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Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux ?

Bordeaux, surnommée le "Petit Paris", est une ville qui ne cesse de séduire et d'attirer de nouveaux résidents grâce à son dynamisme culturel et économique. Dans ce contexte, l' investissement immobilier à Bordeaux représente une opportunité attrayante, notamment grâce aux divers dispositifs de défiscalisation disponibles. Ces dispositifs, encouragés par l'État pour répondre au déficit de logements dans les grandes villes françaises, offrent aux investisseurs la possibilité de réduire leur imposition tout en contribuant au développement du parc immobilier local.

Nous ferons ici un aperçu complet des options de défiscalisation immobilière à Bordeaux. Les différents dispositifs disponibles, leurs spécificités, ainsi que les avantages qu'ils offrent aux investisseurs seront passés en revue. De la célèbre Loi Pinel aux dispositifs moins connus mais tout aussi intéressants, nous analyserons les conditions d'éligibilité, les avantages fiscaux, et les zones d'investissement les plus prometteuses à Bordeaux.

Que vous soyez un investisseur aguerri ou un novice dans le domaine de l'immobilier, cet article vous fournira les informations clés pour comprendre et naviguer dans le paysage de la défiscalisation immobilière à Bordeaux.

C'est quoi la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière est un levier stratégique pour les investisseurs souhaitant allier rentabilité et optimisation fiscale. Dans les métropoles attractives comme Bordeaux, cette approche prend une dimension particulièrement intéressante en raison de la dynamique du marché immobilier local.

Définition et fonctionnement

La défiscalisation immobilière repose sur l'investissement dans un bien immobilier, destiné à la location, permettant ainsi de bénéficier de réductions d'impôts. Ces dispositifs, mis en place par l'État, visent à stimuler l'offre de logements dans des zones où la demande est forte. Ils s'adressent à différents types de biens, qu'ils soient neufs ou anciens, et offrent des avantages variés selon les lois et réglementations en vigueur.

Avantages pour les investisseurs

L'attrait principal de la défiscalisation réside dans sa capacité à réduire le niveau d'imposition des contribuables. En investissant dans l'immobilier, les acheteurs peuvent non seulement bénéficier d'abattements fiscaux, mais aussi générer des revenus supplémentaires à travers les loyers perçus. De plus, cela représente une opportunité de se constituer un patrimoine immobilier durable.

Réglementation et plafonnement des niches fiscales

Les niches fiscales, bien que bénéfiques, sont encadrées par des réglementations strictes pour éviter les abus. En 2024, le plafond pour les niches fiscales est fixé à 10 000 €. Cela signifie que les réductions d'impôts obtenues via ces dispositifs ne peuvent excéder cette somme annuellement. Il est donc important pour les investisseurs de bien comprendre les conditions et limites de chaque dispositif pour maximiser leurs avantages fiscaux tout en respectant le cadre légal.

Les dispositifs de défiscalisation à Bordeaux

Bordeaux, avec son marché immobilier dynamique, offre une variété de dispositifs de défiscalisation. Chacun de ces dispositifs présente des caractéristiques uniques, adaptées à différents profils d'investisseurs.

La Loi Pinel

La loi Pinel à Bordeaux, comme dans le reste de la France, est le dispositif de défiscalisation le plus populaire. Elle s'adresse aux investissements dans l'immobilier neuf. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 14% du prix d'achat du bien, répartie sur une durée de location minimum de 6 ans.

Pour être éligible, le bien neuf acquis doit être situé dans une zone tendue ou “zone Pinel” (A, A bis ou B1). Bordeaux intra-muros est situé en zone A, ainsi que Cestas, Mérignac, Talence, Le Bouscat ou encore Gradignan et quelques communes de la Côte d’Argent et du Bassin d’Arcachon. Le zonage Pinel a été récemment revu et de nouvelles communes sont désormais éligibles au dispositif.

Le bien doit être mis en location durant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné déterminé par la zone Pinel, et à des locataires respectant des conditions de ressources spécifiques (elles aussi déterminées par la zone). En outre, la limite est fixée à deux investissements Pinel par an, plafonnés à 300 000€ ou 5500€/m².

Cette loi vise à stimuler la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est élevée.

La Loi Denormandie

La Loi Denormandie, similaire à la Loi Pinel, cible l'investissement dans l'immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Elle est conçue pour revitaliser les centres-villes historiques et soutenir la rénovation de logements anciens (notamment en vue de les remettre aux normes et de gagner en performances énergétiques).

Les investisseurs doivent s'engager à réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie. Cette défiscalisation est d’ailleurs similaire à celle de la Loi Pinel à taux plein (21% du prix d’achat).

Autres lois et dispositifs

La Loi Malraux : Ce dispositif encourage la restauration de bâtiments historiques. Les investisseurs peuvent déduire une partie significative des coûts de rénovation de leur impôt sur le revenu.

La Loi Cosse : Récemment renommée dispositif "Louer Abordable", cette loi offre une réduction d'impôt aux propriétaires qui louent leur bien à un loyer modéré.

Le déficit foncier : Il permet aux propriétaires de déduire les coûts des travaux de rénovation de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi leur impôt sur le revenu.

La Loi Monuments Historiques : Elle offre des avantages fiscaux pour la restauration et la conservation de propriétés classées.

Le démembrement de propriété : Cette stratégie implique la séparation de la nue-propriété et de l'usufruit, offrant des avantages fiscaux spécifiques.

Le statut LMNP : Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre également des avantages, principalement sous la forme d’un abattement fiscal fixe tant que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas un certain montant.

Où investir pour défiscaliser à Bordeaux

L'efficacité d'un investissement immobilier à Bordeaux, notamment en termes de défiscalisation, dépend grandement de la localisation du bien. Bordeaux, avec son architecture riche et son histoire, offre plusieurs zones attractives pour l'investissement immobilier.

Les quartiers attractifs à Bordeaux

Pour réaliser un investissement locatif à Bordeaux et réduire ses impôts, il est important de se renseigner au préalable sur les quartiers en vogue combinant tous les facteurs d’attractivité :

• Le quartier Caudéran est une mini-ville dans la ville, un quartier résidentiel et familial à l’ouest de Bordeaux doté de nombreux groupes scolaires, commerces, services et du fameux Parc Bordelais, un des espaces verts les plus prisés de la ville. Un quartier idéal pour investir dans un logement familial près des écoles.
• Le quartier Bastide est une ancienne zone industrielle qui a été ré-urbanisée et où les programmes immobiliers neufs se multiplient pour accueillir le nombre croissant d’habitants de toutes catégories sociales qui s’y installent chaque année. C’est aussi le théâtre de grands projets d’aménagement comme Bordeaux-Euratlantique, les quais de Brazza ou encore Bastide-Niel. Pas moins de 4 stations de tramway traversent le quartier et le connecte au reste de la ville.
• Le quartier St Jean, ou St Jean-Belcier, est le secteur de la gare de Bordeaux. Également le lieu de multiples projets urbains d’envergure, le quartier se renouvelle et de nombreux logements neufs y sont construits chaque année. Forcément bien desservi par 2 lignes de tram ainsi que la gare SNCF, il fait également partie de l’Opération d’Intérêt National Euratlantique. Familles, étudiants ou jeunes actifs, des profils variés viennent s’installer à St Jean chaque année.

Les communes attractives autour de Bordeaux

La métropole de Bordeaux compte de nombreuses communes attractives pour réaliser un investissement locatif. En voici quelques-unes :

• Mérignac est la commune la plus importante de la métropole après Bordeaux, en termes de population. Limitrophe de Bordeaux par l’ouest, c’est une commune à forte croissance démographique et économique, dotée de tous les avantages attendus d’une grande ville : transports, écoles, commerces, services, équipements publics, espaces verts... Mérignac dispose de tout, et accueille même l’aéroport international de Bordeaux. Idéal pour de multiples profils de résidents.
• Villenave d'Ornon, située au sud de Bordeaux et connectée à celle-ci par la ligne C du tram ainsi que la gare TER, est une commune en plein essor qui compte près de 35 000 habitants. Après Bordeaux, c’est actuellement la commune avec le plus de programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation, au vu de son attractivité qui monte en flèche. Quartiers résidentiels, zones industrielles, espaces verts, groupes scolaires... Tout le nécessaire du quotidien peut être trouvé à Villenave d’Ornon.
• La commune de Lormont, sur la rive droite bordelaise en face du quartier Bacalan, observe un fort développement démographique et urbain ces dernières années et fait partie de celles qui ont le plus gagné en attractivité. C’est notamment là que se trouve le célèbre Parc de l’Ermitage Sainte-Catherine, apprécié de tous les bordelais. Très bien desservie, la commune est traversée de part en part par la ligne A du tram, qui compte 7 stations à Lormont. Les projets d’aménagement urbain et les logements neufs s’y multiplient et accueillent différents profils chaque année.