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La loi Pinel pour les nuls : explications claires et exemples chiffrés

La loi Pinel vit ses derniers instants en 2024 et (à priori) aucun nouveau dispositif de défiscalisation dans le neuf ne doit prendre sa place. Vous entendez parler du Pinel depuis un bon moment mais vous ne savez pas exactement de quoi il retourne ? Ce guide “loi Pinel pour les nuls” se propose de démystifier le dispositif et de fournir des explications claires et accessibles.

La loi Pinel : C’est quoi ?

Son histoire

La loi Pinel doit son nom à Sylvia Pinel ministre du logement en 2014. Elle est née dans un contexte de besoin urgent de revitalisation du marché immobilier neuf français. En remplacement de la loi Duflot, elle a été conçue pour être plus attractive et accessible, avec des incitations fiscales qui ont séduit de nombreux investisseurs.

Conçue pour répondre à la pénurie de logements dans certaines zones urbaines tendues, cette mesure fiscale incitative encourage l'achat de biens immobiliers neufs destinés à la location. L'objectif ? Stimuler la construction tout en permettant aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôts importantes en fonction de la durée pendant laquelle ils s'engagent à louer leur bien.

Depuis son lancement en 2014, la loi Pinel a subi plusieurs modifications pour s'adapter aux évolutions du marché et répondre aux critiques. Prévue dans un premier temps pour stimuler l'offre de logements dans les zones où la demande excède largement l'offre, la loi a été régulièrement ajustée, notamment dans sa définition des zones éligibles. Ces ajustements ont permis de concentrer les efforts là où ils étaient le plus nécessaires, boostant les projets de construction de logements neufs destinés à la location.

son fonctionnement

Il faut savoir que réaliser un investissement dans le cadre du dispositif Pinel ne se fait pas en un claquement de doigts. Pour défiscaliser avec la loi Pinel, il faut remplir plusieurs critères :

• Avant tout il faut acheter un appartement neuf. (livré depuis moins de 5 ans ET 1ère main) ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement, le fameux “achat sur plan”). Seuls les appartements en collectif sont concernés par le Pinel, les maisons ne sont plus éligibles.
• Le bien doit se trouver dans l’une des zones géographiques éligibles par le dispositif, aussi appelées “Zones Pinel”. Ces zones sont classées par le niveau de tension immobilière, et sont au nombre de 3 : A bis, A et B1. Les zones B2 et C ne sont aujourd’hui plus éligibles au dispositif. Plus concrètement toutes les grandes métropoles de France et les villes touristiques sont éligibles.
• Les investisseurs s’engagent à louer le logement acquis pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Seule la location nue (non meublée) est acceptée.
• Un plafond de loyer est déterminé chaque année (différent en fonction des zones), auxquels les propriétaires doivent se conformer pour rendre les logements accessibles à une plus grande fourchette de ménages.
• Un plafond de ressources annuelles est également fixé selon ces mêmes zones, que les locataires ne devront pas dépasser pour pouvoir être éligibles au dispositif.
• Le logement doit respecter les normes énergétiques en vigueur, RT2012 ou RE2020.

Où peut-on investir (les zones Pinel) ?

© SAG stock- Shutterstock

Comme expliqué plus haut, un bien immobilier neuf doit obligatoirement se trouver dans une zone Pinel éligible pour bénéficier du dispositif. À l’origine, les communes du territoire étaient divisées en 5 zones, mais les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis 2018. Voici le détail des zones Pinel :

• Zone A bis : Paris intra-muros et banlieue proche ;
• Zone A : Banlieue parisienne et grandes villes très tendues de type Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lyon... et certaines villes tendues du littoral comme Arcachon, Biarritz ou encore Calvi ;
• Zone B1 : Les grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants de type Bordeaux, Nantes, Rennes, etc. Et également des villes côtières (Lacanau, Valras-Plage, Brest...)
• Zone B2 (non éligible) : Communes de 50 000 à 250 000 habitants
• Zone C (non éligible) : Reste du territoire

Quels plafonds Pinel doit-on respecter ?

La loi Pinel est conditionnée à certains plafonds de ressources et de loyer selon les zones. Les plafonds de ressources, indexés sur les revenus N-2, sont les suivants pour l’année 2024 :

Lauriane Jarnac

En ce qui concerne les plafonds de loyer Pinel, un propriétaire d’un bien Pinel ne peut pas exiger un loyer supérieur à :

• 18.89€/m² pour la zone A bis
• 14.03€/m² pour la zone A
• 11.31€/m² pour la zone B1
• 9.83€/m² pour la zone B2
• 9.83€/m² pour la zone C

Pourquoi les plafonds pour les zones B2 et C sont-ils encore mis à jour si celles-ci ne sont plus éligibles au dispositif ? Et bien tout simplement car certains investisseurs qui ont acheté leur bien dans ces zones alors qu’elles étaient encore éligibles sont toujours concernés par les nouveaux plafonds si leur engagement de location est encore en cours.

Pourquoi investir en Pinel est une bonne idée ?

L'un des principaux attraits de la loi Pinel réside dans ses avantages fiscaux, conçus pour motiver les investisseurs à contribuer à l'effort national de construction de logements neufs dans les zones tendues. Voyons de plus près comment ces incitations fonctionnent et quels bénéfices elles apportent.

Pour réduire voire annuler ses impôts

Les réductions d'impôts offertes par la loi Pinel sont directement proportionnelles à la durée pendant laquelle l'investisseur s'engage à louer son bien. Plus cette période est longue, plus les avantages fiscaux sont conséquents. En 2024, voici les taux de défiscalisation appliqués pour un investissement Pinel :

• Pour une location de 6 ans, la réduction d'impôt est de 9 % du prix d'achat du bien ;
• Pour une location de 9 ans, elle monte à 12 % ;
• Pour une location de 12 ans, elle atteint 14 %.

Ces taux de réduction d'impôts permettent non seulement de réaliser des économies importantes, mais aussi de faciliter l'amortissement de l'investissement initial sur le long terme. L'investisseur peut ainsi construire un patrimoine durable tout en contribuant à résoudre la crise du logement dans les zones les plus sollicitées.

Pour augmenter son pouvoir d’achat à long terme

La loi Pinel attire une large palette d'investisseurs, des novices aux plus expérimentés, grâce à ses incitations fiscales attrayantes. En plus des avantages fiscaux, investir sous le régime Pinel permet de générer des revenus locatifs réguliers, sécurisant ainsi l'investissement. Un investissement locatif en Pinel, c’est un complément de salaire chaque mois et donc un niveau de vie plus confortable. C’est aussi de quoi s’assurer une meilleure retraite pour les investisseurs plus âgés.

Pour se constituer un patrimoine immobilier solide

La loi Pinel répond à un double objectif : répondre à la demande de logements abordables dans les zones tendues et permettre aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier. Ce double avantage fait du dispositif Pinel un choix populaire parmi les différentes options de défiscalisation immobilière disponibles sur le marché.

Le dispositif offre également une certaine flexibilité, avec la possibilité de louer à des membres de sa famille (enfants, parents etc.) sous certaines conditions, ce qui n'était pas permis sous le précédent dispositif Duflot. Ainsi, il est possible de rester dans le cercle familial avec des locataires de confiance, qui en plus seront logés dans un bien neuf aux dernières normes d’isolation thermique et de performance énergétique.

La loi Pinel Plus : l’alternative verte ou sociale

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Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel Plus est entrée en vigueur. Fonctionnant en parallèle du dispositif Pinel classique, le Pinel + est conçu pour s'adapter aux normes environnementales et sociétales contemporaines, offrant ainsi des avantages renforcés tout en imposant des critères plus stricts. Voici les principales différences entre ces deux dispositifs et leurs implications pour les investisseurs.

Le Pinel Plus reprend les fondations du dispositif Pinel mais y intègre des exigences plus poussées en matière de performance énergétique, d’écologie et de confort d’usage des logements.

Cette évolution souligne l'importance croissante des enjeux de développement durable dans le secteur immobilier. Les nouvelles constructions devront respecter la réglementation environnementale 2020 (RE2020) au jalon 2025, assurant ainsi des bâtiments moins gourmands en énergie et plus respectueux de l'environnement.

Parmi les nouveaux éléments pris en compte, on retrouve notamment l’impact carbone du bâtiment sur toute sa durée de vie, les consommations d’énergie (renouvelable ou non) ou encore la mesure du confort d’été. Les surfaces minimales par typologie ont également été revues à la hausse pour l’éligibilité au Pinel Plus, et les logements doivent obligatoirement disposer d’un espace extérieur privatif (avec une surface minimum là aussi).

Des taux encore plus attractifs

Alors que le Pinel classique offre déjà des réductions d'impôt attractives, le Pinel Plus va plus loin en proposant des taux encore plus avantageux pour encourager les investisseurs à se conformer aux nouvelles normes. En effet, le Pinel Plus bénéficie des taux originels (pré-2023) de la loi Pinel, à savoir :

• 12 % du prix d’achat en réduction d’impôts pour une location de 6 ans ;
• 18 % pour une location de 9 ans ;
• 21 % pour une location de 12 ans.

Ces taux montrent une volonté de maintenir des incitations fiscales robustes pour les investisseurs, tout en les poussant vers des choix plus durables.

Exemple d’un investissement Pinel en 2024

Jeanne et Mathieu sont deux jeunes ingénieurs Bordelais qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif grâce au dispositif Pinel. Après de longues recherches et réflexions, ils décident d’acheter un appartement neuf de deux pièces à Talence au prix de 240 000€. Grâce à leurs 40 000€ d’apport personnel, ils contractent un prêt de 200 000€ auprès d’une banque, à un taux préférentiel de 3,75%.

*Mensualités de 1 085 €/mois dont 56,67 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 125 500 € dont 17 001,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.

Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Talence (en zone A)
Résidence	Exemple
Prestations	T2 de 45 m² habitable + 10 m² annexe
	Terrasse Parquet dans les chambres RT2012 Parking en sous-sol Volets roulants électriques Cuisine équipée
Prix d'achat	240 000 €
Mensualités pour un prêt de 200 000 € à un taux de 3,75 % :	- 1 085 €/mois* sur 25 ans.
Charges**	- 150 €/mois
Durée de mise en location	6 ans	9 ans	12 ans
Abattement fiscal total maximal	28 800 €	43 200 €	50 400 €
Abattement fiscal mensuel maximal	+ 400 €	+ 400 €	+ 350 €
Loyer Pinel	+ 753 €/mois
Effort d'épargne mensuel	82 €	82 €	132 €