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Écrit par Hervé Koffel publié le 17 novembre 2023

Où investir à Bordeaux en 2024 : Les meilleurs quartiers

SOMMAIRE
Où investir à Bordeaux en 2024 : Les meilleurs quartiers

Dans le paysage immobilier français, Bordeaux se distingue comme une métropole dynamique, alliant patrimoine historique et modernité. Alors que 2024 approche, la ville de Bordeaux, avec ses quartiers en pleine mutation, offre des opportunités d'investissement immobilier particulièrement attractives. Chaque quartier de cette ville emblématique présente des caractéristiques uniques, répondant à divers profils d'investisseurs, qu'ils soient à la recherche d’effervescence urbaine ou de tranquillité résidentielle.

Parmi les différents secteurs bordelais, trois quartiers se démarquent particulièrement pour leur potentiel d'investissement en 2024 : La Bastide, un secteur en plein renouveau urbain ; Saint Jean-Belcier, au cœur du projet Euratlantique, symbole de modernisation et de développement économique ; et Caudéran, offrant une atmosphère plus paisible et résidentielle. Chacun représente une facette de l'évolution de Bordeaux, offrant des perspectives variées pour les investisseurs.

Zoom au cœur de ces trois quartiers pour explorer pourquoi et comment ils constituent des choix judicieux pour un investissement immobilier en 2024. Dynamique actuelle, projets d'aménagement en cours, tendances du marché immobilier, nous vous fournirons une vision claire et détaillée des opportunités qu'ils représentent. Que vous soyez un investisseur aguerri ou un particulier à la recherche de votre prochain investissement, cet article vous guidera dans la compréhension de l'attractivité unique des “bon coins” bordelais.

Le quartier de la Bastide : Un renouveau urbain

La Bastide, située sur la rive droite de la Garonne, a longtemps été perçue comme un quartier populaire et industriel, éloigné du cœur vibrant de Bordeaux. Cependant, ces dernières années ont été témoins d'une métamorphose remarquable. Jadis séparé du centre-ville par le fleuve, la construction de nouveaux ponts, comme le pont Jacques Chaban-Delmas et le pont de Pierre, a rapproché la Bastide du reste de la ville, marquant le début d'une ère de renouveau.

Les projets d'aménagement urbain ont transformé Bastide en un espace résidentiel et commercial en plein essor. Des friches industrielles ont cédé la place à des logements modernes, des espaces verts et des zones piétonnes, créant un environnement urbain attractif et vivant.

La “place de village” Darwin

Ancienne caserne désaffectée réhabilitée en écosystème dédié aux entreprises écologiques et sociales, c’est un des lieux les plus visités de la ville. Véritable lieu de vie alternatif, on y trouve des hangars dédiés au street-art et aux sports de glisse avec un grand skatepark.

Brasseries, restaurants et cafés proposent des produits locaux en complément du magasin général. Darwin dispose également de commerces divers (Bric à Brac Emmaüs, surf shop Club Sauvages, librairie...) et organise régulièrement des événements culturels et festifs.

La ZAC Bastide Niel

La Zac Bastide Niel, couvrant environ 35 hectares entre l'avenue Thiers et le quai de Queyries à Bordeaux, est un projet de réaménagement urbain majeur. Ce site, qui comprend des friches ferroviaires et l'ancienne Caserne Niel, est accessible par tramway et bénéficie du Parc aux Angéliques le long des quais.

© nbnserge - Shutterstock

L'objectif est de transformer cette zone en un quartier durable et dense, situé au cœur de l'agglomération. Bastide-Niel doit devenir un quartier innovant, avec une attention particulière portée à l'économie d'énergie, la gestion des eaux et des déchets, ainsi qu'à la circulation et à la qualité des logements.

Plusieurs acteurs se sont associés pour mettre en œuvre cette opération d’aménagement d’envergure : Bordeaux Métropole, la Ville de Bordeaux, l’architecte urbaniste Winy Maas et son équipe de l’agence MVRDV, et la SAS d’Aménagement Bastide Niel composée de BMA, Domofrance et Aquitanis. Le budget total de l’opération est estimé à 197M€.

La ZAC Bastide Niel est conçue pour être une partie intégrante d'un arc de développement urbain durable plus large, s'étendant des Bassins à Flot à l'OIN « Euratlantique » autour de la gare. Le projet met l'accent sur la mixité sociale et fonctionnelle, offrant une variété de logements et d'activités compatibles avec l'habitat urbain. Il prévoit également l'implantation d'équipements d'intérêt métropolitain et de proximité.

L'identité du site sera préservée, notamment en maintenant l'organisation spatiale et le patrimoine bâti de la Caserne Niel. Le programme de construction prévoit environ 3400 logements, répartis sur 355 500 m² de surface de plancher. Le premier îlot a été livré en 2019.

Opportunités d'investissement

Vous l’aurez compris, avec de tels projets en cours, le marché immobilier de la Bastide est actuellement en pleine expansion. Les prix, encore relativement abordables par rapport à d'autres quartiers de Bordeaux, conjugués à la dynamique de développement, rendent la Bastide particulièrement attrayante pour les investisseurs.

Les projets de construction de logements neufs sont nombreux, offrant une variété d'options pour les acheteurs et les investisseurs souhaitant miser sur l’ immobilier neuf à Bordeaux.

L'accessibilité accrue et l'amélioration des infrastructures, notamment grâce au tramway, renforcent l'attrait du quartier. La Bastide attire une population jeune et dynamique, séduite par l'ambiance urbaine renouvelée et la proximité avec le centre-ville de Bordeaux.

On dénombre aujourd’hui pas moins de 20 programmes immobiliers neufs à Bastide en cours de commercialisation, soit plus de 1500 logements neufs de typologies variées du T1 au T5.

Les prix de l’immobilier à Bastide

Il y a évidemment un élément essentiel à considérer lors d’un investissement locatif : le prix. Voici les prix médians du marché dans le quartier Bastide :

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Saint Jean-Belcier : Au cœur du projet Euratlantique

Saint Jean-Belcier, autrefois un quartier industriel et peu résidentiel, est le “quartier de la gare” de Bordeaux. En tant que tel, il est évidemment le théâtre de nombreux aménagement de modernisation de l’espace urbain, notamment pour tendre vers une ville plus durable et écologique.

Bordeaux Euratlantique

Aujourd'hui, le quartier Saint Jean-Belcier est au cœur d'une des transformations urbaines les plus ambitieuses de Bordeaux : l'Opération d’Intérêt National (OIN) Euratlantique. Situé à proximité de la gare Saint-Jean, ce quartier est un point névralgique de la métropole, devenant un symbole de modernisation et de développement économique.

©JeanLucIchard - Shutterstock

Le projet Euratlantique, s'étendant sur 738 hectares, vise à créer un nouveau centre d'affaires et un pôle résidentiel moderne. À cheval sur les 3 communes de Bordeaux, Floirac et Bègles, cette initiative d'envergure a pour objectif de renforcer l'attractivité économique de Bordeaux à l'échelle internationale. Saint Jean-Belcier est ainsi devenu un chantier de développement urbain majeur, avec la construction de nouveaux bureaux, logements, espaces commerciaux et zones vertes.

À terme, ce sont 50 000 logements neufs qui sont attendus sur tout le secteur Euratlantique, et environ 30 000 nouveaux emplois grâce aux nombreuses entreprises qui se seront installées au sein de ce pôle économique majeur.

Potentiel d'investissement

Le marché immobilier dans Saint Jean-Belcier est en pleine effervescence. La demande pour les logements neufs et modernes est forte, attirant une population diverse, des jeunes professionnels aux familles. Les prix de l'immobilier, bien que croissants, offrent encore des opportunités intéressantes, surtout pour ceux qui cherchent à investir dans un quartier en devenir.

Les investisseurs peuvent s'attendre à une valorisation significative de leurs biens dans les années à venir, grâce à l'achèvement progressif des projets d'Euratlantique. L'accent mis sur la durabilité, la connectivité et les infrastructures modernes rend ce quartier particulièrement attractif pour un investissement à long terme.

À l’instar de Bastide, Saint-Jean est en fort développement et les constructions se multiplient. On trouve actuellement une vingtaine de programmes immobiliers neufs dans le nouveau quartier de la gare, soit plus de 2200 logements neufs disponibles à la vente. Du T1 au T5, toutes les typologies sont représentées pour chaque besoin et profil différent.

Prix de l’immobilier à Saint-Jean Belcier

Voici les prix pratiqués sur le marché immobilier à Saint-Jean Belcier :

Caudéran : Un investissement dans la tranquillité

Caudéran, souvent décrit comme un "village dans la ville", se distingue par son atmosphère paisible et résidentielle. C'est le plus grand quartier de Bordeaux, connu pour ses rues tranquilles, ses parcs verdoyants et ses maisons individuelles. Ce quartier offre un contraste saisissant avec l'agitation du centre-ville, tout en restant facilement accessible (17 minutes de la mairie à vélo).

Le marché immobilier à Caudéran est diversifié, allant des maisons traditionnelles bordelaises aux villas de luxe et aux appartements modernes. Ce mélange offre un large éventail d'options pour les acheteurs et les investisseurs. Caudéran attire principalement des familles et des personnes à la recherche d'un cadre de vie calme et de qualité, tout en bénéficiant des commodités urbaines.

C’est notamment dans ce quartier que se trouve le très grand Parc bordelais, avec ses aires de jeux, son parc animalier et ses divers équipements; ainsi que le Golf Bordelais pour les amateurs du sport.

© JeanLucIchard - shutterstock

Investir à Caudéran

Investir à Caudéran est synonyme d'investir dans la stabilité et la qualité. Les prix de l'immobilier dans ce quartier sont généralement plus élevés que dans d'autres parties de la capitale du vin, mais ils reflètent la qualité de vie et le prestige associés à Caudéran. Les biens immobiliers tendent ici à maintenir leur valeur, rendant les investissements relativement sûrs et résistants aux fluctuations du marché.

Caudéran est particulièrement attrayant pour les investisseurs qui ciblent un marché locatif familial ou ceux qui cherchent à acquérir des propriétés pour une résidence principale ou secondaire. La demande pour des logements de qualité dans un environnement paisible assure une bonne rentabilité locative et une valorisation à long terme.

On compte actuellement environ 10 programmes immobiliers neufs à Caudéran en cours de commercialisation, pour un peu plus de 150 logements de toutes typologies, du studio au 5-pièces.

Les prix de l’immobilier à Caudéran

Voici les prix pratiqués actuellement dans le quartier de Caudéran à Bordeaux :

Investir en loi Pinel à Bordeaux en 2024

Si l’on parle d’investir à Bordeaux, on ne peut omettre de mentionner l’investissement dans le cadre de la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation lancé en 2014 avec pour but de relancer le marché du neuf en France, permet de bénéficier de réductions d’impôts sur plusieurs années pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf en zone éligible.

Le montant de la défiscalisation accordée est calculée selon le prix total de l’investissement (dans la limite de 300 000€ par an et 5500€/m²) et la durée de location du bien.

En 2024 à Bordeaux, un investissement locatif avec le dispositif Pinel pourra vous octroyer une réduction d’impôt de :

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