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Comment investir en immobilier locatif en 2025 ?

Investir dans l’immobilier locatif, c’est bien plus qu’un simple placement : c’est l’opportunité de vous bâtir un patrimoine solide, de réduire vos impôts et de toucher des revenus réguliers.

Malgré la fin du dispositif Pinel programmée au 31 décembre 2024, d'autres dispositifs vous permettent de profiter d'avantages non négligeables, à condition de bien respecter les règles du jeu.

Pour vous aider à maximiser la rentabilité de votre projet d'investissement en 2025, suivez notre guide complet.

Pourquoi investir en immobilier locatif en 2025 ?

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Interrogé par Meilleurs Agents, le CEO et co-fondateur de Nopillo, startup novatrice chargée d'accompagner les investisseurs, Romain Levrini est revenu sur les tendances du marché immobilier et sur les possibilités d'investissement locatif en 2025.

Si les conditions du marché et la fin annoncée du Pinel peuvent faire douter les futurs investisseurs, Romain Levrini se veut rassurant. L'investissement locatif reste le deuxième investissement préféré des Français, juste derrière le livret A . Selon plusieurs raisons peuvent inciter les particuliers à investir en 2025 :

• La pénurie de logements intensifie la demande.
• La fiscalité reste attrayante, notamment pour le statut LMNP.
• Les loyers sont en augmentation constante depuis 2 ans.
• La poursuite de la baisse de l’inflation. Elle devrait favoriser une décrue des taux d’intérêt. Les projections de la Banque de France indiquent une inflation qui devrait continuer à diminuer, atteignant environ 2% d’ici 2026.

1. Définir vos objectifs financiers : investissez selon vos priorités

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La première question à vous poser est simple : pourquoi investissez-vous dans l’immobilier locatif ? Vous cherchez à toucher des revenus locatifs immédiatement pour compléter vos revenus (cash flow) ou préférez-vous miser sur une valorisation de votre bien à long terme ? Identifiez clairement vos objectifs financiers pour orienter vos choix. Cela vous aidera à choisir entre des biens à forte rentabilité locative ou à potentiel de plus-value.

Selon vos objectifs, il est important de savoir combien de risque vous êtes prêt à prendre. Par exemple, acheter un bien dans un quartier en pleine croissance pourrait vous rapporter une meilleure rentabilité à long terme, mais c’est aussi plus incertain qu’un bien situé dans une zone déjà bien établie. Connaître votre profil de risque (prudent, modéré ou audacieux) vous aidera à choisir un investissement qui correspond à votre niveau de sécurité.

2. Évaluer votre capacité d'emprunt : fixez-vous un budget réaliste

Avant même de commencer à chercher un bien, faites une simulation financière pour évaluer votre capacité d’emprunt. Votre banque ou un courtier vous aidera à définir le montant que vous pouvez emprunter, en fonction de vos revenus et de votre apport personnel.

Un apport solide vous permettra non seulement d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, mais aussi de sécuriser votre investissement en réduisant les mensualités de crédit.

3. Choisir le bon emplacement : la clé d'un investissement réussi

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Vous l’avez sûrement entendu des centaines de fois : en immobilier, tout est question d’emplacement ! Pour accroître vos chances de louer rapidement, ciblez des villes et quartiers avec un fort potentiel locatif. En 2025, les grandes villes comme Bordeaux, Toulouse ou Rennes, les zones en développement, bien desservies par les transports et proches des commodités (commerces, écoles, services) continuent d’attirer les locataires.

Étudiez également les tendances du marché local : des loyers stables et une faible vacance locative sont les indicateurs d’un bon investissement.

4. Sélectionner le type de bien : trouver l'équilibre idéal

Le choix du nombre de pièces dans un investissement locatif est un facteur clé qui influence à la fois la rentabilité et la demande locative. Les studios et appartements T1 sont souvent prisés par les étudiants et les jeunes actifs, offrant des taux de rotation plus rapides mais parfois plus d'entretien.

En revanche, les appartements T2 et T3 attirent des locataires plus stables, comme les jeunes couples ou petites familles, ce qui peut garantir des revenus réguliers à long terme.

Les biens avec plus de trois pièces (T4, T5) sont recherchés dans les zones résidentielles pour des familles souhaitant de l’espace, bien que la rentabilité puisse être plus longue à obtenir. Il est donc essentiel d’adapter votre choix au profil des locataires que vous souhaitez attirer, en fonction de la localisation et de la demande du marché.

5. Simuler la rentabilité : assurez-vous de gagner dès le départ

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Avant de signer un compromis, faites vos calculs ! Simulez la rentabilité brute (loyers annuels/prix d’achat) mais surtout la rentabilité nette, en intégrant les charges, les impôts et les frais de gestion. Une rentabilité nette de 4 et 5 % est généralement considérée comme bonne.

Pensez également à calculer le cash flow : après le remboursement du crédit et des charges, est-ce que votre investissement vous rapporte de l’argent chaque mois ?

Un bon rendement locatif doit vous permettre de remplir vos objectifs d'investissement immobilier, de minimiser les risques et de solliciter le moins possible votre épargne personnelle.

6. Optimiser la fiscalité : profitez des avantages fiscaux

L'un des avantages de l'investissement locatif réside dans les avantages fiscaux. Avec la fin du Pinel, les investisseurs ont jusqu'au 15 novembre 2024 pour investir via le dispositif dans l'immobilier neuf. En fonction de vos objectifs et du type de bien, plusieurs dispositifs fiscaux peuvent vous permettre de maximiser la rentabilité de votre investissement :

• Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : ce statut consiste à investir dans un bien meublé. Ce régime fiscal vous permet d’amortir à la fois le bien immobilier et les meubles, réduisant ainsi considérablement vos revenus imposables. Ce régime est applicable aussi bien pour des résidences étudiantes, des appartements en location saisonnière ou des résidences seniors.
• Le Denormandie : si vous souhaitez investir dans un bien à rénover, le dispositif Denormandie est une option à envisager. Il est destiné aux investisseurs qui achètent dans l’ancien avec des travaux de rénovation dans certaines zones éligibles ou dans des copropriétés en difficulté. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu'à 21% du coût total de l'opération, tout en participant à la revitalisation des centres-villes.

Pour sélectionner le dispositif le plus avantageux selon votre profil, pensez à vous rapprocher d'un courtier en immobilier.

7. Gérer le bien efficacement : seul ou avec une agence ?

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Une fois le bien acquis, il faudra penser à la gestion locative. Souhaitez-vous gérer vous-même le bien ou passer par une agence ? Autogérer son bien peut sembler tentant pour économiser sur les frais de gestion, mais cela demande du temps et de l’énergie.

En passant par une agence de gestion locative, vous vous déchargez des nombreuses tâches de la gestion d'un investissement locatif (recherche de locataires, états des lieux, entretien). Par ailleurs, pensez à souscrire une assurance loyers impayés pour vous protéger en cas de problème avec vos locataires.

8. Suivre les évolutions légales : ne vous laissez pas surprendre

Le cadre légal de l'immobilier évolue sans cesse. Il est donc primordial de rester à jour sur les nouvelles réglementations locatives. Que ce soit en matière de plafonnement des loyers, de normes énergétiques ou de travaux obligatoires, anticipez ces changements pour éviter les mauvaises surprises.

Par exemple, depuis le 1er janvier 2024, les bâtiments comportant plus de 200 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent obligatoirement effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour l'ensemble de l'immeuble.

9. Anticiper la sortie de l'investissement : ne négligez pas la revente

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Certains investisseurs choisissent de revendre leur bien après 6 voire 9 ans de mise en location. Cela dépend de vos objectifs à long terme ou des fluctuations du marché immobilier.

Avant d'engager une procédure de revente, il est essentiel d'anticiper le bon moment, période où les recettes générées par les loyers locatifs et par la vente pourront couvrir les dépenses liées à l'achat du bien. Plusieurs dépenses seront alors à anticiper :

• L'apport personnel pour l'acquisition du bien ;
• le coût de votre prêt immobilier ;
• les frais de notaire et les frais d'agence ;
• les frais d'assurance (assurance habitation, loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant…) ;
• les travaux d'entretien ou de rénovation réalisés ;
• les frais de gestion locative si vous avez fait appel à une agence ;
• les impôts ;
• les droits de mutation.

Après avoir calculé l'ensemble de ces dépenses puis calculer les recettes ajoutées à la plus-value estimée pour la revente, vous pourrez vous faire une idée de la pertinence de la vente du bien.

Si l'écart entre les deux sommes est négatif, il faudra sans doute reporter la vente. Si la balance est positive, les feux sont au vert.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif

Puis-je revendre mon bien avec un locataire ?

Oui. On appelle cela la vente libre ou occupée. Attention, la vente d'un logement occupé prévoit généralement une décote de 5 à 15%, notamment si le bail n'est pas modifiable, que le loyer est bas et que l'acheteur n'a pas le choix du locataire. Il est d'ailleurs impossible de faire des travaux dès lors qu'un locataire est en place.

Comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif ?

La rentabilité nette, également rentabilité nette de charges correspond au taux de rendement après avoir retiré les charges supportées par le propriétaire (charges locatives, fiscalité totale, intérêts d'emprunt…).

Pour la calculer, il faut retirer du montant du loyer annuel la somme totale des charges et diviser la somme obtenu par le prix d'achat du bien + les intérêts d'emprunt en année 1 et les frais de notaire. Vous ensuite multipliez le résultat par 100 et vous aurez le résultat de votre rentabilité nette.

Quelles sont les dépenses à la charge du propriétaire ?

Si vous choisissez d'investir en immobilier locatif, il ne faut pas oublier que des charges récurrentes sont à votre charge en tant que bailleur, en plus des frais générés par l'achat. Parmi les frais qui lui incombent, on retrouve :

• La taxe foncière ;
• les travaux liés à la vétusté ;
• les charges de copropriété ou les mensualités d'assurance ;
• les frais de gestion ;
• l'impôt sur les revenus fonciers.

Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif ?

Le régime fiscal d'un investissement locatif dépend du type de location. Si vous louez vide, vous aurez le choix entre :

• Le régime micro-foncier : il faut uniquement déclarer les loyers perçus. Un abattement de 30 % sera alors appliqué. Les loyers sont alors imposés sur 70 % des loyers que vous percevez. Par exemple, si vous gagnez 10 000 € de loyers, vous ne serez imposé que sur 7 000 €. C'est un avantage qui permet de réduire la base sur laquelle l'impôt est calculé.
• Le régime réel : il vous permet de déduire vos revenus locatifs toutes les charges liées à votre bien (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, assurances et taxes foncière). Après avoir déduit ces charges, vous ne payez d'impôt que sur le montant restant, appelé bénéfice net. Ce régime peut être avantageux si vos charges sont élevées.

Si vous louez le bien meublé, vous serez imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et relevé du statut que vous avez choisi :

• LMNP : vous avez le choix entre le régime micro-BIC (abattement de 50 % des loyers perçus) et régime réel (impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou impôt sur les sociétés).
• LMP : vous avez le choix entre le régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les loyers perçus) et régime réel (impôts calculés après soustraction des charges déductibles).

Quels sont les frais à prévoir lors d'un investissement locatif ?

• Les frais d'acquisition : ils comprennent les frais de notaire, les frais d'agence immobilière et les droits de mutation.
• Les charges de copropriété.
• Les dépenses liées à l'entretien et aux réparations.
• Les assurances (loyers impayés et propriétaire non-occupant), vous permettant de vous protéger face aux risques de la location.