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Nouveau Zonage Pinel en Gironde : Les communes concernées par une requalification

Le 3 octobre 2023 marque une date clé pour l'immobilier en France. Un décret a été publié dans le Journal Officiel du gouvernement, apportant des modifications significatives à l'annexe 1 de l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D.304-1 du Code de la Construction et de l’Habitat. Ce dernier classe les communes françaises en différentes zones géographiques : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Ces zones sont cruciales dans le cadre de la loi Pinel, un dispositif fiscal qui encourage l'investissement immobilier locatif. À noter cependant que les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis des années.

Les changements annoncés sont majeurs pour la Gironde notamment : 11 communes passent en zone A, tandis que 3 autres sont reclassées en zone B1. Ce repositionnement n'est pas anodin. Il implique que l’immobilier neuf dans ces communes Girondines sera désormais soumis à de nouveaux plafonds de ressources et de loyer, modifiant ainsi les conditions d'application de la loi Pinel.

Quelles sont les communes concernées par ces changements en Gironde et les nouvelles règles qui leur sont applicables ? Quelles implications de ce nouveau zonage pour les investisseurs en immobilier, notamment en termes de rentabilité ? Réponse dans ces lignes.

Les communes Girondines requalifiées en Zone A

La première grande nouvelle du décret du 3 octobre 2023 concerne le repositionnement de 11 communes de Gironde en zone A. Voici les 8 communes reclassées de la zone B1 à la zone A :

• Arcachon,
• Bordeaux,
• Cestas,
• Gradignan,
• Gujan-Mestras,
• Le Bouscat,
• Mérignac,
• Talence.

Trois autres communes, sont requalifiées de la zone B2 à la zone A :

• Andernos-les-Bains,
• Arès,
• Lège-Cap-Ferret

Passer directement de la zone B2 à la zone A implique que ces communes qui n’étaient pas éligibles au dispositif Pinel auparavant deviennent non seulement éligible, mais soient en plus directement classées en zone très tendue.

Implications pour les plafonds de ressources et de loyer Pinel

Ce changement de zonage a des implications directes sur les plafonds de ressources et de loyer applicables dans le cadre de la Loi Pinel dans ces communes. En passant en zone A, les nouveaux plafonds de loyer seront désormais de 14.03€/m², contre 11.31€/m² en zone B1 et 9.83€/m² en zone B2 (cette dernière n’étant techniquement plus éligible, sauf dérogation spéciale du préfet). Cela signifie que les propriétaires pourront augmenter leurs loyers, ce qui aura pour effet d’accroître la rentabilité des investissements immobiliers.

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Exemple concret de gain pour les investisseurs

Prenons l'exemple d'un investisseur possédant un appartement de 50 m² à Bordeaux. Avant le repositionnement, le plafond de loyer en zone B1 était de 11.31€/m², soit un loyer maximal de 590,22€ par mois. Avec le passage en zone A, le nouveau plafond de loyer est de 14.03€/m², ce qui permet un loyer maximal de 732,24€ par mois. Cela représente un gain potentiel de 142,02€ par mois, ou 1 704,24€ par an, augmentant ainsi considérablement la rentabilité de l'investissement.

Impact sur les investissements immobiliers et les opportunités pour les investisseurs

Le passage en zone A rend ces communes plus attractives pour les investisseurs. Non seulement les loyers peuvent être augmentés, mais les biens immobiliers prendront également de la valeur. Les investisseurs pourraient donc bénéficier d'une double croissance de la rentabilité : à la fois par le biais des loyers et par l'appréciation du capital.

Le repositionnement de ces 11 communes en zone A ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs en immobilier. Il est donc crucial de bien comprendre ces changements et de les intégrer dans toute stratégie d'investissement à venir.

Les communes requalifiées en zone B1

Outre les 11 communes qui accèdent à la zone A, le récent décret a également requalifié trois communes de Gironde en zone B1. Les communes en question sont :

• Lacanau,
• Libourne,
• Soulac-sur-Mer.

Libourne est reclassée en B1 depuis la zone B2, tandis que les deux autres sont requalifiées depuis la zone C. L’important à savoir ici est que ces 3 communes n’étaient auparavant pas éligibles au dispositif Pinel, mais le sont désormais grâce à ce nouveau zonage.

Implications pour les plafonds de ressources et de loyer

Ce changement de catégorie a des conséquences immédiates sur les plafonds de ressources et de loyer dans ces communes (à l’instar des passages en zone A vus plus haut). En intégrant la zone B1, les nouveaux plafonds de loyer s'établissent à 11.31€/m², contre 9.83€/m² en zone B2 ou C. Cette augmentation permet aux propriétaires de revoir à la hausse les loyers des nouveaux contrats de location, ce qui peut rendre l'investissement immobilier plus rentable dans ces zones, en plus de pouvoir dorénavant bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel.

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Exemple concret de gain pour les investisseurs

Pour illustrer ce point, prenons l'exemple d'un investisseur qui détient un appartement de 50 m² à Libourne. Avant la reclassification, le plafond de loyer en zone B2 ou C était de 9.83€/m², soit un loyer maximal de 513€ par mois. Avec le passage en zone B1, le nouveau plafond de loyer est de 11.31€/m², permettant un loyer maximal de 590,22€ par mois. Cela représente un gain potentiel de 77,22€ par mois, ou 926,64€ par an. C’est moins que le passage de la zone B1 à la zone A, mais cela améliore tout de même la rentabilité de l'investissement.

Conséquences pour les investisseurs et les résidents

Le repositionnement en zone B1 de ces trois communes aura nécessairement un impact sur la valeur des biens immobiliers. En effet, une zone avec des plafonds de loyer plus élevés est ce que l’on appelle une zone de tension locative élevée, et donc perçue comme plus attractive. Cela a tendance à entraîner une augmentation de la demande et, par conséquent, des prix de l'immobilier.

Les implications à long terme

Au-delà des changements immédiats en matière de plafonds de loyer et de ressources, le nouveau zonage Pinel en Gironde soulève des questions sur les implications à long terme pour le marché immobilier local.

Le repositionnement de ces communes en zones A et B1 est être le signe d'une dynamique de croissance économique et démographique. En effet, le zonage Pinel est un indicateur de l'attractivité d'une région. Cela devrait notamment inciter les collectivités locales à investir davantage dans les infrastructures et les services, pour maintenir cette dynamique positive, et les promoteurs à y construire plus de logements neufs pour répondre au besoin.

Pour les résidents, ces changements peuvent être à double tranchant. D'un côté, une zone plus attractive signifie une meilleure qualité de vie, avec des investissements publics accrus dans les infrastructures et les services. De l'autre, l'augmentation des plafonds de loyer peut rendre le coût de la vie plus élevé.

Pour les investisseurs, les avantages semblent plus clairs. Les nouveaux plafonds de loyer permettent une meilleure rentabilité, et l'attractivité croissante de ces zones peut également entraîner une appréciation du capital à long terme.