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Écrit par Morgane Caillière publié le 19 avril 2024

Où investir à Bordeaux ? Gros budget, “petit” prix, studio étudiant, Pinel plus...

SOMMAIRE
Où investir à Bordeaux ? Gros budget, “petit” prix, studio étudiant, Pinel plus...

Vous souhaitez profiter du dispositif Pinel avant la fin ? Hâtez-vous ! Si on considère le temps de montage d’un dossier, il vous reste, à la louche, 6 mois pour lancer le projet. Vous avez choisi le Bordelais et vous faites bien.

Si Bordeaux se situe dans la fourchette haute pour un investissement Pinel dans le sud-ouest, le secteur reste néanmoins une valeur sure pour un patrimoine immobilier pérenne. Bordeaux a été élue plus belle ville de France, 9ème plus belle ville du monde et plus attractive de l’Hexagone pour les employeurs.

Catalogue de programmes en vente à Bordeaux

Pour les petits budgets : Mérignac

panneau indicateur du l’aéroporte de Bordeaux Mérignac sur l’Autoroute
boscorelli

Mérignac, reclassée en zone A du dispositif Pinel en octobre 2023, offre désormais un plafond de loyer de 14,03€ par mètre carré, contre 11,31€ auparavant. Le potentiel de revenus locatifs est de ce fait boosté pour les investisseurs. Cette commune dynamique de la métropole bordelaise est le deuxième plus grand bassin d'emploi de la région, avec une croissance de l'emploi salarié de 24% entre 2010 et 2020.

Avec 60 000 postes salariés principalement dans les services et l'industrie, Mérignac attire une population jeune et active, un atout majeur pour les investisseurs immobiliers. La ville a connu une augmentation démographique d'environ 10% sur la dernière décennie, reflétant non seulement l'attrait résidentiel mais aussi le potentiel de la demande locative.

L'infrastructure robuste de Mérignac, incluant un réseau de transport développé avec l'aéroport international de Bordeaux-Mérignac, des lignes de tram et de bus, ainsi que l'accès à plusieurs sorties de la rocade bordelaise, renforce sa connectivité. De plus, la présence de nombreuses installations commerciales et de services, telles que des écoles, des pharmacies, des supermarchés et des restaurants permets aux jeunes couples, aux célibataires comme aux familles de s’installer sur place.

En résumé, Mérignac représente une option stratégique pour les investisseurs à petit budget qui cherchent à maximiser leur retour sur investissement grâce à une combinaison de croissance démographique, de dynamisme économique, et d'avantages fiscaux sous le régime Pinel, dans un marché immobilier en expansion constante.

Le prix médian du neuf à Mérignac en appartement est de 4 742€ en avril 2024. Il a augmenté de 15% en 5 ans et de 3% l’année dernière.*

Exemple chiffré d’un investissement à Mérignac (chiffres réels)

*Mensualités de 1 350 €/mois dont 62,33 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 104 000 € dont 14 959,20 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Merignac
Résidence Link
Prestations T2 de 26.5m² m² habitable + 6m² m² annexe
  • Loggia
  • Paroi de douche
  • WC suspendu
  • RT2012
  • Ascenseur
Prix d'achat 246 000 €
Mensualités pour un prêt de
220 000 €
à un taux de 3,60 % :
- 1 350 €/mois*
sur 20 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 14 603 € 19 470 € 22 715 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 203 € + 180 € + 158 €
Loyer Pinel + 497 €/mois
Effort d'épargne mensuel 800 € 823 € 845 €
Catalogue de programmes en vente à Mérignac

Pour les budgets “confortables” : Les Chartrons

Les Halles des Chartrons
Kiev.Victor

Le quartier des Chartrons à Bordeaux, situé en bordure de la Garonne et à proximité immédiate du centre historique, représente une zone premium pour les investisseurs disposant d’un budget disons... conséquent. Évidemment, au vu du prix du m² Les Chartrons n’offrent pas la meilleure rentabilité locative en Pinel. Investir aux Chartrons est pertinent quand on souhaite s’y installer après la période d’engagement locatif en Pinel.

Acheter aux Chartrons, c'est choisir un quartier où l'histoire rencontre le luxe moderne. Ce secteur est “ultra” recherché pour son cadre de vie de qualité, avec une proximité à des espaces verts comme le Jardin Public, et des accès faciles aux commerces de luxe, aux galeries d'art et aux espaces culturels tels que le CAPC musée d'art contemporain et le musée du Vin et du négoce. Ces caractéristiques en font un lieu idéal pour attirer une clientèle aisée et exigeante, qui apprécie tant l'architecture raffinée que les services haut de gamme disponibles.

Les Chartrons sont également renommés pour leur dynamisme économique, grâce à un tissu commercial dense et varié, et une activité immobilière florissante, avec de nombreux programmes neufs en cours de développement. L'investissement locatif y est très attractif, d'autant plus que le quartier est un point chaud pour les jeunes professionnels et les familles, offrant ainsi peu de risques de vacance locative.

La connectivité est un autre atout majeur du quartier, desservi par plusieurs lignes de tramway et un réseau dense de bus, facilitant l'accès à toutes les parties de la ville. Les investisseurs en Pinel bénéficient de conditions avantageuses, avec la possibilité d'une réduction d'impôt significative sous réserve de respecter les critères d'éligibilité tels que l'engagement de location à long terme et le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le prix médian du neuf aux Chartrons en appartement est de 5 405€ en avril 2024. Il a augmenté de 1% en 5 ans et de 3% l’année dernière.*

Catalogue de programmes en vente aux Chartrons

Exemple chiffré d’un investissement aux Chartrons (chiffres réels)

*Mensualités de 1 779 €/mois dont 82,17 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 136 960 € dont 19 720,80 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Bordeaux
Résidence Esprit Chartrons
Prestations T2 de 46.6m² m² habitable + 12.21m² m² annexe
  • terrasse
  • salle de bain aménagée
  • RT2012
Prix d'achat 315 200 €
Mensualités pour un prêt de
290 000 €
à un taux de 3,60 % :
- 1 779 €/mois*
sur 20 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 25 295 € 33 726 € 39 347 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 351 € + 312 € + 273 €
Loyer Pinel + 768 €/mois
Effort d'épargne mensuel 810 € 849 € 888 €

Investir en studio étudiant : Pessac

des étudiants devant des écrans d’ordinateur avec un professeur
Gorodenkoff

Comme Mérignac et Bordeaux intra-muros, Pessac, a été reclassé en zone Pinel A en 2023. Cette modification accroît la rentabilité locative certes mais également le panel de locataires potentiel puisque les plafonds de ressource Pinel ont également été revus à la hausse.

Située à proximité du campus de l'Université de Bordeaux, qui héberge plus de 60 000 étudiants, Pessac se distingue par sa forte demande en petites surfaces. La ville bénéficie d'une infrastructure de transport bien développée, incluant le tramway et des lignes de bus, qui assurent une liaison d’une durée d’environ 18 minutes avec le centre-ville de Bordeaux.

Selon une récente étude sur le logement étudiant, les prix des studios sur le marché privé à Pessac atteignent jusqu'à 589 € par mois, un montant supérieur à la moyenne régionale. La tension locative et même la pénurie de logements étudiants dans le secteur fait les gros titres de la presse locale à chaque rentrée..

Le campus de Pessac est l'un des plus grands d'Europe. La diversité des programmes académiques attire une population étudiante locaux, nationaux et internationaux, soutenant une demande continue pour des logements locatifs. En outre, la ville planifie de nouvelles infrastructures et des programmes immobiliers qui alignent leur construction avec les enjeux environnementaux modernes, tels que les écoquartiers et les bâtiments à énergie positive, conformément aux normes RE2020.

Investir dans un studio à Pessac sous le régime Pinel offre non seulement des avantages fiscaux attrayants mais aussi la perspective d'une croissance du capital à long terme, compte tenu de la progression démographique et du développement continu de la ville. L'environnement académique vibrant et les facilités de transport de Pessac garantissent que les propriétés locatives restent compétitives, avec une forte probabilité de maintenir des taux d'occupation élevés et de générer des rendements locatifs stables.

Le prix médian du neuf à Pessac en appartement est de 4646 € en avril 2024.*

Exemple chiffré d’un investissement Pinel à Pessac (chiffres réels)

*Mensualités de 583 €/mois dont 26,92 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 44 920 € dont 6 460,80 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Pessac
Résidence La Boetie
Prestations T2 de 23.76m² m² habitable + 2m² m² annexe
  • salle de bain et cuisine aménagées RT2012
Prix d'achat 108 890 €
Mensualités pour un prêt de
95 000 €
à un taux de 3,60 % :
- 583 €/mois*
sur 20 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 9 800 € 13 067 € 15 245 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 136 € + 121 € + 106 €
Loyer Pinel + 417 €/mois
Effort d'épargne mensuel 180 € 195 € 210 €
Catalogue de programmes en vente à Pessac

Investissement en Pinel Plus : Bacalan

les halles de Bacalan
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Bacalan, probablement la plus belle réussite de réaménagement urbain à Bordeaux, offre des perspectives alléchantes pour l'investissement immobilier via le dispositif Pinel Plus. Pourquoi ? Parce que ce quartier totalement réaménagé qui héberge la Cité du Vin est encore répertorié parmi les QPPV. Traduction : tous les programmes neufs sont éligibles au Pinel plus et permettent donc de défiscaliser jusqu’à 63 000€.

Ce quartier historiquement industriel a évolué vers un hub dynamique de modernité et d'innovation, particulièrement attrayant pour les investisseurs en raison de ses prix immobiliers compétitifs et de son potentiel de croissance élevé.

Avec un prix moyen au mètre carré de 4,093 €, Bacalan se présente comme une opportunité d'investissement abordable dans un marché en plein essor.

Les récentes évolutions du quartier, y compris le développement de nouveaux logements et infrastructures telles que la Cité du Vin et les Bassins des Lumières, ont fait de Bacalan l'un des secteurs les plus prometteurs de Bordeaux. Ces développements attirent une population croissante et diversifiée, comprenant des jeunes professionnels et des familles.

La transformation de Bacalan en un village mixte et moderne étendu sur plus de 300,000 m², intégrant habitation, équipements, commerces, et bureaux sur fond d'immobilier écoresponsable, illustre bien la vision future du quartier. La présence d'espaces verts comme la réserve écologique des Barails et de zones piétonnes rendent ce quartier particulièrement dense en matière d’habitation tout à fait agréable au quotidien.

Investir à Bacalan, c'est donc miser sur un quartier qui combine idéalement accessibilité, avec des prix au mètre carré bien en dessous de ceux des quartiers centraux de Bordeaux, et potentiel de croissance, grâce aux nombreuses initiatives de réhabilitation et de développement durable. Le marché locatif y est vivace, avec un loyer moyen de 14 € le m².

Le prix médian du neuf à Bacalan en appartement est de 4905€ en avril 2024.* Il a augmenté de 22% en 5 ans mais stagne depuis l’année dernière.

Exemple chiffré d’un investissement à Bordeaux quartier Bacalan (chiffres réels)

*Mensualités de 1 227 €/mois dont 56,67 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 94 480 € dont 13 600,80 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Bordeaux
Résidence 30ème Avenue
Prestations T2 de 51m² m² habitable + 13.5m² m² annexe
  • balcon
Prix d'achat 229 000 €
Mensualités pour un prêt de
200 000 €
à un taux de 3,60 % :
- 1 227 €/mois*
sur 20 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 20 610 € 27 480 € 32 060 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 286 € + 254 € + 223 €
Loyer Pinel + 812 €/mois
Effort d'épargne mensuel 279 € 311 € 342 €

Source des prix : Le Figaro Immobilier

Catalogue de programmes en vente à Bacalan

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