Pourquoi choisir Bordeaux pour investir en Pinel ?

La ville de Bordeaux, ainsi que toutes les communes de la Métropole ou de l’ancienne CUB, bénéficient d’un dynamisme économique et d’une vitalité démographique qui en font un territoire d’excellence pour l’investissement locatif en loi Pinel.

La “belle endormie” se montre forte de plusieurs fondamentaux qui confortent sa place sur le marché immobilier national et en font une ville où il fait bon investir dans un programme immobilier neuf.

La Perle d’Aquitaine est réputée pour son cadre de vie agréable, sa riche histoire culturelle, et son patrimoine, incluant plus de 400 monuments historiques et une inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Bordeaux est également un centre économique dynamique avec un taux de chômage autour de 6,5 % en 2023, inférieur à la moyenne nationale, et abrite 11 600 chercheurs.

Démographie en hausse de 4,5 % sur cinq ans selon les dernières études de l’INSEE, présence sans cesse croissante d’étudiants (+ 31,6 % en dix ans selon L’Étudiant), enfin Bordeaux a été élue plus attractive de France pour les chefs d’entreprises selon l’Observatoire des Métropoles.

Si le marché bordelais connaît une tension aiguë ces derniers temps, la métropole attire toujours autant les investisseurs, qui y voient le lieu idéal pour maximiser leurs rendements locatifs sans grande prise de risque. En effet, le taux de vacance y est extrêmement bas.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement dans l’immobilier neuf. Il porte sur les logements neufs déjà construits comme sur ceux en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le dispositif permet aux contribuables bordelais de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu pour tout achat d’un logement neuf en zone tendue, à la condition expresse que le logement soit mis en location pour une durée minimale de 6 ans. C’est cet engagement qui conditionne la possibilité et le montant de la défiscalisation accordée.

Le 1^er janvier 2023, les taux de réduction fiscale du Dispositif Pinel ont été revus à la baisse une première fois. Le 1^er janvier 2024, les taux ont été abaissés à nouveau. Pour conserver les taux les plus hauts, le contribuable souhaitant réaliser une défiscalisation immobilière en Pinel devra souscrire au nouveau dispositif Pinel+.

« Le site de l'ANIL précise les modalités de prorogation du Pinel jusqu’au 31 décembre 2024 : ainsi que l'abaissement progressif des taux de réductions fiscales pour 2023 et 2024.
Le Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique précise le contenu de la nouvelle mouture de la loi Pinel+

La réduction d’impôts accordée en loi Pinel peut s’appliquer à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal, dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.

Les conditions

Pour bénéficier des avantages offerts par le dispositif Pinel, il faut respecter des conditions strictes, à la fois relatives au logement (type de bien immobilier, normes thermiques et environnementales, délais de construction et d’achèvement, situation en zone éligible) et à la location (plafonds de loyers et plafonds ressources des locataires).

Conditions relatives au logement

Pour qu’un bien soit éligible au dispositif Pinel, il doit respecter certaines conditions :

• être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
• respecter la réglementation thermique (RT 2012 ou RE 2020 pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2022) ou avoir obtenu le label "bâtiment basse consommation" (BBC 2009) ou "haute performance énergétique" (HPE)
• être achevé dans les 30 mois suivant la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition

En cas de retard de construction, l'achèvement peut être prolongé de la durée des interruptions dues à un cas de force majeure. Les événements considérés comme tels doivent être indépendants de la volonté des contribuables, imprévisibles, et empêcher toute continuation des travaux. L'administration admet une certaine flexibilité mais insiste sur un examen spécifique des situations. bofip.impots.gouv.fr

Conditions relatives à la location

Pour satisfaire les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel, la location du logement neuf doit :

• être contractée pour une durée de 6 à 12 ans
• débuter dans les 12 mois suivant la livraison du bien (respect du “délai de mise en location”)
• être réservée aux ménages présentant des revenus égaux ou inférieurs aux plafonds de ressource Pinel
• respecter les plafonds de loyer Pinel changeants selon la zone concernée

Les avantages de l’investissement Pinel à Bordeaux

Avec 66% de ménages locataires, et un accroissement de la population de 0.9% par an, le marché immobilier de Bordeaux métropole présente une demande locative constante et pérenne. Pour un propriétaire qui souhaite louer via le dispositif Pinel, c’est l’assurance de mettre facilement et durablement son bien en location, et d’en tirer ainsi une rentabilité locative satisfaisante.

La loi Pinel répond de manière concomitante à plusieurs des objectifs poursuivis par la majorité des Français :

• Réduire (ou éliminer) ses impôts: Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu qui peut atteindre jusqu'à 63 000 euros, en fonction du montant de l'investissement et de la durée de l'engagement.
• Bâtir un patrimoine pérenne : En acquérant un bien immobilier neuf destiné à la location, les investisseurs peuvent se constituer un patrimoine durable. L'immobilier étant une classe d'actifs généralement stable, cet investissement offre une sécurité à long terme, tout en bénéficiant des incitations fiscales qui améliorent le rendement global de l'opération.
• Loger un membre de sa famille : Une particularité intéressante du Pinel est la possibilité de louer le bien à des membres de sa famille, à condition qu'ils ne fassent pas partie du foyer fiscal de l'investisseur.
• Préparer sa retraite… : Le dispositif Pinel est également un moyen efficace de préparer sa retraite. En fin de période de location obligatoire, l'investisseur peut choisir de vendre le bien, ou de le conserver pour continuer à percevoir des revenus locatifs, constituant ainsi un complément de revenu pour ses vieux jours.

Quel que soit le projet de vie qui se tient derrière votre projet immobilier, la loi Pinel offre de nombreux avantages pour tous les contribuables enclins à investir.

Depuis 3 octobre 2023, Bordeaux ainsi que d'autres communes de la Gironde sont entrées en zone A, modifiant ainsi les paramètres pour les investissements locatifs en loi Pinel (et pour l'obtention du PTZ). Cette nouvelle classification qui influence directement les plafonds de loyers et les critères de revenus de l’investissement Pinel est un avantage de poids pour les locataires comme pour les investisseurs.

Les zones concernées par cette reclassification incluent Bordeaux, Talence, Le Bouscat, Cestas, Gradignan, et Mérignac. En 2025, le plafond de loyer applicable est de 14.49€/m².

Exemple chiffré

Gisèle, qui possède un appartement de 60 m² dans le quartier La Bastide à Bordeaux, voyait auparavant son loyer maximal à 689.91€. Avec la nouvelle classification et les plafonds de 2025, elle peut désormais exiger jusqu'à 883.88 €, ce qui représente un gain additionnel de 193.97 € mensuellement, soit 2327.64 € annuellement.

En plus de Bordeaux, 11 autres communes girondines ont été reclassifiées en zone A le même jour, y compris plusieurs villes côtières telles que Andernos-les-Bains, Arcachon, et Lège-Cap-Ferret. De plus, Lacanau, Libourne, et Soulac-sur-Mer passent de la zone B2 à la zone B1, permettant ainsi aux investisseurs sous le régime Pinel de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 42 000 € en Pinel classique ou 63 000 € en Pinel plus.

Les prix 2025 de l’immobilier Bordelais

Les prix médians de l’immobilier varient considérablement selon le type de bien et le quartier : de 3 407 à 6 637 €/m² pour un logement neuf. Les biens anciens se situent entre 3 108 et 5 918 €/m². Le potentiel locatif est élevé, notamment grâce à la forte demande étudiante et familiale. Les loyers se situent entre 14 et 29€/m², avec une rentabilité locative évaluée à environ 3,75 %.

Le zonage Pinel à Bordeaux et en périphérie

La zone A bordelaise

En zone A, donc à Bordeaux, Talence, Gradignan, Cestas, Le Bouscat et Mérignac, le loyer au mètre carré maximal fixé par l’État pour l’application du dispositif Pinel est de 14.49€/m². Certaines villes côtières de l’Océan Atlantique, comme Arcachon, Gujan-Mestras, ou Lège-Cap-Ferret, bénéficient également d’un classement en zone A.

Farah vient d’investir dans un studio neuf en VEFA dans la commune du Bouscat, aux portes de Bordeaux. Son logement étant situé en zone A, elle devra respecter le plafond de loyer de 14.49€/m². Cela signifie qu’elle ne pourra pas fixer un loyer supérieur à 608,57 € pour le futur locataire Pinel de son 35 m² sans surface annexe. Elle pourra en revanche décider d’appliquer un loyer plus bas.

La zone B1 dans la Métropole

La zone B1 englobe Bègles, Cenon et quasiment l'ensemble de la première et deuxième couronne. Le plafond de loyer au mètre carré maximal fixé par l’État pour l’application du dispositif Pinel est de 11.68€/m². Certaines communes du Bassin d'Arcachon, comme Biganos, Le Teich, ou La Teste-de-Buch, sont également classées en zone B1.

La zone B2 en Gironde

En zone B2, donc à Lalande-de-Pomerol, Saint-Émilion, Andernos-les-Bains, Arès, et dans toutes les communes situées entre 30 et 50 km de Bordeaux, le montant maximum du loyer au mètre carré applicable en loi Pinel est de 10.15€/m². Pour rappel, la zone B2 n’est plus éligible au Pinel.

À titre de comparaison, on estime à 16€/m² le loyer médian dans toute la Gironde (Chiffres Le Figaro Immobilier 2024), ce qui signifie qu’on peut estimer à 1,97€/m² l’économie réalisée par les locataires sur un loyer Pinel en zone A, et à 4,69€/m² celle réalisée en zone B1.

Les plafonds de loyers Pinel

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel impose aux propriétaires de respecter certains plafonds de loyer pour la période de location sur laquelle ils se sont engagés, et ce afin que ce dispositif puisse agir comme un levier social appuyant l’accès au logement des ménages limités dans leurs ressources. Par ses effets anti-spéculatifs, la loi Pinel a également un rôle de régulateur du marché locatif.

Concrètement, le plafond de loyer Pinel définit le montant maximum auquel un acquéreur peut mettre en location son logement neuf. Le calcul de ce loyer Pinel se base sur deux indicateurs :

• la surface utile du logement, qui correspond à la surface habitable à laquelle on additionne la moitié de la surface des annexes (balcon, cave, grenier, vérandas…) dans la limite de 8 m²
• la zone d'éligibilité Pinel du bien, qui conditionne le loyer maximum applicable au mètre carré dans la zone de localisation du logement loué

Tableau des plafonds de loyer Pinel 2024 zone par zone

Lauriane Jarnac

Les plafonds de ressources des locataires

Pour choisir son locataire, le propriétaire qui souhaite bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel doit s’assurer qu’il ne dépasse pas les plafonds de ressources annuels fixés par l’État pour s’assurer que la loi avantage en priorité les ménages aux ressources limitées.

Concrètement, les plafonds de ressources définissent les ressources maximales que doit avoir perçu le futur locataire à N-2 pour accéder à la location d’un bien en loi Pinel.

Ce plafond est défini à la fois en fonction de la composition du foyer fiscal du ménage locataire et de la zone géographique du bien qui lui sera loué.

Tableau des plafonds de ressources 2025 zone par zone

Jean et Sylviane ont un projet d’investissement locatif dans le centre de Bordeaux. Ils ont repéré un T3 au Grand Parc, qu’ils aimeraient acheter pour le louer à une famille. Pour choisir leurs locataires, ils devront s’assurer que leur foyer fiscal ne dépasse pas le plafond en vigueur, soit 78 963 €/an pour un couple avec un enfant.

Louer son bien à Bordeaux en loi Pinel

Un propriétaire qui met son bien en location Pinel à Bordeaux métropole profite de plusieurs avantages. D’abord, il bénéficie d’une réduction d’impôts sur le revenu proportionnelle à la durée de mise en location du logement. Au total, il peut se voir accorder cet avantage fiscal pour une durée maximale de 12 ans avec à la clé une économie d’impôt de 14% du montant total de son opération immobilière.

De plus, lorsque le bien éligible au dispositif Pinel a été acheté avec l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus nets fonciers du propriétaire.

Le dispositif Pinel jouit par ailleurs d’une confiance qui dispose les banques à accorder facilement un prêt. Un facteur qui peut s’avérer déterminant pour appuyer les Bordelais dans leur démarche d’investissement. Grâce à ce dispositif, ils peuvent ainsi devenir propriétaires sans apport et réaliser un placement à moindre risque, par comparaison avec les autres types de placements financiers.

« Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location ».
Bulletin Officiel des Finances Publiques du 1^er septembre 2017

Investir en Pinel plus à Bordeaux

Le dispositif Pinel Plus, mis en place officiellement au 1er janvier 2023, se distingue du Pinel classique par des critères plus strictsaxés sur la durabilité et le confort des logements, reflétant une réponse aux enjeux environnementaux actuels.

Son principal avantage ? Il permet aux investisseurs de profiter des taux maximums de la loi Pinel d’origine, c’est à dire :

• 21% du prix de l’appartement neuf pour 12 ans d’engagement
• 18% du prix pour 9 ans
• 12% du prix pour 6 ans

21 programmes immobiliers éligibles au Pinel plus sont en cours de commercialisation à Bordeaux et sur la côte girondine.

Surfaces habitables minimales

• Studio (T1) : La surface minimale requise est de 28 m²,
• Deux pièces (T2) : Avec une exigence de 45 m²,
• Trois pièces (T3) : Un minimum de 62 m²,
• Quatre pièces (T4) et cinq pièces (T5) : Les surfaces exigées sont de 79 m² et 96 m²

Espaces extérieurs privatifs

La loi impose un espace extérieur pour chaque logement, avec des tailles variables selon le type d'appartement. Ces espaces, allant de 3 m² pour un studio à 9 m² pour un T5, permettent aux résidents de profiter d'un extérieur privatif, crucial pour le bien-être, surtout dans les zones urbaines denses.

Critères de durabilité alignés sur la RE 2020

Les bâtiments doivent atteindre les jalons 2025 de la Réglementation Environnementale 2020, qui comprend des normes strictes en termes de performance énergétique et de réduction des émissions de carbone.