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Où investir en périphérie bordelaise ?

Patrimoine réputé, attractivité commerciale et charmes touristiques caractérisent Bordeaux Métropole, qui se compose de 30 communes réunissant près de 800.000 habitants. C’est dans la périphérie bordelaise que se trouvent à la fois le plus grand périmètre urbain classé à l’Unesco et la plus imposante dune d’Europe. C’est aussi dans la couronne proche de Bordeaux que se développent des projets économiques aussi variés que l’ouverture de l’usine Safran Céramics, au Haillan, ou encore la construction du hangar de maintenance des avions civils et militaires Sabena, à Mérignac. Enfin, c’est dans le “bordelais” que l’on retrouve des sites touristiques aussi remarquables que le musée d’Aquitaine ou encore les routes du vin, qui sillonnent un vignoble girondin d'exception. Ces différents indices du “bien-vivre” en périphérie de Bordeaux concourent à l'attractivité de l’agglomération, qui conjecture la présence d’1 million d’habitants sur son territoire d’ici à 2030.

En s’éloignant quelque peu de Bordeaux - qui offre aussi de belles opportunités immobilières - et de sa métropole, on se retrouve rapidement sur le bassin d’Arcachon, véritable mer intérieure qui se jette dans l’océan Atlantique. Si la destination est connue pour être un lieu de villégiature, elle est aussi un port d’attache pour de nombreux résidents, qui, toute l’année, profitent de la lagune et des activités uniques qu’elle propose (pêche, navigation, promenade, etc), sans compter une dynamique spatio-économique centrée sur le commerce, les services publics et aussi sur la construction (source : chiffres clés territoires 2018 - Terranalys CCI Bordeaux Gironde).

Investir dans la métropole bordelaise

Au sein de la métropole de Bordeaux, certaines communes se sont démarquées par leur capacité à déployer des projets économiques et culturels à même d’attirer les actifs, impactant de fait, la démographie du territoire : ce sont 52.106 néo-périurbains qui se sont installés dans la métropole bordelaise entre 2010 et 2015 (Insee), soit une évolution de +7.2%.

Floirac

Au rang des communes en pleine mutation, l’on peut notamment citer Floirac, qui, intégrée au grand projet urbain Euratlantique, est en passe de redonner vie à ses quais en les restructurant.

Pour Floirac, cela se manifeste par le développement de projets d’envergure comme l’ouverture de la salle de spectacles “Arkéa Arena”, située dans le prolongement du futur pont Simon Veil - le troisième à relier Floirac à Bordeaux - ou encore la création de la ZAC Garonne Eiffel, qui se présente comme une nouvelle entrée de métropole axée sur le secteur tertiaire (30.000 emplois à venir).

“Pendant très longtemps, à Bordeaux, la rive gauche était la valeur sûre pour investir et la rive droite était complètement délaissée. Puis la rive gauche est devenue une zone trop tendue et on a commencé à voir des grands quartiers d'aménagement sortir de terre sur la rive droite de Bordeaux, notamment à Floirac” - Extrait de l’article “Immobilier : Floirac, la petite ville qui monte sur la rive droite bordelaise”, publié dans les Echos le 20 juillet 2018.

Pour ce qui est des programmes immobiliers en cours, l’aménagement des Rives de Floirac implique la construction de plus de 1.400 logements accompagnés d’équipements d’importance comme la clinique du Tondu ou encore le groupe scolaire Danielle Mitterrand. Au pied du coteau et au débouché du pont Jean-Jacques Bosc, la ZAC des Quais - Rives de Floirac offre une nouvelle “façade urbaine” sur la Garonne permettant d’étendre le centre-ville vers le fleuve. La naissance de ce quartier va permettre d’opérer un rééquilibrage en matière d’habitat entre le haut-Floirac, où l’offre est saturée, et le bas-Floirac, qui connaît un regain d’intérêt avec la création de la ZAC.

En effet, au nord de la ville, bien que l’on trouve quelques petits collectifs récents - rue Edgard Degas - l’habitat se compose majoritairement de grandes demeures familiales comme dans la rue Eugène Delacroix, située entre l’église Saint-Vincent-de-Floirac et le collège Georges Rayet. Cette composition urbaine contraste avec les résidences modernes du sud floiracais : rue de L’Alose, les résidences allient blancheur immaculée et chaleur du bois ; à l’entrée de la rue des Steamers, les immeubles sont dotés de persiennes de bois revisitées ; en s’enfonçant dans cette même rue, les logements individuels récents prennent des allures de containers.

Dans la ville de Floirac, on trouve des appartement neufs à partir de 194 900€ pour un T2 et de 306 800€ pour un T4.
Pourquoi investir à Floirac ? La ville témoigne de la révolution que vit toute la rive droite de la Garonne du fait de l’essor de Bordeaux. En effet, dotée d’une logique d’urbanisation de long terme, la municipalité bordelaise entraîne avec elle ses voisines dans son cercle vertueux.

Mérignac

À l’ouest, de Bordeaux, en première couronne de la métropole, la commune de Mérignac connaît un développement immobilier remarquable, soutenu par des projets économiques de poids.

En effet, c’est à Mérignac que la société Thales a choisi d’implanter son campus industriel Air’Innov, qui réunit 2.500 collaborateurs autrefois répartis entre les sites du Haillan et de Pessac. C’est aussi sur le territoire mérignacais qu’en 2015 a été ouverte une opération d’intérêt métropolitain (OIM) visant à amplifier l’Aéroparc en facilitant l’implantation de nouvelles sociétés. Enfin, la ligne A du tramway bordelais a été prolongée en direction de l’aéroport international de Mérignac (station “Quatre Chemins”), qui permet à plus de 6 millions de passagers de se déplacer (données 2017).

“J’ai souhaité la création de cet outil qui permet d’élargir et d’amplifier l’Aéroparc. Je l’ai fait inscrire dans l’accord de gouvernance de Bordeaux Métropole, avec l’accord d’Alain Juppé. Des centaines de millions d’euros d’investissement privé sont d’ores et déjà prévues dans ce secteur très dynamique, en particulier sur le territoire mérignacais. Les marges de croissance y sont encore fortes” - Alain Anziani, Maire de Mérignac, Sénateur de la Gironde > Ville de Mérignac.

Pour ce qui est de projets immobiliers, outre les 15 logements construits selon les principes de l’habitat participatif - chemin de Pagneau - la ville de Mérignac a intégré dans une zone jusqu’alors commerciale, un secteur résidentiel : Marne-Soleil. Prochainement desservi par le tramway, ce quartier présente un fort potentiel de construction puisque 80% du foncier y est encore urbanisable.

Alain Anziani : "Au niveau de Marne-Soleil, je veux remettre de la Nature où il y a aujourd'hui du Béton."#Anziani2020 #Merignac2020 @2020Anziani #Merignac pic.twitter.com/VV4LCxwzad

— Alessandro Di Somma (@AlessandroDS22) March 4, 2020

Par ailleurs, le centre-ville est au cœur d’un projet de restructuration qui comprend 4 îlots comprenant des logements mais aussi des équipements publics, des bureaux, des commerces et des restaurants. Sur la place Charles de Gaulle notamment, les toits terrasses des nouvelles résidences profitent d’une vue imprenable sur l’église Saint-Vincent-de-Mérignac, édifice roman transformé en salle d’expositions.

Enfin, aux abords de l’ex-collège Langevin, près de 200 logements ont vu le jour au sein d’un quartier en plein renouveau, à l’image des maisons mitoyennes de la rue Carle Van Loo. L’Îlot Langevin, qui affiche ses ambitions de mixité sociale, propose, en effet des “appartements comme des maisons”, c’est-à-dire, comprenant des espaces extérieurs végétalisés, pensés par le paysagiste Freddy Charrier. Roses, vertes ou jaunes, ces habitations attirent l’œil et les néo-Mérignacais.

Dans la ville de Mérignac, il existe des T2 au prix moyen de 230 000€ et des T3 de 281.300€ en moyenne. Il est également possible de trouver, dans la commune de Mérignac, des maisons de 4 pièces à partir de 330.000€.

Investir sur le bassin d’Arcachon

De la Teste-de-Buch à Lège-Cap-Ferret, en passant par le delta de la Leyre, le bassin d’Arcachon se trouve en plein cœur de la région naturelle des Landes de Gascogne et connaît une croissance démographique remarquable : +1.3% par an (Insee 2011-2016). Les résidents de la lagune sont attirés par un cadre de vie exceptionnel qui permet le déploiement d’une économie tournée vers l’ostréiculture et les activités portuaires bien que l’activité tend à se diversifier vers l’industrie alimentaire (eau “La Source des Pins”), les équipements médicaux (Cazaconfort Medical) ou encore vers l’industrie papetière (Smurfit Kappa Cellulose).

Biganos

Commune du Pays de Buch, Biganos se situe à la croisée des chemins entre le nord et le sud du bassin d’Arcachon, ce qui en fait une véritable “ville-carrefour”. En témoigne le succès de sa gare : elle est la 3^e de Gironde en nombre de voyageurs (source : Ville de Biganos).

Les Boïens ont vu leur ville métamorphosée par le projet de rénovation du bourg, qui s’inscrit dans le cadre d’une convention d’aménagement signée en commun avec le département de la Gironde. Depuis lors, la nature a repris ses droits au centre-ville grâce à l’implantation de massifs végétaux comprenant lièges, graminés et plantes vivaces. Les liaisons douces ont été priorisées et permettent d’accéder à des commerces plus accessibles en raison d’une nouvelle organisation du stationnement. Le mobilier urbain - bancs et banquettes - participe à l’embellissement de Biganos tout en renforçant le lien social. D’ici 2025, il sera question d’aller plus loin avec le projet de régénération du centre-ville : “Nouvelle R”. Il s’agit de transformer le quartier “Facture”, secteur d’activités industrielles, en une centralité urbaine en lien avec la gare SNCF et le pôle multimodal. Aussi, une ZAC a vu le jour en 2013 qui vise à construire un parc urbain, un hôtel, des bureaux et aussi des logements.

“La régénération du centre-ville de Biganos, projet appelé « Nouvelle R », inscrit les habitants et les acteurs locaux, au cœur de la démarche. Ici les projets de constructions feront la part belle aux matériaux locaux du territoire : terre crue, bois et fibres végétales Cela répond à la volonté de la Ville de Biganos et d'Aquitanis l'aménageur mandaté de cette Zone d'aménagement concerté (ZAC) multi-sites” - Extrait de la page “Demain Biganos, récit d'une recomposition urbaine”, publiée sur le site d’Aquitanis, Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole.

Les logements du projet “Nouvelle R” répondent à une approche architecturale qui met le patrimoine naturel local au cœur de la construction. Argile, bois de pin des Landes, terre crue, tels sont les matériaux biosourcés qui servent à bâtir les éco-constructions boïennes. Au total, ce sont plus de 400 habitations qui ont vu le jour, réparties entre plusieurs îlots.

Immobilier> Vivre la ville - Une Nouvelle R à Biganos: la renai https://t.co/d4T0cHRa7E #immobilier pic.twitter.com/SPN9rmVIZO

— Immobilier Mag (@ImmobilierMag) November 26, 2019

Avenue de la Côte d’Argent notamment, les îlots B1, B2 et B3 regroupe 110 appartements dont la construction est menée par le promoteur Carrere. Les esquisses en cours, réalisées par un collectif composé d’architectes, de paysagistes, d’économistes et d’un cabinet de conseil en environnement (Scalene, Vanessa Leydier, CS2N, 180° Ingénierie, etc) laissent présager une résidence de forme circulaire permettant la création d’un jardin partagé. Situé entre la gare de Facture et le récent parc du Pin - accès par l’avenue de la Libération et au pied du château d’eau - ce programme de logements collectifs sera livré en 2021.

Plus à l’Est, sur cette même artère, l’îlot C3 se compose de 201 places de parking en silo, de 64 logements, de 950m² de commerces, de 5 salles de cinéma (Véo Cinémas), projet mené par Pitch Promotion avec le soutien financier de la ville de Biganos.

Dans la ville de Biganos, on trouve des appartement neufs au prix moyen de 167 000€ pour un T2 et de 244 000€ pour un T3. Pourquoi investir à Biganos ? Tournée essentiellement vers l’agriculture jusqu’au 18^e siècle, la commune a su faire de ses ressources naturelles, un atout économique (pisciculture, forge, scierie, tuilerie, etc). L’usine de fabrication de papier Smurfit Kappa Cellulose, dirigée par Laurent Sellier, est un exemple en la matière : elle embauche plus de 1.400 personnes pour exploiter le pin local.

Gujan-Mestras

Au sud du bassin d’Arcachon, la commune de Gujan-Mestras est connue pour être la capitale de l’ostréiculture arcachonnaise et se présente comme un fleuron de la construction navale. D’ailleurs, Gujan-Mestras compte pas moins de 7 ports lui permettant de développer ses activités maritimes traditionnelles (port de la Hume, port de Meyran, port de Larros, etc).

Pour ce qui est des projets en débat, la desserte routière de Gujan-Mestras pourrait être renforcée par la création d’échangeurs, la mise à 2X2 voies de la route nationale 250 ainsi que par la création d’un carrefour intermédiaire au Sud de la RN250, entre Bisserié et La Hume, vers la zone d’activités de La Teste-de-Buch. En effet, une enquête publique a été lancée en 2018 par le Ministère de la Transition écologique et solidaire en lien avec la DREAL Nouvelle-Aquitaine et les travaux, qui ont débuté en mars 2019, ont pris fin en 2020. Le projet routier s’accompagne d’un aménagement paysager des abords et de la création d’une piste cyclable.

Par ailleurs, un projet urbain est à l’étude à l’angle de la route des Lacs et du rond-point Bassin des Loisirs, en face du parc Aqualand. La commune envisage, sous la houlette de l’État, de procéder au défrichement de cet espace foncier de 60.000m² afin d’y implanter une zone d’activités composée d’une résidence de services, de bureaux, d’hôtels, de restaurants et d’un pôle médical. En accord avec les orientations d’urbanisme de Gujan-Mestras, le programme immobilier conduit par la SAS B3L comprend 7 lots qui auront leur propre voirie.

“La mise en place de ce lotissement d’activités économiques vise à combler la dent creuse urbaine de cette zone et étendre et diversifier l’offre commerciale et artisanale sur la station balnéaire qu’est Gujan-Mestras” - Extrait de l’article “Gujan-Mestras, vers un nouveau projet d’urbanisme au bord de la voie directe”, publié le 1^er août 2018 par La Dépêche du Bassin.

Au rang des projets immobiliers, sur l’avenue de la République, les Gujanais pourront, dès 2021, acquérir un logement neuf au sein d’une demeure historique réhabilitée en un collectif de 9 maisons de ville, accompagnées d’un cabinet médical. La bâtisse originelle, édifiée entre 1882 et 1883 pour le fondateur du Syndicat des marins de Gujan, par ailleurs notaire, fût convertie en un hôpital bénévole de 40 lits au cours de la Première Guerre Mondiale. Dans les années 1930, l’immeuble mute en hôtel-restaurant et prend son nom actuel : “La Régence”. En outre, de nombreux programmes immobiliers neufs situés à proximité du bassin d’Arcachon, sont en passe de voir le jour à Gujan-Mestras. Pour exemple, sur le boulevard de la Côte d’Argent, à proximité de la Réserve Ornithologique du Teich, 12 appartements du T2 au T3 seront en livraison à compter du 1^er trimestre 2021 venant compléter l’offre immobilière du quartier résidentiel Mestras. De même, plus à l’Ouest, avenue Sainte-Marie, 15 appartement de 2 et 3 pièces sont en construction, le long du canal des Landes et à quelques kilomètres du front de mer.

Dans la ville de Gujan-Mestras, on trouve des appartement neufs au prix moyen de 227 000€ du mètre carré pour un T2 et de 295 000€ pour un T3.
Pourquoi investir à Gujan-Mestras ? La ville a su diversifier ses activités économiques, comme en témoigne l’ascension professionnelle de l’artiste chocolatier Pierre Mirgalet, Meilleur ouvrier en France depuis 2007, dont la marque est devenue une référence dans la région.