La loi Pinel à Bordeaux

La ville de Bordeaux, ainsi que toutes les communes de la métropole ou de l’ancienne CUB, bénéficient d’un dynamisme économique et d’une vitalité démographique qui en font un territoire d’excellence pour l’investissement locatif en loi Pinel.

Bordeaux se montre forte de plusieurs fondamentaux qui confortent sa place sur le marché immobilier national et en font une ville où il fait bon investir dans un programme immobilier neuf. Démographie en hausse de 5,3% sur cinq ans selon les dernières études de l’INSEE, présence sans cesse croissante d’étudiants (+ 31,6 % en dix ans selon L’Étudiant), création régulière d’emplois (plus de 7500 nouvelles entreprises en 2021) : les indices qui témoignent de la bonne santé du marché bordelais sont nombreux. Autant d’éléments qui garantissent aux investisseurs en loi Pinel à Bordeaux de louer leurs biens rapidement et durablement.

Si le marché bordelais connaît une tension aiguë ces derniers temps, la métropole attire toujours autant les investisseurs, qui y voient le lieu idéal pour maximiser leurs rendements locatifs sans grande prise de risque. En effet, le taux de vacance y est extrêmement bas.

Le dispositif Pinel à Bordeaux

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement dans l’immobilier neuf. Il porte sur les logements neufs déjà construits comme sur ceux en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le dispositif Pinel permet aux contribuables bordelais de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu pour tout achat d’un logement neuf, à la condition expresse que le logement soit mis en location pour une durée minimale de 6 ans. C’est cet engagement qui conditionne la possibilité et le montant de la défiscalisation accordée.

Les acquéreurs ayant réalisé leur achat immobilier avant le 31 décembre 2022 ont pu bénéficier des anciens taux de la loi Pinel (12, 18 ou 21%), qui ne sont applicables aujourd'hui que lors d'un achat éligible à la loi Pinel Plus.

En effet, en 2021, face à l'impact positif du dispositif Pinel, sous la gouvernance d'Emmanuelle Wargon, ex-Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, la Loi finance 2021 annonçait la prorogation du dispositif Pinel pour 2022 ainsi que sa réduction progressive en 2023 et 2024.

« La Loi Finance 2021 (LF 2021 : art. 168 et 169 / CGI : art. 199 novovicies) proroge la période d'application de la réduction d'impôt « Pinel », puis réduit progressivement les taux en 2023 et 2024.

Ainsi, pour les logements neufs acquis ou construits en France métropolitaine, les taux de réduction passent :

• pour un engagement de location de six ans, à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 ;
• pour un engagement de location de neuf ans, à 15 % en 2023 et à 12 % en 2024 ;
• pour un engagement de location de douze ans, à 17,5 % en 2023 et à 14 % en 2024.

Le fonctionnement du processus de défiscalisation Pinel à Bordeaux

Tout contribuable qui se porte acquéreur d’un bien immobilier neuf à Bordeaux et s’engage à le louer pour au moins 6 ans se rend éligible au dispositif Pinel.

La durée de mise en location choisie peut être allongée à 9 ou 12 ans, avec pour conséquence une augmentation proportionnelle de la déduction fiscale accordée :

• réduction d'impôt sur le revenu de 10,5 % du montant de l'investissement pour 6 ans de mise en location
• réduction d'impôt sur le revenu de 15 % du montant de l'investissement pour 9 ans de mise en location
• réduction d'impôt sur le revenu de 17,5% du montant de l'investissement pour 12 ans de mise en location

En achetant leur 3 pièces 290.000€ dans le quartier bordelais de Caudéran, Coralie et Arthur ont pu défiscaliser la somme de 43.500€ sur 9 ans, soit 4833€ par an.

La réduction d’impôts accordée en loi Pinel peut s’appliquer à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal, dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.

Le prix de vente moyen au mètre carré à Bordeaux et en métropole bordelaise est de 4.918 € au troisième trimestre 2023, ce qui représente une augmentation de 1,3 % en un an (Source : Le Figaro Immobilier)). Dans le neuf, ce prix dépasse les 5000€/m². Même dans ce contexte d’un marché immobilier local en grande tension, le prix-plafond au mètre carré est encore bien au-dessus du prix moyen, ce qui laisse aux investisseurs une marge dans le choix de leurs biens.

Pour louer un logement en profitant des avantages du dispositif Pinel, l’acquéreur devra respecter certains plafonds au moment de fixer son loyer. Il devra également veiller à choisir un locataire éligible à la location en loi Pinel, encadrée par des plafonds de ressources.
Pour en savoir plus, consulter les plafonds Pinel en région bordelaise.

Les avantages de l’investissement Pinel à Bordeaux

Avec 67% de ménages locataires, et une hausse démographique de 5,3% sur cinq ans, Bordeaux métropole présente un marché locatif en pleine croissance. Pour un propriétaire qui souhaite louer via le dispositif Pinel, c’est l’assurance de mettre facilement et durablement son bien en location,et d’en tirer ainsi une rentabilité locative maximale.

Bordeaux est une ville qui n’a de cesse d’attirer des entreprises, des cadres, des chercheurs… C’est également une ville qui sait insérer ses jeunes sur le marché du travail, présente un faible taux de pauvreté. Elle arrive régulièrement en tête des palmarès des villes de France où il fait bon vivre et travailler, comme ce fut le cas dans L’Express Emploi. Ces éléments propres à la ville de Bordeaux tendent à justifier que l’investissement locatif reste un outil de défiscalisation et un placement séduisant pour bon nombre d’épargnants à Bordeaux.

La loi Pinel répond de manière concomitante à plusieurs des objectifs poursuivis par la majorité des Français :

• bâtir un patrimoine pérenne
• percevoir un loyer mensuel
• loger un membre de sa famille
• préparer sa retraite…

Quel que soit le projet de vie qui se tient derrière votre projet immobilier, la loi Pinel offre de nombreux avantages pour tous les contribuables enclins à investir.

Les conditions du dispositif Pinel

La loi Pinel est applicable rétroactivement depuis le 1^er septembre 2014.

En revanche, pour la disposition qui concerne la location aux ascendants et descendants, elle ne s’applique que depuis le 1^er septembre 2015.

Coralie et Arthur ont investi dans un studio à Caudéran. Ils pourront louer leur bien à leur fils Luc seulement si le logement a été acheté le 1^er septembre 2015 ou après.

Pour bénéficier des avantages offerts par le dispositif Pinel, il faut respecter des conditions strictes, à la fois relatives au logement (type de bien immobilier, normes thermiques et environnementales, délais de construction et d’achèvement, situation en zone éligible) et à la location (plafonds de loyers et plafonds ressources des locataires).

Conditions relatives au logement

Pour qu’un bien soit éligible au dispositif Pinel, il doit respecter certaines conditions :

• être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
• respecter la réglementation thermique (RT 2012 pour les permis déposés avant le 1er janvier 2022, ou RE 2020) ou avoir obtenu le label "bâtiment basse consommation" (BBC 2009) ou "haute performance énergétique" (HPE)
• être achevé dans les 30 mois suivant la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition

Anthony a réservé un appartement neuf en VEFA à la Bastide. La construction de la résidence a pris deux mois de retard, portant à 32 mois le délai depuis la déclaration d’ouverture du chantier. Cependant Arthur ne sera pas pénalisé par ce contretemps. Contrairement au dispositif Duflot, le dispositif Pinel prend en compte la date de signature de l’acte authentique d’acquisition pour apprécier le délai réglementaire de 30 mois pour l’achèvement de la construction.

Conditions relatives à la location

Pour satisfaire les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel, la location du logement neuf doit :

• être contractée pour une durée de 6 à 12 ans
• débuter dans les 12 mois suivant la livraison du bien (respect du “délai de mise en location”)

Louise vient d’acheter un logement neuf à Bordeaux Saint-Jean. Elle a désormais 12 mois pour trouver un locataire qui lui convient et qui respecte les conditions de ressources de la location en loi Pinel.

Le zonage Pinel à Bordeaux et en périphérie

Bordeaux et sa proche périphérie sont situés en zone B1. Selon le zonage Pinel décidé par l’État, la zone B1 regroupe toutes les agglomérations comptant plus de 250.000 habitants, ainsi que les communes situées en périphérie proche. Ce sont des aires urbaines considérées comme des « zones tendues », c’est-à-dire caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Les villes les plus proches de Bordeaux, comme Cestas, Blanquefort et Ambarès-et-Lagrave, appartiennent aussi à la zone B1, étant situées à moins de 30 km de la ville-centre.

Les villes situées entre 30 et 50 kilomètres de Bordeaux appartiennent en revanche à la zone B2 du zonage Pinel. On y trouve ainsi Marcheprime, Saint-André-de-Cubzac ou Lalande-de-Pomerol. Cette zone n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis la fin 2017, à moins d’une dérogation exceptionnelle du préfet de la Nouvelle-Aquitaine.

Les villes qui sont situées à plus de 50 kilomètres de Bordeaux, comme Carcans par exemple, sont classées en zone C. Cette zone n’est désormais plus éligible à la loi Pinel.

Ludovic souhaite acquérir un logement neuf éligible au dispositif Pinel en périphérie bordelaise. Son choix se porte sur Parempuyre, une commune qui se situe à 10 minutes au Nord de Bordeaux (zone B1).

Les plafonds Pinel en région bordelaise

Plafonds de loyers

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel impose aux propriétaires de respecter certains plafonds de loyer pour la période de location sur laquelle ils se sont engagés, et ce afin que ce dispositif puisse agir comme un levier social appuyant l’accès au logement des ménages limités dans leurs ressources. Par ses effets anti-spéculatifs, la loi Pinel a également un rôle de régulateur du marché locatif.

Concrètement, le plafond de loyer Pinel définit le montant maximum auquel un acquéreur peut mettre en location son logement neuf. Le calcul de ce loyer Pinel se base sur deux indicateurs :

• la surface pondérée du logement, qui correspond à la surface habitable à laquelle on additionne la moitié de la surface des annexes (balcon, cave, grenier, vérandas…) dans la limite de 8 m²
• la zone d'éligibilité Pinel du bien, qui conditionne le loyer maximum applicable au mètre carré dans la zone de localisation du logement loué

En zone B1, donc à Bordeaux, Mérignac, Bègles, Cenon et dans toute la première et deuxième couronne, le loyer au mètre carré maximal fixé par l’État pour l’application du dispositif Pinel est de 10,93€. Certaines villes côtières de l’Océan Atlantique, comme Arcachon, Biganos, Gujan-Mestras, La Teste-de-Buch ou Le Teich, bénéficient également d’un classement en zone B1.

Farah vient d’investir dans un studio neuf en VEFA dans la commune du Bouscat, aux portes de Bordeaux. Son logement étant situé en zone B1, elle devra respecter le plafond de loyer de 10,93€/m². Cela signifie qu’elle ne pourra pas fixer un loyer supérieur à 459.06 € pour le futur locataire Pinel de son 35 m² sans surface annexe. Elle pourra en revanche décider d’appliquer un loyer plus bas.

En zone B2, donc à Lalande-de-Pomerol, Saint-Émilion, Andernos-les-Bains, Arès, et dans toutes les communes situées entre 30 et 50 km de Bordeaux, le montant maximum du loyer au mètre carré applicable en loi Pinel est de 9,50€. Pour rappel, la zone B2 n’est éligible au Pinel qu’à la condition d’obtenir une dérogation du préfet de Nouvelle-Aquitaine.

À titre de comparaison, l’Observatoire des loyers a estimé à 16€/m² le loyer médian dans l’agglomération de Bordeaux*, ce qui signifie qu’on peut estimer à 6.50€/m² l’économie réalisée par les locataires sur un loyer Pinel en zone B2, et à 5.07€/m² celle réalisée en zone B1.

Agnès et Yves souhaitent devenir locataires d’un logement de 35 m² bénéficiant du dispositif Pinel à Eysines, en proche périphérie bordelaise. Grâce à l’encadrement des loyers décidé par l’État, ils vont pouvoir limiter leurs dépenses mensuelles à 447€ et économiser - au vu des loyers moyens constatés sur les annonces relatives à cette typologie dans la commune - plus de 150€/mois.

*Méthode : Estimation directe 9.958 observations sur 89.735 logements 2017 www.observatoires-des-loyers.org.

Plafonds de ressources

Pour choisir son locataire, le propriétaire qui souhaite bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel doit s’assurer qu’il ne dépasse pas les plafonds de ressources annuels fixés par l’État pour s’assurer que la loi avantage en priorité les ménages aux ressources limitées.

Concrètement, les plafonds de ressources définissent les ressources maximales que doit avoir perçu le futur locataire à N-2 pour accéder à la location d’un bien en loi Pinel.

Ce plafond est défini à la fois en fonction de la composition du foyer fiscal du ménage locataire et de la zone géographique du bien qui lui sera loué.

Pour l’année 2023, à Bordeaux, et dans toute la zone B1, les ressources d’un couple ne doivent pas dépasser les 42.846 € annuels pour qu’il puisse prétendre à la location d’un logement Pinel. Pour un foyer avec 2 enfants, monoparental ou non, le plafond du foyer fiscal est de 62.202 € par an.

Découvrez les plafonds de loyers à Bordeaux

Jean et Sylviane ont un projet d’investissement locatif dans le centre de Bordeaux. Ils ont repéré un T3 au Grand Parc, qu’ils aimeraient acheter pour le louer à une famille. Pour choisir leurs locataires, ils devront s’assurer que leur foyer fiscal ne dépasse pas le plafond en vigueur, soit 50 349€/an pour un couple avec un enfant.

Louer son bien à Bordeaux en loi Pinel

Un propriétaire qui met son bien en location Pinel à Bordeaux métropole profite de plusieurs avantages. D’abord, il bénéficie d’une réduction d’impôts sur le revenu proportionnelle à la durée de mise en location du logement. Au total, il peut se voir accorder cet avantage fiscal pour une durée maximale de 12 ans avec à la clé une économie d’impôt de 17,5% du montant total de son opération immobilière.

De plus, lorsque le bien éligible au dispositif Pinel a été acheté avec l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus nets fonciers du propriétaire. Le dispositif Pinel jouit par ailleurs d’un sérieux qui dispose les banques à accorder facilement un prêt. Un facteur qui peut s’avérer déterminant pour appuyer les Bordelais dans leur démarche d’investissement. Grâce à ce dispositif, ils peuvent ainsi devenir propriétaires sans apport et réaliser un placement à moindre risque, par comparaison avec les autres types de placements financiers.

« Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location ».
Bulletin Officiel des Finances Publiques du 1^er septembre 2017

Enfin, une fois achevée la période obligatoire de mise en location du bien (de 6, 9 ou 12 ans au choix en fonction de l’engagement pris), le propriétaire d’un bien Pinel a le choix de l’habiter, de le vendre ou bien de le remettre en location.

Découvrez le zonage Pinel de Bordeaux