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Défiscaliser à Bordeaux

L’investissement locatif à Bordeaux est un type d’engagement financier qui consiste à placer une partie de son épargne dans l’immobilier pour le faire fructifier grâce aux loyers et en retirer une plus-value à la revente.

À Bordeaux, comme dans le reste de la France, il existe de nombreuses lois qui avantagent fiscalement les contribuables qui s’impliquent dans ce type de placements et préfèrent l’investissement immobilier aux autres placements financiers. Parmi ces lois de défiscalisation immobilière, la loi Pinel est la plus rentable : elle permet d’acheter un bien, de le louer et de profiter en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Le territoire bordelais est ainsi fait qu’il présente des avantages indéniables pour ceux qui choisissent d’investir dans la pierre. Le boom immobilier que connaît la métropole depuis quelques années, notamment avec l’arrivée de la LGV, explique en partie cette montée en puissance de l’investissement immobilier sur le marché local. Ce sont aussi les vertus intrinsèques des dispositifs de défiscalisation spécifiquement dédiés à l’investissement locatif qui permettent de comprendre l’attrait grandissant envers le Pinel à Bordeaux.

Toutes ces lois de défiscalisation immobilière permettent d’accéder à une réduction fiscale à des conditions et des taux différents, en fonction de leurs spécificités.

Loi Pinel

L’investissement locatif dans le neuf

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale créé par Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement. Destiné à relancer la construction de logements neufs, il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de leur impôt pouvant aller jusqu’à 42 000€ pour l’acquisition d’un logement neuf inscrit dans une zone immobilières « tendue », à condition qu’ils s’engagent à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, à des locataires respectant les plafonds de ressources fixés.

La loi Pinel a officiellement été prolongée jusqu’en décembre 2024. Toutefois, les taux de réduction d’impôts ont été revus à la baisse, une première fois le 1er janvier 2023 puis une deuxième le 1er janvier 2024, en vue de l'arrêt du dispositif à la fin de l'année 2024.

Julian et Sonia viennent d’investir dans le quartier branché de Bacalan. Pour l’achat de leur appartement 2 pièces d’une valeur de 179.000€, ils vont bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 480€ sur 9 ans, soit 2386€ par an.

Loi Pinel dans l’ancien

L’investissement locatif dans l’ancien réhabilité à neuf

Le Pinel dans l’ancien est une déclinaison du dispositif Pinel classique sauf qu’il est destiné à inciter fiscalement à l’acquisition d’un logement vétuste en vue de sa réhabilitation et de sa location. Les travaux réalisés dans le logement doivent lui permettre d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf, certifiées par un expert avant la mise en location. Ce dispositif présente des qualités à même de soutenir la rénovation du parc immobilier privé ancien. Mais il peut s’avérer long et assez contraignant à mettre en œuvre puisqu’il impose au logement réhabilité de satisfaire l’ensemble des 15 caractéristiques de décence et des 12 performances techniques pour se rendre éligible.

Les conditions d’éligibilité sont les mêmes que pour le Pinel dans l’immobilier neuf. En effet, le bien doit se trouver obligatoirement dans l’une des zones éligibles (A, A bis et B1). Les plafonds Pinel vont de pair avec le zonage est font parties des conditions élémentaires pour ce type d’investissement.

Marc et Isabelle ont acheté un logement ancien dans la ville de Saint-Aubin-de-Médoc, au Nord-Ouest de Bordeaux, afin de profiter des avantages de la loi Pinel dans l’ancien. Pour que ce soit effectivement le cas, le couple doit réaliser d’importants travaux de rénovation permettant au logement d’atteindre une performance énergétique élevée et d’être estampillé HPE (haute performance énergétique) ou BBC (bâtiment basse consommation).
Lorsque les travaux seront terminés, un contrôleur technique agréé par l’État viendra vérifier leur conformité avec les attendus du dispositif.

En savoir plus sur la loi Pinel dans l'ancien

Déficit foncier

L’astuce fiscale cumulable avec les dispositifs de défiscalisation

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet au propriétaire d’un bien immobilier en location de déduire de son revenu global imposable la différence entre ce qu’il lui coûte et ce qu’il lui rapporte. Concrètement, si au cours d'une année fiscale les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais d’agence, charges de copropriété, taxe foncière, primes d’assurance…) sont supérieures au revenu brut foncier, il s’agit d’un déficit foncier. La limite du montant déductible est de 10.700€/an et la condition est que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Les contribuables ayant réalisé un investissement locatif peuvent donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de leur impôt sur le revenu.

Bon à savoir : ce dispositif n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales, et il est souvent cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

En savoir plus sur le déficit foncier

Loi Denormandie

L’investissement locatif dans l’ancien sous condition de travaux

Le dispositif Denormandie est pour ainsi dire une version allégée du Pinel dans l’ancien puisqu’il permet de faire l'acquisition d'un logement ancien à rénover, situé dans l'une des 222 villes labellisées par "Programme Cœur de ville” pour le louer. Pour ce faire, le propriétaire devra réaliser des travaux à hauteur de 25% du coût total de l’opération, améliorant la performance énergétique du logement d'au moins 20% (30% pour les logements individuels). Entré en vigueur en 2019, il se destine à appuyer la rénovation des centres-villes anciens. Le dispositif a officiellement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, toujours dans l’objectif d’encourager la rénovation des logements vides, anciens ou dégradés. Son champ d’action est donc circonscrit aux communes françaises éligibles. Comme pour le Pinel, une fois les travaux nécessaires réalisés, le propriétaire devra s'engager à louer son bien durant 6, 9 ou 12 ans, et pourra ainsi bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 63.000€ (correspondant aux taux de réduction de la loi Pinel pré-2023).

Dans la commune de Libourne, seule ville girondine concernée par la loi Denormandie, Valérie et Jacques ont acheté une maison ancienne délabrée. Jusqu’alors vide d’habitants, la demeure, à fort potentiel, va permettre à des ménages modestes d’en faire leur habitation principale.
Pour que Jacques et Valérie puissent défiscaliser leur investissement immobilier, les travaux qu’ils engagent devront impérativement être menés par un artisan certifié Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

En savoir plus sur le dispositif Denormandie

Loi Cosse

L’intermédiation locative

La loi Cosse, aussi appelée “Louer Abordable” ou plus récemment "Loc'Avantages", est une loi de défiscalisation immobilière qui repose sur le dispositif d’intermédiation locative. Ce dispositif consiste à aider les sans-abris en louant son bien immobilier à des associations, qui les sous-louent temporairement à des ménages en difficulté économique. Les propriétaires qui s’impliquent dans ce dispositif en louant leur logement à des tarifs modestes pour les plus démunis peuvent bénéficier d’une déduction sur leur impôt pouvant aller jusqu’à 85% des revenus locatifs perçus.

Mais depuis le 1^er janvier 2022, la loi Cosse devient une réduction d’impôt, conformément à l’article 67 de la loi de finances pour 2022. L’article prolonge à ce titre le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024.

À noter que pour les conventions déposées avant le 28 février 2022, le dispositif reste en vigueur, comme l’indique l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement, (article du 31 décembre 2021).

Charles et Anne ont confié la gestion locative de leur bien, situé dans le quartier bordelais de Caudéran, à une association agréée par l’État. De ce fait, la réduction d’impôt qui leur sera octroyée dans le cadre de la loi Cosse pourra atteindre 85% du montant des loyers perçus.

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LMNP

La location meublée

Le statut de LMNP, ou « Loueur Meublé Non Professionnel », est un statut fiscal dont peuvent bénéficier les propriétaires de logements meublés, loués et occupés à titre de résidence principale. Il permet à la fois de percevoir des revenus locatifs faiblement imposés, de bénéficier d’une récupération de TVA, et de profiter d’une meilleure rentabilité qu’en location nue. Ce statut LMNP est l’une des plus anciennes niches fiscales françaises.

Yves et Christiane ont choisi de louer un studio étudiant en LMNP. Bordeaux se prête parfaitement à leur projet : c’est une des principales villes étudiantes de France en raison de la présence de l’université Bordeaux-II et d’établissements comme l’Institut Polytechnique de Bordeaux ou encore SUPINFO, INSEEC, IFAG, etc.
Aussi, pour maximiser la rentabilité de son investissement, le couple a acheté un logement dans le quartier Saint-Jean, à deux pas du campus Victoire, du Lycée Gustave Eiffel et de l’IUT Montaigne.

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Loi LMP

La location meublée à grande échelle

Les particuliers générant d’importants revenus issus des locations de meublés ont intérêt à privilégier le statut de LMP, « Loueur Meublé Professionnel », à celui de LMNP. Ce statut de LMP permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux en plus de ceux apportés par le LMNP, comme la déduction du montant de ses charges au réel, ou encore la déduction des déficits fonciers.

Avant de choisir le statut de loueur en LMNP, Christiane et Yves avaient pris des renseignements sur la loi LMP. À l’époque, ils avaient repéré une résidence de services dédiée aux seniors, située sur le cours Édouard Vaillant, à Bordeaux.
Cependant l’absence de réduction d’impôt dans le cadre de la LMP leur a permis de trancher en faveur d’un station non professionnel (LMNP), malgré l’abattement forfaitaire de 50%.

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Loi Censi-Bouvard

Les résidence services

Le dispositif Censi-Bouvard était en quelque sorte une version améliorée du statut LMNP. Étaient éligibles les contribuables qui investissent dans l'immobilier locatif meublé en résidence de services, qu’il s’agisse d’une résidence étudiante, de tourisme, ou d’un EHPAD. Cette loi leur permettait de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu s’élevant à 11 % du prix hors-taxe des biens acquis mais aussi de récupérer la TVA sur l’acquisition, soit 20 % du prix du bien, si l’exploitant du programme immobilier proposait au moins 3 services en plus de l’hébergement.

Malheureusement le dispositif a pris fin le 31 décembre 2022.

Loi Girardin

L'investissement locatif en Outre-mer

Le dispositif Girardin est un outil d’incitation fiscale à l’investissement locatif destiné à appuyer le développement des territoires d’Outre-mer. Son champ d’action est réservé à ces territoires, et son amplitude de réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 50% du montant total de l’opération immobilière. Comme le Pinel, il est corrélé à des conditions d’éligibilité (plafonds de loyer applicables et plafonds de ressources à ne pas dépasser pour les locataires.

Loi Malraux

L'investissement dans un logement en Secteur de Protection du Patrimoine

La loi Malraux a été mise en place en 1962 pour soutenir la conservation et la rénovation du patrimoine historique et architectural. Elle permet aux propriétaires s’étant portés acquéreurs de biens situés dans une des zones sauvegardées définies par l'État de bénéficier d’une réduction de leur impôt pouvant aller jusqu'à 30 % du montant des travaux de rénovation réalisés.

Entre les cours d’Alsace-Lorraine et Victor Hugo, la rue Sainte-Catherine présente des opportunités d’investissement en loi Malraux. Il est également possible de participer à la conservation du patrimoine dans le quartier Saint-Michel (rue des Faures, rue Gensan).

Loi Monuments historiques

L'investissement dans un logement Classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est en vigueur depuis 1913. Elle est un levier fiscal invitant les acquéreurs aux taux d'imposition les plus élevés à investir dans la réhabilitation des bâtiments historiques, pour les habiter ou pour les louer. Ce dispositif permet de déduire tout ou une partie des charges foncières supportées (charges et intérêts d’emprunts compris) directement de son revenu global imposable, ce qui peut engendrer une réduction d’impôt très importante selon les cas. Un seul engagement pour l’acquéreur : conserver pendant au moins 15 ans le bien immobilier.

Pour réaliser un investissement relevant de la loi Monuments Historiques à Bordeaux, il vous faudra certainement chercher dans des quartiers tels que les Chartrons, Saint-Michel ou encore Saint-Pierre.

La nue-propriété

L’optimisation fiscale pour la transmission du patrimoine

La nue-propriété est une technique d’optimisation fiscale qui permet de procéder à une transmission de patrimoine dans les conditions les plus avantageuse. Plutôt que de subir une fiscalité lourde associée à la propriété d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s), doublée ensuite des frais de succession qui y sont associés, les contribuables peuvent choisir de procéder à un démembrement de leur bien, ainsi divisé entre nue-propriété (droit de disposer du bien) et usufruit (droit d’en faire l’usage, de le louer et d’en percevoir des loyers). De plus, le fait de ne pas en détenir l’usufruit fait que le patrimoine immobilier détenu en nue-propriété n’entre pas dans la base imposable à l’IFI.

Il est également possible de réaliser une acquisition en nue-propriété hors du cadre de la transmission de patrimoine, comme dans le cas du viager. Cette technique permet dans tous les cas d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée, tout en limitant le montant de l’investissement initial.

Michel et Sylvie souhaitent léguer leur villa de Mérignac à leur fils Olivier. Pour transmettre leur patrimoine de leur vivant sans pour autant s’en démunir, ils ont décidé de le transmettre en nue-propriété. Ainsi, ils en gardent l’usage - ils y vivent - tandis qu’Olivier est propriétaire des murs uniquement. Cela permettra à ce dernier de ne payer aucun droit sur la valeur de l’usufruit lorsque ses donateurs décéderont.

Les anciens dispositifs

Il existe un certain nombre de lois qui ne sont plus en vigueur à ce jour, mais qui continuent de produire leurs effets. Les investisseurs ayant acquis leur bien dans le cadre de ces dispositifs continuent d’en percevoir les avantages fiscaux jusqu’à la fin de leur période d’engagement.

Loi Duflot : l’ancienne version du Pinel

La loi Duflot est la prédécesseure de la loi Pinel. Elle se basait sur les mêmes principes, mais ses conditions étaient plus strictes. La durée de l’engagement de location, notamment, était plus longue (9 ans minimum, ouvrant droit à 18% de réduction d’impôt) et il n’était pas possible pour le propriétaire de louer à ses ascendants ou ses descendants. La loi Duflot a été abrogée en 2014, et remplacée par la loi Pinel.

Loi Scellier : l’ancêtre du Duflot

Le dispositif Scellier est l’ancêtre du Duflot, et donc aussi du Pinel. Il a fait suite à la réforme de la loi Robien, et s’est destiné à relancer le secteur de l’investissement locatif, mis à mal par la crise de 2008. Ce dispositif d’incitation fiscale permettait d’acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) en vue de le louer vide, à usage de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans et dans le respect des plafonds de loyer. En contrepartie, il accordait au contribuable une réduction d'impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier. La loi Scellier s’est vue remanier à plusieurs reprises, avant d’être abrogée en 2012.

Loi Robien : l’investissement locatif en zones tendues

La loi Robien permettait aux investisseurs de bénéficier d’un amortissement de leurs revenus fonciers, c’est-à-dire de déduire de leurs revenus locatifs imposables un pourcentage du prix d’acquisition de leur bien. Le taux d’amortissement de la version « classique » du dispositif Robien était de 65 % du montant total de l’investissement sur 15 ans, et celui de la version « recentrée » sur les zones tendues, de 50 % sur 9 ans. Cette loi de défiscalisation ouvrant droit à une réduction fiscale portait tant sur les logements neufs que sur les anciens à réhabiliter. C’est elle qui avait remplacé la loi Besson, et qui avait introduit le principe du zonage du territoire (zones A, B/C) en fonction de la tension des marchés immobiliers locaux. Ce zonage a été remanié en 2006 et en 2009, et repris depuis par les grandes lois de défiscalisation ainsi que par divers outils fiscaux. La loi Robien a été abrogée en 2009, et remplacée par la loi Scellier.

Loi Besson de 1999 : amortir efficacement l’investissement locatif

La loi Besson s’adressait aux investisseurs imposés à partir de 30%, souhaitant acquérir un logement neuf ou réhabilité et le louer pour une durée minimale de 9 ans, à un locataire sous conditions de ressources, dans le respect de certains plafonds de loyers. Elle leur permettait de bénéficier d’une déduction sur leurs revenus imposables de 65 % de la valeur de l’investissement sur 15 ans. Le dispositif Besson a été abrogé en 2003, et remplacé par le « Robien ».

Loi Périssol : l’investissement locatif amorti sur le long terme

La loi Périssol était un dispositif fiscal qui permettait de déduire de ses revenus fonciers un pourcentage du prix d’acquisition du bien immobilier, dans le but de créer un déficit foncier, s’imputant ensuite directement sur le revenu global de l’investisseur, et abaissant par là son niveau d’imposition sur le revenu. Au total, l’amortissement pouvait s’élever à 80% du montant investi sur 24 ans. Le Périssol portait autant sur les logements neufs que sur ceux en VEFA, réhabilités, en résidence sénior ou étudiante, ou même sur ceux ayant fait l’objet d’un changement de destination. La loi Périssol impliquait un engagement du bailleur à mettre son logement en location nue pour au moins 9 ans, en tant que résidence principale du locataire. Elle a été abrogée en 1999.

Loi Demessine : l’investissement locatif dans le tourisme

La loi Demessine était un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans les structures touristiques. Elle permettait à tout contribuable ayant acquis un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, faisant partie d’une résidence de tourisme classée en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), de bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu, sous condition de louer le logement non-meublé à l’exploitant de la résidence de tourisme pour une durée minimale de 9 ans. Le taux de la réduction était de 25% du prix de revient du logement, répartis sur 6 ans au maximum, dans la limite de 50.000€ pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, ou de 100.000€ pour un couple. Ce dispositif a été abrogé en 2012.

Loi Borloo : l’incitation fiscale aux multiples facettes

La loi Borloo recouvrait plusieurs dispositifs différents, donc les principaux étaient des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif, dans le neuf et dans l’ancien. Il permettait d’amortir jusqu’à 65% de la valeur du bien pour un logement neuf, et d’obtenir jusqu’à 70% de déduction forfaitaire pour un logement ancien. Les conditions étaient à peu près similaires à celles du Pinel, si ce n’est que la durée minimale de location était de 9 ans, et que dans certaines « formules » du Borloo, les conditions de ressources des locataires étaient plus « sociales », donc plus basses, que pour le Pinel.

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