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Les nouveaux critères pour louer un appartement en loi Pinel Plus à Bordeaux

Dès le 1^er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel à Bordeaux seront revus à la baisse. Mais pour profiter des taux maximaux même après 2022, Emmanuelle Wargon a récemment annoncé la création d’un “Super Pinel” ou Pinel Plus, censé cohabiter avec le dispositif actuel. Pour ce faire, de nouveaux critères, plus exigeants sur les performances énergétiques des logements, seront à respecter.

Du Pinel au Pinel+ à Bordeaux

Une fin progressive

La loi Pinel a été créée en 2014, afin de permettre aux ménages modestes d'accéder plus facilement à la location dans les zones tendues, où les prix de l’immobilier sont élevés. En général, les métropoles françaises et leurs périphéries, comme Bordeaux, voient les prix de leur immobilier augmenter un peu plus chaque année. Cela a pour conséquence de pousser les familles les plus modestes en dehors des centres-villes.

En échange de la location de leur appartement neuf à un loyer plus faible que la moyenne du marché, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôts. Jusqu’à fin 2022, la réduction d'impôts est équivalente à 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien immobilier en fonction de la durée de location envisagée (6, 9 ou 12 ans).

Si le bien immobilier est acheté après 2022, les taux de réduction seront progressivement réduits à 10,5%, 15% et 17,5% en 2023, puis à 9%, 12% et 14% en 2024. Le dispositif Pinel, tel qu’on le connaît aujourd’hui, disparaîtra à compter du 31 décembre 2024. Le gouvernement a alors annoncé le lancement du Pinel+, en 2023, pour le remplacer.

Cette nouvelle version de la loi Pinel imposera des critères plus exigeants sur la qualité globale du logement. Si ces conditions d’éligibilité sont respectées, les propriétaires pourront alors obtenir une réduction à taux plein de leur impôt sur le revenu : un taux de 12 % du prix du bien s’ils louent pendant 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans et de 21 % pour une location de 12 ans.

Les conditions d’éligibilité au Pinel Plus à Bordeaux

Dans les quartiers prioritaires de Bordeaux

À partir de 2023, il sera possible d'acheter un bien immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôts Pinel à taux plein, si le logement se situe dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville, comme par exemple les quartiers de Bacalan, de Benauge - Henri Sellier - Léo Lagrange, de Carle Vernet -Terres Neuves, de Grand-Parc ou de Saint-Michel.

Des critères environnementaux stricts

© Olivier Le Moal - Shutterstock

Le nouveau dispositif Pinel Plus sera également applicable aux logements neufs respectant des critères environnementaux très strictes. Ces critères sont actuellement toujours en cours de discussion, mais il a déjà été annoncé qu’ils seront plus exigeants que ceux de la nouvelle réglementation environnementale qui s’appliquera bientôt à toutes les constructions neuves, la RE2020.

Des critères de confort

En complément aux critères environnementaux, les logements devront également répondre à des conditions de confort et de qualité. Ces éléments ont été définis par le gouvernement selon le rapport de Laurent Girometti et de l’architecte François Leclerc qui porte sur la qualité d’usage des logements. Ce rapport a initialement été établi en vue de la grande réflexion participative “Habiter la France de demain” lancée par la ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon.

Pour respecter les conditions d’éligibilité au Pinel Plus à Bordeaux, la surface du logement devra ainsi respecter une superficie minimum de 28 m² pour un studio, de 45 m² pour un appartement avec une chambre, de 62 m² pour un appartement avec deux chambres, de 79 m² pour un bien immobilier avec trois chambres et de 96 m² pour un cinq-pièces.

Les appartements devront également avoir un accès à un espace extérieur privatif, comme une terrasse, un jardin ou un balcon. À partir de deux chambres, les appartements devront être traversant, c’est-à-dire que des fenêtres devront être situées sur les deux façades opposées du logement. Les hauteurs sous plafond seront également réglementées, tout comme l’épaisseur des murs et la disposition des pièces.

Les zones Pinel Plus à Bordeaux

Pour être éligible au dispositif Pinel+, un appartement neuf doit obligatoirement se situer dans un zonage Pinel à Bordeaux. Il existait, au lancement de la loi Pinel, cinq zones différentes en France : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Depuis 2018, pour rentrer dans les critères de ce dispositif de défiscalisation, le logement doit obligatoirement se situer dans une zone A, A bis ou B1 Pinel.

La ville de Bordeaux et les communes aux alentours (à moins de 20 km) sont classées en zone Pinel B1. Acheter un appartement neuf qui entre dans les critères du dispositif Pinel Plus est donc tout à fait possible dans la métropole de Bordeaux.

Les plafonds de loyers de la loi Pinel Plus à Bordeaux

© Thannaree Deepul - shutterstock

Pour que les logements neufs de la métropole bordelaise soient accessibles au plus grand nombre, le dispositif Pinel plafonne les loyers des biens qui sont mis en location. Les seuils des loyers Pinel sont actualisés tous les ans, par le gouvernement, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

En zone Pinel B1, comme à Bordeaux et sa périphérie, les locataires peuvent bénéficier d’un loyer Pinel plus bas que le prix moyen du marché. Le loyer des logements Pinel à Bordeaux ne peut en effet pas dépasser le plafond maximum de 10,51 € par mètre carré, comme cela est précisé dans le barème actuel du dispositif.

Les plafonds de ressources des locataires

La loi Pinel prévoit que les ressources des locataires ne dépassent pas des plafonds prédéfinis dans son barème, afin de favoriser l’accession à la location des foyers modestes de la métropole de Bordeaux. Cela est particulièrement vrai dans le centre-ville de Bordeaux où les prix de l'immobilier ne cessent d’augmenter chaque année, ce qui pousse les familles les moins favorisées à s’en éloigner.

Le gouvernement définit donc les plafonds de ressources que les foyers fiscaux ne doivent pas dépasser pour pouvoir louer un logement neuf Pinel. Ces seuils sont fixés en fonction de la zone Pinel où l’appartement est situé et en fonction de la composition du foyer familial.

Ainsi, pour louer un appartement neuf Pinel à Bordeaux, le montant des ressources annuelles des locataires ne doit pas dépasser les plafonds de la zone B1 fixés à :

• 31 165 € pour une personne seule
• 41 618 € pour un couple
• 50 049 € pour une famille avec un enfant
• 60 420 € pour une famille avec deux enfants
• 71 078 € pour une famille avec trois enfants
• 80 103 € pour une famille avec quatre enfants

En résumé, Le dispositif du Pinel+ à Bordeaux sera mis en place à partir de janvier 2023. Il a l’avantage de pouvoir faire profiter les propriétaires-bailleurs d’une réduction de l’impôt sur le revenu à taux plein, si le logement respecte bien les critères particulièrement stricts de ce nouveau dispositif de défiscalisation. Cela concerne aussi bien les qualités environnementales du logement, que sa surface, son aménagement et la disposition de ses pièces.