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Où investir à Bordeaux ?

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La Nouvelle-Aquitaine voit le jour en 2015 de la fusion des trois anciennes régions que sont l’Aquitaine, le Limousin et le Poitou-Charentes. Depuis cette date, le “Sud-Ouest” est devenu la plus vaste région de France, regroupant des territoires aussi variés que les Pyrénées, le Marais Poitevin ou encore une partie du littoral atlantique.

C’est le département de la Gironde qui concentre l’attractivité du secteur avec ¼ de la population régionale - soit 1.6 million d’habitants en 2019 - en croissance de +1.4% par an (2011-2016). C’est en majeure partie la structure économique du territoire - près de 700.000 emploi - qui explique la démographie croissante du département mais aussi, les qualités géographiques d’une zone à la fois maritime et frontalière, véritable carrefour d’échanges entre le nord et le sud de l’Europe.

Capitale de la Nouvelle-Aquitaine, Bordeaux rayonne à l’international en raison de son patrimoine architectural d’exception, classé à l’UNESCO depuis 2007. La Belle Endormie fait toutefois le pari de la modernité en acceptant d’accueillir des projets plus avant-gardistes, tels que la Cité du Vin ou les tours de bois Hypérion et Silva. L’ouverture en 2017 de la LGV Sud Europe Atlantique ne fait qu’augmenter l’intérêt des investisseurs pour Bordeaux, qui se trouve désormais à moins de deux heures de trajet de Paris.

Dans quel quartier investir à Bordeaux ?

Entre histoire et modernité, la Perle de l’Aquitaine présente une hétérogénéité d’habitat à même de contenter les propriétaires occupants aussi bien que les acheteurs soucieux de réaliser un investissement locatif rentable. Quels sont les quartiers de Bordeaux qui se démarquent, que ce soit par leur passé remarquable, par leur quiétude résidentielle, par leur dynamisme étudiant ou encore en raison de leur capacité à innover ?

Les quartiers historiques

Classicisme, style Empire, Art nouveau et rococo se côtoient sans se concurrencer à Bordeaux. C’est tout de même le XVIII^e siècle qui constitue l’âge d’or de la ville et laisse en héritage des bâtiments aussi emblématiques que la place de la Bourse ou le Grand-Théâtre.

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C’est au 18^e que Bordeaux connaît son apogée grâce à une formidable expansion commerciale et démographique. Une intense activité se déployait sur les quais, notamment aux Chartrons où se négociait le vin. Des embellissements de la ville furent réalisés en partie grâce aux intendants Boucher et Tourny qui firent de la cité médiévale une ville moderne - Mairie de Bordeaux > Bordeaux au 18^e.

Hôtel de Ville - Quinconces

Délimité au nord par le Jardin Public et au sud par le cours Victor Hugo, le quartier Hôtel de ville - Quinconces est le cœur historique de Bordeaux.

En empruntant le quai Louis XVIII, on se retrouve sur la place des Quinconces, qui abrite le célèbre Monument aux Girondins. Plus grande promenade d’Europe, la place se présente comme une terrasse surplombant les quais de la Garonne. À l’est des Quinconces, deux colonnes de style néo-classique évoquent la maîtrise triomphale des mers. De part et d’autre de la place, l’habitat, cossu, se compose en grande partie de bâtiments issus des XVIII^e et XIX^e siècles. Allée de Chartres par exemple, aux abords du Consulat Général de Turquie, se trouvent des immeubles de style classique, reconnaissables à leurs pierres blondes et à leur composition symétrique qui met à l’honneur colonnes, pilastres et grandes fenêtres rectangulaires.

Plus au sud, l’Hôtel de Ville niché dans le palais Rohan, est lui aussi entouré d’immeubles anciens qui profitent, pour certains, d’une vue imprenable sur la cathédrale Saint-André de Bordeaux (XI^e siècle) et bénéficient d’une desserte par la ligne B du tramway. Enfin, en bord de Garonne, le magistral Miroir d’eau, est devenu l’emblème de la ville. Cette étendue de granit, pensée par le trio Jean-Max Llorca, Pierre Gangnet et Michel Corajoud, fait face à la place de La Bourse, première place publique d’Europe (1755).

Dans le quartier Hôtel de Ville - Quinconces, les appartements neufs sont souvent des réhabilitations à neuf de biens à forte valeur patrimoniale. Ces logements sont généralement listés à un prix supérieur à la tranche moyenne bordelaise, entre 6000€ et 8000€/m². Les investisseurs pourront bénéficier du dispositif Pinel à hauteur de 5.500€ du mètre carré, cela signifie, dans le cas d'un T3 à 6200€/m² situé à Hôtel de Ville - Quinconces, que seule la part excédentaire de 700€ (6200€/m² - 5.500€/m²) ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’avantage fiscal. Investir à Hôtel de Ville - Quinconces est opportun pour les investisseurs qui désirent loger un enfant (étudiant de l’école Internationale Tunon, de l’école des Avocats Aliénor ou de l’école Supérieure du Digital, par exemple) ou pour acquérir un bien à très forte connotation patrimoniale.
Le bien étant situé à Bordeaux (zone A), le propriétaire-bailleur pourra fixer un loyer à hauteur de 14.03€/m², soit 1066,98€ par mois pour un logement de 77m² avec terrasse de 40m², par exemple.

Saint-Seurin - Fondaudège

C’est la rue du Palais Gallien qui marque l’entrée Est du quartier Saint-Seurin - Fondaudège. Si le sud de cette rue connaît une certaine animation commerciale - pharmacie, salad’bar, institut de manucure, photographe, café, épicerie, etc - son versant nord se fait majoritairement résidentiel. On trouve dans cette zone des immeubles anciens en R+1 ou R+2 qui arborent un style classique typique de la fin du XVIII^e et du début du XIX^e siècles.

Dans le quartier Saint-Seurin - Fondaudège se trouvent des appartement neufs au prix moyen de 6230€ du mètre carré pour un T2 et de 4200€ pour un T4. Les investisseurs pourront bénéficier du dispositif Pinel à hauteur de 5500€ du mètre carré, cela signifie, dans le cas du T2 situé à Saint-Seurin - Fondaudège, que seule la part excédentaire de 730€ (6230€/m² - 5500€/m²) ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’avantage fiscal. Investir à Saint-Seurin - Fondaudège est une opportunité pour les investisseurs qui souhaitent aider un proche à se loger (enfant qui étudie à l’école de Formation à la Sophrologie ou à l’école du 7^e Art, par exemple) ou pour acquérir un bien à forte valeur patrimoniale.
Le bien étant situé à Bordeaux (zone A), le propriétaire-bailleur pourra fixer un loyer à hauteur de 14.03€/m² du mètre carré, soit 1096,44€ par mois pour un logement de 80m² avec 15m² de terrasse, par exemple.

Pour apercevoir le célèbre Palais Gallien, arènes du II^e siècle, il faut se rendre dans la rue Fondaudège qui permet de rejoindre la place Tourny. La présence de cet édifice confère au quartier un poids historique qui ne limite en rien son renouveau architectural.

Autrefois siège de la marque de liqueur Marie Brizard Wine & Spirits (MBWS), un immeuble s’est mué en 2019 en un projet immobilier comprenant des dizaines d’appartements neufs, un commerce alimentaire, un accélérateur de start-up, un espace muséal et une place publique Marie Brizard, en hommage à cette remarquable femme d’affaire.

“Tirant de la glorieuse histoire de Marie Brizard une valeur cardinale du patrimoine, Palais Gallien Fondaudège restaure le mur rideau dessiné dans les années 50 par le cabinet d’architectes bordelais Salier, Lajus et Courtois et rend visible aux Bordelais, une halle de type Eiffel jusque-là occultée” - Palais Gallien Fondaudège > Marie Brizard Héritage.

Les quartiers résidentiels

À Bordeaux, il est des quartiers qui se distinguent par leur caractère résidentiel, à l’image de Caudéran. Ancienne commune devenue quartier en 1965, Caudéran a conservé un esprit indépendant, si bien que les résidents du quartier se font appeler “Caudéranais”. De son côté, le quartier Nansouty a vu sa place centrale prendre un nouveau visage suite à des travaux de réaménagement, ce qui confère encore plus d’attrait à cette zone qui présente, par ailleurs, une forte densité scolaire.

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Caudéran

Quartier le plus vaste et le plus peuplé de Bordeaux - avec 400.000 résidents - Caudéran accueille sur 28 hectares, le Parc Bordelais, jardin historique visant à “donner une campagne à ceux qui n’en ont pas”, selon l’idéal de son concepteur Eugène Bühler.

Aux abords de ce lieu classé “Jardin remarquable de France”, l’habitat, hétérogène, se compose à la fois de demeures faites de briques, d’immeubles haussmanniens, de maisons années 30 et d’échoppes bordelaises. Avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, les équipements publics ainsi que les commerces ont la part belle : école maternelle Paul Doumer, collège Saint-André, piscine Stéhelin, skatepark de Caudéran, bibliothèque Pierre Veilletet, etc.

Diapo : le Parc Bordelais sous la neige... #Bordeaux @F3Aquitaine pic.twitter.com/k3MrEVvIfP

— Alice Robinet (@alicerobinet) February 28, 2018

Dans le quartier Caudéran se trouvent des appartement neufs au prix moyen de 6300€ du mètre carré pour un T2 et de 5530€ pour un T3. Les investisseurs pourront bénéficier du dispositif Pinel à hauteur de 5.500€ du mètre carré, cela signifie qu'il est très intéressant d'investir dans le cas du T3 à Caudéran, car seule la part excédentaire de 30€ (5530€/m² - 5500€/m²) ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’avantage fiscal. Investir à Caudéran est une réelle opportunité patrimoniale du fait de la présence dans le quartier du plus vaste parc de Bordeaux : le Parc Bordelais.
Le bien étant situé à Bordeaux (zone A), le propriétaire-bailleur pourra fixer un loyer à hauteur de 14.03€/m², soit 949,12€ par mois pour un logement de 65m² et 20m² de terrasse, par exemple.

À l’extrémité nord du quartier, on retrouve le Golf Bordelais, l’un des plus anciens de France. Bien que l’accès au green soit réservé aux membres et à leurs invités, la présence du golf assure au voisinage un grand calme et la jouissance d’une vue dégagée. En face du Nouveau stade Monséjour, rue Camille Saint-Saëns, plusieurs ensembles collectifs ont vu le jour récemment, à l’image de la résidence intergénérationnelle Orphée, composée de 55 logements du T2 au T5 dont certains sont adaptés aux seniors.

Nansouty - Saint-Genès

Au sud-ouest de la ville, le quartier Nansouty - Saint-Genès regroupe 30.000 habitants qui ont assisté, en 2019, à l’inauguration de la nouvelle place Nansouty, lieu de passage entre les boulevards Albert 1^er et Franklin Roosevelt et le marché des Capucins.

Dotée d’un sol composé à la fois de pavés en granit et de pierres denses, dans un camaïeu de gris, la place met à l’honneur - grâce à un savant jeu de lumière et à un sol orné d’une rosace en pavé calcaire - la fontaine réalisée avec la pierre de Frontenac selon les plans de Louis Garros.

Petit focus sur les travaux d'aménagement de la Place #Nansouty ! https://t.co/XGVvEj2kTS pic.twitter.com/thN9vAOpgV

— Bordeaux Tendances (@BxTendances) February 7, 2018

Plus au nord, aux abords du lycée Nicolas Brémontier (cours de l’Yser), les maisons de villes d’architecture bourgeoise, pour beaucoup divisées en appartements, alternent avec des immeubles collectifs plus récents. Dans la rue Pelleport, où l’on retrouve la CPAM de la Gironde, ce sont les échoppes bordelaises, doubles ou simples, qui ont la part belle et profitent de la proximité avec le square Paul Antin. À l’ouest du quartier, rue Bertrand de Goth, quelques petits collectifs se sont fait une place au milieu des immeubles anciens et des échoppes. Sur le cours de la Marne, à côté du lycée Gustave Eiffel, se trouvent des constructions récentes dont l’architecture, sobre, contraste avec les façades plus classiques.

Les quartiers pour étudier

Présente dans le top 5 des “villes françaises où il fait bon étudier” selon le magazine national l’Étudiant, Bordeaux affiche un vaste choix de formations :

• 14 écoles d’ingénieurs : Bordeaux Sciences Agro, la MATMECA, EPITECH, etc,
• 11 écoles de commerce : MBway Bordeaux, KEDGE Business School, etc,
• 4 écoles supérieures d’art : Conservatoire Jacques-Thibaud, école supérieure de théâtre Bordeaux Aquitaine - éstba, etc,
• 19 écoles supérieures spécialistes de domaines variés : école d'administration des affaires maritimes, ISVV (institut des sciences de la vigne et du vin Bordeaux-Aquitaine), etc.

L’implantation de ces établissements d’enseignement supérieur sur le territoire bordelais attire plus de 100.000 étudiants par an, qui cherchent à se loger à proximité de leur lieu d’études.

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Saint-Augustin

C’est dans le quartier Saint-Augustin que se trouve l’université de Bordeaux - Campus Carreire qui réunit les étudiants de la filière santé (médecine, pharmacie) et biologie ainsi que plusieurs laboratoires de recherche.

La faculté jouxte le centre hospitalier universitaire Pellegrin (CHU), second de France en termes d’activité (2018). Dans cette zone, l’habitat se compose aussi bien de pavillons neufs (rue Jean Baldé) que d’échoppes bordelaises (rue de Mahela).

??L’université de Bordeaux engage 500 000 euros dans la recherche contre le coronavirus@univbordeaux @actufr #COVID19france https://t.co/aRpFY6uZGO

— ADUM (@_ADUM_) April 3, 2020

Plus à l’Est, à proximité du stade Chaban-Delmas, c’est le logement individuel qui domine, sous la forme de maisons bourgeoises mitoyennes (rue Frantz Despagnet, avenue du Parc de Lescure). Le Consulat d’Algérie est un exemple remarquable de bâtiment cossu arborant colonnes et sculptures ornementales. Sur le boulevard Maréchal Leclerc

Dans le quartier Saint-Augustin se trouvent des appartement neufs au prix moyen de 5961€ du mètre carré pour un T3 et de 5366€ pour un T4. Les investisseurs pourront bénéficier du dispositif Pinel à hauteur de 300.000€ par bien, cela signifie, dans le cas d’un T3 situé à Saint-Augustin, affiché à 397 500€, que seule la part excédentaire de 97 500€ (397 500€ - 300.000€) ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’avantage fiscal. La présence dans le quartier Saint-Augustin du pôle hospitalo-universitaire Carreire en fait un investissement de choix, d’autant que l’Opération Campus et la constitution du pôle d’excellence Neurocampus viennent renforcer ses activités.
Le bien étant situé à Bordeaux (zone A), le propriétaire-bailleur pourra fixer un loyer à hauteur de 14.03€/m² du mètre carré, soit 1047,33€ par mois pour un logement de 75m² et 15m² de loggia, par exemple.

Les Chartrons

Le quartier des Chartrons est le quartier des écoles de commerce (IFAG, ESG, Inseec, etc) et des écoles d’ingénieurs (Ynov, EPSI, Digital Campus, etc).

Dans la rue Robert Schuman, où se trouve la CPAM de la Gironde, de grands collectifs (place de l’Europe) profitent de la présence du Centre Commercial Europe qui se compose d’une grande surface, d’une banque, d’un pressing ou encore d’un tabac. Aux abords du Jardin Public, situé dans le quartier voisin de Saint-Seurin, on retrouve la quiétude d’un village, notamment sur la place Mitchell.

Autour de l’église Saint-Louis-des-Chartrons, la halle octogonale des Chartrons, située sur la place du marché, a pris des fonctions plus culturelles que marchandes et présente une architecture métallique d’inspiration parisienne, caractéristique du XIX^e siècle. Sur le cours de Verdun, les immeubles anciens, faits de pierres de Bordeaux - un calcaire à Astéries stampien - trouvent à leur pied la ligne C du tramway qui permet de se rendre à Bègles. Le long du quai de Bacalan, Cap Sciences est un lieu de vulgarisation des phénomènes scientifiques. Face à cet édifice, plusieurs immeubles récents profitent d’une vue imprenable sur la Garonne.

Dans le quartier des Chartrons se trouvent des appartement neufs au prix moyen de 5130€ du mètre carré pour un T3 et de 4700€ pour un T4. Les investisseurs pourront bénéficier du dispositif Pinel à hauteur de 300.000€ par bien, cela signifie, dans le cas d’un T4 situé aux Chartrons, affiché à 339 000€, que seule la part excédentaire de 39 000€ (339 000€ - 300 000€) ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’avantage fiscal. Quartier des écoles de commerce, Chartrons est un investissement de choix pour trouver un locataire.
Le bien étant situé à Bordeaux (zone A), le propriétaire-bailleur pourra fixer un loyer à hauteur de 14.03€/m², soit 580,91€ par mois pour un logement de 55m² avec 10m² de balcon, par exemple.

Les quartiers d’avenir

Parce qu’ils accueillent des projets innovants, certains quartiers de Bordeaux représentent le futur de la métropole. C’est la création du pont Chaban-Delmas, permettant de rapprocher rive droite et rive gauche de la Garonne qui contribue, avec l’arrivée du tramway C, à donner un nouvel essor à ces quartiers autrefois tournés vers des activités industrielles et maritimes. Dans ce contexte, Bacalan et Bastide, nouvelles centralités urbaines, déploient leur lot d’écoquartiers qui attirent les familles bordelaises, séduites par les équipements de proximité et les espaces verts.

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Bacalan

Au nord de Bordeaux, le quartier Bacalan connaît une mutation urbaine profonde qui le fait passer de zone industrielle et portuaire à pôle touristique d’importance. C’est à Bacalan qu’a été implantée, en 2016, la désormais célèbre Cité du Vin, dont le bâtiment évoque “l’âme du vin, entre le fleuve et la ville”.

“Cep noueux de la vigne, vin qui tourne dans le verre, remous de la Garonne. Chaque détail de l’architecture évoque l’âme du vin et l’élément liquide” - Extrait de la page “L’édifice de La Cité du Vin Une architecture audacieuse et engagée en plein cœur de Bordeaux” > Cité du Vin.

Quai de Bacalan, on retrouve les Halles de Bacalan, marché couvert qui abrite plus de 20 artisans-producteurs, un point de restauration et un café. À côté de cette “halle gourmande”, l’Hôtel & Tourisme Business School, aussi connu sous le nom d’école Vatel, compte près de 800 étudiants et se niche au sein d’un véritable cluster hôtelier qui comprend une résidence étudiante de 160 studios, une auberge de jeunesse de 230 lits, et plusieurs hôtels étoilés parmi lesquels un Radisson Blu (rue Lucien Faure). C’est également dans cette zone que se trouvent le Musée de la Mer et de la Marine (rue des Étrangers) ainsi que le siège de Cdiscount et la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine.

Dans le quartier Bacalan se trouvent des appartement neufs au prix moyen de 4615€ du mètre carré pour un T3 et de 3990€ pour un T4. Les investisseurs pourront bénéficier du dispositif Pinel à hauteur de 300.000€ par bien, cela signifie, dans le cas d’un T3 situé à Bacalan, affiché à 305 000€, que seule la part excédentaire de 5000€ (305 000€ - 300 000€) ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’avantage fiscal.
Le bien étant situé à Bordeaux (zone A), le propriétaire-bailleur pourra fixer un loyer à hauteur de 14.03€/m², soit 983,5€ par mois pour un logement de 73m², par exemple.

Pour sortir de cette zone d’activités étudiantes, commerciales et touristiques, il faut se rendre au nord du quartier, qui concentre un habitat individuel fait, notamment, de maisons des années 30 (rue Léon Bourgeois), de maisons mitoyennes mi-bois mi-béton (rue Francis Jammes) et d’échoppes bordelaises jouxtant des demeures familiales (boulevard Albert Brandenburg).

La Bastide

Ancienne zone industrielle, laissant son lot de friches, La Bastide connaît une réhabilitation qui en fait un quartier d’avenir comme en témoigne la transformation de la gare d’Orléans en multiplexe cinématographique.

Au milieu de bâtiments aussi étonnants que la caserne des Pompiers de la Benauge, réalisée par des architectes locaux - Claude Ferret, Yves Salier et Adrien Courtois - dans la lignée du Bauhaus et de Le Corbusier, se trouvent des grands ensembles en R+4 (rue Henri Dunant) et des maisons de villes mitoyennes (rue du Général de Cheyron).

La #photo du #vendredi | La #caserne de la #benauge #rivedroite à #Bordeaux, entre ciel bleu et #nuages https:// https://t.co/esNyWWX0p8 pic.twitter.com/4REXlOQvbL

— Bordeaux Métropole (@BxMetro) March 24, 2017

L’installation en 2018, de l’école de design Créasud dans un ensemble de plus de 2.600m² a permis à la zone de se forger un esprit étudiant. On ne peut parler du quartier de La Bastide sans évoquer la création du quartier Brazza, qui propose des logements sur pilotis ou la réhabilitation du quartier Bastide-Niel, voué à devenir une nouvelle centralité bordelaise grâce au prolongement du parc des Angéliques vers le parc des berges de Garonne, situé sur la rive gauche.

Dans le quartier Bastide se trouvent des appartement neufs au prix moyen de 4535€ du mètre carré pour un T2 et de 4192€ pour un T3. Les investisseurs pourront bénéficier du dispositif Pinel à hauteur de 300.000€ par bien, cela signifie, dans le cas d’un T3 situé à Bastide, affiché à 304 600€, que seule la part excédentaire de 4600€ (304 600€ - 300 000€) ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’avantage fiscal. Investir à La Bastide, c’est miser sur une nouvelle centralité de Bordeaux.
Le bien étant situé à Bordeaux (zone A), le propriétaire-bailleur pourra fixer un loyer à hauteur de 14.03€/m², soit 958,95€ par mois pour un logement de 66m² avec terrasse de 12m², par exemple.

Dans quelle ville investir en périphérie bordelaise ?

Patrimoine réputé, attractivité commerciale et charmes touristiques caractérisent Bordeaux Métropole, qui se compose de 30 communes réunissant près de 800.000 habitants. Plusieurs indices du “bien-vivre” en périphérie de Bordeaux concourent à l'attractivité de l’agglomération, découvrez lesquels.

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En s’éloignant quelque peu de Bordeaux et de sa métropole, on se retrouve rapidement sur le bassin d’Arcachon, véritable mer intérieure qui se jette dans l’océan Atlantique. Si la destination est connue pour être un lieu de villégiature, elle est aussi un port d’attache pour de nombreux résidents. Découvrez pourquoi.