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Les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux métropole

La ville de bordeaux ainsi que tout le territoire de la métropole girondine sont situés en zone B1 du dernier quadrillage Pinel en vigueur, requalifié par l’État en date du 1^er octobre 2014.

Ce zonage détermine un plafond de loyers à ne pas dépasser par les propriétaires lors de la mise en location de leur logement. Ce plafond de la loi Pinel à Bordeaux s’exprime sous la forme d’un prix maximum applicable au mètre carré, établi en-dessous des prix du marché. De cette manière, l’État s’assure que son soutien fiscal à l’investissement locatif ne donne pas lieu à des phénomènes de spéculation immobilière.

En 2022, le loyer maximal Pinel applicable au mètre carré pour la zone B1 est de 10.55€/m².

Quelles données prendre en compte pour connaître le plafond d’un loyer ?

Les plafonds de loyer en loi Pinel se déterminent en fonction de deux indicateurs :

• la surface pondérée du logement
• la zone d'éligibilité Pinel du bien

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Calcul des plafonds de loyers Pinel à Bordeaux

Pour le calcul d’un loyer applicable dans le cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, il convient de passer par deux étapes :

1. le calcul de la surface pondérée du logement considéré ;
2. le calcul du loyer à partir de cette surface pondérée et du prix-plafond au mètre carré établi pour la zone de localisation du logement considéré.

Il est donc nécessaire de connaître la zone de localisation du bien pour lequel on cherche à calculer un loyer Pinel, ainsi que sa surface pondérée.

Calcul de la surface pondérée du bien

La surface pondérée d’un logement loué en loi Pinel se calcule ainsi :

Anna vient d’acquérir un T3 de 60m² avec 8m² de balcon dans le quartier Bastide-Niel, à Bordeaux. Pour calculer le loyer maximum qu’elle pourra demander à ses futurs locataires, elle doit prendre en compte la surface pondérée du bien, c’est-à-dire sa surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes, en l’occurrence 8m²/2, soit 4m². Au final, son calcul de loyer Pinel devra se baser sur les 64m² de surface pondérée de l’appartement.

Calcul du loyer Pinel maximum applicable pour la location du bien

Le calcul d’un loyer en loi Pinel passe par l’application d’un coefficient multiplicateur qui se présente comme suit :

0,7 + (19 surface utile)

Il s’agit maintenant de réaliser le calcul final, à partir des données dégagées :

• la surface pondérée du bien : surface habitable + surface des annexes divisée par 2 ;
• le prix-plafond au mètre carré applicable pour la zone d’éligibilité Pinel où se situe le bien : 10.55€/m² en zone B1

Le site du gouvernement propose également un simulateur en ligne qui permet de calculer facilement le loyer maximal applicable pour un logement en loi Pinel.

Zone d’éligibilité B1 à Bordeaux : loyer Pinel maximum de 10,55€/m²

Bordeaux et sa proche périphérie font partie de la zone B1 du dispositif d’incitation fiscale Pinel. Cette zone rassemble les agglomérations de plus de 250.000 habitants ainsi que leurs communes périphériques. Elle est considérée comme une zone où la tension du marché locatif est dite « intermédiaire » : un marché tendu donc, mais pas au même niveau que les marchés parisiens ou littoraux. Autrement dit, le déséquilibre entre la demande et l’offre est réelle mais la pénurie de biens n’est pas encore actuelle. Les prix ne connaissent pas encore la flambée rencontrée dans d’autres métropoles.

Les villes girondines appartenant à cette zone B1 du dispositif Pinel sont très nombreuses, puisque la zone englobe tout le territoire métropolitain dans un périmètre de 30km autour de Bordeaux (de St-Jean-d’Illac à Fargues-St-Hillaire et d’Ambès à Léognan), ainsi que plusieurs commune de la côte Atlantique (Arcachon, Biganos, Gujan-Mestras, La Teste-de-Buch, Le Teich, etc).

En zone B1, donc à Bordeaux, Blanquefort, Pessac ou encore St-Médard-en-Jalles, le loyer mensuel maximum au mètre carré imposé par le dispositif Pinel est de 10.55€/m².

Étant propriétaire d’un logement neuf de 60m² avec 8m² de balcon à Bordeaux (zone B1), Anna peut mettre son bien en location pour un loyer de 673,09€ par mois au maximum. Elle peut également décider d’appliquer un loyer plus bas. Ses revenus bruts locatifs auraient été identiques si elle avait investi dans un bien du même type à Cenon, Bègles ou Mérignac, ces communes appartenant aussi à la zone B1.

Zone B2 à Bordeaux : loyer Pinel maximum & mesures dérogatoires d’éligibilité

Les villes situées à plus de 30 kilomètres de Bordeaux font partie de la zone B2 du zonage en vigueur pour l’application de la loi Pinel. Cela signifie qu’elles sont considérées comme n’appartenant pas à un territoire où la tension locative est suffisamment vive pour bénéficier d’un appui de l’État. L’éligibilité de la zone B2 au dispositif Pinel n’est donc pas automatique.

Pour autant, le préfet de région est libre de décider de l’éligibilité de ces villes au dispositif Pinel en leur délivrant un agrément, selon son appréciation de la tension locative réelle dans ces territoires. Leur éligibilité se détermine donc au cas par cas, sur démarche préfectorale dérogatoire, le préfet étant considéré comme la seule instance à pouvoir décider d’adapter - au niveau local et à l’échelle de la Nouvelle-Aquitaine - les dispositions fixées par l’État.

La zone B2 englobe ainsi toute une série de villes girondines où le marché est moins déséquilibré qu’à proximité immédiate de Bordeaux, mais où la demande peut toutefois se faire vive. On y retrouve Les Billaux, Pineuilh ou encore Saint-Avit-Saint-Nazaire.

La location d’un bien immobilier inscrit en zone B2 du zonage Pinel est plafonnée à un loyer au mètre carré de 9,17€. Cela signifie qu’un investisseur intéressé par l’acquisition et la location d’un logement neuf implanté en zone B2 ne pourra pas louer son bien au-delà de ce “prix-plafond” au mètre carré. Il devra donc s’assurer que le loyer qu’il compte demander respecte ces plafonds.

Si Anna investit plutôt dans un T3 de 60m² avec 8m² de balcon à Sainte-Foy-la-Grande, entre Libourne et Bergerac, elle doit d’abord vérifier l’éligibilité de la commune, inscrite en zone B2, au dispositif Pinel. Ensuite, elle peut calculer comme suit le loyer maximum exigible pour ce logement :

Loyer maximum applicable en lointaine périphérie bordelaise – zone B2
Calcul de la surface	60 + (8/2) = 64m²
Plafond de loyer de la zone B2	9,17€ par m²
Loyer maximum applicable en zone B2	9,17 x (0.7 + 19/64) x 64 = 585.04 €/mois

En investissant en zone B2, Anna peut ainsi espérer avoir des revenus locatifs bruts de 585,04€/mois. Elle amortira donc 88.04€ de moins par mois sur son investissement qu’en zone B1, mais le prix d’acquisition de son bien immobilier neuf aura sans doute été bien plus bas dans cette commune de la zone B2 qu’au cœur de métropole bordelaise. Son plan d’investissement aura donc été différent par rapport à un achat immobilier en zone B1. Il lui permettra également de dégager une bonne rentabilité finale.

/!\IMPORTANT/!\ : Depuis le 1er janvier 2020, la zone B2 a été exclue du dispositif Pinel, tous les biens immobiliers neufs dans cette zone ne sont plus éligibles à la loi Pinel.

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Comparatif entre un loyer en zone B1 et en zone B2

Zone d’éligibilité C à Bordeaux : éligibilité abrogée au 1^er janvier 2018

Les villes situées à plus de 50 kilomètres de Bordeaux sont classées en zone Pinel C. Cela signifie qu’elles ne subissent pas de tension locative suffisante pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. C’est le cas des villes de Dardenac, Mourens ou encore Cleyrac par exemple, mais aussi de toutes les villes de la région qui n’appartiennent pas aux zones B1 ou B2.

La zone C était éligible au dispositif jusqu’à la fin de l’année 2017, mais l’État a décidé d’un resserrement du dispositif sur les seules zones A, A bis et B1 afin de favoriser les territoires où la tension locative est la plus vive. La zone B2 a bénéficié d’un « sursis » qui autorisait son éligibilité sur agrément préfectoral jusqu’à la fin 2019, mais la zone C a vu son éligibilité définitivement abrogée au 1^er janvier 2018. L'éligibilité de la zone B2 a également été abrogée au 1er janvier 2020.

Les acquisitions réalisées en 2017 sont les seules qui soient encore éligibles au dispositif Pinel en zone C.

Quelques précisions sur les plafonds de loyers

Le plan de zonage du territoire a été décidé par l’État pour l’application du dispositif d’investissement locatif Robien, l’arrière-grand-parent du Pinel. Cette découpe en zones A B C a ainsi été créée en 2003 dans le cadre de l’entrée en vigueur de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003 « Urbanisme et habitat ». Il a été révisé depuis, en 2006, 2009 et 2014.

Le critère utilisé pour le classement des différents territoires à l’intérieur de ces zones d’éligibilité est la tension du marché immobilier local, c’est-à-dire le déséquilibre entre l’offre et la demande en logement.

Au total, 5 zones géographiques ont été dessinées : zone A, zone A bis, zone B1 (encore éligibles en 2022), zone B2 (plus éligible depuis le 1er janvier 2020) et zone C (plus éligible depuis le 1^er janvier 2018).

En plus de déterminer l’éligibilité des communes aux dispositifs de défiscalisation immobilière, ce zonage donne un indicateur de la « tension » du marché dans ces communes et permet donc d’adapter les plafonds de loyers et de ressources Pinel aux contextes économiques locaux.

C’est ce zonage qui détermine les loyers maximums praticables dans chaque ville en fonction du degré de tension du marché immobilier local, et qui ajuste les plafonds de ressources aux différences de salaire observables sur le territoire national.

Ainsi, chaque zone Pinel (A, A bis, B1, B2, C) est soumise à un plafond de loyer qui détermine le montant maximum auquel le propriétaire d’un logement Pinel pourra louer son bien. Les plafonds de loyers, définis pour chacune des zones, permettent de positionner le bien à la location dans une catégorie accessible au plus grand nombre de locataires. Cette mesure vise à faire en sorte que tous les ménages français, même modestes, puissent accéder à un logement.

La zone B1 est une zone qualifiée de zone en tension « intermédiaire » par le dispositif Pinel. Cela veut dire qu’une ville classée en zone B1 - telle que Bordeaux - fait face à une certaine augmentation du nombre de ses résidents en raison de son attractivité (pour les universitaires, pour les personnes actives et pour les retraités), ce qui induit une demande notable d’habitations.

Cette zone est éligible à minima jusqu’à la fin de l’année 2023. À partir du 1^er janvier 2024, les contribuables souhaitant réaliser une défiscalisation immobilière via le dispositif Pinel, devront se conformer au zonage Pinel+.

En savoir plus sur les plafonds Pinel à Bordeaux

• Les plafonds de ressources Pinel à Bordeaux