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La loi Pinel à Bordeaux : comment ça fonctionne ?

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L’investissement dans le neuf a le vent en poupe avec la loi Pinel à Bordeaux. Cette dernière a fait des heureux, depuis 2014, en permettant aux particuliers de se lancer dans la réalisation d’un investissement locatif pour devenir propriétaires, et ce, sans apport. Le dispositif Pinel est, en effet, l’occasion pour beaucoup de Français de se constituer un patrimoine personnel, tout en bénéficiant de différents avantages, notamment en termes de réduction d’impôts. Toutefois, les avantages fiscaux Pinel ne sont autorisés que dans certaines zones géographiques. Depuis le nouveau zonage Pinel, la ville de Bordeaux est classée en zone B1 et est éligible au dispositif jusqu’en 2024.

loi pinel bordeaux - la porte Cailhau, ou porte du Palais, à Bordeaux
© LucVi - Shutterstock

Défiscalisation Pinel : les conditions pour investir dans le neuf

Réduire ses impôts lorsque l’on achète un logement sur le marché de l’immobilier neuf pour le mettre en location : c’est le principal avantage de la loi Pinel, mise en place en septembre 2014 et toujours en vigueur en 2021. Pour bénéficier de ce « bonus fiscal », différentes conditions doivent être respectées. Ces conditions sont relatives à la nature du bien, au régime fiscal de la location, mais aussi aux loyers et ressources des locataires.

Pour connaître le type de bien que l’on achète, la règle est simple. Les logements neufs sont vendus sous le régime de la TVA immobilière à 20 %. Les biens anciens, quant à eux, sont soumis aux droits de mutation à 5,80 %. Il est, toutefois, important de noter que certains logements proposés sur le marché traditionnel sont éligibles au dispositif Pinel, notamment ceux qui ont été refaits à neuf et mis en vente en TVA immobilière.

La loi Pinel étant réservée aux investissements locatifs dans le neuf, pour profiter de ce dispositif, il est impératif de louer le bien immobilier à titre de résidence principale du locataire pendant une période de six, neuf ou douze ans. L’investisseur dispose d’un an pour trouver un locataire, à compter de la date d’achèvement. Il devra rembourser le fisc si cet engagement de location n’est pas respecté. Pour jouir de l’avantage fiscal, le logement doit être loué par un locataire dont le revenu ne dépasse pas certains plafonds.

La possibilité de louer en famille constitue également un autre avantage de la loi Pinel. En effet, cette alternative n’existait pas avec l’ancien dispositif Duflot. Il est donc permis de louer le bien à l’un de ses ascendants ou descendants, à condition que ceux-ci soient détachés de son foyer fiscal. Le locataire familial doit également répondre aux conditions de ressources qui sont définies par le dispositif Pinel.

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, des plafonds de loyers doivent être respectés : inférieurs de 10 à 20 % par rapport à ceux du marché libre. Les loyers libres, dans certaines villes, sont très proches des plafonds Pinel.

La loi Pinel limite le nombre d'investissements à 2 par an, selon un plafond global de 300 000 € et 5 500 €/m².

Quelle zone Pinel à Bordeaux ?

Pour mieux cibler les régions et les villes touchées par la crise du logement, le gouvernement français a opté pour une solution : découper le territoire en zones géographiques. Ceux qui souhaitent investir en Pinel à Bordeaux peuvent être rassurés étant donné que la Belle Endormie est éligible au dispositif.

La ville de Bordeaux se situe dans la zone Pinel B1. La loi Pinel à Bordeaux permet ainsi aux investisseurs immobiliers locatifs de bénéficier des avantages fiscaux prévus à cet effet. La réduction d’impôts sur le revenu dépend de la durée de location choisie par l’investisseur :

Avec la loi Pinel à Bordeaux, le loyer d’un logement sera plafonné au même titre que les revenus du futur locataire. C’est d’ailleurs le cas pour toutes les villes situées en zone B1, permettant ainsi de favoriser l’accès aux biens immobiliers neufs aux ménages les plus modestes, mais aussi de combattre la crise du logement qui touche la France depuis des années.

loi pinel bordeaux - le miroir d'eau place de la Bourse à Bordeaux
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Zone Pinel à Bordeaux : le plafonnement des revenus

Le Pinel à Bordeaux répond aux règles mises en place par le dispositif pour cette zone. Lors d’un investissement Pinel à Bordeaux, il est obligatoire pour le nouveau propriétaire de louer son bien en lieu de résidence principale, et les revenus annuels du futur locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil :

Au dernier recensement réalisé par l’Insee en 2015, le revenu moyen des habitants de la ville de Bordeaux était de 31 543 € par an (soit 2 629 € net par mois).

La zone Pinel B1 : le plafonnement des loyers

En plus d’un seuil de revenus ne pouvant pas être dépassé pour les locataires, le propriétaire d’un bien dans le cadre de la loi Pinel à Bordeaux se trouve également dans l’obligation de respecter un plafonnement de loyer. En effet, l’objectif du dispositif Pinel est d’aider les foyers en demande de logement, mais qui ne bénéficient pas de revenus élevés. Le critère principal pour déterminer le loyer est la surface utile du bien. Pour la ville de Bordeaux, le plafond est de 10,51 €/m² en 2021. Ainsi, les propriétaires qui imposent un loyer supérieur à ce plafond ne pourront pas bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel à Bordeaux ou dans toutes les villes classées dans la zone B1.

À titre d’exemple, par rapport au plafond apposé en 2019 par la loi Pinel, le loyer pour un appartement de 50 m² est obtenu par la formule suivante : 50 x 10,51. Puis, il faudra ajouter un coefficient de 0,7 + 19/la surface utile correspondant à la moitié des annexes du logement (loggia, balcon, cave…), dans la limite de 8m².

Marc a investi dans un appartement neuf à Bordeaux. D'une surface de 40 m² avec un balcon de 8m², le loyer Pinel maximal du bien s'élèvera à 523 €/mois.

10,51 x 44 x (0,7 + 19/44)

loi pinel bordeaux - la fontaine place de la Bourse à Bordeaux vue en soirée
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Investir en Pinel dans la ville de Bordeaux ?

Les habitants de Bordeaux étaient de 256 045 au dernier recensement en 2016 (avec une croissance de 5,3 % entre 2011 et 2016) et 264 767 en 2021. D’après l’Insee, la population bordelaise serait près d’un million d’ici 2030. La Belle Endormie, réputée pour sa qualité de vie et la richesse de son patrimoine (avec plus de 350 édifices classés ou inscrits aux Monuments historiques), ne cesse de séduire toujours plus de nouveaux arrivants. À Bordeaux, le prix de l’immobilier n’arrête pas de grimper depuis quelques années. En décembre 2019, pour un appartement, le prix moyen atteint 4 502 €/m², et 4 580 €/m² pour une maison.

Investir en loi Pinel à Bordeaux, c’est investir dans une ville au cadre de vie agréable. Le dynamisme de son marché de l’emploi, associé à sa situation géographique exceptionnelle (proche de la mer et de la nature), renforce son attractivité, permettant ainsi aux propriétaires de profiter d’une plus grande facilité à louer un logement neuf en zone B1.

La famille Robert a investi dans un logement neuf à Bordeaux. L’appartement est proposé à 300 000 €. Il est composé de trois pièces et dispose d’une surface habitable de 57 m². Grâce au dispositif Pinel, les Robert pourront bénéficier d’une réduction fiscale de :

  • 36 000 € pour une durée de location de 6 ans
  • 54 000 € pour une durée de location de 9 ans
  • 63 000 € pour une durée de location de 12 ans