Cénac est une petite commune girondine se trouvant à une quinzaine de kilomètres au sud-est de Bordeaux. Située dans l’Entre-Deux-Mer, ce petit village est implanté dans un secteur vallonné où la viticulture et l’œnotourisme sont les principales activités économiques. Forte de sa position géographique, aux portes de la Belle Endormie, la commune logeait 1 995 Cénacais en 2018 selon l’Insee. Comme toutes les villes de l’aire urbaine de Bordeaux, Cénac se situe en zone B1 et peut faire l’objet d’investissement locatif dans l’immobilier neuf grâce à la loi Pinel à Bordeaux. La loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt avantageuse pouvant aller jusqu’à 63 000 € selon la durée de mise en location choisie au départ.
Terre de nombreux châteaux viticoles reconnus pour leur qualité, Cénac affiche un environnement particulièrement verdoyant ce qui attire de nouveaux arrivants. Entre 2014 et 2019, on remarque que les ménages bordelais ont eu comme une envie de se mettre au vert. La commune a connu une croissance démographique de 16,51 % et les types de foyers les plus représentés sont les couples avec enfants et les séniors.
Cénac appartient à la communauté de communes des Portes de l’Entre-Deux-Mer qui regroupe 11 municipalités. Toutes proches les unes des autres, les équipements et services municipaux sont répartis entre ces communes. Pour la scolarité des petits Cénacais, le village dispose d’une école maternelle mais pas d’école élémentaire, de crèche, de collège ou de lycée, qui eux se trouvent à Latresne, à 2,5 kilomètres, soit à 5 minutes en voiture.
Outre les domaines viticoles éparpillés aux quatre coins du village, Cénac profite d’un centre-bourg agréable et animé. Récemment restauré, ce centre-bourg compte un bar restaurant, une épicerie, un bar-tabac-bureau de poste, des commerces de proximité avec des produits locaux et des professionnels de santé comme un médecin, une pharmacie et un kinésithérapeute.
Loisir
Alimentation
Etablissements scolaires
Transports
Les atouts de Cénac
En bénéficiant d’un patrimoine historique riche et d’une économie bien développée autour de la vigne, Cénac révèle un fort potentiel touristique. À titre d’exemple, le château du Garde propose des prestations telles que des randonnées autour du domaine ou la visite des chais, les lieux où sont entreposés les bouteilles et tonneaux. Pour séjourner et faire durer le plaisir, plusieurs gîtes et chambres d’hôtes dans d’anciennes fermes et gares rénovées se trouvent à Cénac.
Éloignée de l’effervescence de Bordeaux, Cénac est l’alliance parfaite pour ceux qui souhaitent vitre à la campagne, tout en étant à 25 minutes seulement du cœur de Bordeaux et de l’aéroport de Bordeaux Mérignac. Commune très résidentielle, Cénac abrite surtout de maisons et très peu d’appartements. Il est possible que dans les années à venir, l’immobilier neuf à Cénac s’étale davantage et laisse voir de belles opportunités pour un projet d’investissement locatif en loi Pinel. D’autant plus que la loi Pinel tend à s’inscrire dans une démarche écologique pérenne et à imposer de bâtir dans le respect des nouvelles normes environnementales qui favorise entre autres le recours à l’utilisation de matériaux biosourcés tels que le bois.
Acheter dans l’immobilier neuf à Cénac
Ce ne sont pas les avantages qui manquent pour établir sa résidence à Cénac. À ce jour, quelques programmes immobiliers neufs proposent des maisons ainsi que des appartements à la vente, dotés de tous un panel de prestations qualitatives et qui permettent de s’éviter des travaux de rénovation pendant au moins 10 ans.
Au niveau des prix, il faut compter 3 420 € le m² pour un appartement neuf et 4 313 € le m² pour une maison neuve. Ces tarifs sont dans la moyenne par rapport aux prix pratiqués dans le département de la Gironde. En achetant dans le neuf, le propriétaire peut réaliser des économies sur les frais de notaire qui sont de 2,5 %, contrairement à l’ancien où le taux s’élève à 8 % environ. Même si la plupart des ménages sont propriétaires de leur logement, la part des locataires est de 13,2 % et tend à se développer dans les prochaines années ce qui pourrait pousser les promoteurs immobiliers à construire des programmes éligibles à la loi Pinel.
Le neuf apporte un confort de vie incontestable. Construits selon les dernières normes énergétiques et environnementales en vigueur, les logements neufs profitent d’une isolation thermique et acoustique performante. Les espaces de vie intérieurs sont bien souvent optimisés pour gagner un maximum de place et les logements sont livrés avec la cuisine déjà équipée, la salle de bain aménagée et le revêtement des sols installé, du carrelage pour les pièces de jour et humide et du parquet stratifié pour les pièces de nuit.
Investir dans l’immobilier neuf à Cénac
En investissant dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien réhabilité en loi Pinel à Cénac, tout contribuable fiscalement domicilié en France peut défiscaliser dans l’immobilier neuf jusqu’à 21 % du prix de revient du logement, pour un engagement de 12 ans. Ce dispositif d’investissement locatif permet d’une part à un propriétaire de se constituer un patrimoine immobilier et d’autre part d’alimenter le marché locatif intermédiaire et détendre la pression locative qui est exercée dans les grandes agglomérations.
Pour en profiter, l’acquéreur doit choisir sa durée de location de son le logement qui définira le pourcentage de sa réduction d’impôts. 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. En louant son appartement en loi Pinel, il devra aussi respecter les plafonds de loyers et de ressources title des locataires en vigueur et qui sont définis selon la localisation du bien. À Cénac, les barèmes à respecter sont ceux de la zone Pinel B1.< /p>
Quels sont les atouts de la loi Pinel à Cénac ?
- Une ville à 25 minutes du centre de Bordeaux
- Un fort dynamisme économique
La loi Pinel c’est aussi :
- Acheter sans apport et rembourser ses mensualités grâce aux loyers
- Préparer sa retraite
- Louer à des membres de sa familles et son entourage proche
Exemple d'investissement en loi Pinel à Cénac
Pour anticiper sa retraite, Sylvie et Jean-Pierre souhaitent investir dans l’immobilier neuf à Cénac grâce à la loi Pinel. Avec leur courtier immobilier, le couple sélectionne ensemble un programme qui correspond à leurs critères. Le couple achète alors un appartement de 3 pièces de 68 m² avec 10 m² de balcon affiché au prix de 236 000 €. En mettant cet appartement location pendant 9 ans grâce à la loi Pinel, le couple pourra profiter d’une réduction d’impôts de 42 480 €.
Pour le louer en loi Pinel, le montant mensuel ne devra pas dépasser les 10,51 € du m² qui sont fixés selon la zone Pinel B1 dont dépend Cénac. Le loyer maximum sera de 733,07 € par mois. Sylvie et Jean-Pierre devront aussi choisir un locataire qui respecte le plafond de ressources : 31 280 € pour une personne seule et 41 772 € pour un couple par exemple.
| Simulation d'un investissement Pinel pour un 3 pièces à Cénac | |||
|---|---|---|---|
| Résidence | Le neuf | ||
| Prestations | 3 pièces de 68 m² habitable + 10 m² annexe | ||
|
|||
| Prix d'achat | 236 000 € | ||
|
Mensualités pour un prêt de 200 000 € à un taux de 1,59 % : |
- 865 €/mois* sur 25 ans. |
||
| Charges** | - 150 €/mois | ||
| Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Abattement fiscal total maximal | 21 240 € | 28 320 € | 33 040 € |
| Abattement fiscal mensuel maximal | + 295 € | + 262 € | + 229 € |
| Loyer Pinel | + 789 €/mois | ||
| Effort d'épargne mensuel | -69 € | -36 € | -3 € |