Située au Sud-Ouest de Bordeaux, bordée par la Garonne à l’Est et traversée par la rivière de l’Eau Bourde, la ville de Gradignan prend place sur plus de 15 km² de superficie et loge plus de 25 000 Gradignanais (au 1er janvier 2021 selon l’Insee). Réputée pour ses châteaux emblématiques, Gradignan est limitrophe aux communes de Pessac, Talence, Villenave d’Ornon et Bègles qui, elles aussi abritent de magnifiques domaines. Elle est l’une des villes les plus recherchées de la première couronne bordelaise est située en zone B1 et est éligible à la loi Pinel, le dispositif d’investissement dans l’immobilier neuf.
Les avis sur cette commune girondine sont unanimes. Les vastes espaces verts, la facilité de se déplacer en vélo et le cadre de vie ensoleillé sont les critères les plus appréciés des habitants. Engagée dans divers projets d’aménagement urbain, Gradignan continue de voir sa population augmenter. Bien qu’elle fasse partie des communes les plus peuplées de la métropole, une hausse démographique de 4 % a été observée entre 2014 et 2020. Encore aujourd’hui, de nombreux programmes immobiliers neufs à Gradignan viennent étoffer l’offre de logements. Que ce soit pour un achat en résidence principale ou pour investir en loi Pinel, Gradignan regorge de belles opportunités dans l’immobilier neuf.
Incontestablement, Gradignan est une ville où il fait bon vivre et qui répond aux besoins de chaque profil : étudiants, familles, séniors, jeunes actifs. Son offre d’infrastructures et d’équipements est proportionnelle à sa qualité de vie. Rien que pour l’éducation, la ville compte 5 écoles élémentaires, 1 école primaire, 6 écoles maternelles, 2 collèges et un 1 lycée. Gradignan attire aussi des étudiants car l’école Bordeaux Sciences Agro ainsi qu’une antenne de l’IUT de Bordeaux se situent au nord de la commune.
Concernant les installations sportives à Gradignan, on retrouve notamment : 11 stades de foot, 3 terrains de rugby, des courts de tennis, des salles spécialisés et 5 gymnases. Pour les adeptes de sport en plein air, il y a également la plaine de Mandavit qui propose un parcours sportif de 2,5 km et deux parcours de cross. Pour ceux qui préfèrent les activités culturelles, la ville propose un théâtre, un conservatoire de musique, une médiathèque et des musées.
Loisir
Alimentation
Etablissements scolaires
Transports
Les atouts de Gradignan
Gradignan se place parmi les communes les plus prisées de Bordeaux Métropole. En effet, son accès à la rocade est immédiat et de nombreux bus desservent la ville. Pour les amoureux du vélo, les pistes cyclables sont très bien aménagées pour y circuler en toute sécurité. Un projet d’extension de la ligne B du tramway est dans les tuyaux, permettant de relier Gradignan à Bordeaux afin de désengorger les axes routiers saturés et de renforcer la desserte aux principaux équipements et campus universitaires.
Cette commune souhaite faire perdurer cette qualité de vie en engageant des projets urbains s’inscrivant dans une démarche durable. Parmi les projets urbains notables, celui de “Coeur(s) de Gradignan” a pour but de redonner du caractère et de la vitalité au centre-ville. À terme, une Z.A.C sera aménagée incluant des programmes immobiliers neufs, de nouveaux commerces et équipements publics.
Acheter dans l’immobilier neuf à Gradignan
L’offre de programmes immobiliers neufs à Gradignan tend à se développer dans les prochaines années. Ancrée dans une démarche tournée vers le futur, la municipalité souhaite aménager le territoire dans le respect des enjeux écologiques actuels. Une aubaine pour les promoteurs immobiliers qui doivent eux aussi se plier à de nouvelles normes de construction, plus exigeantes. L’immobilier neuf possède bien des atouts, autant sur les prestations qui sont proposées que sur le plan économique.
Qui dit construction neuve, dit performance énergétique. La consommation des logements neufs est plafonnée à 50 kW/an/m², ce qui permet à tout propriétaire de profiter d’un logement optimisé et de réduire ses factures de moitié. À l’achat, l’immobilier neuf est plus onéreux que dans l’ancien, principalement dû au prix du foncier et des coûts de construction. Cependant, il faut savoir que lorsqu’on achète dans le neuf, les frais de notaire sont divisés de moitié par rapport à l’ancien. Ils s’élèvent à 2,5 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
L’immobilier neuf apporte un confort de vie inégalé où il ne reste plus qu’à poser ses valises et déballer ses cartons. Parmi les prestations souvent proposées : cuisine équipée et fonctionnelle, salle de bain aménagée, placards pré-équipés, présence d’un espace extérieur (balcon, terrasse, loggia ou jardin), places de stationnement sécurisées, dispositif de sécurité ou encore système de domotique intégré. Pour ceux qui souhaitent profiter d’un logement “sur-mesure”, la VEFA permet d’en personnaliser l’intérieur, du choix du revêtement du sol en passant par la modification du plan.
La conjoncture immobilière à Gradignan est favorable pour un projet d’investissement en loi Pinel. Seuls les appartements sont éligibles au dispositif et le parc immobilier de Gradignan en compte une majorité, soit 54,2 %. De plus, presque la moitié des habitants occupent leur logement en location. En moyenne, le prix au m² pour acquérir un appartement neuf est environ de 4366 €. Cependant, le nord de la commune affiche des prix inférieurs et abordables.
Investir dans l’immobilier neuf à Gradignan
Nombreux sont les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier mais peu permettent de se voir accorder une réduction d’impôts allant jusqu’à 42 000€}. C’est le cas de la loi Pinel qui est un dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ouverte à tout contribuable fiscalement domicilié en France, la loi Pinel sert à renforcer l’offre locative dans les zones où la demande est forte.
Pour ce faire, l’investisseur doit s’engager sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Période pendant laquelle le logement devra être loué par un locataire respectant les plafonds de ressources fixés selon la zone où se situe le bien. Par ailleurs, le propriétaire doit également se soumettre aux plafonds de loyers fixés aussi selon la zone, à savoir la zone A pour Gradignan. Pour un investissement locatif en loi Pinel à Gradignan, le montant du loyer ne devra pas dépasser 14.03€/m².
Quels sont les atouts de la loi Pinel à Gradignan ?
- Bénéficier d’une réduction d’impôts
9 % du prix de revient sur 6 ans
12 % du prix de revient sur 9 ans
14 % du prix de revient sur 12 ans
En cas d'investissement locatif en Pinel+, les taux avant rabais du Pinel s'appliquent (12, 18, et 21%).
- Percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers
- Emprunter sans apport et rembourser ses mensualités
- Louer à sa famille
- Constituer son patrimoine immobilier
Exemple d'investissement en loi Pinel à Gradignan
Marc est un cadre bordelais, souhaitant réduire ses impôts. Grâce à de la documentation gratuite, il a lu qu’avec à la loi Pinel, il pouvait non seulement défiscaliser mais aussi percevoir des revenus complémentaires. Suivant les conseils de son courtier immobilier, il décide d’investir dans un appartement neuf de 2 pièces, situé à proximité du campus universitaire de Gradignan. L’appartement en question est au cœur d’une magnifique résidence, accolée à un château. Il s’étale sur une superficie de 47 m² et 8 m² de balcon. Affiché au prix de 226 000 €, il pourra le louer dès la rentrée universitaire 2024, étant donné que la livraison du programme est prévue pour le second trimestre 2024.
En s’engageant sur la période maximale, soit 12 ans, Marc pourra profiter d’une réduction d’impôts de 31 640 €, soit 2636 € par an. Il ne devra pas oublier de louer son appartement en dessous des 14.03€/m², fixés selon le barème de la zone A.
| Simulation d'un investissement Pinel pour un 2 pièces à Gradignan | |||
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| Résidence | Domaine de Lahouneau | ||
| Prestations | 2 pièces de 47 m² habitable + 8 m² annexe | ||
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| Prix d'achat | 226 000 € | ||
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Mensualités pour un prêt de 200 000 € à un taux de 4,00 % : |
- 1 112 €/mois* sur 25 ans. |
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| Charges** | - 150 €/mois | ||
| Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Abattement fiscal total maximal | 20 340 € | 27 120 € | 31 640 € |
| Abattement fiscal mensuel maximal | + 283 € | + 251 € | + 220 € |
| Loyer Pinel | + 767 €/mois | ||
| Effort d'épargne mensuel | 213 € | 244 € | 275 € |