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Pinel Plus à Bordeaux: investir en 2024

Un homme regarde une maison miniature à la loupe

Alors que le dispositif Pinel est sur la pente descendante et disparaîtra au 31 décembre 2024, une mesure parallèle a été lancée le 1er janvier 2023 : le Pinel Plus.

La loi Pinel Plus est une version améliorée de la loi Pinel. Comme sa comparse, elle est destinée à stimuler l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Son plus produit ? Quand le Pinel classique est plafonné à 42 000€ de réduction fiscale, elle permet de réduire son impôt jusqu’à 63 000€ pour l’achat d’un appartement neuf.

Investir en Pinel plus à Bordeaux en 2024, c’est choisir un appartement affichant un DPE A au sein des 21 programmes en cours de commercialisation. Plus confortables, plus vastes, obligatoirement pourvus d’espaces extérieurs et affichant les meilleurs diagnostics énergétiques du marché les appartements Pinel plus à Bordeaux sont définitivement, les plus attractifs du marché.

À une heure de la plage et deux heures de Paris, investir à Bordeaux c’est aussi miser sur une des plus belles villes de France, avec de grands projets plein la tête.

Pinel Plus & ses objectifs

Le Pinel Plus est une évolution du dispositif Pinel “classique”, initialement instauré en 2014 et conçu pour encourager l’investissement locatif dans le neuf en France.

La version "Plus" conserve cet objectif en intégrant des critères environnementaux et de confort d’usage plus stricts, répondant aux normes RE2020 (jalon 2025). Le but ? Soutenir fiscalement la construction de logements plus confortables, écologiques et économes en énergie.

loi pinel plus bordeaux – des petites maquettes de maisons avec une loupe
©tete_escape

Critères d'éligibilités communs avec le Pinel classique

Le dispositif Pinel Plus relève du même socle de critères d’éligibilité que le Pinel classique, à savoir :

Critères spécifiques au Pinel Plus

La loi Pinel Plus va plus loin que le Pinel classique et impose des critères stricts de performance énergétique et de confort pour les logements éligibles :

La conformité RE2020 implique une isolation thermique renforcée, une qualité de l’air supérieure grâce à une optimisation des espaces et de la ventilation naturelle, des matériaux écologiques et équipements modernes (pompes à chaleur...).

loi pinel plus bordeaux – une tablette avec une projection représentant les classes du DPE
© KT Stock photos - shutterstock

Les surfaces imposées

Il faut savoir également que les appartement éligibles Pinel Plus doivent impérativement présenter des surfaces (intérieures ET extérieures) minimales et qu’une double orientation est obligatoire à partir du T3. Pour être conforme au dispositif, voici les surfaces qu’un appartement doit afficher :

Typologie surface minimum en loi CarrezOrientationSurface extérieure obligatoire
T1 & studio 28m² libre3m²
2 pièces 45m² libre3m²
3 pièces 62m² double orientation obligatoire 5m²
4 pièces 79m² double orientation obligatoire7m²
5 pièces 96m²double orientation obligatoire 9m²

Plafonds de loyers Pinel Plus à Bordeaux

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus, les investisseurs doivent respecter certains plafonds de loyers et de ressources des locataires, définis par zone géographique. Les plafonds par zone sont les suivants :

Les communes de Bordeaux, Mérignac, Talence, Le Bouscat, Cestas et Gradignan étant situées en zone A, le plafond de loyer Pinel y sera donc de 14.03€/m². Les autres communes de la métropole sont classées en zone B1 et relèvent donc du plafond de cette zone, à savoir 11.31€/m².

Les plafonds de ressources Pinel Plus

Le Pinel Plus est également conditionné à des plafonds de ressources pour les locataires. Voici les plafonds en question par zone :

plafonds de revenus/ressources Pinel 2024 zone Abis A B1 B2 et C

Quelle réduction d'impôts pour quelle durée d'engagement ?

La loi Pinel Plus offre des réductions d'impôts indexées sur le prix d’achat du bien et la durée de mise en location de celui-ci :

Ces avantages fiscaux incitent les investisseurs à s'engager sur des périodes plus longues, augmentant ainsi l'offre locative.

Investir en quartier prioritaire à Bordeaux Métropole : L'alternative

Il existe un moyen de bénéficier du Pinel Plus sans avoir à remplir les critères stricts de surface, confort et performances énergétiques demandés. Pour cela, il suffit que le bien coche les cases de la loi Pinel classique et se situe dans un quartier prioritaire des politiques de la ville (QPV). Ces quartiers ont été sélectionnés pour des grands projets de réaménagement ou de renouvellement urbain afin de rehausser la qualité de vie locale et la cohésion sociale dans ces zones. Voici les 6 quartiers prioritaires à Bordeaux (intra-muros) en 2024 :

Et voici les 15 quartiers prioritaires dans les communes de Bordeaux Métropole :

Pourquoi choisir Bordeaux pour investir en Pinel Plus ?

Bordeaux est une des plus grandes métropoles de France, connue pour son dynamisme économique et son attractivité croissante.

En tant que centre économique majeur de la région Nouvelle-Aquitaine, La Belle endormie bénéficie d'une économie diversifiée, incluant des secteurs tels que l'aéronautique, le numérique, et bien entendu les vins et spiritueux. Familles, jeunes actifs, professionnels et entreprises se bousculent pour s’installer à Bordeaux et ses environs, et ainsi contribuer à la demande locative élevée.

La métropole attire également environ 100 000 étudiants chaque année, c’est le 5ème pôle d’enseignement supérieur français (Source : Bordeaux Métropole). Une telle proportion d’étudiants ne cesse d’accroître la tension locative, et peut représenter de belles opportunités d’investissement, notamment dans des petites surfaces type studio ou T2, privilégiées par ces jeunes.

loi pinel plus bordeaux – Une étudiante travaille sur son ordinateur portable à la bibliothèque
© ESB Professional - Shutterstock

Culture et vie quotidienne

Célèbre pour son patrimoine culturel riche, ses monuments historiques et son classement au patrimoine mondial de l'UNESCO. La capitale du vin propose une qualité de vie exceptionnelle avec ses nombreux espaces verts, ses quais aménagés et ses manifestations culturelles tout au long de l'année. Cette attractivité fait de Bordeaux une destination prisée non seulement par les touristes mais aussi par les nouveaux résidents, renforçant ainsi le marché immobilier local.

En outre, l'une des forces majeures de Bordeaux réside dans l’amélioration continue de ses infrastructures. Le réseau de transport est particulièrement bien développé avec la présence du tramway (4 lignes), d'un réseau de bus efficace et de la LGV (Ligne à Grande Vitesse) qui place Paris à seulement deux heures de train. De plus, de nombreux projets urbains visent à moderniser la ville et à améliorer la qualité de vie de ses habitants, notamment la réhabilitation des quais, la construction de nouveaux logements et le développement de zones d'activités économiques.

Les meilleurs quartiers et communes pour investir en Loi Pinel Plus à Bordeaux

Quartier Saint-Jean Belcier

Le quartier de la gare Saint-Jean à Bordeaux est en pleine transformation. Grâce à d'importants projets de rénovation urbaine (Projet Canopia entre autres), ce secteur devient un pôle d'attraction majeur pour les investisseurs immobiliers. Le développement de nouvelles infrastructures, tels que des centres commerciaux et des espaces de bureaux, renforce son attractivité. Les programmes immobiliers neufs y sont nombreux, avec notamment 5 opérations éligibles au dispositif Pinel +.

Le quartier Bacalan

Situé au nord de Bordeaux, le quartier Bacalan a évolué d'un ancien secteur industriel à un pôle d'attraction dynamique depuis les années 2000. Son passé maritime et industriel lui confère un charme distinct et un riche patrimoine architectural. Cette transformation a été facilitée par des projets urbains majeurs, attirant novueaux résidents et investisseurs.

Bacalan bénéficie d'une situation géographique privilégiée, proche du centre-ville et du quartier des Chartrons, offrant de nombreuses commodités et un fort potentiel de développement. De plus, le quartier est très bien desservi par les transports métropolitains (Tramway B sur 4 stations, 7 lignes de bus, ferry, pistes cyclables...) et propose une large gamme d'établissements scolaires. Enfin, le quartier faisant partie des QPV de Bordeaux, tous les programmes éligibles au Pinel classique le sont automatiquement en Pinel +.

Cenon

Située sur la rive droite de Bordeaux et limitrophe de celle-ci, Cenon jouit d’un emplacement idéal à la fois en contact direct avec une grande ville et profitant d’un cadre plus paisible. La forte demande locative, due à la croissance démographique et économique de la métropole bordelaise, garantit un taux d'occupation élevé des propriétés locatives.

De plus, la politique urbaine dynamique de Cenon favorise la valorisation des propriétés, assurant un bon retour sur investissement pour les propriétaires. La localisation stratégique de Cenon, son dynamisme économique, sa richesse culturelle et éducative, son réseau de transport efficace, son cadre de vie agréable et ses espaces naturels en font une destination particulièrement attrayante pour un investissement immobilier avec le dispositif Pinel Plus. Actuellement, 2 programmes neufs à Cenon sont éligibles au dispositif Pinel +.

Villenave d’Ornon

Villenave-d'Ornon, située à une dizaine de kilomètres au sud de Bordeaux, est une commune bien urbanisée, bénéficiant du réseau de transports TBM, incluant tramway, bus et train. Réputée pour son cadre de vie, Villenave-d'Ornon offre de nombreuses infrastructures, établissements scolaires et équipements publics. Les commerces et services du quotidien sont également présents sur le territoire de la commune.

Résidentielle, elle attire de nombreux nouveaux habitants grâce à des prix immobiliers plus abordables que ceux de Bordeaux. L'opération d’intérêt national Bordeaux Euratlantique y a également attiré jeunes actifs et cadres. L'urbanisation de Villenave-d'Ornon est en pleine expansion, c’est d’ailleurs une des villes de la métropole avec le plus de programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation. Parmi tous ces programmes, deux sont éligibles à la loi Pinel Plus et représentent de bonnes opportunités d’investissement locatif.

Exemples d’investissement en Pinel Plus à Bordeaux Métropole

Mathieu et Floriane, jeune couple ayant tout juste terminé de rembourser le crédit pour leur résidence principale, souhaiteraient repartir le plus rapidement possible dans un investissement locatif afin d’augmenter leurs revenus mensuels et réduire leurs impôts. Ayant eu vent du dispositif Pinel +, ils décident de se lancer dans l’achat d’un T2 de 50m² avec un balcon de 8m² dans le quartier St Jean à Bordeaux. L’appartement est affiché à 234 000€ et le couple emprunte 190 000€ pour compléter leur apport personnel de 44 000€.

*Mensualités de 1 047 €/mois dont 53,83 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 124 100 € dont 16 149,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Bordeaux (en zone A)
Résidence Exemple
Prestations T2 de 50 m² habitable + 8 m² annexe
  • Balcon
  • RT2012 E+C-
  • Parking en sous-sol
  • Volets roulants électriques
  • Thermostat d’ambiance Cuisine équipée
  • Parquet dans les chambres
Prix d'achat 2 234 000 €
Mensualités pour un prêt de
190 000 €
à un taux de 3,91 % : 		- 1 047 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 35 640 € 53 460 € 62 370 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 495 € + 495 € + 433 €
Loyer Pinel + 797 €/mois
Effort d'épargne mensuel -95 € -95 € -33 €

Olivier et Lana, couple de quadras girondins aisés, souhaitent diversifier leur portefeuille d’investissement en se tournant vers l’immobilier locatif. L’arrivée du dispositif Pinel + et son aspect écologique a convaincu le couple d’acquérir un appartement neuf dans la commune de Villenave d’Ornon au sud de Bordeaux. Leur choix s’est porté sur un T3 de 70m² avec une grande terrasse de 32m², au prix de 288 000€. Avec un apport personnel de 50 000€, ils contractent un prêt de 238 000€ sur 15 ans à un taux préférentiel de 3,32%.

*Mensualités de 1 748 €/mois dont 67,43 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 76 640 € dont 12 137,40 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Villenave d’Ornon (en zone B1)
Résidence Exemple
Prestations T3 de 70 m² habitable + 32 m² annexe
  • RE2020
  • Parking en sous-sol
  • Grande terrasse
  • Volets roulants électriques
  • Thermostat d’ambiance
  • Parquet dans les chambres
  • Salle de bain et placards aménagés
Prix d'achat 288 000 €
Mensualités pour un prêt de
238 000 €
à un taux de 3,32 % : 		- 1 748 €/mois*
sur 15 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 34 560 € 51 840 € 60 480 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 480 € + 480 € + 420 €
Loyer Pinel + 805 €/mois
Effort d'épargne mensuel 613 € 613 € 673 €