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Loi Denormandie

Vue sur les toits de Bordeaux

Le dispositif Denormandie est un outil de défiscalisation mis en place récemment par l’État. Il a été instauré par la loi de finances pour 2019 pour une entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Depuis cette date, les futurs propriétaires bailleurs peuvent ainsi bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé à hauteur d’au moins 25% du coût de leur acquisition. Les investisseurs bordelais trouveront dans ce dispositif une solution de choix pour s’impliquer dans une opération de rénovation en hypercentre d’une commune périphérique de la métropole girondine, sans pour autant s’engager dans de gros travaux.

L’objectif pour l’État est d’avoir un parc de logements de meilleure qualité, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre, et d’améliorer l’attractivité dans les centres des villes moyennes. L’intérêt pour les investisseurs privés est de bénéficier d’une rentabilité attractive tout en se constituant un patrimoine de qualité, et tout en participant à la requalification des centre-ville vieillissants.

À terme, il est probable que le dispositif Denormandie en vienne à remplacer le Pinel dans l’ancien et/ou le Cosse, deux autres dispositifs de défiscalisation immobilière destinés à la rénovation de l’habitat ancien.

« Il apparaît indispensable d’apporter dès à présent une réponse à la dégradation du parc privé, via la mobilisation d’un outil fiscal puissant, incitant les investisseurs bailleurs, qu’il s’agisse de particuliers ou de professionnels, à rénover leurs logements ».
Julien Denormandie, ministre délégué à la Ville et au Logement auprès de la ministre de la Cohésion des territoires

Le dispositif Denormandie s’adresse aux bailleurs qui :

Les investisseurs qui remplissent ces conditions peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération, et proportionnelle à la durée choisie de mise en location :

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Conditions de localisation du bien

Pour être éligible au dispositif Denormandie, le logement acquis doit être situé dans l’une des 222 villes du "plan Action cœur de ville", ou dans une commune ayant signé une Opération de revitalisation du territoire (ORT). C’est la signature de l’une de ces deux conventions qui conditionne l’éligibilité de la commune au Denormandie, et qui l’autorise donc à proposer à des particuliers ou à des promoteurs d’investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation.

Dans une circulaire parue le 7 février 2019, le Ministère chargé de la ville et du logement invite les préfets de tout le territoire national à « engager dès à présent le dialogue avec les collectivités pour transformer rapidement les conventions ACV et autres dispositifs (PNRQAD, NPNRU…) en conventions ORT afin qu’elles bénéficient dès que possible des outils juridiques de l’ORT ».

Concrètement, cela signifie que toutes les communes qui n’ont pas encore signé d’Opération de revitalisation du territoire (ORT), mais qui ont signé des partenariats avec l’ANRU pour la rénovation des quartiers prioritaires (programme national de requalification des quartiers anciens dégradés –PNRQAD– ou nouveau programme national de renouvellement urbain –NPNRU–) sont invitées à « transformer » ces conventions en ORT afin de se rendre éligibles au Denormandie.

La cible du dispositif Denormandie, et son champ d’action, sont donc potentiellement bien plus larges que les 222 villes concernées par le "plan Action cœur de ville", qui fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et des villes moyennes, de moins de 20.000 habitants majoritairement. Les communes ayant signé une convention d’Opération de revitalisation de territoire (ORT) sont également concernées par le Denormandie, ce qui porte le total des villes éligibles au dispositif à 245 communes.

Et si ces villes de taille moyenne aux centres-villes vieillissants sont bien la cible première du dispositif, la liste des villes éligibles, corrélée à leur signature d’une ORT, pourrait être très prochainement augmentée des nombreuses communes impliquées dans un processus contractuel de requalification de leur territoire. On pensera notamment aux métropoles engagées dans des plans de rénovation de leurs quartiers qui, comme Bordeaux, ont conclu des PNRQAD ou des NPNRU avec l’État. Il s’agira donc de suivre la signature de ces ORT pour connaître en temps réel l’étendue du périmètre éligible au Denormandie.

Mais pour l’heure, les villes éligibles connues sont listées dans l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôt, qui comprend pour seule ville girondine Libourne.

Conditions de rénovation du bien

Un appartement avant et après rénovation
« Seront éligibles les acquisitions de logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration, qui devront représenter au moins 25% du coût total de l'opération dans les territoires connaissant une dégradation importante de l'habitat ».
Julien Denormandie, ministre délégué à la Ville et au Logement auprès de la ministre de la Cohésion des territoires

Pour correspondre aux critères de rénovation fixés par le gouvernement pour l’application du dispositif Denormandie, le logement doit avoir bénéficié de travaux dont le coût minimum s’élève à 25% du coût d’acquisition, soit pour l’achat d’un logement de 150.000€ : 50.000€ de travaux.

De plus, pour être éligibles, ces travaux doivent correspondent à :

Pour l’achat d’un bien de 150.000 euros avec 50.000 euros de travaux, l’aide s’élève à 42.000 euros pour une location de 12 ans, soit 3.500 euros de déduction par an.

Le site du gouvernement précise également que dès lors que le logement a plus de deux ans, le taux de TVA de 10%, voire celui de 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique, est susceptible de s’appliquer si les conditions d’application de ces taux sont remplies.

Le plafond des dépenses prises en charge en réduction d’impôts Denormandie est de 300.000 euros.
Si le bien est acheté 450.000€ et que 150.000€ de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300.000€ et non sur 600.000€.

Conditions liées à l’exploitation du bien

Les loyers pratiqués dans le cadre du dispositif d’incitation à l’investissement locatif Denormandie sont plafonnés, comme dans le cadre du Pinel, pour mettre sur le marché une offre de logements abordables. De même, l’éligibilité des locataires aux logements Denormandie est conditionnée au respect de certains plafonds de ressources annuels, également indexés sur ceux du Pinel.

Les conditions de mise en location des logements Denormandie permettent que les biens bénéficiant de ce levier d’incitation fiscale soient loués à des tarifs avantageux à des ménages aux ressources limitées. C’est là l’un des objectifs de ce dispositif : permettre l’accès au logement du plus grand nombre tout en rénovant le parc immobilier ancien des secteurs les plus en besoin.

Plafonds de loyers

Le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie impose aux propriétaires de respecter certains plafonds de loyer pour la période de location sur laquelle ils se sont engagés. Par ce biais, le Denormandie a un rôle régulateur du marché locatif, par ses effets anti-spéculatifs, et il permet de gonfler l’offre de logements accessibles.

Concrètement, le plafond de loyer Denormandie définit le montant maximum auquel un acquéreur peut mettre en location son logement rénové. Le calcul de ce loyer Denormandie se base sur deux indicateurs :

En zone B1, donc à Bordeaux, Mérignac, Bègles, Cenon et dans toute les villes de la première et deuxième couronne situées à moins de 30km de la ville-centre, le loyer au mètre carré maximal fixé par l’État pour l’application du dispositif Denormandie est de 10,28€. Certaines villes côtières de l’Océan Atlantique, comme Arcachon, Biganos, Gujan-Mestras, La Teste-de-Buch ou Le Teich, bénéficient également d’un classement en zone B1.

Aucune de ces communes n’est pour le moment éligible au dispositif, mais toutes pourraient le devenir en signant une ORT (opération de requalification du territoire, voir les Conditions de localisation du bien).

En zone B2, donc à Lalande-de-Pomerol, Saint-Émilion, Andernos-les-Bains, Arès, et dans toute les communes situées entre 30 et 50 km de Bordeaux, le montant maximum du loyer au mètre carré applicable en loi Denormandie est de 8,93€.

Une seule commune de la zone B2 est pour le moment éligible au Denormandie : il s’agit de Libourne. Mais comme pour les villes de la zone B1, l’éligibilité au Denormandie d’autres communes inscrites en zone B2 est corrélée à leur signature d’une convention ORT, qui pourrait intervenir dans un avenir proche.

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Calcul d’un loyer en Denormandie

Le calcul d’un loyer en loi Denormandie passe par l’application d’un coefficient multiplicateur qui se présente comme suit :

0,7 + (19 / surface utile)

Il s’agit maintenant de réaliser le calcul final, à partir des données dégagées :

Loyer maximum applicable à Bordeaux métropole – zone B1
Calcul de la surface 60 + (8/2) = 64m²
Plafond de loyer de la zone B1 10.28€ par m²
Loyer maximum applicable en zone B1 10.28 x (0.7 + 19/64) x 64 = 655.86€/mois
Pour calculer un loyer en loi Denormandie, on applique un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface utile)

Le site du gouvernement propose également un simulateur en ligne qui permet de calculer facilement le loyer maximal applicable pour un logement en loi Denormandie.

Plafonds de ressources des locataires

Pour choisir son locataire, le propriétaire qui souhaite bénéficier du dispositif de défiscalisation Denormandie doit s’assurer qu’il ne dépasse pas les plafonds de ressources annuels fixés par l’État pour s’assurer que la loi avantage en priorité les ménages aux ressources limitées.

Concrètement, les plafonds de ressources définissent les ressources maximales que doit avoir perçu le futur locataire à N-2 pour accéder la location d’un bien en loi Denormandie.

Ce plafond est défini à la fois en fonction de la composition du foyer fiscal du ménage locataire et de la zone géographique du bien qui lui sera loué.

Les plafonds de ressources applicables pour une location en loi Denormandie dans la lointaine périphérie bordelaise (zone B2) en 2019 sont les suivants :

Composition du foyer locataire

Zone de location

Zone B2 – Bordeaux périphérie
Personne seule 28.049€
Couple 37.456€
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 45.044€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 54.379€
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 63.970€
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 72.093€
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 8.041€
Pour des baux conclus ou renouvelés en 2019

Même si aucune ville de cette zone n’est éligible pour le moment, les plafonds de ressources applicables pour une location en loi Denormandie dans la ville de Bordeaux et sa périphérie proche (zone B1) en 2019 sont les suivants :

Composition du foyer locataire

Zone de location

Zone B1 – Bordeaux métropole & communes à moins de 30km
Personne seule 31.165€
Couple 41.618€
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 50.049€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 60.420€
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 71.078€
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 80.103€
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 8.936€
Pour des baux conclus ou renouvelés en 2019

Cumuler le Denormandie avec d’autres dispositifs de défiscalisation

La réduction d’impôt Denormandie ne vise pas les mêmes opérations que le Pinel, qui s’applique à l’acquisition de logements neufs ou assimilés et dépend d’un zonage d’éligibilité spécifique. Dans les quelques situations où les deux réductions d’impôt pourraient s’appliquer, le contribuable aura le choix du dispositif dont il entend bénéficier.

Pour ce qui est des possibilités de cumul, le Denormandie est évidemment intéressant à associer au mécanisme du déficit foncier, qui permet au contribuable ayant opté pour le régime d’imposition réel de déduire de son revenu global imposable la différence entre ses revenus fonciers et ses charges, dans la mesure où celles-ci y sont supérieures. En cas de travaux importants, le recours à ces deux dispositifs cumulés permet de réaliser une opération de rénovation à visée locative tout à fait rentable, d’autant que la réduction d’impôt à laquelle donne droit le déficit foncier (dans la limite de 10.700€ annuels) ne rentre pas dans le calcul de plafonnement des niches fiscales, qui limite les avantages fiscaux générés par les dispositifs de défiscalisation à 10.000€ par an.

En savoir plus sur le mécanisme du déficit foncier

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