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SOMMAIRE
- Pinel Plus & ses objectifs
- Critères d'éligibilités communs avec le Pinel classique
- Critères spécifiques au Pinel Plus
- Les surfaces imposées
- Plafonds de loyers Pinel Plus à Bordeaux
- Les plafonds de ressources Pinel Plus
- Quelle réduction d'impôts pour quelle durée d'engagement ?
- Investir en quartier prioritaire à Bordeaux Métropole : L'alternative
- Pourquoi choisir Bordeaux pour investir en Pinel Plus ?
- Culture et vie quotidienne
- Les meilleurs quartiers et communes pour investir en Loi Pinel Plus à Bordeaux
- Quartier Saint-Jean Belcier
- Le quartier Bacalan
- Cenon
- Villenave d’Ornon
- Exemples d’investissement en Pinel Plus à Bordeaux Métropole
Pinel Plus à Bordeaux: investir en 2024
Alors que le dispositif Pinel est sur la pente descendante et disparaîtra au 31 décembre 2024, une mesure parallèle a été lancée le 1er janvier 2023 : le Pinel Plus.
La loi Pinel Plus est une version améliorée de la loi Pinel. Comme sa comparse, elle est destinée à stimuler l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Son plus produit ? Quand le Pinel classique est plafonné à 42 000€ de réduction fiscale, elle permet de réduire son impôt jusqu’à 63 000€ pour l’achat d’un appartement neuf.
Investir en Pinel plus à Bordeaux en 2024, c’est choisir un appartement affichant un DPE A au sein des 21 programmes en cours de commercialisation. Plus confortables, plus vastes, obligatoirement pourvus d’espaces extérieurs et affichant les meilleurs diagnostics énergétiques du marché les appartements Pinel plus à Bordeaux sont définitivement, les plus attractifs du marché.
À une heure de la plage et deux heures de Paris, investir à Bordeaux c’est aussi miser sur une des plus belles villes de France, avec de grands projets plein la tête.
Pinel Plus & ses objectifs
Le Pinel Plus est une évolution du dispositif Pinel “classique”, initialement instauré en 2014 et conçu pour encourager l’investissement locatif dans le neuf en France.
La version "Plus" conserve cet objectif en intégrant des critères environnementaux et de confort d’usage plus stricts, répondant aux normes RE2020 (jalon 2025). Le but ? Soutenir fiscalement la construction de logements plus confortables, écologiques et économes en énergie.
- Stimuler l’investissement dans l’immobilier neuf : En proposant des réductions d’impôts très attractives, la loi incite les particuliers à investir dans le neuf.
- Répondre aux besoins en logement : Elle participe à combler le déficit de logements dans les zones tendues où la demande est forte.
- Promouvoir le développement durable : En exigeant des constructions respectueuses de l’environnement et conformes aux dernières normes énergétiques, la loi Pinel Plus soutient la transition écologique et l’accès à des logements au confort de vie optimal pour un prix abordable.
- Soutenir la mixité sociale : En imposant des plafonds de loyers et de ressources des locataires, elle contribue à favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus intermédiaires et modestes.
Critères d'éligibilités communs avec le Pinel classique
Le dispositif Pinel Plus relève du même socle de critères d’éligibilité que le Pinel classique, à savoir :
- Achat d’un bien neuf ou en VEFA,
- En zone éligible Pinel ou QPV,
- Loué nu en tant que résidence principale pour 6, 9 ou 12 ans,
- En respectant les plafonds de ressources locataires et de loyers.
Critères spécifiques au Pinel Plus
La loi Pinel Plus va plus loin que le Pinel classique et impose des critères stricts de performance énergétique et de confort pour les logements éligibles :
- Les bâtiments doivent être conforme au jalon 2025 de la RE2020 et justifier d’un DPE A.
- Pour les logements acquis après le 1er janvier 2022 mais dont le permis de construire a été délivré avant cette date (entrée en vigueur de la RE2020), ils doivent être conformes à la RT2012 ainsi qu’au label E+C- et afficher un DPE A.
- Pour les logements réhabilités à neuf (mais acquis en 2023 ou 2024), un DPE B sera exigé.
La conformité RE2020 implique une isolation thermique renforcée, une qualité de l’air supérieure grâce à une optimisation des espaces et de la ventilation naturelle, des matériaux écologiques et équipements modernes (pompes à chaleur...).
Les surfaces imposées
Il faut savoir également que les appartement éligibles Pinel Plus doivent impérativement présenter des surfaces (intérieures ET extérieures) minimales et qu’une double orientation est obligatoire à partir du T3. Pour être conforme au dispositif, voici les surfaces qu’un appartement doit afficher :
Typologie | surface minimum en loi Carrez | Orientation | Surface extérieure obligatoire |
---|---|---|---|
T1 & studio | 28m² | libre | 3m² |
2 pièces | 45m² | libre | 3m² |
3 pièces | 62m² | double orientation obligatoire | 5m² |
4 pièces | 79m² | double orientation obligatoire | 7m² |
5 pièces | 96m² | double orientation obligatoire | 9m² |
Plafonds de loyers Pinel Plus à Bordeaux
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus, les investisseurs doivent respecter certains plafonds de loyers et de ressources des locataires, définis par zone géographique. Les plafonds par zone sont les suivants :
- Zone A bis : 18.89€/m²
- Zone A : 14.03€/m²
- Zone B1 : 11.31€/m²
Les communes de Bordeaux, Mérignac, Talence, Le Bouscat, Cestas et Gradignan étant situées en zone A, le plafond de loyer Pinel y sera donc de 14.03€/m². Les autres communes de la métropole sont classées en zone B1 et relèvent donc du plafond de cette zone, à savoir 11.31€/m².
Les plafonds de ressources Pinel Plus
Le Pinel Plus est également conditionné à des plafonds de ressources pour les locataires. Voici les plafonds en question par zone :
Quelle réduction d'impôts pour quelle durée d'engagement ?
La loi Pinel Plus offre des réductions d'impôts indexées sur le prix d’achat du bien et la durée de mise en location de celui-ci :
- Réduction fiscale de 12% du prix d'achat du bien pour une location de 6 ans
- Réduction fiscale de 18% du prix d’achat du bien pour une location de 9 ans
- Réduction fiscale de 21% du prix d’achat du bien pour une location de 12 ans
Ces avantages fiscaux incitent les investisseurs à s'engager sur des périodes plus longues, augmentant ainsi l'offre locative.
Investir en quartier prioritaire à Bordeaux Métropole : L'alternative
Il existe un moyen de bénéficier du Pinel Plus sans avoir à remplir les critères stricts de surface, confort et performances énergétiques demandés. Pour cela, il suffit que le bien coche les cases de la loi Pinel classique et se situe dans un quartier prioritaire des politiques de la ville (QPV). Ces quartiers ont été sélectionnés pour des grands projets de réaménagement ou de renouvellement urbain afin de rehausser la qualité de vie locale et la cohésion sociale dans ces zones. Voici les 6 quartiers prioritaires à Bordeaux (intra-muros) en 2024 :
- Le Lac
- Saint-Michel
- Grand Parc
- Bacalan
- Carles Vernet – Terres Neuves (à cheval sur Bègles)
- Benauge – Henri Sellier - Léo Lagrange (à cheval sur Cenon)
Et voici les 15 quartiers prioritaires dans les communes de Bordeaux Métropole :
- Bassens : Quartier de l’Avenir
- Bègles : Paty Monmousseau
- Cenon/Floirac : Palmer - Saraillère - 8 Mai 45 – Dravemont
- Eysines : Grand Caillou
- Eysines/Le Bouscat : Champ de courses
- Floirac : Jean Jaurès
- Gradignan : Barthez
- Lormont : Carriet, Génicard Est, Alpilles – Vincennes – Bois Fleuri
- Mérignac : Beaudésert, Yser – Pont de Madame
- Pessac : Saige, Châtaigneraie - Arago
- Talence : Thouars
Pourquoi choisir Bordeaux pour investir en Pinel Plus ?
Bordeaux est une des plus grandes métropoles de France, connue pour son dynamisme économique et son attractivité croissante.
En tant que centre économique majeur de la région Nouvelle-Aquitaine, La Belle endormie bénéficie d'une économie diversifiée, incluant des secteurs tels que l'aéronautique, le numérique, et bien entendu les vins et spiritueux. Familles, jeunes actifs, professionnels et entreprises se bousculent pour s’installer à Bordeaux et ses environs, et ainsi contribuer à la demande locative élevée.
La métropole attire également environ 100 000 étudiants chaque année, c’est le 5ème pôle d’enseignement supérieur français (Source : Bordeaux Métropole). Une telle proportion d’étudiants ne cesse d’accroître la tension locative, et peut représenter de belles opportunités d’investissement, notamment dans des petites surfaces type studio ou T2, privilégiées par ces jeunes.
Culture et vie quotidienne
Célèbre pour son patrimoine culturel riche, ses monuments historiques et son classement au patrimoine mondial de l'UNESCO. La capitale du vin propose une qualité de vie exceptionnelle avec ses nombreux espaces verts, ses quais aménagés et ses manifestations culturelles tout au long de l'année. Cette attractivité fait de Bordeaux une destination prisée non seulement par les touristes mais aussi par les nouveaux résidents, renforçant ainsi le marché immobilier local.
En outre, l'une des forces majeures de Bordeaux réside dans l’amélioration continue de ses infrastructures. Le réseau de transport est particulièrement bien développé avec la présence du tramway (4 lignes), d'un réseau de bus efficace et de la LGV (Ligne à Grande Vitesse) qui place Paris à seulement deux heures de train. De plus, de nombreux projets urbains visent à moderniser la ville et à améliorer la qualité de vie de ses habitants, notamment la réhabilitation des quais, la construction de nouveaux logements et le développement de zones d'activités économiques.
Les meilleurs quartiers et communes pour investir en Loi Pinel Plus à Bordeaux
Quartier Saint-Jean Belcier
Le quartier de la gare Saint-Jean à Bordeaux est en pleine transformation. Grâce à d'importants projets de rénovation urbaine (Projet Canopia entre autres), ce secteur devient un pôle d'attraction majeur pour les investisseurs immobiliers. Le développement de nouvelles infrastructures, tels que des centres commerciaux et des espaces de bureaux, renforce son attractivité. Les programmes immobiliers neufs y sont nombreux, avec notamment 5 opérations éligibles au dispositif Pinel +.
Le quartier Bacalan
Situé au nord de Bordeaux, le quartier Bacalan a évolué d'un ancien secteur industriel à un pôle d'attraction dynamique depuis les années 2000. Son passé maritime et industriel lui confère un charme distinct et un riche patrimoine architectural. Cette transformation a été facilitée par des projets urbains majeurs, attirant novueaux résidents et investisseurs.
Bacalan bénéficie d'une situation géographique privilégiée, proche du centre-ville et du quartier des Chartrons, offrant de nombreuses commodités et un fort potentiel de développement. De plus, le quartier est très bien desservi par les transports métropolitains (Tramway B sur 4 stations, 7 lignes de bus, ferry, pistes cyclables...) et propose une large gamme d'établissements scolaires. Enfin, le quartier faisant partie des QPV de Bordeaux, tous les programmes éligibles au Pinel classique le sont automatiquement en Pinel +.
Cenon
Située sur la rive droite de Bordeaux et limitrophe de celle-ci, Cenon jouit d’un emplacement idéal à la fois en contact direct avec une grande ville et profitant d’un cadre plus paisible. La forte demande locative, due à la croissance démographique et économique de la métropole bordelaise, garantit un taux d'occupation élevé des propriétés locatives.
De plus, la politique urbaine dynamique de Cenon favorise la valorisation des propriétés, assurant un bon retour sur investissement pour les propriétaires. La localisation stratégique de Cenon, son dynamisme économique, sa richesse culturelle et éducative, son réseau de transport efficace, son cadre de vie agréable et ses espaces naturels en font une destination particulièrement attrayante pour un investissement immobilier avec le dispositif Pinel Plus. Actuellement, 2 programmes neufs à Cenon sont éligibles au dispositif Pinel +.
Villenave d’Ornon
Villenave-d'Ornon, située à une dizaine de kilomètres au sud de Bordeaux, est une commune bien urbanisée, bénéficiant du réseau de transports TBM, incluant tramway, bus et train. Réputée pour son cadre de vie, Villenave-d'Ornon offre de nombreuses infrastructures, établissements scolaires et équipements publics. Les commerces et services du quotidien sont également présents sur le territoire de la commune.
Résidentielle, elle attire de nombreux nouveaux habitants grâce à des prix immobiliers plus abordables que ceux de Bordeaux. L'opération d’intérêt national Bordeaux Euratlantique y a également attiré jeunes actifs et cadres. L'urbanisation de Villenave-d'Ornon est en pleine expansion, c’est d’ailleurs une des villes de la métropole avec le plus de programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation. Parmi tous ces programmes, deux sont éligibles à la loi Pinel Plus et représentent de bonnes opportunités d’investissement locatif.
Exemples d’investissement en Pinel Plus à Bordeaux Métropole
Mathieu et Floriane, jeune couple ayant tout juste terminé de rembourser le crédit pour leur résidence principale, souhaiteraient repartir le plus rapidement possible dans un investissement locatif afin d’augmenter leurs revenus mensuels et réduire leurs impôts. Ayant eu vent du dispositif Pinel +, ils décident de se lancer dans l’achat d’un T2 de 50m² avec un balcon de 8m² dans le quartier St Jean à Bordeaux. L’appartement est affiché à 234 000€ et le couple emprunte 190 000€ pour compléter leur apport personnel de 44 000€.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Bordeaux (en zone A) | |||
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Résidence | Exemple | ||
Prestations | T2 de 50 m² habitable + 8 m² annexe | ||
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Prix d'achat | 2 234 000 € | ||
Mensualités pour un prêt de 190 000 € à un taux de 3,91 % : |
- 1 047 €/mois* sur 25 ans. |
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Charges** | - 150 €/mois | ||
Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
Abattement fiscal total maximal | 35 640 € | 53 460 € | 62 370 € |
Abattement fiscal mensuel maximal | + 495 € | + 495 € | + 433 € |
Loyer Pinel | + 797 €/mois | ||
Effort d'épargne mensuel | -95 € | -95 € | -33 € |
Olivier et Lana, couple de quadras girondins aisés, souhaitent diversifier leur portefeuille d’investissement en se tournant vers l’immobilier locatif. L’arrivée du dispositif Pinel + et son aspect écologique a convaincu le couple d’acquérir un appartement neuf dans la commune de Villenave d’Ornon au sud de Bordeaux. Leur choix s’est porté sur un T3 de 70m² avec une grande terrasse de 32m², au prix de 288 000€. Avec un apport personnel de 50 000€, ils contractent un prêt de 238 000€ sur 15 ans à un taux préférentiel de 3,32%.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Villenave d’Ornon (en zone B1) | |||
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Résidence | Exemple | ||
Prestations | T3 de 70 m² habitable + 32 m² annexe | ||
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Prix d'achat | 288 000 € | ||
Mensualités pour un prêt de 238 000 € à un taux de 3,32 % : |
- 1 748 €/mois* sur 15 ans. |
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Charges** | - 150 €/mois | ||
Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
Abattement fiscal total maximal | 34 560 € | 51 840 € | 60 480 € |
Abattement fiscal mensuel maximal | + 480 € | + 480 € | + 420 € |
Loyer Pinel | + 805 €/mois | ||
Effort d'épargne mensuel | 613 € | 613 € | 673 € |
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Bordeaux : St JeanPinel Plus🕐 4ème trimestre 2026🏠 234 logements neufs à St Jeanà partir de 257 000€
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BlanquefortOffrePinel Plus🕐 4ème trimestre 2026🏠 59 logements neufs à Blanquefortà partir de 205 000€
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Bordeaux : BastidePinel Plus🕐 4ème trimestre 2026🏠 276 logements neufs à Bastideà partir de 205 000€
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MérignacPinel Plus🕐 1er trimestre 2026🏠 24 appartements neufs à Mérignacà partir de 280 000€
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Andernos-les-BainsPinel Plus🕐 4ème trimestre 2025🏠 14 logements neufs à Andernos-les-Bainsà partir de 225 000€
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Teste-de-BuchOffrePinel Plus🕐 2ème trimestre 2026🏠 22 logements neufs à la Teste-de-Buchà partir de 160 000€
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OndresPinel Plus🕐 4ème trimestre 2025🏠 27 logements neufs à Ondresà partir de 363 580€
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FloiracOffrePinel Plus🕐 4ème trimestre 2026🏠 207 appartements neufs à Floiracà partir de 261 000€
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Bordeaux : St JeanPinel Plus🕐 4ème trimestre 2026🏠 80 logements neufs à St Jeanà partir de 234 000€
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Artigues-près-BordeauxPinel Plus🕐 4ème trimestre 2025🏠 14 appartements neufs à Artigues-près-Bordeauxà partir de 228 000€
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Taillan-MédocPinel Plus🕐 1er trimestre 2026🏠 50 logements neufs au Taillan-Médocà partir de 211 000€
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Villenave-d'OrnonPinel Plus🕐 4ème trimestre 2026🏠 32 logements neufs à Villenave d'Ornonà partir de 219 000€