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Loi Cosse, ou dispositif « Louer abordable »

Cette famille monoparentale va bénéficier du dispositif Cosse à Bordeaux

Le dispositif « Louer abordable », aussi dit « loi Cosse », permet aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d'obtenir une déduction allant de 15 à 70% sur leurs revenus locatifs, avec la réduction d’impôt sur le revenu qui en découle. L'incitation fiscale peut même aller jusqu'à 85% pour les propriétaires qui confient la gestion de leur bien à une association agréée en intermédiation locative. À Bordeaux, et plus globalement en Gironde, où la situation du marché locatif est particulièrement tendue, de plus en plus de foyer peinent à trouver un logement qui présente un loyer en adéquation avec leurs ressources. Le dispositif Cosse y est ainsi particulièrement plébiscité, pour les multiples avantages qu’il présente à la fois pour le propriétaire et pour le locataire.

C’est la ministre du Logement d’alors, Emmanuelle Cosse, qui a porté ce texte par voie d'amendement au projet de loi de finances pour 2017. Il est venu remplacer les régimes « Besson Ancien » et « Borloo ancien », qui poursuivaient à peu près les mêmes finalités.

Le principe de ce dispositif d’incitation fiscale est résolument solidaire : plus le loyer auquel le propriétaire choisit de louer son bien sera modéré dans une ville où il est difficile de se loger, plus le bénéfice fiscal du Cosse sera important.

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, l’investisseur intéressé par le Cosse doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat, l’ANAH. C’est dans cette convention que le bailleur détermine alors le type de loyer qu’il souhaite pratiquer. Il peut choisir entre trois « formules » de location, auxquelles correspondent des avantages proportionnés à l’engagement social pris :

Pour l’application de ces différentes modalités de location en loi Cosse, des plafonds de loyers et de ressources des locataires - nivelés par degré - ont été fixés afin que le dispositif soit en adéquation avec les ressources réelles des publics locataires visés. En contrepartie des loyers plus ou moins modestes consentis, les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal plus ou moins élevé.

La convention avec l’ANAH est signée pour au moins 6 ans de mise en location si le logement acquis ne nécessite pas de travaux, et pour 9 ans si le propriétaire se voit allouer des aides aux travaux. Dans les deux cas, le propriétaire s’engage à louer son bien pour toute la durée de la convention.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt « Louer abordable », ou Cosse, plusieurs conditions doivent être réunies, liées à l’emplacement du logement, mais aussi à la situation du locataire. Pour se rendre éligible, les investisseurs intéressés doivent :

L'option « Louer abordable » doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle le contribuable demande à bénéficier de l'avantage fiscal. La convention avec l’ANAH doit être jointe à la déclaration de revenus, et accompagnée de certains justificatifs (copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail).

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Une condition de principe : la convention avec l’ANAH

Le dispositif « Louer abordable » vient instaurer un mode de location « plus solidaire et sécurisé », destiné à pallier les difficultés auxquelles sont confrontés les locataires les plus modestes pour se loger dans certains secteurs très prisés de la capitale girondine, comme dans de nombreuses aires urbaines de France. Pour s’inscrire dans ce dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat, l’ANAH.

Déroulé de la signature d’une convention ANAH

La procédure se déroule comme suit :

Pour rappel, le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2019.

Le zonage et l’avantage fiscal Cosse

L’avantage fiscal consenti via le dispositif Cosse ou « Louer abordable » est relatif au niveau de loyers choisi par le propriétaire mais surtout à la zone dans laquelle se situe le logement loué. Ainsi, plus la zone en question est tendue, plus le manque-à-gagner potentiel de l’investisseur est important. Le montant de la déduction fiscale accordée varie donc en fonction du « degré de solidarité » des engagements pris par le propriétaire.

Tout le territoire français est éligible au dispositif Cosse, ou « Louer abordable ». La localisation du logement entraîne seulement des modulations de l’avantage fiscal consenti.

Dans les territoires qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés aiguës d’accès au logement sur le parc locatif existant, (soit les zones A, ABis et B1, à laquelle Bordeaux appartient) la déduction s’élève à :

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements existant mais moins prononcé (soit la zone B2), les taux sont les suivants :

Il existe aussi une option de location à laquelle toutes les communes de Gironde et le territoire français dans sa globalité sont éligibles : il s’agit de l’intermédiation locative, qui ouvre droit à 85% de déduction fiscale.

Cette possibilité consiste à confier son bien à un tiers (une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, en vue d’une sous-location ou location à des ménages en situation de précarité. Dans le cas où le propriétaire opte pour cette solution, peu importe la zone dans laquelle se trouve le logement, la déduction fiscale s’élève à 85%.

L’intermédiation locative est avantageuse à plusieurs titres pour le propriétaire investisseur :

On considère qu’il existe deux formes d’intermédiation locative :

  1. La location / sous-location :
    Cette forme d’intermédiation locative permet au propriétaire de louer son logement à une association agréée par la préfecture, qui le sous-loue ensuite à un ménage aux ressources modestes. C’est alors l’association qui est locataire du bien, qui assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). C’est aussi elle qui s’occupe de mettre le logement à disposition d’un ménage dans le besoin. Un grand avantage pour le propriétaire : le paiement du loyer est garanti même en cas de vacance locative.
  2. Le mandat de gestion :
    Ce mode de gestion implique que le propriétaire fasse appel à une Agence immobilière sociale (AIS). Il s’agit d’une agence agréée par la préfecture, détentrice d’une carte professionnelle « Gestion immobilière », d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle et d’une assurance responsabilité professionnelle (dans le respect de la loi n° 70-9 du 02.01.1970). C’est alors elle qui met en relation le propriétaire avec un locataire et établit un bail directement entre eux. Par la suite, l’AIS se charge de percevoir les loyers et les charges et de les reverser au propriétaire. Il arrive aussi que les AIS proposent des garanties de loyers ainsi qu’un accompagnement social du locataire en fonction des besoins.

Conditions liées au logement

La loi Cosse oblige à louer un logement non meublé

Les logements loués dans le cadre du dispositif Cosse, ou « Louer abordable », doivent répondre à certaines conditions de décence, de localisation et de loyer.

Logements concernés

La loi Cosse, ou dispositif « Louer abordable », s'applique aussi bien aux logements anciens qu’aux logements récents, parfaitement habitables ou à rénover. La seule condition sine qua non est qu’une convention avec l’ANAH ait été conclue à son sujet entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019.

En fait, pour être éligible au dispositif, le logement doit faire l’objet d’une visite par une association agréée qui consiste à s’assurer de sa décence avant sa mise en location. Dans le cas où le logement nécessite des travaux avant l’entrée des locataires, l’association peut soit réaliser ces travaux, soit aider les propriétaires à faire les démarches nécessaires pour obtenir une aide au financement de travaux auprès de l’ANAH.

Qu’il ait fait ou non l’objet de travaux, le logement doit ensuite être donné en location nue et à titre de résidence principale pour le locataire.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer à respecter dans le cadre d’une location via le dispositif de défiscalisation immobilière Cosse, ou « Louer abordable », sont les suivants :

Loyers maximum en €/m² par mois*

Type de loyer Zone B1Zone B2 Zone C
Loyer « intermédiaire » 10,28 8,93 8,93
Loyer « social » 7,96 7,64 7,09
Loyer « très social » 6,20 5,93 5,51
*applicables en 2019

Les plafonds de loyer applicables pour le dispositif Cosse / « Louer abordable » sont révisés chaque année.

Calcul d’un loyer Cosse

Les plafonds de loyer ci-dessus sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable dite « fiscale », charges non comprises. Cela signifie que pour calculer un loyer en loi Cosse, il convient de considérer la surface « pondérée » du logement, c’est-à-dire sa surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m².

Une fois établie cette donnée, le calcul du loyer se fait via l’application d’un coefficient multiplicateur, qui se présente comme suit :

0,7 + (19 / surface utile)

Il s’agit maintenant de réaliser le calcul final, à partir des données dégagées :

Pour la zone B1, à laquelle Bordeaux appartient, et pour la zone B2, qui comprend ses communes périphériques les plus éloignées, les plafonds de loyers sont ceux-ci :

Pour l’exemple, on considèrera le plafond d’un loyer de type « social » à 7,96€/m², appliqué à un logement éligible Cosse de 60m² avec une terrasse de 8m².

Calcul du plafond d’un loyer « social » à Bordeaux métropole – Zone B1
Calcul de la surface 60 + (8/2) = 64m²
Loyer plafond de la fourchette de prix « social » de la zone B1 7,96€ par m²
Loyer « social » maximum applicable en zone B1 7,96 x (0.7 + 19/64) x 64 = 507,85€/mois
Pour calculer un loyer en loi Cosse, on applique un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface utile)

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Conditions liées aux locataires

Locataires concernés

Outre la condition de ressources, qui veut que les revenus annuels du locataire d’un logement en loi Cosse ne dépassent pas certains plafonds, il existe 3 autres critères qui conditionnent son éligibilité :

Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. En cas de départ du locataire, le propriétaire doit remettre en location son logement dans les mêmes conditions que celles énoncées dans la convention signée.

Plafonds de ressources

Pour l’application de la loi Cosse, ou dispositif « Louer abordable », plusieurs plafonds de ressources s’appliquent en fonction du type de location pratiquée : intermédiaire, sociale, ou très sociale. À chacune de ces catégories correspond non seulement un plafond de loyers, mais aussi un plafond de ressources des locataires éligibles, directement corrélé. Ce double plafonnement, et les nuances qu’il permet, ont pour avantage d’autoriser une modulation de la « formule » de mise en location choisie dans la convention signée avec l’ANAH, et de s’assurer que le dispositif profite bien au public défavorisé visé.

Pour les conventions à loyer « intermédiaire »

Composition du foyer locataire

Zone de location

Bordeaux métropole - Zone B1 Bordeaux périphérie – Zones B2 et C
Personne seule 31.165€ 28.049€
Couple 41.618€ 37.456€
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge (1) 50.049€ 45.044€
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 60.420€ 54.379€
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 71.078€ 63.970€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 80.103€ 72.093€
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème + 8.936€ + 8.041€
Pour des baux conclus ou renouvelés en 2019
Ressources maximales = revenu fiscal de référence à N-2 de l’emprunteur + revenus fiscaux à N-2 des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.
(1) Personne à charge : enfants à charge au sens du code général des impôts, et, si leurs ressources ne sont pas passibles de l'impôt sur le revenu, les ascendants de 65 ans ou plus et les ascendants, descendants ou collatéraux infirmes.

Pour les conventions à loyer « social »

Composition du foyer locataire

Zone de location

Bordeaux métropole + toutes régions hors Île-de-France
Personne seule 20.623€
2 personnes ne comportant aucune personne à charge (1)
à l'exclusion des jeunes ménages (2)
ou une personne seule en situation de handicap (3)
27.540€
3 personnes
ou personne seule avec une personne à charge
ou jeune ménage sans personne à charge
ou 2 personnes dont au moins une est en situation de handicap
33.119€
4 personnes
ou personne seule avec 2 personnes à charge
ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap
39.982€
5 personnes
ou personne seule avec 3 personnes à charge
ou 4 personnes dont au moins une est en situation de handicap
47.035€
6 personnes
ou personne seule avec 4 personnes à charge
ou 5 personnes dont au moins une est en situation de handicap
53.008€
Personne à charge supplémentaire + 5.912€
Pour des baux conclus ou renouvelés en 2019
Ressources maximales = revenu fiscal de référence à N-2 de l’emprunteur + revenus fiscaux à N-2 des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.
(1) Personne à charge : enfants à charge au sens du code général des impôts, et, si leurs ressources ne sont pas passibles de l'impôt sur le revenu, les ascendants de 65 ans ou plus et les ascendants, descendants ou collatéraux infirmes.
(2) Jeune ménage : couple sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus égal à 55 ans.
(3) « La personne en situation de handicap est celle titulaire de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles ».

Pour les conventions à loyer « très social »

Composition du foyer locataire

Zone de location

Bordeaux métropole + toutes régions hors Île-de-France
Personne seule 11.342€
2 personnes ne comportant aucune personne à charge (1)
à l'exclusion des jeunes ménages (2)
ou une personne seule en situation de handicap (3)
16.525€
3 personnes
ou personne seule avec une personne à charge
ou jeune ménage sans personne à charge
ou 2 personnes dont au moins une est en situation de handicap
19.872€
4 personnes
ou personne seule avec 2 personnes à charge
ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap
22.111€
5 personnes
ou personne seule avec 3 personnes à charge
ou 4 personnes dont au moins une est en situation de handicap
25.870€
6 personnes
ou personne seule avec 4 personnes à charge
ou 5 personnes dont au moins une est en situation de handicap
29.155€
Personne à charge supplémentaire + 3.252€
Pour des baux conclus ou renouvelés en 2019
Ressources maximales = revenu fiscal de référence à N-2 de l’emprunteur + revenus fiscaux à N-2 des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.
(1) Personne à charge : enfants à charge au sens du code général des impôts, et, si leurs ressources ne sont pas passibles de l'impôt sur le revenu, les ascendants de 65 ans ou plus et les ascendants, descendants ou collatéraux infirmes.
(2) Jeune ménage : couple sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus égal à 55 ans.
(3) « La personne en situation de handicap est celle titulaire de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles ».

En résumé : les engagements du propriétaire d’un logement conventionné « Cosse » ou « Louer abordable »

Si l’avantage pour les investisseurs du dispositif de défiscalisation immobilière ici décrit est évident (le geste d’incitation fiscale pouvant aller jusqu’à 85% de déduction sur les revenus locatifs), il convient de rappeler en quelques mots les obligations pour le propriétaire qui souhaite en bénéficier. Le propriétaire d’un logement ayant signé avec l’ANAH une convention « Cosse » ou « Louer abordable » devra ainsi veiller à :

Dans le cas où il ne satisferait pas l’une de ces exigences, le propriétaire pourrait être condamné à rembourser l’avantage fiscal consenti par l’État.

Cumuler le Cosse avec d’autres dispositifs de défiscalisation

Le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif solidaire Cosse, ou « Louer abordable », n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs. Mais c’est en grande partie parce que les avantages qu’il propose sont déjà très complets :

Investir et défiscaliser autrement