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Écrit par Hervé Koffel publié le 26 avril 2024

Pinel classique VS Pinel Plus : Quelle différence ?

SOMMAIRE
Pinel classique VS Pinel Plus : Quelle différence ?

En France, les dispositifs d'incitation fiscale tels que la loi Pinel ont été créés pour stimuler l'investissement dans le secteur du neuf, et faire d’une pierre deux coups en étayant l’offre de logements abordables. Depuis son instauration en 2014, le dispositif Pinel a su encourager de nombreux investisseurs à se tourner vers des biens immobiliers neufs, en offrant des réductions d'impôt attractives.

Toutefois, face aux enjeux contemporains, notamment environnementaux et de qualité du logement, le gouvernement français a décidé d'introduire une version alternative améliorée : le Pinel Plus. Depuis janvier 2023, cette nouvelle mouture du de la loi Pinel est active en parallèle du dispositif classique. Elle propose des conditions plus strictes mais aussi des avantages renouvelés, alignés sur les objectifs de développement durable et d'amélioration du cadre de vie.

Nous ferons ici un retour sur les deux versions de la loi Pinel, et décortiquerons les nuances entre les deux, afin de clarifier les perspectives pour les investisseurs actuels et futurs.

Loi Pinel vs Loi Pinel Plus : Les fondamentaux

Le Pinel classique : Définition et objectifs

Le dipositif Pinel, introduit en 2014, a été conçu comme un outil de défiscalisation immobilière destiné à relancer le logement neuf en France. En offrant des réductions d'impôt substantielles, le Pinel vise à stimuler à la fois la construction de nouveaux logements modernes et abordables, et l'investissement dans des zones à forte tension immobilière.

Au départ, les investisseurs pouvaient bénéficier de déductions fiscales allant jusqu'à 21% du prix d'achat du bien (63 000€ max au total), réparties sur 12 ans, conditionnées par l'engagement de louer le logement à des loyers plafonnés pour favoriser l'accès au logement aux ménages à revenus modérés.

Arrivée du Pinel Plus, un dispositif plus “écolo”

Le dispositif Pinel +, lancé officiellement le 1er janvier 2023, s'inscrit dans une démarche de renforcement des exigences en termes de qualité de vie et de performance énergétique. Cette version modernisée du Pinel classique conserve les avantages fiscaux originels de son prédécesseur, mais introduit des critères d'éligibilité plus stricts, notamment en matière de normes environnementales (RE2020), de confort d’usage et de surfaces minimales habitables.

Un nouvel objectif s’ajoute alors en plus de ceux du Pinel classique : encourager la construction de logements qui répondent mieux aux défis du développement durable et améliorer la qualité des habitations disponibles sur le marché locatif.

Pinel classique et Pinel Plus : Comparons les avantages fiscaux

Le dispositif Pinel classique et le Pinel Plus offrent tous deux des incitations fiscales pour encourager l'investissement locatif dans l’immobilier neuf, mais les modalités de ces avantages ont évolué avec l'introduction du Pinel Plus. Voici un comparatif des avantages fiscaux proposés par chaque version du dispositif.

pinel classique vs pinel plus – Une balance avec des poids en forme de dollar
©DJTaylor - Shutterstock

Avantages fiscaux du Pinel classique jusqu'à fin 2022

Le Pinel classique permettait aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôt allant jusqu'à 21% du prix de l'achat du bien, étalées sur une période de 12 ans. Plus précisément, la réduction était de 12% pour un engagement locatif de 6 ans, augmentant à 18% pour 9 ans, et atteignant 21% pour 12 ans. Ces taux généreux ont constitué un puissant moteur d'investissement et ont contribué au succès du dispositif sur tout le territoire français (dans les zones éligibles).

Changements introduits avec le Pinel Plus dès 2023

À partir de 2023, alors que le dispositif Pinel classique voit ses avantages diminuer progressivement, le Pinel Plus fait son entrée et maintient des taux de réduction d’impôt très avantageux pour encourager les investissements qui répondent à des critères de durabilité et de qualité supérieurs.

Les taux de réduction d'impôt dans le Pinel Plus restent à 12%, 18% et 21% respectivement pour les mêmes durées d'engagement. Cependant, pour bénéficier de ces avantages, les investisseurs doivent respecter des conditions plus rigoureuses, notamment en termes de performances énergétiques et de qualité de construction.

Taux de l'avantage fiscal
en fonction de la durée de la
mise en location
Année d'achat du bien
2021 - 2022 2023 2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

Pinel Plus (2023 et au-delà) : Réduction constante de 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans.

En 2024, un investissement Pinel classique peut octroyer une réduction d’impôt allant jusqu’à 42 000€, tandis qu’un Pinel + s’élève à 63 000€.

Pinel classique vs Pinel Plus : Les conditions d'éligibilité

Les dispositifs Pinel classique et Pinel Plus partagent certains critères d'éligibilité, mais le Pinel Plus introduit des exigences supplémentaires plus représentatifs d’une nécessité de standards de qualité et environnementaux plus élevés. Examinons les critères d'éligibilité pour chaque dispositif et les différences clés entre eux.

Critères d'éligibilité communs aux deux dispositifs

Les deux dispositifs exigent que les biens immobiliers soient neufs ou vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA). Ils doivent également être situés dans des zones géographiques tendues (zones A, A bis, ou B1), où la demande locative est forte.

Les investisseurs doivent s'engager à louer le bien pour une période minimale (6, 9, ou 12 ans), et respecter des plafonds de loyer ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires, afin de rendre le logement accessible à des ménages aux revenus plus modestes.

Deux investissements Pinel ou Pinel + peuvent être réalisés par an, dans la limite de 300 000€ de prix d’achat ou 5500€/m². Le surplus n’entrera pas dans le calcul de la défiscalisation.

pinel classique vs pinel plus – Une tirelire et une maquette de maison posées sur une murette
© Orathai Mayoeh – Shutterstock

Les critères spécifiques au Pinel Plus

Le Pinel Plus, en plus des critères de base, impose des normes plus strictes :

Performances énergétiques: Les logements éligibles doivent respecter la nouvelle réglementation thermique RE2020, plus exigeante que la RT2012 appliquée au Pinel classique. Cette réglementation vise à réduire significativement l'empreinte carbone des nouveaux bâtiments. Un logement Pinel + doit avoir un DPE A.

Surfaces minimales habitables : Le Pinel + définit des surfaces minimales pour chaque type de logement :

Ces surfaces minmales revues à la hausse garantissent un meilleur confort et une meilleure qualité de vie pour les locataires (ventilation, luminosité, espace de vie, circulation de l’air...).

Espaces extérieurs : Chaque logement dans le cadre du Pinel Plus doit disposer d'un espace extérieur privatif, dont la surface minimale dépend également de la typologie du logement :

À noter également que la double exposition du logement est obligatoire à partir du T3 pour un bien Pinel Plus.

Quartiers prioritaires : Si un logement Pinel classique se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), il sera automatiquement éligible au dispositif Pinel + , sans avoir à remplir les conditions sine qua non.

Impact environnemental et de qualité de vie

L'introduction du Pinel Plus est une nouvelle étape dans la manière dont les incitations fiscales sont utilisées pour orienter la construction immobilière vers un avenir plus éco-friendly avec un confort de vie accru.

Le Pinel Plus se distingue par son engagement envers la durabilité environnementale, en imposant la norme RE2020 à tous les nouveaux logements. Cette réglementation a été introduite pour réduire au maximum l'impact écologique des bâtiments neufs. Elle inclut notamment des mesures pour améliorer l'isolation, réduire la consommation énergétique, et favoriser l'utilisation de matériaux de construction à faible empreinte carbone.

Tout cela est possible grâce à 6 indicateurs permettant de calculer en amont le confort de vie (DH ou Degré-Heure), la consommation énergétique (Cep, Cep nr) et l’impact carbone (Ic énergie, Ic construction) sur toute la durée de vie du bâtiment, afin de trouver des solutions pour les réduire au maximum (Bbio). En imposant ces normes, le Pinel Plus contribue non seulement à réduire les coûts énergétiques pour les occupants mais également à atteindre les objectifs de neutralité carbone en France.

pinel classique vs pinel plus – une petite maison en bois dans l’herbe avec un symbole CO2 direction la terre
(c) Oasishifi - shutterstock

Investir en Pinel classique ou Pinel Plus ?

Investir en Pinel classique en 2024 est toujours une option viable pour les investisseurs cherchant un retour rapide sur investissement grâce aux avantages fiscaux immédiats. Même si les taux ont baissé depuis 2023, cela reste une opportunité à envisager puisque les logements Pinel classique sont tout de même moins onéreux que ceux éligibles Pinel +. C’est aussi la dernière année pour profiter du dispositif, alors pourquoi ne pas sauter sur l’occasion ?

Le Pinel Plus, avec ses exigences accrues et ses avantages maintenus, est conçu pour des investisseurs qui privilégient la qualité et la durabilité. Les biens répondant aux critères du Pinel Plus sont susceptibles de conserver une meilleure valeur sur le marché grâce à leur performance énergétique supérieure et à leur conception attentive. Cela peut se traduire par des économies sur les coûts énergétiques, une attractivité locative plus élevée, et potentiellement, une meilleure appréciation du capital sur le long terme. En revanche, ce sont des biens plus chers au vu des exigences de construction qui entraînent des coûts de production plus élevés.

Exemples concrets des deux types d’investissement

Pour illustrer tout ça, voici deux tableaux reflétant un investissement Pinel et Pinel + pour un même type d’appartement.

*Mensualités de 922 €/mois dont 48,17 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 106 600 € dont 14 451,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Bordeaux
Résidence Pinel classique
Prestations T2 de 42 m² habitable + 6 m² annexe
  • Balcon
  • RT2012
  • Parking en sous-sol
  • Volets roulants électriques
  • Cuisine équipée
Prix d'achat 210 000 €
Mensualités pour un prêt de
170 000 €
à un taux de 3,75 % :
- 922 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 18 900 € 25 200 € 29 400 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 263 € + 233 € + 204 €
Loyer Pinel + 709 €/mois
Effort d'épargne mensuel 101 € 130 € 159 €
*Mensualités de 1 085 €/mois dont 56,67 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 125 500 € dont 17 001,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel plus pour un T2 à Bordeaux
Résidence Pinel Plus
Prestations T2 de 46 m² habitable + 6 m² annexe
  • Balcon
  • RE2020
  • Parking en sous-sol
  • Volets roulants électriques
  • Cuisine équipée
Prix d'achat 240 000 €
Mensualités pour un prêt de
200 000 €
à un taux de 3,75 % :
- 1 085 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 28 800 € 43 200 € 50 400 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 400 € + 400 € + 350 €
Loyer Pinel plus + 748 €/mois
Effort d'épargne mensuel 87 € 87 € 137 €

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