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Le statut LMP
Loueur Meublé Professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est un statut fiscal similaire à celui de loueur meublé non professionnel, mais qui se destine aux investisseurs réalisant des recettes supérieures à 23.000€ et qui constituent la majorité de leurs revenus fiscaux.

Avec la démocratisation de cette pratique chez les personnes souhaitant défiscaliser à Bordeaux, nombreux sont ceux qui basculent de LMNP à LMP, d’autant que ce dernier offre encore des avantages fiscaux supplémentaires. Les locations meublées à Bordeaux Métropole n’ont pas attendu le succès des locations à la nuitée pour se développer. Depuis le début des années 2000 et l’accroissement sans précédent de la concentration territoriale, Bordeaux s’est chaque année peuplée d'un peu plus de logements meublés pour répondre à une demande en explosion.

Pour avoir ce statut de LMP, le propriétaire-bailleur doit satisfaire 2 conditions :

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le contribuable est alors considéré par l’administration fiscale comme loueur non professionnel. Son activité ne rentre pas dans le cadre du statut de LMP, mais de celui de LMNP, qui est légèrement différent.

En savoir plus sur le statut LMNP

Tel qu’énoncé par la loi, le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.

Si l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour les LMP était obligatoire (sur décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018), elle ne fait désormais plus partie des conditions obligatoires. Ainsi, tous les bailleurs qui remplissement les conditions de revenus locatifs du LMP est assujetti aux charges sociales. Ces charges représentent entre 35 et 40 % des bénéfices locatifs.

Régime fiscal de la LMP

La location en meublé sans prestation (hors résidence de service donc) n'est pas assujettie à la TVA. Le loueur, même professionnel, ne peut donc la pratiquer sur ses loyers.

Les bénéfices tirés des locations meublées professionnelles ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En conséquence, ils doivent être déclarés sous l'un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie par l’investisseur :

En tant qu’activité professionnelle, la LMP est soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise). Les charges supportées par le propriétaire peuvent donc être déduites de son résultat fiscal (c'est-à-dire de son loyer perçu) pour leur montant réel. Parmi ces charges déductibles, on trouve principalement :

Autre avantage fiscal de la LMP : les investisseurs peuvent pratiquer dans ce cadre l'amortissement des locaux acquis pour la location meublée. La nuance est fine, mais importante : le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais il peut être amorti en fonction la durée réelle de détention (à l’exception du foncier, qui reste une charge incompressible).

Si la durée réelle de détention est estimée à 50 ans, 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d'achat) peuvent être déduits pendant cette période chaque année.
À savoir : pour l'IR dû à compter des revenus perçus en 2017, les revenus tirés d'une activité de location meublée occasionnelle ou habituelle, consentie directement ou indirectement, relèvent des BIC.

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Imputation des déficits

Les bailleurs « classiques » ne peuvent déduire leur déficit foncier éventuel de leur revenu global que dans la limite de 10.700€ annuels, et ils ne peuvent déduire les intérêts d’emprunt que sur leurs autres revenus fonciers, et non sur leur revenu global. En LMP, le bailleur peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d'emprunt, et ce sans aucune limitation de montant.

Depuis la dernière réforme issue de la loi de financement de la sécurité sociale 2021, les investisseurs en LMP sont désormais obligatoirement assujettis au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles (et ce depuis le 1er janvier 2021). Les taux varieront entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés.

En savoir plus sur le mécanisme du déficit foncier

De plus, les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent également être imputés par tiers, sur le revenu des trois premières années de location. Sont concernés par ce cas les investisseurs qui deviennent LMP l'année de livraison de l'immeuble mais ont commencé à subir des charges bien en amont. Avec le développement de la VEFA, la "Vente en l’état futur d’achèvement", ou vente sur plan, cette possibilité a pris une dimension primordiale pour les acquéreurs intéressés par la LMP.

Dans le cadre de la LMP, le déficit foncier n’est pas plafonné, et il comprend les intérêts d’emprunt.

Exonération de la taxe sur les plus-values de cession

L’investisseur en LMP qui veut céder son bien aura affaire au régime des plus-values professionnelles, soumises à une fiscalité différente de celle des plus-values privées. Pour une durée de détention qui n’excède pas les 2 ans, la plus-value sera soumise à l’impôt sur le revenu à un taux progressif mais aussi aux cotisations sociales à hauteur de 35 à 40 %.

Pour une durée de détention entre 2 et 5 ans, la plus-value de “court terme” se limite aux amortissements antérieurs. Elle est alors soumise à l’impôt sur le revenu au taux progressif des cotisations sociales. Pour une plus-value de “long terme”, l’imposition sera de 12,8 % sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Au-delà de 5 ans de détention, l’exonération est totale sur les bénéfices des 2 dernières années, si celles-ci sont inférieures à 90 000 HT. Dans le cas où les recettes HT seraient comprises entre 90.000€ et 126.000€, l’exonération sera partielle. Les cotisations sociales restent quand même dues entre 35 et 40 %.

Ce seuil d’exonération est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d'affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l'exercice de la cession.

Impôts sur les LMP

Les locaux loués meublés dans le cadre d’une LMP sont soumis à plusieurs taxes :

En revanche, en tant que biens « professionnel », les biens immobiliers loués en meublé sont exonérés de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les loueurs en LMP.

Les différents dispositifs de défiscalisation