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Louer à un étudiant à Bordeaux en Pinel : Les meilleurs emplacements

Bordeaux, avec ses universités prestigieuses et son cadre de vie exceptionnel comptabilise 105 000 étudiants aujourd'hui et prévoit d'en héberger 115 000 à l'horizon 2030, soit près de 15% de la population. Cette attractivité croissante entraîne une pénurie de logements étudiants, rendant le marché locatif particulièrement tendu.

Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux, en particulier en utilisant le dispositif Pinel, peut être une solution efficace pour répondre à cette demande tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cet article examine en détail pourquoi et comment investir dans le locatif Pinel à Bordeaux en 2024, dans un logement étudiant, en tenant compte des récents changements de zonage et des particularités du marché local.

1. La pénurie de logements étudiants atteint des sommets

Bordeaux est l'une des principales villes universitaires de France, avec plus de 100 000 étudiants répartis dans ses nombreux établissements d'enseignement supérieur. Toutefois, l'offre de logements dédiés aux étudiants est largement insuffisante.

On estime que Bordeaux dispose d'environ 11 000 places en résidences universitaires publiques, gérées par le CROUS, ce qui ne répond qu'à une fraction de la demande. De nombreux étudiants se tournent donc vers le marché privé, ce qui exacerbe la tension locative.

En sus du ratio d'environ 4 demandeurs pour 1 bien disponible selon LocService, les étudiants bordelais risquent de devoir composer avec des loyers élevés, en hausse de 6,9% en un an. Louer un studio en 2024 coûte ici en moyenne, 560 euros.

Cette situation de pénurie s'explique par la croissance continue de la population étudiante, alimentée par l'attractivité des universités bordelaises et de ses écoles prestigieuses. L'Université de Bordeaux, qui regroupe plusieurs campus dans la métropole, accueille plus de 56 000 étudiants à elle seule.

2.Le changement de zonage à Bordeaux, Pessac et Talence tire les recettes locatives vers le haut

Un changement majeur est intervenu en 2024 avec la reclassification de Bordeaux, Pessac, et Talence de zone B1 en zone A pour le dispositif Pinel.

Ce “surclassement” a eu un impact direct sur les loyers dont il augmente les plafonds qui passent de 11,31 €/m² à 14,03 €/m². Une bonne nouvelle pour les propriétaires qui peuvent ajuster leurs loyers à la hausse, augmentant ainsi leur rentabilité locative.

Prenons l'exemple d'un appartement de 40 m² à Pessac. Avant la reclassification, le loyer maximum était de 452,40 € par mois (11,31 €/m²). Avec le passage en zone A, le loyer peut désormais atteindre 561,20 € par mois (14,03 €/m²), ce qui représente une augmentation de 108,80 € par mois. Sur une année, cela équivaut à un surplus de revenus locatifs de 1 305,60 €, soit une hausse de 24 % des recettes pour le propriétaire.

Ce changement de zonage est donc particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers, surtout dans un contexte de forte demande locative. En effet, la pression sur le marché du logement étudiant à Bordeaux garantit pratiquement un taux de vacance très faible, voire nul, pour les biens situés dans ces zones.

3. La dernière année du dispositif Pinel en 2024 : une opportunité à saisir

2024 marque la dernière année pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel dans sa forme actuelle. Les taux de réduction d'impôt pour cette dernière année sont légèrement inférieurs à ceux des années précédentes, mais ils restent attractifs pour les investisseurs cherchant à réduire leur impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Les taux de réduction d'impôt pour 2024 sont de 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans, de 12 % pour 9 ans, et de 14 % pour 12 ans. Il est donc crucial de finaliser un investissement Pinel avant la fin de l’année 2024 pour profiter de ces derniers avantages fiscaux, d’autant plus que le dispositif sera supprimé après cette date.

En investissant à Bordeaux, Pessac ou Talence, les propriétaires peuvent non seulement bénéficier de ces réductions d’impôt, mais aussi sécuriser un revenu locatif stable grâce à la forte demande locative étudiante. Le contexte de pénurie de logements renforce l’attractivité de ces investissements, garantissant des loyers compétitifs et une occupation quasi-continue des biens.

Où investir à Bordeaux : Bordeaux Centre, Pessac et Talence

© Eo naya- Shutterstock

Pour maximiser les avantages du dispositif Pinel, il est important de bien choisir la localisation de son investissement. Bordeaux Centre, Pessac et Talence sont des zones particulièrement stratégiques pour louer à des étudiants.

Bordeaux centre : La valeur sûre

Bordeaux Centre est le cœur de la vie étudiante bordelaise, avec des établissements comme l'Université de Bordeaux (Campus Victoire), qui accueille environ 15 000 étudiants, Sciences Po Bordeaux avec ses 2 000 étudiants, et l'École nationale de la magistrature (ENM), qui forme chaque année environ 300 futurs magistrats.

Le centre-ville de Bordeaux est très recherché par les étudiants qui apprécient ici comme dans toutes les métropoles, la proximité des lieux de sortie, des animations et des transports publics.

Sans compter que La Belle Endormie avec son patrimoine architectural, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO offre un décor un rien rêvé pour vivre ses années FAC tout en offrant un environnement moderne et dynamique.

Les étudiants y trouvent de nombreuses commodités, des cafés animés, des restaurants, des librairies, et des lieux culturels tels que le Grand Théâtre et le Musée d’Aquitaine les bars et terrasses des Bassins à Flot, de Darwin, ou de la place du Parlement...

Le prix moyen de l’immobilier à Bordeaux Centre à la rentrée 2024 : 5 800€

Talence, étudiante et TRES proche de Bordeaux centre

Talence, voisine “mitoyenne” de Pessac, est la 3ème une zone stratégique pour l'investissement locatif à destination des étudiants. La ville est étroitement intégrée au domaine universitaire de Talence-Pessac-Gradignan, qui est l'un des plus grands campus d'Europe.

Ce campus abrite plusieurs composantes de l'Université de Bordeaux, principalement axées sur les sciences et les technologies, et accueille une population étudiante dense.

Talence compte plus de 33 000 étudiants, dont une grande partie fréquente les différentes facultés et écoles de l'Université de Bordeaux. Parmi ces établissements, on trouve l'École Nationale Supérieure d’Architecture et de Paysage de Bordeaux (ENSAP), qui accueille environ 800 étudiants. Talence héberge également Bordeaux INP (Institut Polytechnique de Bordeaux), un pôle d’excellence scientifique et technologique, où plus de 5 000 étudiants suivent des cursus d’ingénierie.

L'importance de Talence en tant que “hub étudiant” est renforcée par la présence d'autres établissements prestigieux comme l'ENSAM (École Nationale Supérieure des Arts et Métiers) et l’ENSC (École Nationale Supérieure de Cognitique). En plus de son rôle académique, Talence offre un cadre de vie agréable avec des espaces verts, une vie culturelle dynamique, et, comme sa voisine, elle profite d’une excellente accessibilité grâce à la ligne B du tramway qui relie directement Talence au centre de Bordeaux en 15 minutes.

Le prix moyen de l’immobilier à Talence à la rentrée 2024 : 4 408€

©Tudoran Andrei - Shutterstock

Pessac : l’alternative un peu moins chère

Pessac, une ville située à seulement 20 minutes du centre de Bordeaux, se distingue par son important pôle universitaire. En effet, cette commune fait partie du domaine universitaire de Talence-Pessac-Gradignan, l’un des plus grands d’Europe, couvrant 235 hectares et accueillant environ 65 000 étudiants chaque année.

Cet afflux massif d'étudiants génère une demande locative très forte, faisant de Pessac un emplacement clairement stratégique pour l’investissement immobilier locatif en logement étudiant.

Le campus de Pessac abrite plusieurs facultés et établissements d’enseignement supérieur de premier plan. L’Université de Bordeaux y centralise ses facultés de droit, de sciences économiques, de lettres et de sciences humaines, accueillant des dizaines de milliers d’étudiants.

Outre l’université, Pessac est également le siège de KEDGE Business School, une des principales écoles de commerce en France, qui compte près de 4 000 étudiants. À cela s’ajoutent des établissements comme l’École Nationale Supérieure de Chimie, de Biologie et de Physique (ENSCBP) et l’Institut d’Études Politiques de Bordeaux (Sciences Po Bordeaux), qui attirent respectivement environ 1 200 et 1 400 étudiants.

Cette concentration d’étudiants, combinée à la proximité avec Bordeaux, rend Pessac extrêmement attractive pour l’investissement locatif. La ville est bien desservie par les transports en commun, notamment la ligne B du tramway, qui relie directement le campus au centre de Bordeaux. Cette accessibilité, couplée à un cadre de vie agréable, renforce l’attractivité de la ville pour les étudiants, qui cherchent à vivre à proximité de leurs lieux d'études.

En termes de chiffres, la population étudiante à Pessac dépasse les 43 000 individus, sans compter les chercheurs et le personnel académique, ce qui accentue encore plus la demande locative. Cette pression sur le marché immobilier pousse les prix à la hausse, mais offre aussi de belles opportunités pour les investisseurs, surtout ceux intéressés par le dispositif Pinel.

Le prix moyen de l’immobilier à Pessac à la rentrée 2024 : 4 175€