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Encadrement des loyers : la ville de Bordeaux sélectionnée

La ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a validé l’encadrement des loyers à Bordeaux. Cette mesure phare de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prévue par l’article 140, s’accompagne d’autres dispositifs comme la loi Pinel à Bordeaux ou le PTZ pour faire face à la flambée immobilière spéculative et aux difficultés d’accès au logement au sein de l’agglomération. Le territoire métropolitain connaît, en effet, une tension locative de plus en plus forte et des augmentations importantes au niveau des prix sur le marché de l’immobilier. La demande de la capitale girondine à l’encadrement des loyers a été formulée il y a un an. Une application dès 2022 est prévue. Les détails dans cet article.

Une mesure qui sera appliquée dès mi-2022

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Bordeaux figure parmi les villes françaises les plus dynamiques. Son cadre de vie exceptionnel, son pôle universitaire ainsi que son tissu économique riche qui s’appuie sur plusieurs secteurs font partie des atouts qui séduisent les personnes souhaitant investir à Bordeaux. Cependant, elle est également réputée pour être l’une des villes les plus chères pour se loger. Pour y remédier, Bordeaux Métropole a déposé sa candidature pour la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers. Le dossier a été envoyé en novembre 2020 et la ministre chargée du Logement avait donné son feu vert le vendredi 3 septembre 2021 pour une application au second semestre 2022.

Trois grandes métropoles mettront en place le dispositif

Seules les villes de Paris et Lille bénéficiaient du plafonnement des loyers jusqu’à présent. La demande de Bordeaux a été validée en même temps que Montpellier et Lyon. Cette reconnaissance permettra à la Métropole de mettre en œuvre de nouveaux outils pour maîtriser son parc privé. D’ailleurs, le président de Bordeaux Métropole, Alain Anziani, et le maire de Bordeaux, Pierre Hurmic, ont remercié la ministre chargée du Logement pour sa disponibilité, mais aussi pour la qualité des échanges tout au long de la procédure. Dans un communiqué, ils saluent également la collaboration entre les différents services du ministère et Bordeaux Métropole.

Une démarche qui a suscité le vif intérêt de nombreux maires

Sept autres villes de Bordeaux Métropole ont été candidates à l’expérimentation, mais n’ont pas été retenues étant donné qu’elles ne répondaient pas à tous les critères nécessaires établis :

• Blanquefort
• Le Haillan
• Bègles
• Mérignac
• Saint-Médard-en-Jalles
• Floirac
• et Eysines

D’autres villes ont aussi vu leur demande refusée, parmi lesquelles Grenoble, Grigny en Île-de-France et quelques communes de Grand Orly Seine Bièvre.

Les conditions d’éligibilité à l’encadrement des loyers

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La loi ELAN, également appelée « loi logement », réunit plusieurs conditions d’éligibilité. Selon le décret d’application, les territoires candidats doivent répondre aux quatre grands critères suivants :

• « un niveau de loyer médian élevé » ;
• « un écart important du niveau de loyer médian entre le parc locatif privé et le parc locatif social » ;
• « un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années » ;
• « des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci ».

Un loyer médian fixé par zone

Malgré un certain dynamisme dans le secteur de la construction, Bordeaux Métropole affirme qu’à Bordeaux, « le marché immobilier s’est détérioré avec notamment une décorrélation toujours plus grande entre des prix en augmentation constante et les ressources des ménages qui ne progressent pas ». Selon toujours la Métropole, à loyer égal, les habitants auraient perdu 18 m², en moyenne, en quatre ans. Pierre Hurmic a également rappelé qu’à Bordeaux, « les loyers ont augmenté de 20 % entre 2012 et 2018 ».

Avec la mise en place de la mesure d’encadrement des loyers à Bordeaux, l’objectif est de faire baisser la pression sur les locataires, à l’image d’autres grandes villes comme Paris ou Lille, par exemple. L’adjoint au logement de la mairie de Bordeaux, Stéphane Pfeiffer, ajoute que « l’idée, c’est de fixer un taux relativement bas qui permet au loyer d’augmenter, mais dans une certaine mesure. Éviter de faire du deux fois sur les loyers quand un logement a été rénové ». Les locataires auront ainsi la possibilité de se référer à un loyer médian. Et en cas de dépassement de plus de 20 % de ce dernier, ils pourront demander une correction de prix.

De nouvelles études menées par l’A’urba

L’Agence d’urbanisme Bordeaux Aquitaine (A’urba), pilotant l’observatoire des loyers, mènera des enquêtes pour regrouper les données à l’échelle de la capitale girondine pour ensuite déterminer des zones par rapport aux loyers. Après réception des résultats de ces études, la préfète prendra un arrêté qui précisera le montant d’un loyer médian pour chacune des zones définies. L’article 140 I, 4° de la loi ELAN prévoit, en effet, que pour chaque territoire, « le représentant de l’État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique ».

L’encadrement des loyers à Bordeaux rentrera en application à l’horizon 2022. La municipalité garantit un temps d’information des personnes concernées, notamment les propriétaires et les locataires. Les nouveaux candidats à la location pourront alors bénéficier pleinement de cette nouvelle mesure. Les premiers bénéficiaires seront, bien évidemment, les jeunes et les familles monoparentales étant donné qu’ils habitent les petites surfaces.

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Des sanctions pour les loyers abusifs

Le loyer au mètre carré pour les logements situés dans les territoires sur lesquels est appliqué le dispositif ne peut pas excéder un certain plafond. Dans le cadre de l’application de l’encadrement des loyers à Bordeaux, les propriétaires qui ne respectent pas le seuil maximal de loyer sont exposés à des sanctions financières. La justice pourra leur demander de baisser le loyer et de reverser le trop-perçu à leurs locataires. Si jamais ils refusent, ils encourent jusqu’à 15 000 € d’amende.

Le montant du loyer varie en fonction de différents critères :

• la localisation du logement,
• le nombre de pièces dont il dispose,
• sa date de construction,
• s’il est vide ou meublé.

Qui sont concernés par l’encadrement des loyers ?

Sur le territoire français, la population n’est pas répartie de manière égale. Certaines communes se trouvent effectivement face à une forte densité de population, ce qui explique la difficulté d’accès au logement et le prix élevé des loyers. Une première mesure qui vise à encadrer les loyers a été mise en place en 2014 par la loi Alur. Cette dernière a, toutefois, été annulée puisque seules deux villes essayaient de l’appliquer. Le gouvernement français a décidé de mettre en place un nouveau dispositif en 2018 pour essayer de maîtriser le montant des loyers dans les zones où les demandes sont plus fortes : la loi ELAN. Contrairement à son aînée, celle-ci est optionnelle. Les communes peuvent donc choisir d’y participer ou non.

La loi ELAN, incluant la mesure d’encadrement des loyers à Bordeaux et dans les villes concernées (notamment les zones dites tendues qui abritent plus de 50 000 habitants), a été mise en place pour mettre un terme à l’inflation locative. Cependant, certains logements échappent au dispositif, à l’instar des biens HLM, des locations touristiques, des logements de fonction, des meublés en résidences séniors ou encore des logements soumis à la loi de 1948. La mesure s’applique uniquement aux logements à usage de résidence principale (meublés, nus ou bail mobilité) ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).