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Loi Pinel à Bordeaux en 2024 : Évolutions et Stratégies d'Investissement

La loi Pinel, du nom de l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, est devenue un pilier incontournable dans le paysage de l'investissement immobilier français, et plus particulièrement à Bordeaux. Conçue pour stimuler la construction de logements neufs dans des zones à forte demande, cette mesure fiscale offre aux investisseurs une réduction d'impôt significative en échange de la mise en location de leur bien.

Cependant, le secteur de l'immobilier est en constante évolution, et la loi Pinel ne fait pas exception. Les récentes modifications, notamment en termes de zonage, de taux de réduction d'impôt et de plafonds de loyer et de ressources, redessinent le paysage de l'investissement immobilier. Ces changements, qui reflètent les dynamiques du marché et les objectifs politiques en matière de logement, ont des implications profondes tant pour les investisseurs que pour les locataires.

Alors que nous nous dirigeons vers 2024, Bordeaux, avec son dynamisme économique et culturel, reste un terrain privilégié pour les investisseurs en loi Pinel. Nous allons voir ici en détail les évolutions du dispositif ces derniers mois, les ajustements prévus pour 2024 et leurs impacts sur l'investissement en loi Pinel à Bordeaux.

La Loi Pinel aujourd’hui à Bordeaux

La loi Pinel, en vigueur à Bordeaux comme dans d'autres zones tendues de France, continue de séduire les investisseurs immobiliers en 2023. Ce dispositif fiscal permet une réduction d'impôt sur le revenu, calculée en fonction du prix d'achat et de la durée de mise en location du bien : 10,5% pour un engagement de location de 6 ans, 15% pour 9 ans, et 17,5% pour 12 ans, avec un plafond d'investissement fixé à 300 000 euros.

En plus de bénéficier d'une réduction fiscale, les investisseurs participent activement au dynamisme du marché immobilier bordelais en développant l’offre de logements abordables en zone tendue, tout en se constituant un patrimoine durable. La métropole de Bordeaux, avec son cadre de vie attractif et sa croissance démographique, reste une cible de choix pour les investissements Pinel, offrant un potentiel de valorisation intéressant et une demande locative soutenue.

Le nouveau zonage Pinel et ses implications

Début octobre 2023, un décret du gouvernement annonçait un remaniement du zonage Pinel, requalifiant de fait plus de 200 communes françaises. Bordeaux, jusqu’ici en zone B1, a été reclassée en zone A, la plus tendue. Concrètement, cela veut dire tout d’abord que le plafond de loyer à Bordeaux pour un logement Pinel passera de 10,93€/m² (plafond zone B1) à 13,56€/m² (zone A).

Pour donner un exemple, un T2 de 45m² avec balcon de 5m² situé en zone B1 aura un plafond de loyer à 571,09€. Le loyer du même appartement classé en zone A pourra monter jusqu’à 708,51€, soit une hausse de 24,06 %.

Bien entendu, le plafond de loyer n’est pas le seul à changer et le passage de Bordeaux en zone A signifie un plafond de ressources locataire plus élevé également. Cela signifie que des foyers modestes qui étaient auparavant à peine au-dessus de la barre pour bénéficier d’un logement Pinel pourront désormais accéder au dispositif.

L'attractivité de Bordeaux, combinée à son classement en zone A, rend l'investissement particulièrement intéressant, offrant un équilibre entre une demande locative élevée et des conditions d'investissement favorables.

Les conséquences de ce zonage pour les investisseurs et les locataires sont multiples. Pour les investisseurs, cela signifie un accès à un marché locatif dynamique avec des loyers plafonnés, assurant à la fois rentabilité et responsabilité sociale. Pour les locataires, cela se traduit par une offre de logements neufs de qualité à des loyers maîtrisés, contribuant à l'accessibilité du logement dans une ville où les prix peuvent être élevés et où l’offre peine parfois à suivre la demande.

Changements à venir en 2024

Nouvelle baisse des taux de réduction d'impôt

L'année 2024 marquera la dernière baisse des taux de réduction d'impôt du dispositif Pinel. Cette baisse, prévue dans le cadre de la politique de rationalisation des dépenses publiques, aura un impact direct sur les avantages fiscaux offerts aux investisseurs.

Les taux, qui actuellement peuvent atteindre jusqu'à 17,5% en Pinel classique pour une durée de location de 12 ans, verront une diminution significative. Cette réduction vise à ajuster le dispositif Pinel à l'évolution du marché immobilier et aux objectifs budgétaires de l'État. Voici le changement de taux pour la loi Pinel en 2024 :

• Passage de 10,5% en 2023 à 9% du prix d’achat en réduction d’impôt pour une location de 6 ans ;
• De 15% à 12% du prix d’achat en réduction d’impôt pour une location de 9 ans ;
• De 17,5% à 14% du prix d’achat en réduction d’impôt pour une location de 12 ans.

Pour les investisseurs, cette baisse des taux représente un changement notable dans le calcul de la rentabilité de leurs investissements. Il est donc important de prendre en compte cette nouvelle donne fiscale dans la stratégie d’investissement. Il est possible que cette baisse des taux entraîne une accélération des investissements en loi Pinel avant 2024, afin de bénéficier des taux actuels plus avantageux.

Pour ce qui est du Pinel + en revanche, les taux ne changent pas, le dispositif garde les taux d’origine de la loi Pinel : 12%, 18% et 21%.

Fin programmée de la Loi Pinel

Outre la réduction des taux de réduction d'impôt, 2024 sera également témoin de la fin programmée de la loi Pinel telle que nous la connaissons aujourd'hui. Nous ne savons pas encore si le dispositif sera remplacé par une nouvelle niche fiscale. En revanche, depuis le 1er janvier 2023 le Pinel + a été introduit en parallèle du Pinel classique, et sera peut-être un pont de transition avec d’autres mesures qui s'inscrivent dans une volonté de mieux approcher les enjeux contemporains de l'immobilier, notamment en termes de durabilité et de responsabilité sociale.

En effet, la loi Pinel Plus a introduit des critères plus stricts en matière de performance énergétique et environnementale, en ligne avec les objectifs de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Ces nouvelles exigences visent à encourager la construction de logements plus écologiques et économes en énergie, répondant ainsi aux défis du changement climatique et de la transition énergétique.

Pour les investisseurs, un achat en Pinel Plus implique une adaptation à ces nouvelles normes, potentiellement avec des coûts de construction plus élevés, mais aussi avec la perspective de biens immobiliers plus attractifs à long terme, tant du point de vue de la valeur patrimoniale que de l'attrait locatif. Pour les locataires, cela signifie un accès à des logements plus respectueux de l'environnement et potentiellement plus économiques en termes de charges énergétiques.

Implications sociales de la Loi Pinel

La loi Pinel, au-delà de son aspect fiscal, joue un rôle déterminant dans le paysage social de l'immobilier à Bordeaux. En fixant des plafonds de loyer et de ressources, elle vise à rendre le logement neuf accessible à une plus grande partie de la population, notamment à ceux qui peinent à trouver un logement abordable dans des zones urbaines tendues.

Cette dimension sociale est essentielle pour garantir une mixité dans les quartiers et pour offrir des opportunités de logement de qualité à des couches diverses de la société.

Avec les ajustements récents des plafonds de loyer et de ressources, ainsi que l'introduction de Pinel Plus, la loi Pinel continue de s'adapter aux réalités sociales et économiques. Pour les investisseurs, cela signifie participer à un projet qui va au-delà du simple rendement financier, en contribuant activement à la création d'un environnement urbain plus inclusif et équilibré.

Investir en loi Pinel à Bordeaux pour 2024

Avec les changements imminents dans la loi Pinel, les investisseurs se trouvent à un carrefour stratégique. Investir avant 2024 paraît être la bonne stratégie puisque l’on bénéficie des taux de réduction d'impôt actuels, plus avantageux, qui offrent une opportunité de maximiser les bénéfices fiscaux.

Mais pas de panique, il reste toujours intéressant d’investir en loi Pinel en 2024, car même si les taux sont moins hauts, ils offrent tout de même une défiscalisation non négligeable.

Pour ceux qui envisagent d'investir à Bordeaux, agir rapidement permet de capitaliser sur les conditions actuelles avantageuses. Cela inclut non seulement les avantages fiscaux, mais aussi l'accès à un marché locatif dynamique dans une ville qui vient de passer en zone A. De plus, si les prix des logements commencent à baisser, le changement de zone est d’autant plus intéressant pour un investissement locatif puisque la rentabilité est augmentée.