Léognan est une petite ville du département de la Gironde et est située à 20 km au sud de Bordeaux. Traversée par la rivière de l’Eau Blanche, Léognan possède un fort patrimoine lié à la viticulture et a sa période romaine, époque où le peuple romain a investi le territoire pour y produire du vin. Profitant de l’effervescence de la métropole de Bordeaux, Léognan comptait 10 708 habitants en 2021, selon l’Insee. Située en zone B1, la commune de Léognan est éligible à la loi Pinel, qui permet de profiter d’une importante réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 € pour l'achat d’un logement dans l’immobilier neuf.
Appréciée pour son cadre de vie calme et verdoyant, Léognan profite d’une proximité hors pair avec le Bassin d’Arcachon qui se situe seulement à 40 minutes de la commune et du Parc naturel régional des Landes de Gascogne qui lui se situe à 33 minutes. Entre 2014 et 2021, Léognan a connu une hausse de sa démographie de 8,03 % et la commune a une population rajeunissante et familiale : 33 % des ménages sont des couples avec enfants et l'âge médian est de 45 ans.
Aux portes de Bordeaux, Léognan fait partie de la Communauté de Communes de Montesquieu qui regroupe 13 municipalités. Bien équipée en services et commerces de proximité, Léognan compte : des pharmacies, des supermarchés, des instituts de beauté, des professionnels de santé et des magasins de produits locaux. L’essentiel de l’activité économique de la commune est la viticulture avec pas moins de 2 domaines producteurs.
Léognan est bien desservie par les axes routiers et les transports en commun. Située entre l'autoroute de la Côte Basque et la route départementale de l’Avenue de Toulouse, la commune rejoint le cœur de Bordeaux en 30 minutes. Pour les adeptes des transports en communs, Léognan est alimentée par la ligne de bus 502 du réseau des transports de la Nouvelle-Aquitaine.
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Les atouts de Léognan
La viticulture et les activités qui gravitent autour sont la force de Léognan. Au fil des années, la commune a su développer un attrait touristique pour la culture de la vigne. C’est que l’on appelle également l’œnotourisme. À titre d’exemple, le château de Léognan propose toute une expérience au cœur du vignoble : visite du château sous forme d’escape game ou à bord d’une calèche, séjour dans une chambre d’hôte ou bien dans une suite ou encore un repas dans le restaurant du château.
En tant que ville de la périphérie de la métropole de Bordeaux, Léognan dispose de plusieurs groupes scolaires dont la qualité des enseignements semble être réputés. On y trouve 2 écoles maternelles, 2 écoles élémentaires, un collège, une école privée et un établissement spécialisé qui accueille des enfants ayant des troubles du comportement et de la personnalité.
Le paysage immobilier de Léognan se compose de 85,7 % de maisons et seulement 13,6 % d’appartements. On retrouve aussi bien d’anciennes échoppes bordelaises que de maisons et quelques programmes immobiliers neufs.
Acheter dans l’immobilier neuf à Léognan
En adéquation avec la localisation de la commune, le prix de l’immobilier neuf à Léognan est moins élevé que dans les villes de la première couronne de Bordeaux comme Pessac, Bègles ou Gradignan. Pour l’achat d’un logement neuf à Léognan, il faut en moyenne compter 3 984 €/m². Bien que l’acquisition d’un bien neuf soit plus cher que dans l’ancien, il est toutefois possible de réaliser de belles économies sur les frais de notaire qui sont de 2,5 % en moyenne dans le neuf, contre 8 % dans l’ancien.
Le neuf possède tout un panel d’avantages qui lui sont spécifiques. Tout d’abord, les programmes neufs sont conçus selon des normes thermiques et acoustiques performantes de façon à ce que les logements consomment peu d’énergie et rejettent très peu de CO2. Les promoteurs immobiliers relèvent les défis de la transition écologique en proposant des prestations de mobilités douces comme l’installation de bornes de recharge pour les véhicules électriques ou la mise à disposition d’une voiture en autopartage afin de privilégier le co-voiturage.
Concernant les prestations intérieures des logements neufs, la qualité et le confort sont les maitres mots. Parmi le florilège de prestations proposées dès la livraison : cuisine équipée, salle de bain meublée, présence systématique d’un espace extérieur privatif, volets roulants électriques, parquet stratifié dans les pièces de nuit et carrelage en grès émaillé dans les pièces de jour.
Investir dans l’immobilier neuf à Léognan
Située en zone B1, Léognan est une ville éligible à la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Octroyant une réduction d’impôts maximale de 42 000 € en 2024, la loi Pinel est l’investissement immobilier locatif le plus plébiscité des français. Pour en profiter, l’acheteur doit faire l’acquisition d’un appartement neuf en vue de le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Il doit cependant le louer sous les plafonds de loyers et de ressources du locataire en vigueur selon la zone Pinel où se situe le logement. Pour la commune de Léognan, il s’agit de la zone B1. Ainsi, le loyer à ne pas dépasser est de 11.31€/m².
Quels sont les atouts de la loi Pinel à Léognan ?
- Une commune entre l’attractivité bordelaise, le littoral atlantique et les massifs landais
- Une demande immobilière constante
- Un cadre de vie prisé des familles avec enfants
La loi Pinel c’est aussi :
- Se constituer un patrimoine immobilier
- Percevoir des revenus locatifs qui couvrent les mensualités du prêt
- Anticiper ses projets de vie et protéger sa famille
Exemple d'investissement en loi Pinel à Léognan
Gina souhaite réaliser un investissement locatif en loi Pinel afin de se constituer un patrimoine immobilier. Pour être sûre de faire les bons choix, elle se rend dans une agence de courtage en immobilier neuf où on lui donne de la documentation gratuite. Son choix se porte alors sur un appartement de 3 pièces de 66 m² avec 9 m² de balcon, affiché au prix de 266 000 €.
En achetant cet appartement neuf, Gina pourra profiter des frais notariés réduits à 2,5 % au lieu de 8 % dans l’immobilier ancien. Par ailleurs, elle pourra y loger sa sœur qui ne fait pas partie du même foyer fiscal. Elle devra cependant veiller à louer l’appartement en dessous de 11.31€/m² et vérifier que les revenus annuels de sa locataire ne dépassent pas les plafonds de ressources de la zone B1.
| Simulation d'un investissement Pinel pour un 3 pièces à Léognan (en zone B1) | |||
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| Résidence | Clos Sauvignon | ||
| Prestations | 3 pièces de 66 m² habitable + 9 m² annexe | ||
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| Prix d'achat | 266 000 € | ||
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Mensualités pour un prêt de 245 000 € à un taux de 3,95 % : |
- 1 356 €/mois* sur 25 ans. |
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| Charges** | - 150 €/mois | ||
| Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Abattement fiscal total maximal | 23 940 € | 31 920 € | 37 240 € |
| Abattement fiscal mensuel maximal | + 333 € | + 296 € | + 259 € |
| Loyer Pinel | + 773 €/mois | ||
| Effort d'épargne mensuel | 401 € | 437 € | 474 € |