Accueil > Défiscaliser à Bordeaux > Loi Cosse

Loi Cosse, ou dispositif « Louer abordable »

Le dispositif “Louer Abordable”, aussi dit “Loi Cosse” permet aux propriétaires louant un logement à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d'obtenir une réduction d’impôt sur le revenu. L’avantage fiscal peut aller jusqu’à 65 % pour les propriétaires qui confient la gestion de leur bien à une organisation agrée en intermédiation locative (IML). À Bordeaux, et plus globalement en Gironde, où la situation du marché locatif est particulièrement tendue, de plus en plus de foyers peinent à trouver un logement qui présente un loyer en adéquation avec leurs ressources.

C’est l’ancienne Ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, qui a porté ce texte par voie d'amendement au projet de loi de finances pour 2017. Il est venu remplacer les régimes « Besson Ancien » et « Borloo ancien », qui poursuivaient à peu près les mêmes finalités. Seulement le résultat escompté n’a pas su être à la hauteur des espérances du gouvernement. Entre le 1^er janvier 2017 et le 1^er janvier 2021, le stock de conventions signées avec l’ANAH a baissé de 154 000.

La loi Cosse était même vouée à s’éteindre fin à la fin de l’année 2022. Les modalités du dispositif n’étaient pas assez incitatives et rendaient parfois un investissement non rentable dans les zones où la demande était, elle, pourtant bien présente. Au contraire, le dispositif s’avérait être très avantageux et surreprésenté dans les territoires plus détendus ce qui permettait aux propriétaires de bénéficier d’un avantage fiscal sans aucune contrepartie.

C’est ce déséquilibre flagrant qui a poussé Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement à revoir et à apporter des modifications au mécanisme fiscal du dispositif Louer Abordable. La plupart des grandes métropoles françaises ont un marché locatif saturé, combiné avec des montants de loyers trop élevés pour certains ménages. La loi Cosse a pour but premier de permettre aux foyers dont les revenus sont modestes, voire faibles de se loger même dans des grandes villes comme Bordeaux.

C’est pourquoi le système d’avantage fiscal évolue en réduction d’impôt au lieu d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs à partir du 1^er mars 2022. De même, cette nouvelle version du Louer Abordable abroge le zonage. Désormais, l’ensemble du territoire est sur un même pied d’égalité afin de ne pas désavantager une ville plutôt qu’une autre en fonction de sa rentabilité.

Le principe de ce dispositif d’incitation fiscale reste le même : plus le loyer auquel le propriétaire choisit de louer son bien sera modéré dans une ville où il est difficile de se loger, plus le bénéfice fiscal du Louer Abordable sera important.

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, l’investisseur intéressé par le Louer Abordable doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat, l’ANAH. C’est dans cette convention que le bailleur détermine alors le type de loyer qu’il souhaite pratiquer. Il peut choisir entre trois segments de location, auxquels correspondent des avantages proportionnés à l’engagement social pris :

• Intermédiaire
• Social
• Très social

Pour l’application de ces différentes modalités de location en Louer Abordable, des plafonds de loyers et de ressources des locataires ont été fixés par décret afin que le dispositif soit en adéquation avec les ressources réelles des publics locataires visés. En contrepartie de la décote des loyers plus ou moins modestes consentis, les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal plus ou moins élevé. La rentabilité du dispositif est garantie pour tous les propriétaires car ils sont grandement incités à baisser le montant des loyers pour bénéficier d'une réduction d'impôt plus élevée. Ainsi, un logement loué en segment intermédiaire devra être loué à moins 15 % en dessous des prix du marché, en segment social à moins 30 % et en segment très social à moins 45 %.

La convention avec l’ANAH est signée pour au moins 6 ans de mise en location si le logement acquis ne nécessite pas de travaux, et pour 9 ans si le propriétaire se voit allouer des aides aux travaux. Dans les deux cas, le propriétaire s’engage à louer son bien pour toute la durée de la convention.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt « Louer abordable », ou Cosse, plusieurs conditions doivent être réunies, liées à l’emplacement du logement, mais aussi à la situation du locataire. Pour se rendre éligible, les investisseurs intéressés doivent :

• acquérir un bien situé en France métropolitaine ou dans un département d'outre-mer
• mettre le bien en location à un loyer plus ou moins modéré via une convention avec l’ANAH
• avoir conclu la convention avec l’ANAH entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024
• louer le bien à des locataires ne dépassant pas le plafond de ressources défini dans la loi
• louer le bien à un locataire qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ou un ascendant ou descendant de celui-ci
• louer le bien vide à titre de résidence principale
• louer le bien dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail si le bien était déjà loué

L'option « Louer abordable » doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle le contribuable demande à bénéficier de l'avantage fiscal. La convention avec l’ANAH doit être jointe à la déclaration de revenus, et accompagnée de certains justificatifs (copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail).

Demandez conseil dès aujourd'hui

Une condition de principe : la convention avec l’ANAH

Le dispositif « Louer abordable » vient instaurer un mode de location « plus solidaire et sécurisé », destiné à pallier les difficultés auxquelles sont confrontés les locataires les plus modestes pour se loger dans certains secteurs très prisés de la capitale girondine, comme dans de nombreuses aires urbaines de France. Pour s’inscrire dans ce dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat, l’ANAH.

Déroulé de la signature d’une convention ANAH

La procédure se déroule comme suit :

• L’investisseur intéressé rencontre un représentant local de l’ANAH pour discuter de son projet immobilier solidaire.
• Il détermine avec lui les modalités de location de son bien : niveau de loyer pratiqué et niveau de ressources du locataire selon les plafonds fixés par l’État en fonction de la localisation du logement (l’ANAH peut être amenée à retenir des plafonds de loyers inférieurs, selon le bien proposé et le marché local du logement).
• L’association agréée visite le logement et s’assure de sa décence avant sa mise en location. Au besoin, elle détermine l’étendue des travaux à entreprendre avant entrée des locataires. Elle peut alors prendre en charge les travaux, ou aider les propriétaires à faire les démarches nécessaires pour obtenir une aide au financement de travaux. Dans un tel cas, l’engagement de location est porté à 9 ans.
• En signant la convention, il s’engage à louer son bien dans le respect des modalités retenues, pour une durée de 6 ans sans travaux et pour une durée minimale de 9 ans lorsqu’il bénéficie d’aides aux travaux.

Pour rappel, le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024. Pour les conventions signées jusqu'au 28 février 2022, c'est l'ancien dispositif Louer Abordable qui sera actif..

Le zonage et l’avantage fiscal Cosse

L’avantage fiscal consenti via le dispositif Cosse ou « Louer abordable » est relatif au niveau de loyers choisi par le propriétaire. En effet, depuis l’évolution de ce système de défiscalisation en 2022, tout le territoire métropolitain ainsi que les départements d’outre-mer sont éligibles au Louer Abordable. Il n’y a donc plus les zones Abis, A, B1 et B2.Le montant de la déduction fiscale accordée varie donc en fonction du « degré de solidarité » des engagements pris par le propriétaire.

Tout le territoire français est éligible au dispositif Cosse, ou « Louer abordable ». Il n'y a plus aucune différence entre les zones géographiques et n'impacte en rien l'avantage fiscal consenti.

Dans les territoires qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés aiguës d’accès au logement sur le parc locatif existant, les taux de réduction d'impôts s'élèvent à :

• 15 % pour les logements mis en location dans le segment intermédiaire et appliquant une décote de loyer de -15 %
• 35 %, pour les logements mis en location dans le segment social et appliquant une décote de loyer de 30 %

Cependant, un propriétaire peut faire le choix d'avoir recours à un organisme agrée par l'État qui s'occupe de la gestion locative du logement. C'est ce que l'on appelle l'intermédiation locative. Dans ce cadre la réduction d'impôt sera de :

• 20 % pour une location dans le segment intermédiaire avec une décote de loyer de 15 %
• 40 % pour une location dans le segment social avec une décote de loyer de 30 %
• 65 % pour une location dans le segment très social avec une décote de loyer de 45 %

Cette possibilité consiste à confier son bien à un tiers (une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, en vue d’une sous-location ou location à des ménages en situation de précarité. Dans le cas où le propriétaire opte pour cette solution, la réduction fiscale s’élève à 65 %.

L’intermédiation locative est avantageuse à plusieurs titres pour le propriétaire investisseur :

• L’association gestionnaire prend en charge toutes les démarches administratives (recherche du locataire, paiement des loyers et des charges et entretien du bien).
• Elle garantit le paiement du loyer conventionné et des charges.
• Elle ouvre droit à une réduction fiscale de 65 %.
• Elle garantit la remise en état du logement en cas de dégradation.
• Elle offre la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail.
• Elle ouvre la possibilité de bénéficier de subventions destinées aux travaux et de primes complémentaires.

On considère qu’il existe deux formes d’intermédiation locative :

1. La location sous-location :
   Cette forme d’intermédiation locative permet au propriétaire de louer son logement à une association agréée par la préfecture, qui le sous-loue ensuite à un ménage aux ressources modestes. C’est alors l’association qui est locataire du bien, qui assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). C’est aussi elle qui s’occupe de mettre le logement à disposition d’un ménage dans le besoin. Un grand avantage pour le propriétaire : le paiement du loyer est garanti même en cas de vacance locative.
2. Le mandat de gestion :
   Ce mode de gestion implique que le propriétaire fasse appel à une Agence immobilière sociale (AIS). Il s’agit d’une agence agréée par la préfecture, détentrice d’une carte professionnelle « Gestion immobilière », d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle et d’une assurance responsabilité professionnelle (dans le respect de la loi n° 70-9 du 02.01.1970). C’est alors elle qui met en relation le propriétaire avec un locataire et établit un bail directement entre eux. Par la suite, l’AIS se charge de percevoir les loyers et les charges et de les reverser au propriétaire. Il arrive aussi que les AIS proposent des garanties de loyers ainsi qu’un accompagnement social du locataire en fonction des besoins.

Conditions liées au logement

Les logements loués dans le cadre du dispositif Cosse, ou « Louer abordable », doivent répondre à certaines conditions de décence et de loyer.

Logements concernés

La loi Cosse, ou dispositif « Louer abordable », s'applique aussi bien aux logements anciens qu’aux logements récents, parfaitement habitables ou à rénover. La seule condition sine qua non est qu’une convention avec l’ANAH ait été conclue à son sujet entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024.

Pour être éligible au dispositif, le logement doit faire l’objet d’une visite par une association agréée qui consiste à s’assurer de sa décence avant sa mise en location. Dans le cas où le logement nécessite des travaux avant l’entrée des locataires, l’association peut soit réaliser ces travaux, soit aider les propriétaires à faire les démarches nécessaires pour obtenir une aide au financement de travaux auprès de l’ANAH.

Qu’il ait fait ou non l’objet de travaux, le logement doit ensuite être donné en location nue et à titre de résidence principale pour le locataire.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer à respecter dans le cadre d’une location via le dispositif de défiscalisation immobilière Cosse, ou « Louer abordable », sont les suivants :

Les plafonds de loyer applicables pour le dispositif Cosse « Louer abordable » sont révisés chaque année. En attendant la publication des nouveaux chiffres pour 2022, nous vous proposons ceux qui étaient applicables en 2021.

Calcul d’un loyer Cosse

Les plafonds de loyer ci-dessus sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable dite « fiscale », charges non comprises. Cela signifie que pour calculer un loyer en loi Cosse, il convient de considérer la surface « pondérée » du logement, c’est-à-dire sa surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m².

Une fois établie cette donnée, le calcul du loyer se fait via l’application d’un coefficient multiplicateur, qui se présente comme suit :

0,7 + (19 surface utile)

Il s’agit maintenant de réaliser le calcul final, à partir des données dégagées :

• la surface pondérée du bien : surface habitable + surface des annexes/2
• le prix-plafond au mètre carré applicable pour le type de loyer sur lequel le propriétaire s’est engagé, « intermédiaire », « social » ou « très social »

Bien que dans d'autres dispositifs de défiscalisation Bordeaux se trouve en zone B1 et les communes périphériques en zone B2, la nouvelle version du Louer Abordable ne tient plus compte du zonage. De nouveaux plafonds de loyer devrait bientôt paraitre par décret. Cependant, les convention signées jusqu'au 28 février 2022 sont soumises au zonage et doivent respecter ces plafonds :

• loyer intermédiaire : 10,51€/m² à Bordeaux, 9,13€/m² en zone B2
• loyer social : 8,13€/m² à Bordeaux, 7,81€/m² en zone B2
• loyer très social : 6,33€/m² à Bordeaux, 6,06€/m² en zone B2

Pour l’exemple, on considèrera le plafond d’un loyer de type « social » à 8,13€/m², appliqué à un logement éligible Cosse de 60m² avec une terrasse de 8m².

Pour calculer un loyer en loi Cosse, on applique un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 surface utile)

Calcul du plafond d’un loyer « social » à Bordeaux métropole – Zone B1
Calcul de la surface	60 + (8/2) = 64m²
Loyer plafond de la fourchette de prix « social » de la zone B1	7,96€ par m²
Loyer « social » maximum applicable en zone B1	8,13 x (0.7 + 19/64) x 64 = 518,69€/mois

Contactez nos experts dès à présent

Conditions liées aux locataires

Locataires concernés

Outre la condition de ressources, qui veut que les revenus annuels du locataire d’un logement en loi Cosse ne dépassent pas certains plafonds, il existe 3 autres critères qui conditionnent son éligibilité :

• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
• Le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
• Le locataire ne peut être une personne qui occupe déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du contrat de location.

Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. En cas de départ du locataire, le propriétaire doit remettre en location son logement dans les mêmes conditions que celles énoncées dans la convention signée.

Plafonds de ressources

Pour l’application de la loi Cosse, ou dispositif « Louer abordable », plusieurs plafonds de ressources s’appliquent en fonction du type de location pratiquée : intermédiaire, sociale, ou très sociale. À chacune de ces catégories correspond non seulement un plafond de loyers, mais aussi un plafond de ressources des locataires éligibles, directement corrélé. Ce double plafonnement, et les nuances qu’il permet, ont pour avantage d’autoriser une modulation de la « formule » de mise en location choisie dans la convention signée avec l’ANAH, et de s’assurer que le dispositif profite bien au public défavorisé visé.

Pour les conventions à loyer « intermédiaire »

Pour les conventions à loyer « social »

Pour les conventions à loyer « très social »

En résumé : les engagements du propriétaire d’un logement conventionné « Cosse » ou « Louer abordable »

Si l’avantage pour les investisseurs du dispositif de défiscalisation immobilière ici décrit est évident (le geste d’incitation fiscale pouvant aller jusqu’à 65% de réduction d'impôt sur le revenu), il convient de rappeler en quelques mots les obligations pour le propriétaire qui souhaite en bénéficier. Le propriétaire d’un logement ayant signé avec l’ANAH une convention « Cosse » ou « Louer abordable » devra ainsi veiller à :

• mettre en location ou continuer à louer son bien pour toute la durée de la convention, c’est-à-dire au moins 6 ans (convention sans travaux) ou 9 ans (convention avec aides aux travaux) ;
• ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé par l’ANAH ;
• louer son logement en tant que résidence principale à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ;
• ne pas louer à des personnes de sa famille proche ;
• remettre son logement en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention.

Dans le cas où il ne satisferait pas l’une de ces exigences, le propriétaire pourrait être condamné à rembourser l’avantage fiscal consenti par l’État.

Cumuler le Cosse avec d’autres dispositifs de défiscalisation

Le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif solidaire Cosse, ou « Louer abordable », n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs. Mais c’est en grande partie parce que les avantages qu’il propose sont déjà très complets :

• il permet de défiscaliser son impôt sur le revenu jusqu’à 65 %, le plus haut taux offert par une loi de défiscalisation
• une fois conclue la convention cadre avec l’ANAH, le propriétaire bailleur bénéficie de revenus complémentaires très peu taxés durant 6 ou 9 ans
• si le logement nécessite des travaux, l’ANAH se charge soit de les réaliser soit d’accompagner le propriétaire bailleur dans leur financement et leur réalisation

Investir et défiscaliser autrement

• Le déficit foncier
• La loi Pinel dans l'immobilier ancien
• La loi Denormandie
• Le LMNP
• Le LMP