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Loi Pinel et donation : Transmettre son logement acheté avec le dispositif Pinel

Destinée à encourager l'investissement dans l'immobilier locatif neuf, la loi Pinel permet non seulement de réduire ses impôts, mais aussi de constituer un patrimoine immobilier tout en profitant de revenus locatifs. Cependant, lorsqu'il s'agit de transmettre ce patrimoine à ses enfants, les règles du dispositif Pinel imposent certaines contraintes. Alors que nous sommes dans la dernière année pour profiter du dispositif Pinel à Bordeaux comme partout en France, il convient d’aborder la question de la succession.

Nous verrons ici les conditions et les implications de la donation d'un bien acquis sous le dispositif Pinel. Nous ferons un retour sur les principes de la loi Pinel, les spécificités de la donation, et les stratégies à adopter pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier tout en minimisant les impacts fiscaux.

Soyez mieux préparé pour planifier la transmission de votre bien Pinel à vos héritiers, en évitant les écueils fiscaux et en assurant la pérennité de vos avantages financiers.

Retour sur les principes de la loi Pinel

Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt

Grâce au dispositif Pinel, un investisseur qui choisit de mettre son bien neuf en location peut bénéficier d’une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de l'engagement locatif. Pour bénéficier de cette réduction, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Le logement doit être acquis neuf, en état futur d'achèvement (VEFA), ou réhabilité pour atteindre des performances techniques proches de celles des logements neufs.
• Il doit être situé dans une zone Pinel éligible (A, Abis ou B1)
• Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est calculée selon la durée de cet engagement et le prix d’achat du bien.
• Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer Pinel fixés en fonction de la zone géographique où se situe le bien.
• Les revenus des locataires ne doivent également pas dépasser certains plafonds, et sont eux aussi déterminés par la localisation du logement.

L'avantage fiscal de la loi Pinel

La réduction d’impôt accordée aux investisseurs dans le cadre de la loi Pinel est calculée sur le prix de revient du bien, dans la limite de 300 000 € par an (2 investissements max) et par contribuable, et de 5 500 € par m² de surface habitable. Les taux de réduction d’impôt sont les suivants :

• 9% du prix d’achat en réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans
• 12% pour un engagement de location de 9 ans
• 14% pour un engagement de location de 12 ans

À titre d'exemple, pour un bien de 200 000 €, la réduction d’impôt peut atteindre 18 000 € sur 6 ans, 24 000 € sur 9 ans, ou 28 000 € sur 12 ans.

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La donation d’un bien Pinel : principes généraux

La non-transmissibilité de la réduction d’impôt

Lorsqu'il s'agit de transmettre un bien immobilier acquis sous le dispositif Pinel, une règle fondamentale doit être comprise : la réduction d’impôt liée à la loi Pinel n’est pas transmissible aux héritiers en cas de donation. Cela signifie que si le propriétaire décide de donner son bien à un bénéficiaire avant la fin de l’engagement, il perd automatiquement les avantages fiscaux liés à ce dispositif.

Le principe est clair : l’État considère que l’acquisition d’un bien à titre gratuit, comme c’est le cas lors d’une donation, ne correspond pas à un investissement locatif initial. En conséquence, la réduction d’impôt dont a bénéficié le donateur est annulée. Cette annulation entraîne des conséquences fiscales importantes pour le donateur, notamment :

• Reprise des réductions d'impôt pratiquées : Le montant total des réductions d'impôt obtenues au cours des années précédentes doit être remboursé. Cela augmente significativement l'impôt sur le revenu du donateur.
• Perte de l'avantage fiscal futur : Le donateur ne pourra plus bénéficier des réductions d’impôt pour les années restantes de l’engagement locatif.

Cette règle peut sembler restrictive, mais elle s’inscrit dans la logique de la loi Pinel, censée favoriser l'investissement locatif à titre onéreux plutôt que les transmissions patrimoniales à titre gratuit.

L'exception : cas de décès du conjoint ou partenaire de PACS

Il existe une exception notable à cette règle de non-transmissibilité des avantages fiscaux de la loi Pinel. En cas de décès du conjoint ou partenaire de PACS, le dispositif Pinel peut être poursuivi par le conjoint survivant.

Le démembrement de propriété résultant du décès permet au conjoint survivant de reprendre l’engagement de location aux mêmes conditions que le défunt. Cela signifie que le conjoint survivant peut continuer à bénéficier des réductions d’impôt pour la période restante de l’engagement à la date du décès, sans que cet événement ne remette en cause les réductions d’impôt des années antérieures.

Cette exception permet de préserver l’avantage fiscal du dispositif Pinel dans le cadre d’une transmission intra-familiale suite à un décès, offrant ainsi une certaine flexibilité et continuité pour le conjoint survivant.

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Les modalités spécifiques de donation d’un bien Pinel

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une stratégie courante pour la gestion et la transmission du patrimoine. Il consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété donne au nu-propriétaire le droit de disposer du bien, tandis que l’usufruit confère à l’usufruitier le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus.

Si le propriétaire d’un bien Pinel décide de donner la nue-propriété du bien (avant la fin de l’engagement locatif) à un bénéficiaire tout en conservant l’usufruit, le dispositif Pinel ne s'applique plus. La loi exige que le bien soit détenu en pleine propriété pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

En cas de démembrement, non seulement le donateur perd l’avantage fiscal pour les années à venir, mais il doit également rembourser les réductions d’impôt déjà obtenues.

La donation-partage

La donation-partage est une technique juridique permettant de transmettre de son vivant une partie de son patrimoine à ses héritiers, en répartissant les biens de manière équitable. Elle est souvent utilisée pour éviter les conflits successoraux et pour optimiser la transmission des biens.

Comme pour le démembrement de propriété, les biens issus d’une donation-partage, qu’ils soient en pleine propriété ou en nue-propriété, ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Les avantages fiscaux sont donc annulés en cas de donation-partage effectuée, cela va de soi, avant la fin de la période d’engagement locatif. Le donateur doit rembourser les réductions d’impôt déjà perçues et perd le droit aux réductions futures.

Dans tous les cas, sauf exceptions, il faudra attendre la fin de l’engagement Pinel avant d’entamer les procédures de succession, peu importe la stratégie choisie.

Alternatives à la donation directe

Pour transmettre un bien Pinel tout en optimisant les avantages fiscaux, il est possible de recourir à des alternatives à la donation directe. Voici notamment deux stratégies courantes qui peuvent faciliter la succession :

• Création de SCI familiale (Société Civile Immobilière) : La création d'une SCI permet de faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers. En intégrant le bien Pinel dans une SCI, vous pouvez transmettre progressivement les parts sociales de la SCI à vos héritiers, tout en conservant le contrôle de la gestion du bien. Cette stratégie permet de bénéficier d’une certaine souplesse et d’optimiser la transmission patrimoniale.

• Utilisation de l’assurance-vie : L’assurance-vie est un outil puissant pour la transmission de patrimoine. En souscrivant une assurance-vie et en y intégrant les revenus locatifs du bien Pinel, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux tout en préparant la transmission de votre patrimoine. Les capitaux transmis dans le cadre d’une assurance-vie sont généralement exonérés de droits de succession dans certaines limites, ce qui représente un avantage considérable.