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Pourquoi investir dans un logement étudiant à Bordeaux ?

“La Belle Endormie", comme on la surnomme souvent, est un joyau historique et culturel du sud-ouest de la France. C’est aussi une ville qui se démarque par son dynamisme étudiant, attirant chaque année des dizaines de milliers d'étudiants en quête de formation de qualité et de ce cadre de vie unique qui fait la réputation de la ville du vin.

En effet, avec ses nombreuses universités et grandes écoles, Bordeaux est devenue une destination académique prisée. Cette affluence croissante a engendré une demande locative sans précédent, faisant de la ville l'un des marchés immobiliers les plus tendus de France.

Dans ce contexte, investir dans un logement étudiant à Bordeaux apparaît comme une opportunité à saisir. Non seulement la demande locative garantit un taux d’occupation élevé, mais les dispositifs fiscaux avantageux et les perspectives de valorisation du patrimoine immobilier renforcent l’attractivité de ce type d’investissement.

Découvrez les différentes facettes de l'investissement locatif étudiant à Bordeaux, les avantages, défis et conseils pour préparer votre achat immobilier.

Bordeaux : Ville étudiante et dynamique

L’attractivité académique bordelaise

Bordeaux s'est forgé une solide réputation académique, attirant chaque année une population étudiante croissante. De 80 000 étudiants en 2010, ce sont 105 000 jeunes qui peuplent les salles de cours bordelaises en 2024 (Chiffres Bordeaux Métropole), soit une croissance de plus de 30%. La métropole en attend environ 115 000 à l’horizon 2030, ce qui représentera environ 15% de la population bordelaise.

La ville abrite plusieurs institutions renommées, telles que l'Université de Bordeaux, l'Institut Polytechnique (Bordeaux INP), KEDGE Business School et l'École Nationale de la Magistrature.

Au total, ce sont plus de 150 établissements, publics et privés, qui offrent une variété de cursus allant des sciences humaines et sociales aux sciences exactes et techniques, en passant par le droit, l'économie et la gestion.

En outre, Bordeaux bénéficie d'infrastructures modernes et d'un cadre de vie particulièrement apprécié des étudiants. Les bibliothèques universitaires sont bien équipées et accessibles, et de nombreux espaces de co-working et lieux d'études viennent compléter cette offre.

Et puis, avec son climat agréable, ses nombreux espaces verts, ses nombreux évènements culturels et son patrimoine architectural riche, la ville offre un environnement propice aux études ET à l'épanouissement personnel.

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Un marché locatif très tendu pour les étudiants à Bordeaux

Les étudiants affluent chaque année en masse, accentuant la pression sur le marché locatif. Selon le baromètre de LocService, Bordeaux figure au quatrième rang national en termes de tension locative, ce qui se traduit par des taux de vacance extrêmement bas et une forte compétition pour chaque logement disponible.

En effet, il y a environ 4 fois plus de jeunes qui recherchent un logement que de biens disponibles à la location (Source : France Bleu).

Les prix de l'immobilier à Bordeaux varient considérablement en fonction des quartiers. Le centre-ville (Quinconces, Fondaudège, Trtiangle d’Or...) et les zones proches des campus universitaires sont les plus chers, avec des prix au mètre carré qui peuvent atteindre des sommets.

En moyenne, le prix d'un mètre carré tous biens confondus à Bordeaux se situe autour de 4620€, mais peut dépasser les 6000 ou 7000€ dans les quartiers les plus recherchés.

C’est une des rares villes ou le prix médian de l’immobilier ancien est plus cher que le neuf (4839€/m² contre 4810€/m² selon Le Figaro Immobilier). Il peut donc être intéressant de se tourner vers un achat neuf pour son investissement locatif en logement étudiant. De plus, cela permet de bénéficier des avantages du neuf (défiscalisation, garanties, etc.).

Les types de logements étudiants

Le sobriquet “logement étudiant” présente diverses significations. Est-ce simplement un logement de petite surface ? Meublé ou non meublé ? Situé dans une résidence étudiante ? Voyons nos options.

Les studios et petites surfaces

Les studios et autres petites surfaces (T1, T1 bis ou T2) constituent une grande partie du parc immobilier étudiant à Bordeaux. Ces logements, souvent compris entre 15 et 30 m², sont particulièrement recherchés par les étudiants pour leur taille compacte et leur loyer généralement plus abordable. Les studios offrent une solution pratique avec un espace de vie optimisé comprenant une kitchenette, une salle de bain privée et parfois un balcon.

Les avantages de ce type de logement sont nombreux : une gestion plus simple pour le propriétaire, des charges réduites, et une forte demande garantissant un taux d’occupation élevé (vacance locative quasi-nulle).

Toutefois, les petites surfaces peuvent parfois manquer de confort ou d’espace pour les étudiants souhaitant partager leur logement (en colocation) ou bénéficier d’un environnement de travail plus spacieux. En termes de prix, les studios dans les quartiers centraux peuvent se louer entre 500 et 700 euros par mois (parfois plafonnés selon certaines conditions), avec des variations en fonction de la surface, la localisation précise et de l’état du bien.

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Les résidences étudiantes

Les résidences de services représentent une autre option populaire pour les étudiants. Ces résidences étudiantes proposent généralement un service complet “clé en main”. Des appartements meublés et équipés, allant du studio au T2, avec des services supplémentaires tels que la laverie, le Wi-Fi, des espaces de co-working, des salles de sport, et parfois même des services de conciergerie.

Alors certes, ces prestations se monnayent, mais elles attirent les étudiants en quête de confort et de commodités tout en rassurant les parents soucieux du bien-être de leurs enfants.

Les résidences de services offrent beaucoup d’avantages pour les locataires, mais aussi pour les investisseurs. La gestion locative est simplifiée grâce à la présence d'un gestionnaire de résidence, ce qui réduit les soucis administratifs et de maintenance quotidienne.

De plus, les baux commerciaux liés à ces résidences assurent une certaine stabilité des revenus locatifs. Les charges peuvent toutefois être plus élevées en raison des services proposés, et les rendements locatifs peuvent varier en fonction de la gestion et de l'occupation de la résidence.

Les prix de location dans ces résidences varient également en fonction de la localisation et des services offerts. En moyenne, un studio dans une résidence de services peut se louer entre 600 et 800 euros par mois, avec des écarts selon la qualité des prestations et la proximité des campus universitaires.

Choisir le bon emplacement pour investir dans un logement étudiant

L'emplacement est LE critère n°1 pour tout investissement immobilier, et cela est particulièrement vrai pour les logements étudiants. À Bordeaux, les quartiers les plus prisés par les étudiants sont ceux situés à proximité des établissements d'enseignement et bien desservis par les transports en commun.

Parmi eux, on retient l'hyper-centre bordelais évidemment (Victoire, Quinconces, Chartrons, Capucins, Saint-Bruno...), mais également le quartier de la gare Saint-Jean Belcier, La Bastide sur la rive droite ou encore un peu plus haut le quartier Bacalan.

Ces zones offrent non seulement une proximité avec les universités et les grandes écoles, mais aussi un accès facile aux commodités telles que les commerces, les restaurants et les activités culturelles, et sont bien connectées par le réseau de transports métropolitain (TBM).

Bordeaux dispose de diverses solutions pour se déplacer dans toute la ville et aux alentours : 4 lignes de tramway, de nombreux bus mais aussi des stations de vélos en libre-service et voitures en auto-partage. Il vaut mieux privilégier un appartement à proximité de ce type d’infrastructure.

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Investir dans un logement étudiant en loi Pinel

Il est possible de profiter de la loi Pinel en investissant dans un logement étudiant, et ainsi de bénéficier de réductions d’impôts non négligeables. Pour obtenir les avantages d’un achat d’un bien Pinel à Bordeaux, il faut remplir quelques critères :

• Le bien acheté doit être neuf ou en VEFA, et situé dans une zone Pinel éligible (ici Bordeaux, zone A),
• Il doit être loué non-meublé, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans,
• Un plafond de loyer est imposé, ainsi qu’un plafond de ressources pour les locataires, les deux étant fixés selon la zone Pinel,
• 2 investissements Pinel maximum sont autorisés par an, dans la limite de 300 000€ et 5500€/m² (la défiscalisation ne s’applique pas sur le surplus).

Si les conditions sont réunies, l’investisseur pourra bénéficier d’un taux de défiscalisation avantageux:

• 9% du prix d’achat en réduction d’impôt pour une location de 6 ans
• 12% pour une location de 9 ans,
• 14% pour une location de 12 ans.

Si l’investissement est réalisé dans le cadre de la loi Pinel+, version plus écologique de la loi Pinel, ces taux passent respectivement à 12%, 18% et 21%.

Étant donné que louer en non-meublé est une condition sine qua non pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, il n’est pas possible d’investir en Pinel en résidence de services (locations meublées).

La location non meublée peut attirer des locataires souhaitant s'installer sur le long terme. Ce type de location offre une plus grande stabilité et réduit les risques de vacance locative fréquente. Les baux non meublés sont généralement de trois ans, contre un an pour les baux meublés, offrant ainsi une certaine sécurité au propriétaire.

Marco et Sybille souhaitent investir avec la loi Pinel pour bénéficier d’un complément de salaire à la fin du mois. Ils choisissent d’acheter un studio de 26m² à 128 000€ dans le quartier St-Jean-Belcier pour le louer à un étudiant. Leur apport personnel de 25 000€ leur permet de contracter un prêt de 103 000€ sur 20 ans à un taux de 3,75%.

Investir dans un logement en résidence étudiante (de service)

Comme mentionné plus haut, les résidences de services (étudiantes, senior, d’affaires...) proposent des appartements déjà meublés et équipés, et fournissent des services additionnels pour faciliter la vie des locataires. La location meublée est souvent préférée par les étudiants, car elle leur permet de s'installer rapidement sans avoir à investir dans du mobilier.

Pour les propriétaires, la location meublée présente l'avantage de pouvoir pratiquer des loyers légèrement plus élevés (et ici non plafonnés par le Pinel) et de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, notamment avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers déclarés, de déduire les charges et d'amortir le bien, ce qui peut grandement réduire l'imposition des revenus locatifs.

En termes de baux spécifiques, les baux étudiants de neuf mois sont également une option intéressante. Ces baux, adaptés aux rythmes académiques, permettent aux propriétaires de bénéficier de la rotation annuelle des locataires, tout en répondant spécifiquement aux besoins des étudiants.