Cenon est une commune limitrophe de Bordeaux, située en rive droite de la Garonne. Collée au quartier Bastide et à seulement 15 minutes du centre-ville de la Belle Endormie, cette petite bourgade girondine profite d’un cadre de vie plaisant. Cenon est l’une des 28 communes faisant partie de la métropole de Bordeaux et compte 25 292 habitants recensés en 2018 (Insee). Elle est également éligible à la loi Pinel tout comme à Bordeaux puisqu’elle se situe en zone B1 du dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf.
Engagée dans de nombreux projets urbains et de valorisation du patrimoine, Cenon est aussi une ville qui tient à montrer son implication pour la cause environnementale. Sa proximité avec le nouvel écoquartier Brazza fait d’elle une des villes les plus prisées par les promoteurs cherchant à développer l’immobilier neuf à Cenon. Côté démographie, la croissance de la population a augmenté de 6,06 de 2014 à 2019 et l’âge médian est de 36 ans, ce qui est assez jeune. Que ce soit pour acquérir sa résidence principale ou bien investir en loi Pinel, de nombreux programmes immobiliers neufs à Cenon sont actuellement ouverts à la commercialisation.
Cenon bénéficie d’un emplacement aux premières loges, grâce à la multitude d’équipements culturels et sportifs présents sur la commune. Elle peut aussi compter sur ces vastes espaces verts (110 hectares au total) aménagés et itinérés, qui invitent à la balade en famille ou entre amis.
Pratique et fonctionnelle, Cenon dispose de toutes les commodités utiles au quotidien : supermarchés, boulangeries, pharmacies, professionnels de santés ainsi que de nombreux restaurants. Pour l’offre éducative, il y a 3 crèches, 9 écoles maternelles et élémentaires, 2 collèges et un lycée professionnel.
Loisir
Alimentation
Etablissements scolaires
Transports
Pourquoi investir à Cenon ?
Cenon est l’une des villes les plus recherchées de l’agglomération bordelaise pour sa qualité de vie et sa proximité avec toutes les commodités. Elle a par ailleurs obtenu 3 fois le label de Ville fleurie et organise souvent des animations et concours afin de préserver le lien social entre les Cenonnais. En bref, Cenon est une ville moderne, qui vit avec son temps.
Grâce à tous ces atouts, l’immobilier neuf à Cenon ne cesse de se diversifier et d’accueillir de nouveaux programmes. D’autant plus que le marché locatif est très intéressant et propice à l’investissement en loi Pinel. La commune compte une grande majorité de locataires (65,8 %), contre 33,1 % de propriétaires.
Acheter dans l’immobilier neuf à Cenon
Acquérir un appartement issu d’un programme neuf à Cenon, c’est la garantie d’être serein dans son logement pendant au moins 10 ans. En achetant en VEFA, l’acheteur profite de toutes les garanties liées à la construction du programme dès la réception des travaux : garantie de parfait état d’achèvement, garantie biennale et la garantie décennale. De plus, toutes les constructions récentes sont construites en conformité avec des règlementations thermiques exigeantes telles que la RT 2012 ou la RE2020. Ces dernières permettent de limiter la consommation d’énergie qui est plafonnée à 50 kW/an pour les bâtiments neufs.
L'immobilier neuf accorde de l’importance à la qualité des prestations proposées : cuisines fonctionnelles, salles de bains équipées, placards et rangements intégrés, volets roulants électriques, parquet stratifié et places de parking avec borne de recharge pour les véhicules électriques. Bien souvent, un espace extérieur privatif (balcon, terrasse, jardin ou loggia) vient s’installer dans le prolongement de la pièce de vie.
Côté marché immobilier, les appartements sont majoritaires à Cenon et représentent 66,5 % des logements du parc résidentiel. La part des maisons représente quant à elles 33,2 % des logements. Concernant les prix de l’immobilier neuf à Cenon, il faut compter en moyenne 4 098 €/m². Certes, un montant qui est plus élevé que dans l’ancien mais qui est contrebalancé grâce aux frais notariés qui sont réduits à 2,5 % du prix d’achat.
Investir en Pinel à Cenon
La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif créé par l’État permettant à un contribuable domicilié fiscalement en France de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €. Pour accéder à ce mécanisme de défiscalisation, l’acheteur doit acquérir un bien neuf et le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il doit également respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire selon la zone dans laquelle le logement est situé.
Le but de ce dispositif d’investissement locatif est de fluidifier le marché locatif dans les territoires où la demande est trop forte. La commune de Cenon est située en zone B1, ce qui signifie que le montant du loyer est plafonné à 11.31€/m². Il faut également savoir que la loi Pinel autorise seulement deux investissements par an, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m².
Quels sont les atouts de la loi Pinel à Cenon
- Une démographie jeune et active
- Un parc immobilier en pleine expansion
- Un confort de vie sans pareil, à deux pas des commodités/li>
La loi Pinel c’est aussi :
- Anticiper les projets d’avenir
- Réduire ses impôts
- Se créer un patrimoine immobilier
Dans quelle zone de tension immobilière se trouve Cenon ?
La ville de Cenon, limitrophe de Bordeaux se trouve en zone Pinel B1. Ce zonage a un impact direct sur les plafonds de loyers Pinel à respecter et sur les plafonds de ressources à considérer lors du choix d'un locataire en loi Pinel.
Tableau des plafonds de loyers Pinel
Tableau des plafonds de ressource locataire Pinel
Exemple d'investissement en loi Pinel à Cenon en 2024
Pour réduire leurs impôts, Clara et Rémi ont décidé d’investir en loi Pinel à Cenon. En feuilletant de la documentation gratuite, le couple a jeté son dévolu sur un appartement neuf, dans une résidence moderne. Ils ont choisi un appartement de 2 pièces d’une surface habitable de 45,5 m² et 7 m² de balcon au prix de 213 000 €. La livraison de ce programme neuf à Cenon est prévue pour le 4ème trimestre 2024.
Pour louer cet appartement, le couple devra à la fois respecter le plafond de loyer qui est fixé à 11.31€/m² pour la zone B1 et prêter attention aux revenus des locataires qui ne doivent pas dépasser le plafond de ressources. Souhaitant s’engager sur la durée de location maximale, à savoir 12 ans, le couple pourra défiscaliser 29 820 €, soit 2 485 € par an.
Voici le plan de financement qui leur a été recommandé de suivre :
| Simulation d'un investissement Pinel pour un 2 pièces à Cenon | |||
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| Résidence | Jardin de Majorelle | ||
| Prestations | 2 pièces de 45.5 m² habitable + 7 m² annexe | ||
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| Prix d'achat | 213 000 € | ||
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Mensualités pour un prêt de 200 000 € à un taux de 3,80 % : |
- 1 090 €/mois* sur 25 ans. |
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| Charges** | - 150 €/mois | ||
| Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Abattement fiscal total maximal | 19 170 € | 25 560 € | 29 820 € |
| Abattement fiscal mensuel maximal | + 266 € | + 237 € | + 207 € |
| Loyer Pinel | + 603 €/mois | ||
| Effort d'épargne mensuel | 371 € | 400 € | 430 € |