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Investir en LMNP à Bordeaux

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'impose aujourd’hui comme l’un des dispositifs de défiscalisation les plus avantageux pour un investissement locatif à Bordeaux. En permettant une fiscalité allégée grâce à l’amortissement du bien et la déduction de nombreuses charges, il offre une rentabilité optimisée, tout en garantissant des revenus complémentaires réguliers. À Bordeaux, où la demande locative atteint 65,8 %, investir en LMNP représente une opportunité stratégique pour assurer un rendement élevé et une mise en location rapide.

Accessible sans condition de revenus et sans contrainte de gestion lorsqu’il est exploité sous bail commercial en résidence de services, ce dispositif séduit de plus en plus d’investisseurs en quête d’une solution performante pour diversifier leur épargne et optimiser leur fiscalité.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut Loueur en Meublé Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien immobilier meublé sans en faire son activité principale. Pour être considéré comme non professionnel, deux conditions doivent être remplies :

1. Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 23 000 €,
2. OU, les recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 50 % des revenus du foyer soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, bénéfices industriels et commerciaux, etc).

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme professionnel.

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Comment est imposé le Loueur en Meublé Non Professionnel ?

Sur le plan juridique, le LMNP est soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes d'imposition sont possibles :

• Régime micro-BIC : Si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (pour les locations meublées classiques), le loueur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes pour couvrir les charges.
• Régime réel : Au-delà de ce seuil, ou sur option, le loueur peut déduire les charges réelles (frais d'acquisition, travaux, intérêts d'emprunt, etc.) et pratiquer l'amortissement du bien, ce qui peut réduire drastiquement le revenu imposable.

Qu'est-ce qu'un logement meublé ?

L'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs établit qu’« Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Cette définition faite, on appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire, fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

Quels sont les avantages d'un investissement en LMNP ?

Fiscalité avantageuse

• Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (71 % pour les meublés de tourisme classés) si les recettes sont inférieures à 77 700 €.
• Régime réel : possibilité de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière, etc.).
• Amortissement comptable : réduction du revenu imposable grâce à l’amortissement du bien, du mobilier et des équipements, ce qui permet d’annuler ou réduire fortement l’impôt sur les loyers perçus.
• Récupération de la TVA à 20 % sur le prix d'achat du bien (lors d'un investissement en résidence de services).

Revenus locatifs optimisés

• Loyers plus élevés : un logement meublé peut être loué 15 à 30 % plus cher qu’un bien loué vide.
• Fort taux d’occupation : la demande est élevée, notamment dans les grandes villes, les pôles étudiants et les zones touristiques.
• Flexibilité des baux : bail plus court (1 an renouvelable ou 9 mois pour un étudiant) permettant de mieux ajuster les loyers en fonction du marché.

Transmission et gestion du patrimoine

• Pas de cotisations sociales :contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le LMNP n’est pas soumis aux cotisations sociales sur les revenus locatifs.
• Aucun plafond de revenus : il n’y a pas de limitation de revenus pour en bénéficier, contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif.

Gestion simplifiée et souplesse juridique

• Statut accessible à tous : aucun montant minimum d’investissement requis.
• Aucune inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
• Possibilité de déléguer la gestion à une agence ou d’opter pour un bail commercial en résidence de services (résidences étudiantes, seniors, tourisme…).

Quelles sont les charges déductibles en optant pour le régime réel ?

Avec le régime réel, il est possible de soustraire les dépenses engagées pour l'activité de location meublée non professionnelle, ce qui permet de diminuer le revenu soumis à l'imposition.

Pour la plupart des investisseurs en location meublée non professionnelle, le régime réel s'avère être le plus avantageux dès le lancement de l'activité. En effet, entre l'achat du mobilier, les travaux de rénovation et les différentes charges liées à l'exploitation du bien, les dépenses peuvent être conséquentes. En choisissant ce régime fiscal, il devient possible de déduire ces charges, y compris les frais de gestion comptable, notamment en faisant appel à un expert-comptable spécialisé.

Grâce à ces déductions, les revenus locatifs sont largement optimisés sur le plan fiscal. En pratique, de nombreux loueurs en LMNP au régime réel parviennent à ne pas payer d'impôt sur leurs loyers pendant plusieurs années, ce qui en fait un levier efficace pour maximiser la rentabilité de l'investissement.

Pour être déductibles, ces charges doivent :

• être directement liées à l'activité de l'entreprise ou à sa gestion courante ;
• correspondre à une charge réelle justifiée par des documents ;
• être comptabilisées dans l'exercice où elles ont été engagées.

Les charges déductibles avec le régime réel en LMNP

Il est indispensable de conserver les factures liées aux charges de l'activité en LMNP. Voici quelles sont les charges déductibles :

• L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Les charges de copropriété
• Les factures d’énergie (électricité, eau, gaz)
• Les charges liées l’entretien courant et les petites réparations du logement
• Dans le cas des locations saisonnières, l’achat de consommables comme les produits d’entretien, savons ou café.
• Si vous passez par un professionnel, des honoraires d’agence peuvent s’ajouter, tout comme les frais de publication d’annonces sur des plateformes comme PAP, Le Bon Coin ou SeLoger.
• Enfin, plusieurs dépenses fiscales et financières sont à considérer, telles que la taxe foncière, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
• Les frais de téléphone et internet
• Les intérêts d’emprunt et les frais bancaires si un crédit immobilier a été souscrit.

Quelles obligations pour investir en LMNP à Bordeaux ?

Pour bénéficier du statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs conditions doivent être remplies, telles que définies par l’article 155 IV du Code Général des Impôts.

• L’activité de location ne doit pas être exercée à titre principal, mais en complément d’autres revenus.
• Le bien doit être entièrement meublé, permettant au locataire d’y vivre immédiatement sans avoir à apporter d’équipements essentiels.
• La surface habitable minimale est fixée à 9 m², conformément aux normes de décence.
• Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
• L’activité de LMNP doit être déclarée au greffe du tribunal de commerce du secteur où se situe le bien, dans un délai de 15 jours après le début de la location.

Comment déclarer son activité en LMNP ?

• Choisir entre le régime Micro-BIC et le régime réel.
• Déclarer son activité de Loueur en Meublé Non Professionnel auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend la commune où se trouve logement dans les 15 jours suivant le début du bail, via au formulaire P0i (Cerfa 11921*07), qui lui permettra d'obtenir un numéro de SIRET.
• Déclarer les revenus locatifs à travers une demande d'enregistrement, selon le régime fiscal choisi. Micro-BIC : déclaration des revenus bruts sur la 2042 C Pro, Régime réel : déclaration détaillée sur la liasse fiscale 2031 et annexes.
• Si vous avez opté pour le régime réel, vous devrez tenir une comptabilité (amortissements, bilans, comptes de résultats).

Investir en résidence gérée avec le statut LMNP

Investir en résidence gérée avec le statut LMNP permet d’acquérir un bien immobilier au sein d’une résidence de services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires, EHPAD) tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée et d’avantages fiscaux. Voici les étapes à suivre pour investir dans une résidence de services :

Choisir le type de résidence

• Résidences étudiantes : forte demande dans les villes universitaires.
• Résidences seniors : marché en pleine expansion avec le vieillissement de la population.
• Résidences de tourisme : adaptées aux zones attractives (littoral, montagne, grandes villes touristiques).
• Résidences d’affaires : répondent aux besoins des professionnels en déplacement.
• EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : secteur sécurisé avec des besoins croissants.

Acheter un bien en résidence de services

Lors de l’achat, il est essentiel de vérifier plusieurs critères :

• L’emplacement : privilégier les zones dynamiques avec une demande locative forte.
• La qualité de la résidence : infrastructures, services proposés, attractivité pour les locataires.
• Le gestionnaire : choisir un exploitant solide et expérimenté, avec une bonne réputation financière.

Signer un bail commercial avec un gestionnaire

L’investisseur confie son bien à un exploitant professionnel via un bail commercial, généralement signé pour 9 à 12 ans. Le gestionnaire s’occupe de l’exploitation du bien, du remplissage des logements et de l’entretien.

• Avantage : le bail garantit un loyer stable, même si le logement n’est pas occupé.
• Attention : il est important de bien négocier les termes du bail, notamment la répartition des charges et les modalités de revalorisation des loyers.

Profiter des avantages fiscaux du LMNP

L’investissement en résidence gérée sous le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux :

• Récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’achat si la résidence propose au moins trois des quatre services suivants : accueil, ménage, petit-déjeuner, fourniture du linge.
• Régime fiscal attractif
• Aucune gestion locative : le gestionnaire prend en charge l’exploitation du bien.

Pourquoi investir à Bordeaux ?

Moteur économique du Sud-Ouest et capitale du vin, Bordeaux s'avère être un choix stratégique pour réaliser un investissement en LMNP. La ville attire une population diversifiée, notamment des étudiants, des seniors et des professionnels. Bordeaux bénéficie également d'une situation géographique privilégiée, à moins d'une heure de Lacanau et du bassin d'Arcachon et à environ 3 heures des Pyrénées. Son attractivité s'est d'ailleurs encore renforcée avec l'arrivée à la Ligne à Grande Vitesse (LGV), plaçant Paris à seulement deux heures.

Attractivité étudiante

Cinquième pôle universitaire de France, Bordeaux accueille plus de 100 000 étudiants, un chiffre en hausse de 30 % sur la dernière décennie. Cette croissance soutenue alimente une demande locative soutenue, notamment pour des logements meublés adaptés aux besoins des étudiants.

Un cadre de vie prisé par les séniors

Avec son climat doux, son patrimoine culturel et ses infrastructures de qualité, Bordeaux séduit également les séniors. La ville propose de nombreuses résidences de services adaptées, offrant des opportunités d'investissement en LMNP.

Dynamisme économique et afflux de professionnels

Bordeaux est un centre économique en plein essor, attirant chaque année de nombreux professionnels. Le développement de secteurs tels que le numérique, l’aéronautique et le vin contribue à cette attractivité. En pleine expansion, de nouveaux pôles d’activité ont émergé, comme le Bassin à Flot et le quartier Euratlantique, attirant un grand nombre d’entreprises. Plusieurs sièges régionaux et nationaux, à l’image du Crédit Agricole et d’IBM, s’y sont installés, ce qui booste l’attractivité économique de ces zones.

Un marché locatif sous tension

La forte demande locative à Bordeaux crée une tension sur le marché immobilier. Les petites surfaces, notamment les studios et les T2 meublés, sont particulièrement recherchées, garantissant aux investisseurs un taux d’occupation élevé et une rentabilité attractive.

Quelles stratégies d’investissement selon les cibles ?

• Étudiants : privilégier les quartiers proches des universités et des transports en commun, tels que Talence ou Pessac.
• Seniors : opter pour des zones calmes avec des commodités à proximité, comme Caudéran ou Le Bouscat.
• Professionnels : investir dans le centre-ville ou près des zones d’affaires, notamment autour de la gare Saint-Jean ou du quartier Euratlantique.