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Le statut LMNP
Loueur Meublé Non Professionnel

Un appartement loué meublé

Le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, est l’une des plus anciennes niches fiscales françaises. Il s’agit d’un statut fiscal qui régit la location de logements meublés occupés à titre de résidence principale, et permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs générés (ces 50% représentant les charges supportées).

On appelle « location meublée » l’activité qui consiste à louer de manière habituelle ou non des locaux, chambres ou appartements, directement habitables par le locataire au titre de résidence principale. À Bordeaux, où la tension sur le marché locatif est très vive, et où depuis plusieurs années les étudiants ou travailleurs temporaires peinent à se loger, cette pratique est particulièrement répandue. À vrai dire, le territoire girondin dans son entier est un fervent pratiquant de la location meublée, d’autant plus depuis l’ouverture de la LGV Paris-Bordeaux en 2017.

C’est que le statut LMNP bénéficie d’un cadre juridique et fiscal avantageux à plusieurs titres :

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Le déroulé d’une acquisition en LMNP

Pour réaliser un investissement locatif en LMNP, l’investisseur doit commencer par choisir le bien immobilier meublé qu’il souhaite acquérir pour le mettre en location. Il s’agit évidemment à ce stade de se renseigner sur l’état du marché locatif dans le secteur d’acquisition, et de s’assurer que la demande est bien là, pour ne pas risquer de subir de vacance locative importante. Le logement loué en LMNP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière.

Cette étape doit aussi permettre à l’investisseur de se renseigner sur les loyers pratiqués sur le secteur, afin de proposer une offre en adéquation avec le marché local, et d’être ainsi assuré de rentabiliser sa location meublée.

L’investisseur peut à ce moment-là choisir de se tourner vers un logement en résidence de services (EHPAD, établissements pour personnes âgées et handicapées, résidences étudiantes ou d’affaires, …). Ces résidences proposent le plus souvent des tickets d’entrée abordables, leurs plus petits logements étant souvent de simples chambres et pouvant donc s’acquérir à partir de 40.000€ environ. De plus, le choix de la résidence de services ouvre la possibilité d’un cumul avec les avantages fiscaux du Censi-Bouvard, parmi lesquels une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition du bien, étalée sur 9 ans.

S’il se tourne vers la résidence de services, l’investisseur et futur propriétaire devra également choisir s’il souhaite déléguer la gestion locative de son logement meublé à l’exploitant de la structure, cette modalité de location étant très fréquente et le plus souvent proposée par les résidences. Par ce biais, le propriétaire-bailleur peut bénéficier des avantages du statut LMNP tout en se déchargeant de certaines obligations (visites, état des lieux, rédaction des baux, gestion des demandes de congé des locataires, réclamation des loyers, travaux d’entretien…) en les déléguant à des professionnels.

Ensuite, l’investisseur n’a plus qu’à choisir son régime d’imposition, et à profiter des revenus fonciers faiblement imposés générés par la location. S’il les déclare comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC), ses revenus locatifs bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 50% appliqué directement.

Les revenus tirés des locations meublées sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Le statut LMNP impose aux contribuables qui souhaitent s’y rendre éligibles, et à leur logement pressenti pour la location, de répondre à plusieurs conditions :

Ces conditions remplies, le propriétaire-bailleur d’un logement mis en LMNP peut choisir son ou ses locataires selon les critères qu’il souhaite, et décider librement de la durée des baux qu’il veut établir (9 mois étant un minimum légal, réservé à la location à des étudiants).

Ce que veut dire « logement meublé » en LMNP

Un logement loué en LMNP doit être correctement équipé

L'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs établit qu’« Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Cette définition faite, on appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire, fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

« Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »
Article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé

Les formalités pour déclarer un statut de LNMP

L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises, en l’occurrence le greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location.

L'inscription doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location du logement meublé. Elle se fait au moyen du formulaire P0i de Déclaration de début d'activité pour une Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante (numéro Cerfa 11921*04).

Cette démarche administrative permet alors à l’investisseur en LMNP :

Dans le cas où l’investisseur est propriétaire et bailleur de plusieurs locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est soit celui du lieu de l'activité principale soit celui du lieu de situation de l'un des meublés.

Le choix du régime d’imposition en LMNP

Le propriétaire d’un logement meublé souhaitant bénéficier du statut LMNP doit choisir le régime d’imposition qui lui convient le mieux et qui sera le plus rentable en fonction de son activité, puis reporter ce choix sur son formulaire de Déclaration de début d’activite. Il a le choix entre trois régimes :

  1. Le régime Micro-Bic des micro-entreprises :
    Ce régime fiscal est le plus répandu pour les investisseurs en location meublée générant des recettes inférieures à 70.000€ par an (170.000€ pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme). Il leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire représentatif des charges et s’élevant à hauteur de 50% des revenus locatifs (71 % pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme).
  2. Le régime réel simplifié :
    Le choix de ce régime est optionnel pour les investisseurs en location meublée qui génèrent des recettes inférieures à 70.000€, mais obligatoire au-delà. Il peut dans tous les cas être intéressant dans le cas où l’opération immobilière engage des charges considérables, supérieures à 50% des bénéfices locatifs générés, car ce régime fiscal permet au bailleur de déduire de ses bénéfices le montant réel de ses charges, dans la mesure où elles n’excèdent pas unitairement 600€ :
    • assurance du bien
    • charges de copropriété
    • électricité
    • entretien et petites réparations
    • frais de notaire et/ou honoraires d’agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre bien)
    • impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si vous la payez, cotisation foncière des entreprises)
    • téléphone & Internet
    • intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année en cours)
    Outre ces charges traditionnellement déductibles, le régime réel permet aussi d’amortir le bien acquis ainsi que le mobilier dont il a été garni. Concrètement, il autorise à déduire une annuité d’amortissement sur le bien immobilier mais également sur le mobilier et les équipements dont a bénéficié le logement loué. Un taux annuel est alors appliqué sur les bénéfices imposables, pour une durée d’amortissement dite « normale », qui correspond à la durée réelle après laquelle on admet la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l´actif immobilisé ».
    L’amortissement du bien et du mobilier vont donc se faire selon ce principe. Les annuités, leur montant et leur durée dépendront des coûts des éléments à amortir, et de la durée « normale » d’amortissement en fonction des composants. Cet amortissement est ensuite appliqué de manière linéaire. L’administration fiscale l’estime entre 25 et 40 ans pour l’immobilier, et entre 5 et 7 ans pour le mobilier.
    S’il y a déficit fiscal, il pourra uniquement être déduit des bénéfices de la location meubléereportable sur les bénéfices ultérieurs pour une durée de 9 ans. Une disposition qui a toute son importance lorsque les charges sont plus élevées les premières années.
    L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé à l’investisseur LMNP pour éviter tout risque d’erreur et sécuriser ses déclarations fiscales, d’autant que la loi de finances rectificative pour 2015 a introduit une réduction d’impôts pour les loueurs en meublé qui y auraient recours.
  3. Le régime réel normal :
    Ce dernier régime est obligatoire pour les investisseurs en LMNP qui génèrent des recettes supérieures à 238.000 € (789 000€ pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme). Bien qu’il soit un peu plus contraignant sur le plan comptable, il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire.
Fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l'amortissement est limitée. La quote-part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Au-dessus de 23.000 € de revenus locatifs annuels, le propriétaire passe sous le statut de Loueur en Meublé professionnel (LMP), qui n’autorise pas d’être imposé sous le régime de micro-entreprise. Il passe alors automatiquement au régime réel. Le changement de régime doit être signifié aux services des impôts avant le 1er février N au titre de l'année N pour une déclaration à déposer en N+1. L’option de régime est alors valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement. L’investisseur qui souhaite la dénoncer, et revenir au régime micro BIC, par exemple s’il a cessé de percevoir ses 70.000€ annuels, doit le faire au plus tard à l’expiration de chaque période, par lettre, auprès de son service des impôts des entreprises (SIE).

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Cas particuliers

Il existe deux grands cas particuliers dans les pratiques de location meublée, et dans le régime d’imposition qui leur est approprié. Sont ainsi considérées à part :

Pour en savoir plus sur ces cas particuliers et les modalités d’impositions qu’ils impliquent, il convient de se référer au portail consacré mis en place par les services des Impôts.

Cotisations sociales et plus-value en LMNP

Dans le cadre d’un statut de LMNP, le contribuable voit ses revenus tirés de la location considérés comme des revenus du patrimoine, et donc soumis au taux de 17,2% de prélèvements sociaux.

Les plus-values réalisées grâce à la LMNP relèvent du régime des plus-values des particuliers. En conséquence, elles bénéficient comme les autres d'un système d'abattement relatif à la durée de détention du bien. Elles sont ainsi exonérées de fiscalité au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Le service des impôts duquel relève la LMNP

Le service des impôts compétent pour les déclarations des bénéfices générés en LMNP est le service des impôts des entreprises (SIE), même si les propriétaires-bailleurs sont le plus souvent des particuliers.

Le SIE compétent est celui qui gère le lieu de situation géographique du meublé.

Pour les investisseurs qui louent en meublé plusieurs logements, le SIE compétent est soit celui de sa résidence principale, soit celui de son logement meublé le plus important.

Cumuler le statut LMNP avec d’autres dispositifs

Si l’investisseur choisit d’acquérir un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (étudiant, senior, EPHAD) pour y réaliser sa LMNP, il pourra cumuler ce statut avec la réduction d’impôt Censi Bouvard. Ce dispositif fiscal lui permettra alors de bénéficier d’une réduction de son impôt à hauteur de 11% du montant HT du prix du logement, répartie sur 9 ans (dans la limite de 300.000€ d’investissement par an).

Ainsi, si le propriétaire investit en LMNP et en Censi-Bouvard, il peut profiter simultanément des avantages suivants :

Les autres dispositifs de défiscalisation