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Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie est un outil de défiscalisation mis en place récemment par l’État. Il a été instauré par la loi de finances pour 2019 pour une entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Depuis cette date, les futurs propriétaires bailleurs peuvent ainsi bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé à hauteur d’au moins 25% du coût de leur acquisition. Les investisseurs bordelais trouveront dans ce dispositif une solution de choix pour s’impliquer dans une opération de rénovation en hypercentre d’une commune périphérique de la métropole girondine, sans pour autant s’engager dans de gros travaux.

L’objectif pour l’État est d’avoir un parc de logements de meilleure qualité, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre, et d’améliorer l’attractivité dans les centres des villes moyennes. L’intérêt pour les investisseurs privés est de bénéficier d’une rentabilité attractive tout en se constituant un patrimoine de qualité, et tout en participant à la requalification des centre-ville vieillissants.

À terme, il est probable que le dispositif Denormandie en vienne à remplacer le Pinel dans l’ancien et/ou le Cosse, deux autres dispositifs de défiscalisation immobilière destinés à la rénovation de l’habitat ancien.

« Il apparaît indispensable d’apporter dès à présent une réponse à la dégradation du parc privé, via la mobilisation d’un outil fiscal puissant, incitant les investisseurs bailleurs, qu’il s’agisse de particuliers ou de professionnels, à rénover leurs logements ».
Julien Denormandie, ministre délégué à la Ville et au Logement auprès de la ministre de la Cohésion des territoires

Le dispositif Denormandie s’adresse aux bailleurs qui :

Les investisseurs qui remplissent ces conditions peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération, et proportionnelle à la durée choisie de mise en location :

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Conditions de localisation du bien

Pour être éligible au dispositif Denormandie, le logement acquis doit être situé dans l’une des 222 villes du "plan Action cœur de ville", ou dans une commune ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). C’est la signature de l’une de ces deux conventions qui conditionne l’éligibilité de la commune au Denormandie, et qui l’autorise donc à proposer à des particuliers ou à des promoteurs d’investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation.

Dans une circulaire parue le 7 février 2019, le Ministère chargé de la ville et du logement invite les préfets de tout le territoire national à « engager dès à présent le dialogue avec les collectivités pour transformer rapidement les conventions ACV et autres dispositifs (PNRQAD, NPNRU…) en conventions ORT afin qu’elles bénéficient dès que possible des outils juridiques de l’ORT ».

Concrètement, cela signifie que toutes les communes qui n’ont pas encore signé d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), mais qui ont signé des partenariats avec l’ANRU pour la rénovation des quartiers prioritaires (programme national de requalification des quartiers anciens dégradés –PNRQAD– ou nouveau programme national de renouvellement urbain –NPNRU–) sont invitées à « transformer » ces conventions en ORT afin de se rendre éligibles au dispositif Denormandie.

La cible du dispositif Denormandie, et son champ d’action, sont donc potentiellement bien plus larges que les 222 villes concernées par le "plan Action Cœur de Ville", qui fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et des villes moyennes, de moins de 20.000 habitants majoritairement. Les communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) sont également concernées par le Denormandie, ce qui porte le total des villes éligibles au dispositif à 245 communes.

Et si ces villes de taille moyenne aux centres-villes vieillissants sont bien la cible première du dispositif, la liste des villes éligibles, corrélée à leur signature d’une ORT, pourrait être très prochainement augmentée des nombreuses communes impliquées dans un processus contractuel de requalification de leur territoire. On pensera notamment aux métropoles engagées dans des plans de rénovation de leurs quartiers qui, comme Bordeaux, ont conclu des PNRQAD ou des NPNRU avec l’État. Il s’agira donc de suivre la signature de ces ORT pour connaître en temps réel l’étendue du périmètre éligible au Denormandie.

Mais pour l’heure, les villes éligibles connues sont listées dans l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôt, qui comprend pour seule ville girondine Libourne.

Conditions de rénovation du bien

« Seront éligibles les acquisitions de logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration, qui devront représenter au moins 25% du coût total de l'opération dans les territoires connaissant une dégradation importante de l'habitat ».
Julien Denormandie, ministre délégué à la Ville et au Logement auprès de la ministre de la Cohésion des territoires

Pour correspondre aux critères de rénovation fixés par le gouvernement pour l’application du dispositif Denormandie, le logement doit avoir bénéficié de travaux dont le coût minimum s’élève à 25% du coût d’acquisition. Pour l'achat d'un logement au prix de 150.000 €, le montant des travaux doit être d'au moins 50.000 €.

De plus, pour être éligibles, ces travaux doivent correspondent à :