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Loi de Finances 2025 : les mises à jour pour le logement

Le 11 octobre dernier, le projet de loi de Finances 2025 (PLF 2025) était présenté en Conseil des ministres avec pour objectif général de réaliser 60 milliards d’économie pour assainir les finances publiques. Un document très attendu par les professionnels de l’immobilier, fortement impactés par la crise en cours.

Dans les grandes lignes, des changements majeurs sont annoncés pour le logement : grand retour du PTZ, évolution de la rénovation énergétique, suppression de la niche fiscale des loueurs en meublés non professionnels… Des évolutions qui promettent de marquer l’actualité immobilière ces prochaines semaines. Retour sur les annonces qu’il fallait retenir du PLF 2025.

Le grand retour du PTZ

Annoncé lors du discours de politique générale le 1er octobre dernier par le ministre Michel Barnier, le PTZ devrait désormais être accessible aux primo-accédants sur l’ensemble du territoire en 2025. Si les modalités concernant le type de logement restent à encore à définir, il semble bien que les maisons seront exclues du dispositif.

Pour rappel, le prêt à taux zéro donne l’opportunité aux primo-accédants de financer jusqu’à 50 % (depuis 2024) de leur achat en résidence principale grâce à un prêt sans intérêt. Les ménages les plus modestes peuvent prétendre à un crédit pouvant atteindre 180 000 €.

Rénovation énergétique : vers une simplification des normes ?

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Les acteurs du logement la réclamaient, Michel Barnier l’a annoncé face à l’assemblée. Parmi ses annonces, le premier ministre a évoqué l’assouplissement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ainsi que l’adaptation de la règlementation sur la Zéro artificialisation nette (ZAN).

Alors que la loi Climat et Résilience prévoyait l’interdiction de mettre les passoires thermiques en location à partir de 2025, une modification du calendrier DPE a été annoncée, notamment pour certaines copropriétés. La ministre du Logement, Valérie Létard, s’est d’ailleurs déclarée favorable à cette adaptation.

Pour mémoire, selon le calendrier actuel, les logements classés G ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2025, suivis par les logements F à partir de 2028 et enfin les logements E, dès 2034.

Si la ministre n’a pas annoncé vouloir changer le calendrier, elle reconnaît la difficile mise en œuvre pour les copropriétés en précisant que les conditions ne sont pas réunies pour qu’elles puissent s’y conformer. Nous regardons donc comment adapter le calendrier pour elles.

LMNP : vers la fin des avantages fiscaux ?

La surprise est de taille pour les loueurs en meublés non professionnels (LMNP). Le projet de loi de Finances 2025 projetterait de réintégrer des amortissements déduits grâce au régime réel d’imposition lors du calcul de la plus-value à vente d’un bien en LMNP.

Plus simplement, les loueurs en meublés non professionnels ne pourraient alors plus profiter de l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente de leur bien. Cette mesure vise à aligner la fiscalité des LMNP sur celle des autres types d’investissements immobiliers.

Le motif qui accompagne cette nouvelle disposition est la spécificité fiscale qui contribuerait aux tensions sur le marché locatif. En effet, la multiplication des locations meublées Airbnb dans les zones très touristiques a contribué à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents.

Ma Prime Rénov’ : réduction du budget pour 2025

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Parmi les autres mesures phares annoncées, le gouvernement envisage de réduire le budget alloué à Ma Prime Rénov’. Cette aide mise en place par l’État permet d’aider les propriétaires à financer une partie des travaux de rénovation énergétique de leur logement depuis le 1er janvier 2020.

Le projet de loi de Finances 2025 a émis l’hypothèse d’une baisse de 1,7 milliards d’euros, ramenant l’enveloppe totale de 4 milliards à environ 2,3 milliards d’euros. La réduction concernerait essentiellement les aides liées aux « gestes » de rénovation, tels que le remplacement d’équipements individuels de chauffage et l’isolation.

Justification de cette décision ?  : le dispositif est « sous-utilisé » selon la ministre du Logement, Valérie Létard. D’après Bercy, environ 300 millions d’euros n’auraient pas encore été dépensés sur le budget alloué en 2023. Cette situation résulterait en partie de la complexité du dispositif et des obstacles auxquels les propriétaires font face pour trouver des artisans certifiés RGE disponibles.

Ces chiffres sont d’ailleurs confirmés par l’ANAH (Agence Nationale pour l’Habitat) qui a vu le nombre de dossiers déposés au cours du premier semestre 2024 de 44% par rapport à la même période en 2023.

Interrogée par News Tank, l’Union sociale pour l’habitat (USH) déplore une baisse inacceptable au regard de l’effort que doivent porter les bailleurs dans les années à venir pour tenir la trajectoire définie dans la loi Climat et résilience, et ainsi contribuer à la fois à la maitrise des dépenses d’énergie des locataires et à la décarbonation du parc.

Un coup de rabot au profit d’évolutions favorables

Bien que le budget de MaPrimeRénov' soit réduit pour 2025, cela ne signifie pas la fin des aides à la rénovation énergétique. De nouvelles initiatives ont été introduites dans un décret de juillet 2024 pour compenser cette diminution et continuer à encourager les ménages à améliorer la performance énergétique de leurs logements.

Un décret pour 2025 introduit des évolutions notables dans le dispositif MaPrimeRénov'. En effet, les plafonds des aides sont revus à la hausse et les conditions d'éligibilité assouplies, rendant la prime plus accessible à un plus grand nombre de foyers.

Ainsi, les ménages aux revenus plus élevés pourront désormais bénéficier d'un plafond d'aides rehaussé de 12 000 € à 15 000 €, maximisant ainsi leur capacité de financement pour des projets de rénovation énergétique.

Hausse des crédits destinés à la mission « Cohésion des territoires »

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Le PLF2025 veut prioriser le logement social. En effet, les moyens de la missions « Cohésion des territoires » sont maintenus et seront même revue à la hausse. Le budget alloué passera de 23,5 milliards d’euros à 23,7 milliards en 2025.

Le gouvernement garantit que les crédits destinés à la lutte contre le sans-abrisme seront augmentés et que les capacités d’accueil du parc d’hébergement d’urgence seront maintenues à un niveau élevé de 203 000 places en 2025, soit une dépense de 3 milliards d’euros.

Les bailleurs sociaux quant à eux, ne verront pas le RLS (loyer de solidarité) augmenté. Le rendement de la RLS sera bien maintenu en 2025 à son niveau de 2024 a confirmé Bercy.

Toujours selon l’USH, association représentante des bailleurs, regrette le maintien de la RLS alors que tous connaissent son effet délétère, prolonger la ponction exercée depuis 2018 sur les capacités d’investissement des bailleurs sociaux.

Une baisse significative de la RLS dès 2025 est un point incontournable pour redonner des marges de manœuvre et d’investissement aux bailleurs et construire plus pour les millions de nos concitoyens qui ont besoin d’un logement social. 

Pinel : le grand absent du PLF2025

Les annonces était attendue, le projet de loi de Finances 2025 n’en a pas fait état dans ses annonces. La loi Pinel sera finalement abrogée au 31 décembre 2024. Les professionnels du secteur gardent toutefois l’espoir d’une prolongation par voie d’amendement à l’occasion des prochains débats parlementaires.

Le PLF 2025 loin des attentes des acteurs du logement

Les réactions des acteurs du logement ne se sont pas fait attendre, notamment du côté de la Fondation Abbé Pierre, qui déclare que le PLF 2025 ne répond pas à la gravité de la crise du logement et ses dures conséquences pour les plus fragiles..

Pour Christophe Robert, délégué général de la fondation, plusieurs mesures pourraient rectifier le tir :

• Réexaminer les réductions budgétaires appliquées chaque année depuis 2018 (y compris en 2025) au logement social pour garantir des conditions de vie décentes aux sans-abri, aux mères isolées avec enfants, travailleurs précaires et aux jeunes.
• Créer 10 000 places d’hébergement d’urgence pour répondre à la crise des sans-abri.
• Augmenter et élargir l’accès au chèque énergie, tout le maintenant automatique pour limiter le non-recours.
• Renforcer les aides à la rénovation thermique et soutenir les initiatives des maires bâtisseurs ainsi que la relance de l’accession sociale à la propriété.
• Apporter un soutien accru aux acteurs sociaux et associatifs œuvrant auprès des personnes en situation de précarité.

Les classes populaires et moyennes pénalisées

La Confédération nationale du logement (CNL) exprime de vives préoccupations face aux orientations budgétaires du gouvernement pour 2025, qui visent à économiser 60 milliards d’euros.

Elle dénonce des mesures qui pénaliseraient principalement les classes populaires et moyennes, comme la hausse de la TICFE, la fin de la TVA réduite pour les chaudières à gaz, et la réforme du chèque énergie.

La CNL critique également la baisse des financements pour MaPrimeRenov’, le Fonds Vert, et l’Ademe, qu'elle qualifie de « super austérité » aux conséquences sociales et écologiques dramatiques.

Face à un déficit de 2,7 millions de logements sociaux, elle appelle à la construction de 250 000 logements par an et à un gel des loyers, tout en dénonçant la RLS qui aurait privé les bailleurs sociaux de 10 milliards d’euros depuis 2018.