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LMNP étudiant à Bordeaux : un investissement aux risques très limités

Bordeaux, avec ses 134 000 étudiants en 2024, se positionne comme l'une des métropoles étudiantes les plus dynamiques de France. Réputée pour son riche patrimoine culturel, sa qualité de vie exceptionnelle et son économie florissante, la ville attire chaque année de nouveaux étudiants en quête d'excellence académique et d'un cadre de vie agréable.

Cependant, cette attractivité croissante a entraîné une tension sur le marché du logement étudiant. La demande dépasse largement l'offre, provoquant une hausse des loyers et rendant la recherche de logement particulièrement difficile pour les étudiants.

Face à ce déficit, de nombreux jeunes se tournent vers des solutions alternatives, notamment dans les communes voisines de Talence et Pessac. Dans ce contexte, investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans un logement étudiant apparaît comme une excellente alternative à un investissement en loi Pinel à Bordeaux.

Ce type d'investissement permet en effet de bénéficier d’une demande locative forte et pérenne, tout en profitant d'avantages fiscaux attractifs.

Pourquoi choisir le LMNP pour investir dans le logement étudiant à Bordeaux ?

Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Bordeaux offre de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal que sur la rentabilité et la sécurité de l'investissement. Voici pourquoi ce statut est particulièrement attractif pour le logement étudiant dans la métropole bordelaise.

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Les avantages fiscaux du statut LMNP

Le statut LMNP permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité avantageuse en optant pour l'un des deux régimes suivants : le régime Micro-BIC ou le régime réel simplifié.

En bref :

• Régime Micro-BIC : idéal pour les petits revenus locatifs, il offre une simplicité administrative avec un abattement forfaitaire de 50 %, réduisant ainsi la base imposable;
• Régime Réel Simplifié : permet de déduire l'ensemble des charges liées à l'investissement (intérêts d'emprunt, frais d'entretien, assurances) ainsi que l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire significativement l'imposition.

Le logement étudiant : une demande locative forte et pérenne

La demande locative étudiante à Bordeaux est en constante augmentation, portée par une croissance du nombre d'étudiants et une offre de logements insuffisante.

• Croissance du nombre d'étudiants : avec une hausse régulière des inscriptions universitaires, la pression sur le marché locatif s'accentue;
• Loyers moyens attractifs :
  • Studio dans le centre-ville de Bordeaux : environ 598 € par mois;
  • Studio à Talence : environ 450 € par mois;
  • Studio à Pessac : environ 420 € par mois.
• Avantages de cette forte demande :
  • Faible risque de vacance locative;
  • Possibilité de sélectionner des locataires solvables;
  • Négociation facilitée des conditions de location.

Rentabilité et sécurité de l'investissement

Investir en LMNP dans le logement étudiant à Bordeaux assure une rentabilité intéressante et une sécurité accrue.

• Loyers attractifs : les loyers pratiqués pour les logements meublés sont généralement plus élevés que pour les logements vides, augmentant ainsi la rentabilité;
• Sécurité locative :
  • Garanties : possibilité de demander une caution parentale ou d'utiliser des dispositifs comme la garantie Visale;
  • Flexibilité des baux : le bail meublé étudiant de 9 mois est adapté au calendrier universitaire et facilite la rotation des locataires.
• Gestion simplifiée :
  • En optant pour une résidence de services, la gestion locative est confiée à un professionnel;
  • Moins de soucis administratifs et de maintenance au quotidien.

Les meilleures zones pour investir en LMNP étudiant à Bordeaux

Investir en LMNP dans le logement étudiant à Bordeaux nécessite une attention particulière quant au choix de l'emplacement. Deux communes se démarquent par leur attractivité et leur potentiel locatif élevé : Talence et Pessac. Ces villes sont très attractives pour les étudiants, avec leurs campus universitaires.

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Talence

Située au sud de Bordeaux, Talence est une commune dynamique qui attire un grand nombre d'étudiants grâce à la présence de plusieurs établissements d'enseignement supérieur de renom.

Elle abrite notamment une partie de l'Université de Bordeaux, avec des UFR dédiées aux sciences et technologies telles que les mathématiques, la physique, la chimie et l'informatique. Des écoles prestigieuses comme la Kedge Business School et l'ENSAP Bordeaux y sont également implantées, renforçant l'attractivité de la commune

Le cadre de vie à Talence est particulièrement agréable. La ville offre un environnement verdoyant avec des espaces verts comme le parc Peixotto, véritable oasis de tranquillité propice à la détente et aux activités de plein air. Les infrastructures sportives sont modernes et variées, notamment avec le complexe sportif de Thouars.

Talence bénéficie d'une excellente accessibilité grâce à un réseau de transports en commun bien développé. La ligne B du tramway dessert la commune, reliant directement le centre-ville de Bordeaux et les autres quartiers stratégiques. De plus, la gare TER de Talence est en cours de réhabilitation, avec une ouverture prévue en 2026.

Sur le plan immobilier, le prix moyen du neuf à Talence est d'environ 5 114 €/m². Les loyers y sont attractifs pour les investisseurs, avec un loyer moyen de 15 €/m² pour un studio, soit environ 450 € par mois pour un logement de 30 m². La forte demande locative étudiante garantit une occupation régulière des biens, réduisant ainsi le risque de vacance locative.

Pessac

À l'ouest de Bordeaux, Pessac est une autre commune incontournable pour un investissement en LMNP étudiant. Elle accueille une partie importante du campus de l'Université de Bordeaux, principalement dans les domaines des sciences humaines, du droit, de l'économie, des sciences politiques, de la gestion, des arts et des lettres.

L'Institut d'Études Politiques de Bordeaux (Sciences Po Bordeaux) y est également implanté, attirant des étudiants du monde entier.

Pessac offre un cadre de vie riche en patrimoine et en espaces naturels. La commune est connue pour ses vignobles prestigieux, tels que le Château Pape Clément, et pour des sites architecturaux remarquables comme la Cité Frugès, conçue par Le Corbusier et inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO.

En termes de transports, Pessac est bien desservie par la ligne B du tramway, facilitant les déplacements vers le centre de Bordeaux et les autres campus universitaires. La commune dispose également de nombreuses pistes cyclables et de lignes de bus, offrant une mobilité aisée aux résidents.

Le marché immobilier à Pessac est plus abordable qu'à Bordeaux et Talence, avec un prix moyen du neuf à environ 4 655 €/m². Les loyers y sont compétitifs, avec un loyer moyen de 14 €/m² pour un studio, soit environ 420 € par mois pour un 30 m². La demande locative est forte et stable, ce qui assure une rentabilité intéressante pour les investisseurs.

Autres secteurs à considérer

Outre Talence et Pessac, d'autres secteurs de Bordeaux présentent un potentiel pour l'investissement en LMNP étudiant. Le quartier de la Victoire, par exemple, est très prisé des étudiants en raison de sa proximité avec les universités et de sa vie nocturne animée. Bordeaux Centre est également attractif, offrant les avantages du centre-ville avec ses commodités, ses commerces et son réseau de transport développé.

Optimiser son investissement en LMNP à Bordeaux

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement en LMNP dans le logement étudiant à Bordeaux, une stratégie bien pensée est essentielle. Voici comment optimiser votre placement en tenant compte des spécificités du marché bordelais.

©PHOTOCREO Michal Bednarek

Choisir le bon type de bien

Le choix du logement est crucial pour attirer les étudiants et assurer une bonne rentabilité. Les studios et les appartements de type T2 meublés sont particulièrement recherchés par les étudiants, qu'ils soient seuls ou en colocation.

La qualité du logement et des équipements joue un rôle déterminant dans la satisfaction des locataires et la justification d'un loyer compétitif. Un appartement bien agencé, moderne et fonctionnel se louera plus facilement et limitera les périodes de vacance locative.

Les équipements indispensables pour la location meublée incluent :

• Literie complète (lit, matelas, couette ou couverture);
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux, volets);
• Plaques de cuisson et four ou micro-ondes;
• Réfrigérateur avec compartiment congélateur;
• Vaisselle nécessaire pour la prise des repas;
• Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, couverts);
• Table et chaises;
• Espaces de rangement (armoire, étagères);
• Luminaires dans chaque pièce;
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai).

Opter pour une résidence de services

Investir dans une résidence de services pour étudiants est une option intéressante pour ceux qui souhaitent une gestion simplifiée tout en offrant un cadre de vie attractif aux locataires.

Les avantages de ce type d’investissement sont multiples :

• Gestion locative déléguée : un exploitant professionnel se charge de la gestion quotidienne, de la recherche des locataires à l'entretien du bien, en passant par la collecte des loyers;
• Services appréciés des étudiants : ces résidences proposent souvent des services additionnels tels que l'accueil, le ménage des parties communes, une connexion internet haut débit, des espaces de coworking, des salles de sport ou des cafétérias;
• Taux d'occupation élevé : grâce à ces prestations, les résidences de services attirent de nombreux étudiants, assurant ainsi une occupation quasi permanente des logements.