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Censi-Bouvard ou Pinel : que choisir pour son investissement à Bordeaux ?

Avant de vous engager dans un investissement immobilier à Bordeaux, vous devrez en premier lieu choisir le dispositif de défiscalisation qui correspond le mieux à vos besoins et à votre profil. Parmi les plus avantageux, vous aurez le choix entre la loi Pinel à Bordeaux et la loi Censi-Bouvard. Pour mieux vous aiguiller, nous allons vous présenter ces deux options un peu plus en détail.

Bien comprendre la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard et le dispositif Pinel sont deux dispositifs fiscaux en vogue sur le secteur de l’investissement locatif en France. Leur objectif commun est de permettre aux investisseurs de réduire leur fiscalité tout en leur permettant de constituer leur patrimoine immobilier. Ils présentent chacun leurs lots d’avantages et d’inconvénients, c’est la raison pour laquelle il est important de bien comprendre leur mécanisme et d’évaluer les conditions de chaque dispositif avant de faire votre choix.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % sur 9 ans et de récupérer la TVA. En contrepartie, il devra acheter un bien meublé et le mettre en location dans une résidence de services. L’avantage fiscal s’applique dans la limite de 300 000 € par investissement.

Les conditions de la loi Censi-Bouvard

Pour qu’un particulier puisse profiter des avantages prévus par la loi Censi-Bouvard, il devra respecter certaines conditions :

• Il doit obligatoirement être domicilié en France ;
• Il devra s’engager à louer son bien dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou la remise des clés ;
• Il devra louer le bien à titre de résidence principale ;
• Le propriétaire ne devra pas louer le bien à un membre de sa famille et ne peut pas occuper les lieux ;
• Il devra s’engager à louer le logement pendant une durée minimum de 9 ans à l’exploitant de la résidence, par le biais d’un bail commercial.

Le bien à mettre en location par le biais de la loi Censi-Bouvard doit être neuf, en VEFA (en l’état futur d’achèvement) ou acheté depuis au moins 15 ans, puis réhabilité à neuf. La condition sine qua none du dispositif est que l’appartement se trouve en résidences de services, à savoir : les résidences pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), les résidences étudiantes et les résidences pour séniors.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard présente de nombreux avantages. Le premier est la réduction d’impôts dont vous pourrez bénéficier, à hauteur de 11 % du montant de votre placement (hors taxes). Le deuxième avantage réside dans la possibilité de récupérer la TVA. En effet, grâce à ce dispositif, vous pourrez récupérer la TVA que vous avez payée pour l’acquisition de votre logement. Précisons que vous devrez demander le remboursement de votre TVA au centre des impôts dans les 3 à 6 mois suivant la mise en exploitation de la résidence. Le troisième avantage de la loi Censi-Bouvard concerne la gestion locative. Ce point peut devenir un véritable casse-tête pour de nombreux propriétaires-bailleurs. Grâce à ce dispositif de défiscalisation, vous n’aurez pas à vous occuper de cette tâche pouvant prendre beaucoup de temps. La gestion locative sera confiée à l’exploitant de la résidence.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel a été introduit par la loi de finances 2015. Cette loi permet à un particulier investissant dans le locatif d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu. Depuis sa création, le Pinel a été reconduit plusieurs fois et a subi de nombreuses modifications au fil des années. Pour permettre aux investisseurs de continuer à profiter des taux de réduction d’impôt maximaux, le Pinel+ viendra cohabiter avec le Pinel classique. Attention, le nouveau dispositif comportera des critères plus stricts notamment sur le volet des performances énergétiques et de la qualité d’usage du bien.

Les conditions du Pinel

Même si le dispositif Pinel est adressé à tous les particuliers payant leurs impôts en France, tout le monde n’a pas la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt qu’il propose. Divers critères sont à respecter :

• Le logement à acheter et à mettre en location doit être neuf ou en VEFA. Il est possible de mettre un logement ancien en Pinel, mais de gros travaux de rénovation sont à réaliser au préalable. Par ailleurs, le logement doit être loué vide ;
• L’appartement devra respecter les normes énergétiques en vigueur (RT 2012 ou RE2020) ;
• Le logement devra être mis en location pendant l’une des périodes prévues par le Pinel, à savoir 6, 9 ou 12 ans, et cela, dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux ou l’acquisition du bien ;
• Le locataire devra louer le bien immobilier en tant que sa résidence principale ;
• Le loyer pratiqué devra être inférieur ou égal aux plafonds de loyers définis par la zone Pinel ;
• Le propriétaire-bailleur devra choisir un locataire ayant des revenus inférieurs aux plafonds de ressources prévus par le dispositif ;
• Le propriétaire ne peut pas réaliser plus de deux investissements par an, dans la limite de 300 000 € ou de 5 500 €/m².

Le propriétaire-bailleur devra également respecter le plafond de loyer établi dans la zone où se situe le logement. Comme Bordeaux est dans la zone B1, la limite à ne pas dépasser est de 10,55 €/m². Pour qu’un logement soit éligible au Pinel+, il devra respecter deux nouveaux critères, à savoir : la qualité d’usage et la qualité environnementale. Les investisseurs pourront aussi investir dans un bien neuf situé en Quartier Prioritaire (QPV).

Les plafonds de ressources des locataires dépendent de la zone Pinel et de la composition du foyer du locataire. Pour la zone B1, voici les plafonds de 2022 :

• Une personne célibataire : 32 084 € ;
• Un couple sans enfant : 42 846 € ;
• Une personne seule ou un couple avec une personne à charge : 51 524 € ;
• Une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge : 62 202 € ;
• Une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge : 73 173 € ;
• Une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge : 82 465 € ;
• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : 9 200 €.

Les avantages du Pinel

Le dispositif Pinel a pour principal objectif de soutenir l’offre locative dans les zones tendues de France. Il présente de nombreux avantages pour le contribuable qui souhaite investir dans l’immobilier locatif :

• La possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt à la fin de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Cette réduction est de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans, soit jusqu’à 63 000 € ;
• Des revenus complémentaires chaque mois grâce aux loyers ;
• Un bon moyen de préparer sa retraite ;
• Se constituer un patrimoine immobilier, ce qui représente une sécurité pour sa descendance et pour son propre avenir. Il est intéressant de préciser qu’il est possible d’investir en Pinel sans apport, car les revenus locatifs sont des garanties valables pour les banques pour le remboursement du crédit.

Quelle option choisir ?

Comme nous venons de le voir, la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard présente chacune des avantages qui sont tous intéressants. Toutefois, le Pinel est plus rentable, notamment au niveau de la réduction d’impôt que l’on peut réaliser. La décision n’est pourtant pas à prendre à la hâte, il faut évaluer chaque donnée en fonction de votre situation, de vos besoins et de votre profil.