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Le zonage Pinel à Bordeaux métropole

Passage du tramway sur la place des Quinconces

Le 3 octobre 2023, Bordeaux ainsi que 5 communes de sa métropole sont passées en zone A Pinel. Une augmentation des loyers et des plafonds de ressource qui booste l'attractivité de la capitale girondine pour l'investissement locatif.

Le zonage de la loi Pinel à Bordeaux segmente le territoire en trois grandes zones, hiérarchisées dans leur éligibilité au dispositif d’incitation à l’investissement locatif Pinel en fonction de la tension de leur marché locatif. Cette répartition permet à l’État et à ses représentants en région, ici le préfet de Nouvelle-Aquitaine, de mieux maîtriser leur appui fiscal à la construction de logements neufs et de contrôler davantage la régulation du marché immobilier ainsi que l’accès aux logement des ménages aux ressources limitées.

Sur le territoire de la capitale girondine, le découpage en zones se déploie comme suit :

  1. La ville de Bordeaux, ainsi que les communes de Talence, Mérignac, Cestas, Gradignan et Le Bouscat, sont inscrites en zone Pinel A. Cette zone est éligible au dispositif Pinel.
  2. Les autres communes de la métropole à moins de 30km de la ville de Bordeaux sont en zone Pinel B1
  3. Les villes de la lointaine périphérie bordelaise (entre 30 et 50 km de la ville-centre) appartiennent à la zone Pinel B2. Cette zone est éligible au dispositif Pinel uniquement sur dérogation du préfet de la Nouvelle-Aquitaine.
  4. Les villes de Gironde les plus éloignées de Bordeaux (plus de 50 km) sont classées en zone Pinel C. Elles ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.

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Origines du zonage Pinel

Le plan de zonage A B C date de 2003. Il a été initié par l’État dans le cadre de l’application de la Loi Robien, une mesure fiscale française en faveur de la location créée par la loi 2003-590 du 2 juillet 2003 « Urbanisme et habitat ». Le Robien s’est substitué au dispositif Besson de 1999, qui était lui-même successeur de l'amortissement Périssol mis en place en 1996. Lui ont succédé les lois Scellier, Duflot, et la dernière en date : la loi Pinel.

En savoir plus sur les grandes lois de défiscalisation immobilière

Ce zonage du territoire a fait l’objet de trois révisions depuis, en 2006, 2009 et 2014. Dans le cadre de la loi de finances 2017-1837 du 30 décembre 2017 pour 2018, l’État a décidé du resserrement du champ d’action du Pinel sur les zones où la tension immobilière et locative est la plus vive.

La loi de Finances 2021 votée en novembre 2021 a reporté la date d’extinction du Pinel initialement prévue le 31 décembre 2021, au 31 décembre 2024. Confirmée par l'ancienne Ministre Déléguée en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, la prolongation de la loi Pinel a toutefois subi une baisse des taux de réduction d’impôts depuis le 1er janvier 2023, puis une deuxième au 1er janvier 2024, pour définitivement disparaître au 31 décembre 2024. Le but : continuer d’appliquer le Pinel tout en « le mesurant selon les territoires ».

C’est pour cette raison que les espaces éligibles au dispositif aujourd’hui sont restreints aux seules zones A, A bis, et B1, la zone B2 ne bénéficiant d’une éligibilité que sur agrément préfectoral dérogatoire. La zone C quant à elle n'est pas éligible au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Fonctions du zonage Pinel

Le zonage utilisé pour l’application de la loi Pinel, mais aussi pour l’éligibilité au PTZ et à l’accession à prix maîtrisé, repose sur une découpe du territoire national en 5 grandes zones où le marché immobilier est plus ou moins « tendu », c’est-à-dire déséquilibré dans son rapport entre offre immobilière et demande locative.

Ces zones, allant de la A à la C, hiérarchisent ainsi les territoires en fonction de l’importance de leurs besoins en nouveaux logements, la A représentant les territoires les plus en proie à la pénurie d’offres.

À titre indicatif, on considère que le zonage national du Pinel en 2019 s’organise comme suit :

Le zonage Pinel permet dans le même temps d’adapter les plafonds qui conditionnent l’éligibilité des locataires aux logements Pinel aux contextes économiques locaux, et de se mettre ainsi en cohérence avec les échelles de salaires annuels moyens observés dans les différentes aires urbaines françaises.

Monique et Laurent vivent dans la commune de Pessac (33600) où leur fille suit des études supérieures au sein du campus de l’avenue Léon Duguit.
Le couple a pu prétendre à la location d’un appartement neuf via la loi Pinel car il ne dépassait pas le plafond de ressources du dispositif fixé à 56 905 € pour un couple ayant une personne à charge.

Enfin, en déterminant des plafonds de loyer au mètre carré eux aussi relatifs aux zones de localisation des biens, les zones Pinel permettent aux propriétaires de rester en adéquation avec le marché immobilier local, tout en permettant aux locataires de disposer d’une offre qui reste accessible. Ce zonage et le plafonnement qu’il prévoit ont aussi une vertu régulatrice, puisqu’ils viennent faire rempart aux pratiques spéculatives auxquels les anciens dispositifs de défiscalisation immobilière pouvaient donner lieu.

Monique et Laurent louent une maison à un propriétaire pessacais via la loi Pinel. La ville de Pessac étant située en zone B1 du dispositif, Laurent et Monique bénéficient d’un loyer plafonné à 11.31€/m² du mètre carré.

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Les zones éligibles de Bordeaux et de sa périphérie

Le zonage du territoire français permet de connaître les zones éligibles à la loi Pinel à Bordeaux. Au total, trois zones ont été dessinées en Gironde :

Zones Pinel à Bordeaux métropole

Avec plus de 252.000 habitants, Bordeaux profite d'un classement Pinel B1

La zone Pinel A, qui regroupe Bordeaux ainsi que les communes de Talence, Mérignac, Cestas, Gradignan et Le Bouscat, dispose d'un plafond de loyer de 14.03€/m² en 2024

La zone Pinel B1 regroupe les communes de la périphérie proche de Bordeaux (métropole).

Bordeaux a été récemment reclassée en zone A car son marché immobilier connaît une forte tension depuis plusieurs années, les nouveaux habitants n’en finissant pas d’affluer dans la métropole, notamment du fait de son économie attractive, de son bassin d’emploi et de formation très riche, de sa qualité de vie et de sa proximité avec Paris depuis l’ouverture de la LGV en juillet 2017.

Les communes de sa proche périphérie, étant considérées comme incluses dans son aire d’influence économique et démographique, sont également classées en zone tendue A ou B1. Il s’agit des communes qui sont situées à moins de 30 km de Bordeaux.

Au Nord de Bordeaux, la commune de Parempuyre est classée dans la zone Pinel B1 car elle profite du dynamisme économique et démographique de la capitale girondine. Cela assure aux locataires parempuyriens modestes de pouvoir se loger à moindre frais.

Quelques villes située sur le littoral, éloignées de plus de 30 km de Bordeaux mais accolées à l’océan Atlantique, bénéficient aussi d’un enregistrement en zone A. On y trouve notamment Arcachon, Biganos, Andernos-les-Bains, Arès, Gujan-Mestras, Lège-Cap-Ferret.D'autres communes de la côte comme La Teste-de-Buch, Le Teich, Lacanau, Libourne etc. sont classées en zone B1.

Plafonds Pinel en vigueur dans la zone A

En zone A, le loyer praticable en loi Pinel est plafonné à 14.03€/m².

Maxine a acheté un appartement de 43m² et 5m² de balcon à Mérignac pour un montant de 230 000€ afin de le mettre en location grâce au dispositif Pinel. Le loyer qu'elle peut demander de son locataire ne devra pas dépasser 713.42€.

Dans cette zone, les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel sont fixés à 43 475 € pour une personne seule, à 64 976 € pour un couple, et à 78 104 € pour un foyer avec un enfant.

Plafonds Pinel en vigueur dans la zone B1

En zone B1, le loyer praticable en loi Pinel est plafonné à 11.31€/m².

Charlotte a fait l’acquisition d’un appartement de 45 m² à Lormont pour un montant de 176.000€. Afin de respecter les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone B1, le loyer qu’elle décidera de fixer ne devra pas dépasser 571.15 €.

Dans cette zone, les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel sont fixés à 35 435 € pour une personne seule, à 47 321 € pour un couple, et à 56 905 € pour un foyer avec un enfant.

Découvrir les plafonds Pinel à Bordeaux

Zone Pinel B2 – périphérie bordelaise : éligible sur dérogation préfectorale jusqu’à fin 2019

La commune de Saint-Émilion appartient à la zone Pinel B2

La zone Pinel B2 comprend toutes les villes situées entre 30 et 50 km de Bordeaux, comme Lège-Cap-Ferret, Libourne ou encore Les Billaux. Cette distance moyenne avec la ville-centre est utilisée pour apprécier le degré d’influence de la dynamique bordelaise sur ces territoires. Si ces villes sont en zone B2, c’est que cette influence n’est pas nulle, mais qu’elle n’est pas forte non plus.

La zone B2 n'est plus éligible au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018, sauf exception. Dans la zone B2, et donc dans les communes qui y sont inscrites, le dispositif Pinel s’applique uniquement sur dérogation du préfet de la région Nouvelle-Aquitaine.

Cette limitation et ce conditionnement de l’éligibilité Pinel de la zone B2 à l’obtention d’un agrément du préfet s’explique par la conjoncture du marché immobilier dans ces territoires. En effet, l’État a considéré qu’en zone B2 la demande de logements était relativement proche de l’offre, et qu’il n’était donc pas nécessaire d’y appuyer la construction de logements neufs.

Comme il s’agit de toute évidence d’une appréciation très générale sur la tension du marché dans ces villes classées B2, l’État a toutefois laissé à son représentant en région, le préfet, la compétence de délivrer un agrément ouvrant éligibilité aux communes de cette zone qui en émettraient la demande. Cela permet aux municipalités de faire état de leurs besoins réels en logements nouveaux et de bénéficier, quand cela est jugé nécessaire, d’un appui fiscal invitant les investisseurs à s’impliquer dans la construction et la location de logements sur leur territoire.

Pierre et Yvonne souhaiteraient acquérir un logement dans leur commune : Lanton (33138). Ils pensent privilégier le neuf car ils aimeraient pouvoir loger leur fils Lucas tout en profitant d’une réduction d’impôts. Pour que le projet du couple soit réalisable, il faut qu’un promoteur ou un constructeur ait implanté un programme immobilier à Lanton. Cela est possible si le professionnel a obtenu une dérogation du préfet de la Nouvelle-Aquitaine.
Yvonne et Pierre peuvent également profiter du dispositif Pinel en construisant leur maison eux-mêmes si cette dernière respecte les normes environnementales en vigueur. Dans ce cas, ils devront formuler leur demande de dérogation directement auprès de l’élu.

Plafonds Pinel en vigueur dans la zone B2

En zone B2, le loyer praticable en loi Pinel est plafonné à 9.83€/m².

Jean-Loup vient d’acquérir un logement de 20 m² à Libourne. Puisqu’il doit respecter le plafond de loyer Pinel en vigueur pour la zone B2, il ne peut demander à son locataire plus de 235.92 € par mois.

Dans cette zone, les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel sont fixés à 31 892 € pour une personne seule, à 42 588€ pour un couple, et à 51 215€ pour un foyer avec un enfant.

Zone Pinel C – lointaine région bordelaise : éligible jusqu’en 2018

La zone Pinel C désigne toutes les communes situées à plus de 50 km de Bordeaux, et qui sont donc considérées comme n’étant pas incluses dans son aire d’influence.

Cette zone n’est plus éligible depuis la fin 2017, le gouvernement ayant estimé qu’elle ne souffrait pas d’un déséquilibre entre l’offre et la demande nécessaire à justifier son éligibilité au dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif Pinel.

Justine et Ismaël pensaient acheter un logement neuf dans leur ville natale de Saint-Hilaire-de-la-Noaille (33190) pour le mettre en location et en tirer une économie d’impôt. En approfondissant leurs recherches, ils ont malheureusement appris que cette commune fait partie de la zone Pinel C, non éligible au dispositif. Aussi, pour leur projet d’investissement locatif, ils vont finalement se tourner vers une ville plus proche de la capitale girondine : Saint-Quentin-de-Baron (33750), à l’est de Bordeaux, où vit la mère de Justine.

En zone C, seules les acquisitions réalisées en 2017 continuent donc d’être éligibles.

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Liste des villes de Gironde en fonction des zones Pinel

Les villes de Gironde éligibles au dispositif Pinel sont nombreuses. En voici une liste exhaustive, qui permettra aux investisseurs de savoir rapidement si la commune dans laquelle ils souhaitent acheter leur bien est éligible au dispositif Pinel.

Bordeaux, ses quartiers éligibles : zone A, éligible Pinel en 2024

Dans la ville de Bordeaux, tous les quartiers sont éligibles au dispositif Pinel.

Les investisseurs intéressés par l’acquisition d’un logement en centre de Bordeaux via le dispositif Pinel devront toutefois satisfaire aux engagements de location et veiller à l’éligibilité du logement loué en tant que tel. En effet, pour être louables en loi Pinel, les logements doivent être neufs ou vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) et respecter les conditions du dispositif (prix au mètre carré, etc.).

Tous les quartiers éligibles de Bordeaux sont soumis au même plafonnement de leur loyer au mètre carré, fixé à 14.03€/m² pour la zone A.

33000 - Bordeaux Hyper-Centre

33300 - Chartrons, Jardin Public, Mériadeck

33000 - Saint-Augustin, Saint-Genès

33000 - Nansouty

33800 - Bordeaux Sud, Saint-Jean, Euratlantique

33100 - La Bastide, Brazza

33200 - Caudéran, Le Bouscat

33300 - Bordeaux Maritime

Villes bordelaises en zone B1 : éligibles Pinel en 2024

Les villes de la métropole girondine inscrites en zone B1 sont celles situées à moins de 30 km de Bordeaux. Comme pour la capitale de région, les investisseurs intéressés par ces communes devront simplement vérifier que leur logement satisfasse les conditions d’éligibilité et veiller à respecter les conditions de location fixées par le dispositif.

Toutes les villes éligibles Pinel de Bordeaux métropole sont soumises au même plafonnement de leur loyer au mètre carré, fixé à 11.31€/m² pour la zone B1.

Villes bordelaises en zone B2 : éligibles Pinel jusqu'en 2019 sur dérogation préfectorale

Les 22 villes de la métropole girondine inscrites en zone B2 sont toutes celles situées entre 30 et 50 km de Bordeaux. Ces villes ne sont éligibles au dispositif Pinel qu’à condition d’obtenir un agrément dérogatoire du préfet de Nouvelle-Aquitaine.

Comme pour les autres villes, les investisseurs intéressés par ces communes devront simplement vérifier que leur logement satisfasse les conditions d’éligibilité et veiller à respecter les conditions de location fixées par le dispositif.

Toutes les villes éligibles Pinel la zone B2 bordelaise sont soumises au même plafonnement de leur loyer au mètre carré, fixé à 9.83€/m².

Villes bordelaises en zone C : éligibles Pinel jusqu’en 2017

Toutes les communes qui ne sont pas classées en zone B1 ou B2 font partie de la zone Pinel C, éligible au dispositif Pinel uniquement pour les constructions et les acquisitions de logements réalisées en 2017.

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