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Le déficit foncier

Un couple fait ses comptes

Ces dernières années, l’engouement de la défiscalisation à Bordeaux a fait gonfler les chiffres des déductions fiscales générées par l’application du déficit foncier. Bordeaux métropole étant un territoire dans une situation d’extrême tension entre l’offre et la demande immobilières, les appuis fiscaux aux pratiques locatives sont ici largement mobilisés par les contribuables.

Le mécanisme du déficit foncier est une astuce fiscale mise en place par la Loi de finances rectificative pour 1993 (n° 93-859 du 22 juin 1993), dite « loi Balladur » ou « défiscalisation Balladur ». Son principe est simple : lorsqu’au cours d’une même année fiscale, les charges foncières du propriétaire excèdent le montant de ses revenus locatifs perçus, il se crée un déficit foncier qui lui permet de déduire cet excédent de son revenu global, et de bénéficier ainsi d’une réduction de son impôt sur le revenu.

Le fonctionnement du déficit foncier implique de comprendre les bases de l’imposition sur le revenu en France. Il faut d’abord savoir que les revenus locatifs ou « revenus fonciers » sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, et s’ajoutent simplement aux autres revenus à déclarer. Leur différence d’avec les autres types de revenus (salariés par exemple) est qu’ils bénéficient en amont d’une fiscalité propre. Pour la location nue, c’est-à-dire non meublée, deux régimes d’imposition des revenus fonciers coexistent :

Il est à noter que les contribuables possédant plusieurs biens en location doivent tous les déclarer selon le même régime.

Le déficit foncier n’est automatique qu’au-dessus de 15.000€ de revenus locatifs générés. En-dessous de ce montant, le propriétaire contribuable doit impérativement faire la demande de changement de régime auprès de l’administration fiscale pour en bénéficier : il lui faut alors opter pour le régime d’imposition « au réel ».

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Trois conditions pour bénéficier du déficit foncier

Le champ d’action du déficit foncier est restreint à l’immobilier locatif, pour une durée toutefois limitée. Le déficit foncier emporte ainsi trois conditions à son application :

Le mécanisme du déficit foncier s’applique dans la limite de 10.700€/an et à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit.
Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Bon à savoir : le plafond du déficit foncier imputable est de 15.300€ pour les immeubles concernés par un amortissement de type « Périssol ». La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente également ce plafond à 15.300€ dans le cadre du dispositif Cosse à compter de l'imposition des revenus de 2019.
« Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. (…)
Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n'est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d'une assurance ou d'un autre organisme.
Dès lors, en cas de départ d'un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement. Cependant, il est admis un délai incompressible pour cette opération sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d'un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.).
De même, l'affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location.
Par ailleurs, cette condition de location effective et permanente exclut toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d'en conserver la jouissance (cf. BOI-RFPI-CHAMP-20-10).
Néanmoins, cette obligation de location connaît certaines exceptions (cf. I-C-2-b § 270 à 330).
Bulletin Officiel des Finances Publiques du 01/09/2017, « Revenus fonciers - Modalités d'imputation des déficits fonciers »

À savoir : en cas de cession du bien avant l’expiration du délai de 3 ans, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause, mais l’imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers issus d’autres biens locatifs reste possible (arrêt du Conseil d’État du 26 avril 2017, n° 400441 repris par l’administration fiscale dans le BOFIP du 01/09/2017).

Où bénéficier du déficit foncier à Bordeaux ?

La grosse cloche de Bordeaux

Le centre-ville bordelais, et particulièrement l’hypercentre, regorge de biens immobiliers aux qualités patrimoniales et architecturales précieuses, dont la restauration et la rénovation permettent aisément de créer un déficit foncier. En acquérant ainsi un logement ancien accompagné d’une large enveloppe de travaux, les investisseurs bordelais se garantissent le bénéfice du mécanisme fiscal de réduction d’impôt, tout en participant à entretenir le patrimoine immobilier historique de la métropole. Ils contribuent aussi, dans le même temps, à soutenir l’offre du parc immobilier locatif privé, et donc l’accès au logement du plus grand nombre. Une opération de ce type dans le centre de Bordeaux leur assure également, enfin, un rendement locatif intéressant, et des revenus fonciers peu fiscalisés, car la plupart du temps éligibles à d’autres dispositifs d’abattement fiscal (comme le Cosse, le Pinel dans l’ancien…).

En réalisant un investissement en déficit foncier à Bordeaux, les acquéreurs peuvent bénéficier d’un certain nombre d’avantages, qui tiennent à la fois au mécanisme fiscal et au bien à rénover dans lequel ils placent leur capital. Comme les logements anciens à rénover se situent majoritairement dans le centre historique des métropoles, à Bordeaux on peut dire que l’offre de logements ouvrant de belles perspectives de rentabilité via le déficit foncier se trouve principalement dans les quartiers suivants :

De plus, quand on sait que le critère N°1 pour le choix d’un logement destiné à la location est l’emplacement, on comprendra aisément l’avantage multiple que représente un investissement en déficit foncier dans l’hypercentre bordelais, un secteur qui montre des loyers parmi les plus hauts du marché locatif français.

Les centres-villes anciens des communes proches de Bordeaux présentent également un grand nombre de biens aux hautes qualités patrimoniales qui peuvent être des candidats idéaux pour un investissement en déficit foncier. On peut penser aux villes de Pessac, de Parempuyre ou de Fargues-Saint-Hilaire, qui comme bien d’autres dans le département abritent un parc immobilier partiellement vieillissant qui présente de belles perspectives de rénovation.

Les atouts d’une opération immobilière en déficit foncier à Bordeaux

S’engager dans une opération d’acquisition en déficit foncier dans le centre de la capitale girondine, c’est ainsi se garantir :

Quelles sont les charges prises en compte par le déficit foncier ?

Pour l’application du mécanisme de déficit foncier, l’administration fiscale distingue trois grands types de charges :

  1. Les charges liées aux travaux de réparation, d’amélioration, et/ou d’entretien du bien
    Ce sont les charges visées en priorité par le mécanisme du déficit foncier, instauré par le gouvernement pour inciter et favoriser fiscalement la rénovation des biens anciens destinés à la location. Ainsi, le coût des travaux réalisés dans un logement peut être déduit des revenus fonciers de l’investisseur si ces travaux ont pour objet le maintien, la remise en état, ou l’amélioration du confort ou de l’équipement du bien. Les travaux de construction, d’agrandissement, ou d’esthétique ne sont eux pas déductibles.
  2. Les charges liées à l’exploitation du bien
  3. Ces charges désignent tous les frais que peut susciter la bonne gestion du bien mis en location, parmi lesquelles :
    • les frais de gérance ou honoraires de gestion versés à des intermédiaires en immobilier
    • les frais de syndic de copropriété ;
    • les primes d’assurance (assurance habitation propriétaire non occupant, par exemple)
    • la taxe foncière ;
    • les charges de copropriété…
    Pour faciliter la démarche d’investissement locatif, le gouvernement a également voulu que puissent être prises en charge par le mécanisme du déficit foncier ces frais nécessaires à la bonne exploitation du bien.
  4. Les charges financières liées aux « intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés » (I-1°-d de l’article 31 du code général des impôts).
    Ces charges désignent tous les intérêts et frais des emprunts réalisés pour financer l’acquisition, la construction, la réparation et/ou l’amélioration du bien loué. Elles comprennent notamment :
    • l’assurance décès invalidité ;
    • l’assurance chômage ;
    • les frais de dossier…
    Ces charges liées aux intérêts d’emprunt ne peuvent à elles seules créer de déficit foncier. En revanche, elles peuvent en constituer une fraction non-imputable sur le revenu global, mais imputable des revenus fonciers futurs du contribuable, jusqu’à 10 ans après qu’elles aient été générées.
  5. Parmi ces charges, il faut donc faire attention à considérer à part celles générées par les intérêts d’emprunt, qui peuvent être déduites uniquement sur les revenus fonciers et non sur les autres types de revenus. Toutes les autres charges peuvent en revanche être soustraites des autres revenus du contribuable, dans la mesure ou leur somme est supérieure aux revenus fonciers perçus.

    « En application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers, afférents aux immeubles « ordinaires » urbains ou ruraux, et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt, sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à la condition que l'immeuble concerné soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu (cf. I § 30 et suivants).
    La fraction du déficit qui excède ces limites ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II § 340 et suivants). »
    Bulletin Officiel des Finances Publiques du 01/09/2017, « Revenus fonciers - Modalités d'imputation des déficits fonciers »
    Marianne a fait l’acquisition d’un studio en périphérie bordelaise, à Cenon. En 2018, elle a perçu des revenus fonciers annuels de 4.800€ pour la location de son bien.

    Calcul du déficit foncier
    Revenus fonciers bruts 4.800€
    Charges imputables 2.900€
    Charges liées aux intérêts d’emprunt 5.400€
    Déficit foncier 3.500€

    Le revenu brut est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d'emprunt. Cela signifie que le déficit provenant des intérêts d'emprunt s’élève dans le cas de Marianne à 5.400-4.800=600€.

    Il s’élève à 2.900 € pour les autres charges, seule cette dernière fraction étant imputable sur le revenu global de Marianne. Le déficit foncier créé s’élève donc à 2.900+600=3.500€, mais ses deux parts sont traitées selon deux modalités fiscales distinctes : l'une est imputable sur le revenu global et l'autre est imputable sur le revenu foncier. Marianne va ainsi pouvoir déduire 2.900€ de son revenu global sur sa déclaration valable pour l’année 2018, et 600€ de son revenu foncier sur sa déclaration valable pour l’année 2019 ou les 9 suivantes.

    Remarque : les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputables sur le revenu global.

    Quels types de travaux peuvent être pris en compte pour la création d’un déficit foncier ?

    Les charges qui sont considérées comme pouvant générer un déficit foncier sont l’ensemble des charges assumées par le propriétaire « pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers », comme l’énonce la définition de principe rédigée à l’article 31 du code général des impôts (I-1°-d).

    Tous les dispositifs de défiscalisation sont encadrés par le texte du code général des impôts. Pour le cas du déficit foncier, la loi encadre rigoureusement les travaux susceptibles d’être imputables au revenu global imposable du contribuable qui aura opté pour le régime réel d’imposition. Sont ainsi considérés comme éligibles au dispositif :

    • Les travaux de réparation et d’entretien, qui regroupent tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble ou un logement en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Quelques exemples de travaux concernés :
      • le traitement des bois contre les insectes xylophages tels que les termites
      • les dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante
      • la remise en état du gros-œuvre (toiture, façades, etc.), des canalisations ou de l’installation électrique
      • la remise en état ou le remplacement de l’installation de chauffage central
      • la remise en état du mur d’une propriété et les travaux de réfection des enduits extérieurs
      • les travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier
      • les travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures
      • la remise en état d’une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction
      • les dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste
      • la part de la dépense payée au titre d’un contrat d’entretien d’un ascenseur restant à la charge du propriétaire
      • les frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers)
    • Les travaux d’amélioration, qui regroupent tous les travaux ayant pour objet d’apporter à un immeuble ou un logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie modernes, sans en modifier cependant la structure. Quelques exemples de travaux concernés :
      • l’installation initiale ou le remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur, d’une antenne collective de télévision
      • l’agrandissement des fenêtres et la pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées)
      • la reprise des fondations de l’immeuble
      • la réfection de l’asphaltage du trottoir attenant à la propriété
      • la réfection de l’installation électrique et l’aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable
      • les travaux de mise en conformité des canalisations en plomb
      • la réparation de la toiture d’un bâtiment, le remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l‘ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement des cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants, sans que ces travaux n’apportent de modifications importante au gros-œuvre ou n’augmentent la surface des lieux déjà consacrés à l’habitation

    Astuce : pour connaître la déductibilité ou non des travaux réalisés un logement, le taux de TVA réduit à 10% peut constituer un bon indice… En effet, l’administration fiscale produit une définition des travaux éligibles à la TVA à 10% (article 279 o Bis du CGI) assez proche de la définition des travaux déductibles du revenu foncier (article 31 du CGI). Ce n’est toutefois qu’un indicateur.

    Alice a grandi aux Chartrons au cœur de Bordeaux, où ses parents vivent encore dans la maison familiale. Après des études à Pessac et un premier emploi de commerciale dans les vignobles de l’Entre-deux mers, Alice s’est rapprochée à nouveau du centre de Bordeaux, et installée dans un beau T2 à Caudéran avec son compagnon Zinedine, ingénieur chez Thalès. À ce stade de sa vie, Alice a envie de s’investir dans de nouveaux projets, et de s’impliquer dans du concret. Comme elle a toujours eu un faible pour les vieilles pierres, et qu’elle a gardé de son enfance aux Chartrons cette affection pour l’architecture et le patrimoine bordelais, elle décide de faire l’acquisition de l’un des logements d’un immeuble promis à la rénovation, en retrait des allées de Tourny.
    Le projet dans lequel elle souhaite investir consiste en la création de 7 logements dans un immeuble du XVIIIe siècle, réalisés dans les volumes existants, conservant la structure porteuse et les éléments architecturaux valorisant le patrimoine. Les façades, les ferronneries, les menuiseries et la toiture de l’immeuble en question seront réhabilités selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France. Cette « rénovation » ambitieuse va emporter de nombreux travaux : confortement des charpentes, restauration ou restitution à l’identique de l’époque de tous les matériaux en œuvre et décors, réalisation d’études de stratigraphie afin de déterminer la datation et la couleur d’origine des murs pour restituer les décorations en conformité avec les périodes d’intervention, traitements des façades en adéquation avec les traditions régionales et les impositions et choix des A.B.F., mise en place de génoises et chéneaux, doublage des murs, isolation des combles, équipement de la salle de bain et de la cuisine, robinetteries, peintures extérieures et intérieures…
    De tels travaux vont également permettre à Alice de réaliser son rêve de propriété sans se ruiner, puisque grâce au mécanisme du déficit foncier, tous les frais engendrés par ces travaux vont pouvoir être déduits de son revenu global (dans la limite de 10.700€/an) et lui faire réaliser une économie d’impôt considérable. Les frais liés à ses intérêts d’emprunt vont quant à eux pouvoir être déduits de ses revenus fonciers à venir. Une fois rénové, elle devra simplement veiller à conserver son appartement en location pour une durée minimale de 3 ans. À l’issue de cette période, elle pourra s’y installer et en faire sa résidence principale si elle en a envie.

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    L’avantage du cumul

    Un homme prend des renseignements sur le déficit foncier

    L’un des principaux avantages du mécanisme de déficit foncier est qu’il n’entre pas en compte dans le plafonnement des niches fiscales, qui limite les avantages fiscaux (réduction d’impôt, déduction d’impôt ou crédit d’impôt) générés par les dispositifs de défiscalisation à 10.000 € par an. En revanche, il est lui-même plafonné à 10.700€ par an.

    Le propriétaire peut donc cumuler les réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier.

    Ce mécanisme, et ce cumul, sont d’autant plus intéressants que le déficit foncier (au-delà de 10.700€/an) est reportable sur les années d’imposition suivantes.

    Pour résumer, le déficit foncier est une astuce fiscale assez facilement maniable et qui présente des avantages multiples :

    • déduction des charges liées à l’acquisition, la rénovation ou l’exploitation du bien mis en location nue jusqu’à 10.700€ sur le revenu global (dans la limite des charges imputables)
    • report de l’excédent sur le revenu global imposable des années suivantes (la fraction du déficit foncier supérieure à 10.700€)
    • déduction des charges liées aux frais d’emprunt sur les revenus fonciers imposables des années suivantes
    • cumul possible avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales

    À Bordeaux, où l’investissement locatif montre une vitalité nécessaire à soutenir le marché pris dans une tension extrême, il est recommandé pour en profiter pleinement, de cumuler le mécanisme du déficit foncier avec les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif tels que le Pinel.

    Comment bénéficier du déficit foncier ?

    Pour pouvoir bénéficier d’un déficit foncier, et de la réduction de l’impôt sur le revenu qu’il génère, il faut impérativement opter pour le régime d’imposition « réel » de ses revenus fonciers.

    Si les revenus locatifs du propriétaire sont inférieurs à la somme de 15.000€ annuels, il est nécessaire de faire une demande de changement de régime aux services fiscaux.

    En matière d’obligations déclaratives, le propriétaire doit joindre à sa déclaration d’impôt :

    • tous les justificatifs de charges liées à l’exploitation du bien (taxe foncière, primes d’assurance, frais de copropriétés …) ;
    • les factures des travaux éventuellement engagés pour la rénovation ou l’amélioration du confort du bien ;
    • les factures récapitulant les frais d'achat (frais de notaire et de garantie), si l'acquisition a eu lieu au cours de l'année civile de la déclaration ;
    • les tableaux d'amortissement des prêts immobiliers contractés pour l’acquisition et/ou la rénovation du bien :
    • les relevés de comptes bancaires sur lesquels apparaissent les débits d'intérêts.
    Les investisseurs fortement fiscalisés qui ont déjà des revenus fonciers importants peuvent se tourner vers les opérations « clé en main » proposés par certains opérateurs, conçues pour être éligibles au déficit foncier. Une formule de ce type permet ainsi d’acquérir un bien couplé à une enveloppe de travaux importante, et donc de réaliser un investissement locatif potentiellement éligible à la fois à un dispositif de défiscalisation incitatif à la rénovation / location d’un bien ancien, et au déficit foncier.

    Les investisseurs souhaitant réaliser un couplage de ce type pourront se tourner au choix vers le dispositif Denormandie, Borloo, Pinel dans l’ancien …

    Les autres dispositifs de défiscalisation