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Loi Pinel dans l’ancien

Un appartement rénové via la loi Pinel dans l'ancien

Le Pinel dans l’ancien est un dispositif de défiscalisation mis en place par la même loi dite « Pinel », comprise dans la loi de finances pour 2015. Calqué sur les mêmes principes que le Pinel, mais concernant des logements à rénover pour les rendre habitables, le Pinel dans l’ancien connaît un certain succès en Gironde, notamment dans les communes périphériques de Bordeaux présentant un centre-ville ancien, fait de nombreuses habitations à réhabiliter.

Le texte de loi Pinel indique que « Sont éligibles au dispositif les logements neufs ou assimilés à des logements neufs ». Il s’agit des cas suivants :

La loi Pinel dans l’ancien vise donc les acquisitions de logements en vue de leur réhabilitation et de leur location, puisque la réduction d’impôts qu’elle offre s’applique « au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le contribuable acquiert entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui fait, ou qui a fait, l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ».

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Les conditions du Pinel dans l’ancien

Le dispositif Pinel dans l’ancien oblige les contribuables qui souhaitent s’y rendre éligibles et bénéficier d'une défiscalisation, à engager des travaux de rénovation permettant au logement acquis de répondre à un niveau de performance énergétique correspondant au Label HPE rénovation 2009 ou au label BBC rénovation 2009, ainsi qu’à l’ensemble des caractéristiques de décence.

Concrètement, cela signifie que l’investisseur en Pinel dans l’ancien doit faire en sorte que son logement bénéficie de travaux qui lui permettent de satisfaire l’ensemble des 15 caractéristiques de décence et des 12 performances techniques édictées par la loi. Pour réaliser une acquisition de ce type, l’acheteur peut procéder ainsi :

  1. Trouver un logement inhabitable avec des parties communes en bon état pour le cas d’un appartement ;
  2. Prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte… ;
  3. Pendant les travaux, conserver les factures et veiller à ce que les travaux se réalisent avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien ;
  4. À la fin des travaux, contacter un expert indépendant pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence ;
  5. Respecter les mêmes conditions de mise en location que pour un logement neuf en Pinel.
Pour être éligible au Pinel dans l’ancien, le logement doit être inhabitable lors de l’acquisition, et présenter des caractéristiques de décence et de performance énergétique voisines de celles d’un logement neuf lors de sa mise en location.

Tout contribuable se portant acquéreur d’un bien immobilier inhabitable remis à neuf dans les conditions présentées ci-dessus qui s’engage à le louer pour au moins 6 ans se rend éligible au dispositif Pinel.

La durée de mise en location choisie peut être de 6, 9 ou 12 ans, avec pour conséquence une augmentation proportionnelle de la déduction fiscale accordée :

La réduction d’impôts accordée en loi Pinel peut s’appliquer à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal, dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.

Pour bénéficier des avantages offerts par le dispositif Pinel, il faut respecter des conditions strictes, à la fois relatives au logement (type de bien immobilier, normes thermiques et environnementales, délais d’achèvement des travaux, situation en zone éligible) et à la location (plafonds de loyers et plafonds ressources des locataires).

Conditions liées à la situation du bien

Pour espérer bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, les investisseurs doivent réaliser leur acquisition dans une zone éligible de Bordeaux métropole, en zone B1 ou B2 donc.

Dans le cadre de la loi de finances 2017-1837 du 30 décembre 2017 pour 2018, l’État a décidé du resserrement du champ d’action du Pinel sur les zones où la tension immobilière et locative est la plus vive. C’est pour cette raison que les espaces éligibles au dispositif aujourd’hui sont restreints aux seules zones A, A bis, et B1, la zone B2 ne bénéficiant d’une éligibilité que sur agrément préfectoral dérogatoire.

Bordeaux et sa proche périphérie sont situés en zone B1. Selon le zonage Pinel décidé par l’État, la zone B1 regroupe toutes les agglomérations comptant plus de 250.000 habitants, ainsi que les communes de leur périphérie proche. Ce sont des aires urbaines considérées comme « zones tendues », c’est-à-dire caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Les villes les plus proches de Bordeaux, comme Cestas, Blanquefort et Ambarès-et-Lagrave, appartiennent aussi à la zone B1, étant situées à moins de 30 km de la ville-centre.

Les villes situées entre 30 et 50 kilomètres de Bordeaux appartiennent en revanche à la zone B2 du zonage Pinel. On y trouve ainsi Marcheprime, Saint-André-de-Cubzac ou Lalande-de-Pomerol. Cette zone n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis la fin 2017, à moins d’une dérogation exceptionnelle du préfet de la Nouvelle-Aquitaine.

Les villes qui sont situées à plus de 50 kilomètres de Bordeaux, comme Carcans par exemple, sont classées en zone C. Cette zone n’est désormais plus éligible à la loi Pinel.

Conditions liées à la rénovation du bien

Un couple réalise des travaux de réhabilitation

Dans le cadre du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement à rénover doit montrer une carence sur au moins 4 des 15 caractéristiques de décence et au moins 6 des performances techniques. Après les travaux, il doit satisfaire l’ensemble de ces critères. Un document fourni par le service des impôts nommé « modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux » doit être rempli par un expert indépendant de la construction avant et après les travaux de réhabilitation, pour attester de ces modifications ouvrant droit à l’avantage fiscal.

État du logement avant les travaux État du logement après les travaux
Décence du logement Au moins 4 des 15 caractéristiques de décence ne sont pas respectées. L’ensemble des 15 caractéristiques de décence est réuni.
Performance technique Au moins 6 des 12 performances techniques ne sont pas respectées. L’ensemble des 12 performances techniques est réuni.

La définition de « logement décent » telle qu’énoncée par la loi pour l’application du dispositif est la suivante : « Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret » (article 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent). L’article 2 du même décret, modifié par décret n°2017-312 du 9 mars 2017 - art. 2 (V), mentionne que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

  1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
  2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
  3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
  4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
  5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
  6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
  7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

L’article 3 du même décret précise également que le logement doit comporter « les éléments d'équipement et de confort suivants :

  1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
  2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
  3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
  4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
  5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
  6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

Il est enfin précisé que « dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables ».

L'investisseur doit pouvoir présenter les factures des travaux en cas de contrôle du fisc. Attention : ce dispositif entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

Les conditions de performances techniques à satisfaire sont quant à elles fixées par l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 [relatif aux] logements acquis pour être réhabilités, modifié par l’arrêté 2006-08-10 art. 1 JORF du 11 août 2006 :

« Les performances techniques visées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au code général des impôts sont les suivantes :

  1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ;
  2. Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble ;
  3. Absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante ;
  4. Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
    • a) Présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
    • b) Protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
    • c) Liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau) ;
    • d) Dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
    • e) Élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
    • f) Conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
    • g) En cas de rénovation de l'installation électrique, les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles ;
  5. Sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ; présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manœuvrable ; qualité de la combustion ;
  6. Évacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées) ;
  7. Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide ;
  8. Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales ;
  9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents) ;
  10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble ;
  11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m2K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m2K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France, requis pour l'autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d'atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m2K ;
  12. Dans le cas d'un chauffage individuel, quel que soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
    • a) D'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ;
    • b) Ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
    • c) Ou un chauffage par un système thermodynamique. »
Les logements doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année après l'acquisition du logement ou du local.

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Conditions liées à l’exploitation du bien

Pour un investissement locatif en loi Pinel dans l’ancien, il convient de respecter également certaines conditions de mise en location qui permettent que les logements bénéficiant de ce levier d’incitation fiscale soient loués à des tarifs avantageux à des ménages aux ressources limitées. C’est là l’un des objectifs de ce dispositif : permettre l’accès au logement du plus grand nombre tout en rénovant le parc immobilier ancien.

Plafonds de loyers

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel impose aux propriétaires de respecter certains plafonds de loyer pour la période de location sur laquelle ils se sont engagés, et ce afin que ce dispositif puisse agir comme un levier social appuyant l’accès au logement des foyers limités dans leurs ressources. Par ce biais, le Pinel dans l’ancien a également un rôle régulateur du marché locatif, par ses effets anti-spéculatifs.

Concrètement, le plafond de loyer Pinel définit le montant maximum auquel un acquéreur peut mettre en location son logement rénové. Le calcul de ce loyer Pinel se base sur deux indicateurs :

En zone B1, donc à Bordeaux, Mérignac, Bègles, Cenon et dans toute la première et deuxième couronne, le loyer au mètre carré maximal fixé par l’État pour l’application du dispositif Pinel est de 10,28€. Certaines villes côtières de l’Océan Atlantique, comme Arcachon, Biganos, Gujan-Mestras, La Teste-de-Buch ou Le Teich, bénéficient également d’un classement en zone B1.

En zone B2, donc à Lalande-de-Pomerol, Saint-Émilion, Andernos-les-Bains, Arès, et dans toute les communes situées entre 30 et 50 km de Bordeaux, le montant maximum du loyer au mètre carré applicable en loi Pinel est de 8,93€. Pour rappel, la zone B2 n’est éligible au Pinel qu’à la condition d’obtenir une dérogation du préfet de Nouvelle-Aquitaine.

Le calcul d’un loyer en loi Pinel passe par l’application d’un coefficient multiplicateur qui se présente comme suit :

0,7 + (19 / surface utile)

Il s’agit maintenant de réaliser le calcul final, à partir des données dégagées :

Loyer maximum applicable à Bordeaux métropole – zone B1
Calcul de la surface 60 + (8/2) = 64m²
Plafond de loyer de la zone B1 10.28€ par m²
Loyer maximum applicable en zone B1 10.28 x (0.7 + 19/64) x 64 = 655.86€/mois
Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface utile)

Plafonds de ressources des locataires

Le propriétaire qui souhaite bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel dans l’ancien doit s’assurer, pour choisir son locataire, que ce dernier ne dépasse pas les plafonds de ressources annuels fixés par l’État. Cela permet que la loi avantage en priorité les ménages aux ressources limitées.

Concrètement, les plafonds de ressources définissent les ressources maximales que doit avoir perçu le futur locataire à N-2 pour accéder la location d’un bien en loi Pinel.

Ce plafond est défini à la fois en fonction de la composition du foyer fiscal du ménage locataire et de la zone géographique du bien qui lui sera loué.

Les plafonds de ressources applicables pour une location en loi Pinel dans la ville de Bordeaux et sa périphérie proche (zone B1) en 2019 sont les suivants :

Composition du foyer locataire

Zone de location

Zone B1 – Bordeaux métropole & communes à moins de 30km
Personne seule 31.165€
Couple 41.618€
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 50.049€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 60.420€
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 71.078€
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 80.103€
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 8.936€
Pour des baux conclus ou renouvelés en 2019

Où bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien à Bordeaux ?

Le dispositif Pinel dans l’ancien est particulièrement approprié à la rénovation des appartements vétustes situés dans les centre-ville anciens de Bordeaux ou des communes de sa périphérie proche situées en zone B1 (à moins de 30km donc) ou en zone B2 (entre 30 et 50km donc) si elles bénéficient d’une dérogation du préfet de Nouvelle-Aquitaine.

Les investisseurs intéressés par ce dispositif pourront ainsi se diriger vers les quartiers bordelais suivants :

De nombreuses communes de l’agglomération abritent également un parc immobilier partiellement vieillissant, qui présente de belles perspectives de rénovation en Pinel dans l’ancien. Les investisseurs pourront ainsi se tourner vers les villes suivantes, toutes situées en zone B1 :

Le dispositif Pinel dans l’ancien est cumulable avec le mécanisme du déficit foncier, qui veut que lorsqu’au cours d’une même année fiscale, les charges foncières du propriétaire excèdent le montant de ses revenus locatifs perçus - notamment parce qu’il a engagé des travaux sur son bien - il puisse déduire cet excédent de son revenu global et bénéficier ainsi d’une réduction de son impôt sur le revenu.

En savoir plus sur le déficit foncier

Les différents dispositifs de défiscalisation