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Défiscaliser à Bordeaux

L'investissement locatif à Bordeaux est un type d'engagement financier qui consiste à placer une partie de son épargne dans l'immobilier pour le faire fructifier grâce aux loyers et en retirer une plus-value à la revente.

À Bordeaux, comme dans le reste de la France, il existe de nombreuses lois qui avantagent fiscalement les contribuables qui s'impliquent dans ce type de placements et préfèrent l'investissement immobilier aux autres placements financiers. Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière encore en vigueur, plusieurs mécanismes permettent de réduire efficacement son imposition : le nouveau dispositif Jeanbrun, adopté dans le cadre du PLF 2026, ouvre l'amortissement fiscal à la location nue. Le Denormandie permet l'investissement dans l'ancien avec travaux, le Loc'Avantages favorise la location à loyer modéré, le LMNP encadre la location meublée, et les dispositifs patrimoniaux Malraux et Monuments Historiques complètent cet arsenal.

Le territoire bordelais est ainsi fait qu'il présente des avantages indéniables pour ceux qui choisissent d'investir dans la pierre. Le boom immobilier que connaît la métropole depuis quelques années, notamment avec l'arrivée de la LGV, explique en partie cette montée en puissance de l'investissement immobilier sur le marché local. Ce sont aussi les vertus intrinsèques des dispositifs de défiscalisation spécifiquement dédiés à l'investissement locatif qui permettent de comprendre l'attrait grandissant envers l'immobilier bordelais.

Toutes ces lois de défiscalisation immobilière permettent d'accéder à une réduction fiscale à des conditions et des taux différents, en fonction de leurs spécificités.

Dispositif Jeanbrun

Le nouveau statut du bailleur privé

Le dispositif Relance logement, couramment appelé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, a été adopté dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 (adopté définitivement le 2 février 2026, en attente de promulgation après examen par le Conseil constitutionnel à la date de publication de cet article). Ce nouveau dispositif vise à relancer l'investissement locatif privé après la fin du Pinel, en introduisant un amortissement fiscal pour la location nue, historiquement réservé à la location meublée.

Sous réserve de la promulgation définitive, les principales caractéristiques du dispositif sont les suivantes :

Le taux d'amortissement annuel varie de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social). L'amortissement annuel est plafonné à 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social). Le propriétaire doit s'engager à louer le bien nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources. Le dispositif s'applique aux logements collectifs neufs (VEFA) ainsi qu'aux logements anciens faisant l'objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Aucun zonage géographique n'est imposé. Le dispositif est prévu pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Attention : à la date de publication de cet article (février 2026), le PLF 2026 a été adopté par le Parlement mais n'a pas encore été promulgué. Les modalités définitives du dispositif Jeanbrun sont donc susceptibles d'évoluer après l'examen par le Conseil constitutionnel. Des décrets d'application seront également nécessaires pour préciser les conditions de mise en œuvre.

Loi Denormandie

L'investissement locatif dans l'ancien sous condition de travaux

Le dispositif Denormandie permet de faire l'acquisition d'un logement ancien à rénover, situé dans l'une des quelque 1 700 communes éligibles (communes ayant signé une convention « Action Cœur de Ville », une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT), ou labellisées « Petites Villes de Demain »), pour le louer. Le dispositif s'applique désormais à l'ensemble du territoire des communes éligibles, la notion de « centre-ville » ayant été abandonnée depuis 2020. Pour en bénéficier, le propriétaire devra réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l'opération, améliorant la performance énergétique du logement d'au moins 20 % (30 % pour les logements individuels). Depuis le 11 avril 2024, le dispositif est également étendu aux logements situés dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), conformément à l'article 42 de la loi du 9 avril 2024 visant l'accélération de la rénovation de l'habitat dégradé.

Entré en vigueur en 2019, le Denormandie a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 (article 72 de la loi de finances pour 2024, puis article 42 de la loi du 9 avril 2024). Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, le Denormandie est devenu le principal dispositif de réduction d'impôt directe pour l'investissement locatif. Comme pour l'ancien Pinel, une fois les travaux réalisés, le propriétaire devra s'engager à louer son bien durant 6, 9 ou 12 ans, et pourra ainsi bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 63 000 €, avec des taux de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans).

Dans la commune de Libourne, ville girondine éligible au dispositif Denormandie au titre de son Opération de Revitalisation de Territoire, Valérie et Jacques ont acheté une maison ancienne délabrée. Jusqu'alors vide d'habitants, la demeure, à fort potentiel, va permettre à des ménages modestes d'en faire leur habitation principale.
Pour que Jacques et Valérie puissent défiscaliser leur investissement immobilier, les travaux qu'ils engagent devront impérativement être menés par un artisan certifié Reconnu Garant de l'Environnement (RGE).

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Loc'Avantages

L'intermédiation locative

Le dispositif Loc'Avantages (successeur de l'ancienne loi Cosse « Louer Abordable ») est une loi de défiscalisation immobilière qui repose sur le dispositif d'intermédiation locative. Ce dispositif consiste à aider les ménages en difficulté en louant son bien immobilier à des loyers inférieurs au marché, directement ou via des associations d'intermédiation locative. Les propriétaires qui s'impliquent dans ce dispositif peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 15 % à 65 % des revenus locatifs bruts, selon le niveau de décote du loyer pratiqué (trois niveaux : Loc1, Loc2 et Loc3). Plus le loyer est bas par rapport au marché, plus la réduction est élevée.

Le dispositif Loc'Avantages a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 88 de la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025. Le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) d'une durée minimale de 6 ans. Le dispositif est applicable sur l'ensemble du territoire, sans restriction de zonage géographique. Il ne s'agit plus d'une déduction sur les revenus fonciers (comme dans l'ancien dispositif Cosse), mais bien d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Charles et Anne ont confié la gestion locative de leur bien, situé dans le quartier bordelais de Caudéran, à une association agréée par l'État dans le cadre d'un contrat d'intermédiation locative. De ce fait, en louant à un niveau Loc3 (loyer très social), la réduction d'impôt qui leur sera octroyée dans le cadre du dispositif Loc'Avantages pourra atteindre 65 % du montant des loyers bruts perçus.

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LMNP

La location meublée

Le statut de LMNP, ou « Loueur Meublé Non Professionnel », est un statut fiscal dont peuvent bénéficier les propriétaires de logements meublés, loués et occupés à titre de résidence principale. Il permet à la fois de percevoir des revenus locatifs faiblement imposés, de bénéficier d'une récupération de TVA, et de profiter d'une meilleure rentabilité qu'en location nue. Ce statut LMNP est l'une des plus anciennes niches fiscales françaises.

Le LMNP a connu d'importantes évolutions en 2025. La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a durci le régime des meublés de tourisme non classés : le plafond du régime micro-BIC est abaissé à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant) et l'abattement forfaitaire réduit à 30 % (contre 50 %). En revanche, les locations meublées longue durée (résidence principale du locataire) conservent leur régime micro-BIC à 77 700 € avec un abattement de 50 %. Par ailleurs, la loi de finances pour 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente (hors résidences services étudiantes, seniors et EHPAD). Enfin, depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience).

Yves et Christiane ont choisi de louer un studio étudiant en LMNP. Bordeaux se prête parfaitement à leur projet : c'est une des principales villes étudiantes de France en raison de la présence de l'université Bordeaux-II et d'établissements comme l'Institut Polytechnique de Bordeaux ou encore SUPINFO, INSEEC, IFAG, etc.
Aussi, pour maximiser la rentabilité de son investissement, le couple a acheté un logement dans le quartier Saint-Jean, à deux pas du campus Victoire, du Lycée Gustave Eiffel et de l'IUT Montaigne. S'agissant d'une location meublée longue durée à usage de résidence principale, leur régime micro-BIC reste inchangé (plafond à 77 700 €, abattement de 50 %).

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Loi LMP

La location meublée à grande échelle

Les particuliers générant d'importants revenus issus des locations de meublés ont intérêt à privilégier le statut de LMP, « Loueur Meublé Professionnel », à celui de LMNP. Ce statut de LMP permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux en plus de ceux apportés par le LMNP, comme la déduction du montant de ses charges au réel, ou encore la déduction des déficits fonciers.

Avant de choisir le statut de loueur en LMNP, Christiane et Yves avaient pris des renseignements sur la loi LMP. À l'époque, ils avaient repéré une résidence de services dédiée aux seniors, située sur le cours Édouard Vaillant, à Bordeaux.
Cependant l'absence de réduction d'impôt dans le cadre de la LMP leur a permis de trancher en faveur d'un statut non professionnel (LMNP), malgré l'abattement forfaitaire de 50%.

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Loi Censi-Bouvard

Les résidences services

Le dispositif Censi-Bouvard était en quelque sorte une version améliorée du statut LMNP. Étaient éligibles les contribuables qui investissent dans l'immobilier locatif meublé en résidence de services, qu'il s'agisse d'une résidence étudiante, de tourisme, ou d'un EHPAD. Cette loi leur permettait de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu s'élevant à 11 % du prix hors-taxe des biens acquis mais aussi de récupérer la TVA sur l'acquisition, soit 20 % du prix du bien, si l'exploitant du programme immobilier proposait au moins 3 services en plus de l'hébergement.

Malheureusement le dispositif a pris fin le 31 décembre 2022.

Loi Girardin

L'investissement locatif en Outre-mer

Le dispositif Girardin est un outil d'incitation fiscale à l'investissement locatif destiné à appuyer le développement des territoires d'Outre-mer. Son champ d'action est réservé à ces territoires, et son amplitude de réduction fiscale peut atteindre jusqu'à 50 % du montant total de l'opération immobilière. Il est corrélé à des conditions d'éligibilité (plafonds de loyer applicables et plafonds de ressources à ne pas dépasser pour les locataires).

Loi Malraux

L'investissement dans un logement en Site Patrimonial Remarquable

La loi Malraux a été mise en place en 1962 pour soutenir la conservation et la rénovation du patrimoine historique et architectural. Elle permet aux propriétaires s'étant portés acquéreurs de biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) de bénéficier d'une réduction de leur impôt pouvant aller jusqu'à 30 % du montant des travaux de rénovation réalisés, dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans. Le taux est de 22 % pour les immeubles en SPR avec PVAP approuvé, et de 30 % pour ceux en SPR avec PSMV approuvé. Cette réduction n'est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

À noter : la réduction Malraux de 30 % applicable aux quartiers anciens dégradés (QAD) et aux quartiers concernés par le NPNRU a pris fin le 31 décembre 2024. Le dispositif Malraux reste cependant pleinement en vigueur pour les immeubles situés en Sites Patrimoniaux Remarquables.

Entre les cours d'Alsace-Lorraine et Victor Hugo, la rue Sainte-Catherine présente des opportunités d'investissement en loi Malraux. Il est également possible de participer à la conservation du patrimoine dans le quartier Saint-Michel (rue des Faures, rue Gensan).

Loi Monuments historiques

L'investissement dans un logement Classé ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est en vigueur depuis 1913. Elle est un levier fiscal invitant les acquéreurs aux taux d'imposition les plus élevés à investir dans la réhabilitation des bâtiments historiques, pour les habiter ou pour les louer. Ce dispositif permet de déduire tout ou une partie des charges foncières supportées (charges et intérêts d'emprunts compris) directement de son revenu global imposable, ce qui peut engendrer une réduction d'impôt très importante selon les cas. Un seul engagement pour l'acquéreur : conserver pendant au moins 15 ans le bien immobilier.

Pour réaliser un investissement relevant de la loi Monuments Historiques à Bordeaux, il vous faudra certainement chercher dans des quartiers tels que les Chartrons, Saint-Michel ou encore Saint-Pierre.

La nue-propriété

L'optimisation fiscale pour la transmission du patrimoine

La nue-propriété est une technique d'optimisation fiscale qui permet de procéder à une transmission de patrimoine dans les conditions les plus avantageuses. Plutôt que de subir une fiscalité lourde associée à la propriété d'un ou plusieurs bien(s) immobilier(s), doublée ensuite des frais de succession qui y sont associés, les contribuables peuvent choisir de procéder à un démembrement de leur bien, ainsi divisé entre nue-propriété (droit de disposer du bien) et usufruit (droit d'en faire l'usage, de le louer et d'en percevoir des loyers). De plus, le fait de ne pas en détenir l'usufruit fait que le patrimoine immobilier détenu en nue-propriété n'entre pas dans la base imposable à l'IFI.

Il est également possible de réaliser une acquisition en nue-propriété hors du cadre de la transmission de patrimoine, comme dans le cas du viager. Cette technique permet dans tous les cas d'acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée, tout en limitant le montant de l'investissement initial.

Michel et Sylvie souhaitent léguer leur villa de Mérignac à leur fils Olivier. Pour transmettre leur patrimoine de leur vivant sans pour autant s'en démunir, ils ont décidé de le transmettre en nue-propriété. Ainsi, ils en gardent l'usage - ils y vivent - tandis qu'Olivier est propriétaire des murs uniquement. Cela permettra à ce dernier de ne payer aucun droit sur la valeur de l'usufruit lorsque ses donateurs décéderont.

Les anciens dispositifs

Il existe un certain nombre de lois qui ne sont plus en vigueur à ce jour, mais qui continuent de produire leurs effets. Les investisseurs ayant acquis leur bien dans le cadre de ces dispositifs continuent d'en percevoir les avantages fiscaux jusqu'à la fin de leur période d'engagement.

Loi Pinel (2014-2024) : la défiscalisation dans le neuf

La loi Pinel était un dispositif de réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans le neuf, créé en 2014 par Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement. Il permettait aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du prix d'acquisition, en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans dans les zones tendues. Le dispositif Pinel, jugé trop coûteux pour les finances publiques par la Cour des comptes, a été définitivement supprimé le 31 décembre 2024, sans dispositif de remplacement direct dans le neuf. Une déclinaison dans l'ancien (Pinel ancien / réhabilité) existait également et a pris fin à la même date. Les investisseurs ayant acquis un bien en Pinel avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement.

Loi Duflot : l'ancienne version du Pinel

La loi Duflot est la prédécesseure de la loi Pinel. Elle se basait sur les mêmes principes, mais ses conditions étaient plus strictes. La durée de l'engagement de location, notamment, était plus longue (9 ans minimum, ouvrant droit à 18 % de réduction d'impôt) et il n'était pas possible pour le propriétaire de louer à ses ascendants ou ses descendants. La loi Duflot a été abrogée en 2014, et remplacée par la loi Pinel.

Loi Scellier : l'ancêtre du Duflot

Le dispositif Scellier est l'ancêtre du Duflot, et donc aussi du Pinel. Il a fait suite à la réforme de la loi Robien, et s'est destiné à relancer le secteur de l'investissement locatif, mis à mal par la crise de 2008. Ce dispositif d'incitation fiscale permettait d'acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) en vue de le louer vide, à usage de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans et dans le respect des plafonds de loyer. En contrepartie, il accordait au contribuable une réduction d'impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier. La loi Scellier s'est vue remanier à plusieurs reprises, avant d'être abrogée en 2012.

Loi Robien : l'investissement locatif en zones tendues

La loi Robien permettait aux investisseurs de bénéficier d'un amortissement de leurs revenus fonciers, c'est-à-dire de déduire de leurs revenus locatifs imposables un pourcentage du prix d'acquisition de leur bien. Le taux d'amortissement de la version « classique » du dispositif Robien était de 65 % du montant total de l'investissement sur 15 ans, et celui de la version « recentrée » sur les zones tendues, de 50 % sur 9 ans. Cette loi de défiscalisation ouvrant droit à une réduction fiscale portait tant sur les logements neufs que sur les anciens à réhabiliter. C'est elle qui avait remplacé la loi Besson, et qui avait introduit le principe du zonage du territoire (zones A, B/C) en fonction de la tension des marchés immobiliers locaux. Ce zonage a été remanié en 2006 et en 2009, et repris depuis par les grandes lois de défiscalisation ainsi que par divers outils fiscaux. La loi Robien a été abrogée en 2009, et remplacée par la loi Scellier.

Loi Besson de 1999 : amortir efficacement l'investissement locatif

La loi Besson s'adressait aux investisseurs imposés à partir de 30 %, souhaitant acquérir un logement neuf ou réhabilité et le louer pour une durée minimale de 9 ans, à un locataire sous conditions de ressources, dans le respect de certains plafonds de loyers. Elle leur permettait de bénéficier d'une déduction sur leurs revenus imposables de 65 % de la valeur de l'investissement sur 15 ans. Le dispositif Besson a été abrogé en 2003, et remplacé par le « Robien ».

Loi Périssol : l'investissement locatif amorti sur le long terme

La loi Périssol était un dispositif fiscal qui permettait de déduire de ses revenus fonciers un pourcentage du prix d'acquisition du bien immobilier, dans le but de créer un déficit foncier, s'imputant ensuite directement sur le revenu global de l'investisseur, et abaissant par là son niveau d'imposition sur le revenu. Au total, l'amortissement pouvait s'élever à 80 % du montant investi sur 24 ans. Le Périssol portait autant sur les logements neufs que sur ceux en VEFA, réhabilités, en résidence sénior ou étudiante, ou même sur ceux ayant fait l'objet d'un changement de destination. La loi Périssol impliquait un engagement du bailleur à mettre son logement en location nue pour au moins 9 ans, en tant que résidence principale du locataire. Elle a été abrogée en 1999.

Loi Demessine : l'investissement locatif dans le tourisme

La loi Demessine était un dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif dans les structures touristiques. Elle permettait à tout contribuable ayant acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, faisant partie d'une résidence de tourisme classée en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), de bénéficier d'une réduction de son impôt sur le revenu, sous condition de louer le logement non-meublé à l'exploitant de la résidence de tourisme pour une durée minimale de 9 ans. Le taux de la réduction était de 25 % du prix de revient du logement, répartis sur 6 ans au maximum, dans la limite de 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, ou de 100 000 € pour un couple. Ce dispositif a été abrogé en 2012.

Loi Borloo : l'incitation fiscale aux multiples facettes

La loi Borloo recouvrait plusieurs dispositifs différents, dont les principaux étaient des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif, dans le neuf et dans l'ancien. Il permettait d'amortir jusqu'à 65 % de la valeur du bien pour un logement neuf, et d'obtenir jusqu'à 70 % de déduction forfaitaire pour un logement ancien. Les conditions étaient à peu près similaires à celles du Pinel, si ce n'est que la durée minimale de location était de 9 ans, et que dans certaines « formules » du Borloo, les conditions de ressources des locataires étaient plus « sociales », donc plus basses, que pour le Pinel.

Investir et défiscaliser à Bordeaux : les dispositifs en vigueur

• Le dispositif Denormandie
• Loc'Avantages (ex-loi Cosse)
• Le statut LMNP