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Les plafonds Pinel à Bordeaux métropole

Des locataires bordelais

Pour louer un logement en loi Pinel dans l’agglomération bordelaise, deux conditions majeures s’appliquent :

Les plafonds Pinel portent donc à la fois sur les loyers praticables lors de la location, et sur les ressources maximales conditionnant l’éligibilité du locataire.

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L’éligibilité du locataire en loi Pinel à Bordeaux

Il faut savoir que la situation prise en compte pour savoir si le locataire choisi est éligible à la location du logement via le dispositif Pinel est bien sa situation au moment précis de la signature du bail. Cela signifie que tout changement dans ses ressources qui serait ultérieur à cette date n’affecterait pas son éligibilité.

Plusieurs éléments de situation et de fiscalité doivent être pris en compte pour le choix d’un locataire en loi Pinel :

  1. Le locataire potentiel doit vouloir occuper le bien loué au titre de sa résidence principale ;
  2. Il doit avoir son propre foyer fiscal, domicilié en France ou à l’étranger, du moment qu’il est en capacité de fournir un justificatif de ses revenus (avis d’imposition, attestation de l’employeur ou de l’administration dont il dépend…) ;
  3. Le locataire doit avoir un revenu fiscal de référence en adéquation avec les plafonds de ressources fixés par l’État pour l’application de la loi Pinel, qui dépendent à la fois de la zone où se situe le bien et de la composition du foyer fiscal du locataire potentiel : généralement, plus le bien se situe en zone immobilière tendue, plus le plafond de ressources est élevé (le principe du zonage Pinel étant d’adapter les conditions d’éligibilité et de mise en location aux prix du marché local et à la situation particulière des locataires).
  4. À savoir : cette disposition aurait pu disparaître mais il n’en est rien, un propriétaire peut toujours louer son logement en loi Pinel à l’un des membres de sa famille, ascendant ou descendant, à partir du moment où ce dernier possède son propre foyer fiscal distinct de celui du bailleur.
Rachel a fait l’acquisition d’un T4 à Saint-Aubin-de-Médoc, une commune du Nord-Ouest bordelais. Pour choisir ses locataires, elle va devoir s’assurer qu’ils ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés pour la zone B1. Cela signifie qu’elle va pouvoir louer son appartement neuf en loi Pinel à un foyer avec deux enfants ne dépassant pas les 60.420€ de revenus annuels, ou à un foyer avec trois enfants ne dépassant pas les 63.970€ annuels.

Ressources maximales selon la composition du foyer locataire et la zone d'implantation du logement

Composition du foyer locataireZone B1 – Bordeaux Métropole & communes éligibles de la côte Atlantique Zone B2 – Bordeaux périphérie
Personne seule 31 165€ 28 049€
Couple 41 618€ 37 456€
Personne seule ou couple + 1 personne à charge 50 049€ 45 044€
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 60 420€ 54 379€
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 71 078€ 63 970€
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 80 103€ 72 093€
Majoration par personne à charge supplémentaire + 8 936€ + 8 041€
Ressources maximales = revenu fiscal de référence à N-2 de l’emprunteur + revenus fiscaux à N-2 des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.

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Le plafonnement des loyers en loi Pinel à Bordeaux

La commune d'Arès appartient à la zone B2

Le montant du loyer défini impacte fortement le potentiel locatif du logement loué, y compris en loi Pinel. Il est donc important de le définir au plus « juste », afin d’éviter une carence locative et de maximiser la rentabilité de l’investissement locatif. Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, il faut quoiqu’il en soit définir un loyer qui se trouve à l’intérieur des cadres imposés par la loi.

Ahmed et Lola ont investi dans une maison neuve à Arès, une ville côtière au nord du bassin d’Arcachon. La commune étant classée en zone B2, ils ne pourront bénéficier des avantages du dispositif Pinel que si le Préfet de Nouvelle-Aquitaine a délivré un agrément dérogatoire pour l’éligibilité de leur logement neuf. Une fois le logement éligible, lorsqu’ils voudront fixer leur loyer, ils devront respecter le plafond applicable pour cette zone, à savoir 8,93€/m²

Choisir de mettre un bien en location via le dispositif Pinel à Bordeaux, c’est donc aussi accepter de respecter certains plafonds de loyers qui jouent le rôle de contrepartie face à la réduction d’impôts accordée et bénéficient à la régulation du marché locatif.

Dans le cas où le logement loué est situé en zone tendue, c’est-à-dire dans une zone où la demande de location immobilière est bien supérieure à l’offre, le loyer applicable en loi Pinel est ainsi « modéré ». C’est le cas à Bordeaux métropole, comme dans 27 autres agglomérations françaises, représentant au total 1.151 communes. Ces aires urbaines sont affectées à la zone B1 du zonage Pinel, et bénéficient donc d’un plafonnement de leur loyer applicable au mètre carré fixé à 10,28€.

Hervé souhaite devenir propriétaire d’un appartement neuf éligible au dispositif Pinel à Bègles, une commune limitrophe de Bordeaux. La ville étant classée en zone B1, Hervé devra respecter le plafond de 10,28€/m² pour fixer le loyer qu’il demandera à ses locataires.

Plafonds de loyer Pinel

Loyer mensuel maximum Zone B1 – Bordeaux Métropole & communes éligibles de la côte Atlantique Zone B2 – Bordeaux périphérie (éligible sur dérogation préfectorale)
Au mètre carré 10,28€ 8,93€
Pour un 20 m² 339,24€ 294,69€
Pour un 30 m² 411,2€ 357,2€
Pour un 40 m² 483,16€ 419,71€
Pour un 50 m² 555,12€ 482,22€
Pour un 60 m² 627,08€ 544,73€
Pour un 70 m² 699,04€ 607,24€
Pour un 80 m² 771€ 669,75€
Calcul des loyers réalisé grâce au coefficient multiplicateur Pinel 0,7 + (19 / surface utile), la surface utile correspondant à une surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, grenier, vérandas etc.) dans la limite de 8 m².

En application de la loi ALUR de 2014, les loyers d’un logement loué en loi Pinel à Bordeaux doivent également rester inchangés en cas de relocation. Il n’existe que trois exceptions à ce principe : le propriétaire-bailleur aura la possibilité de fixer un nouveau loyer s’il a réalisé des travaux dans le logement, si le logement ne constitue plus la résidence principale du locataire ou si le loyer a été sous-évalué par rapport au marché.

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