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SCI Pinel : comment ça marche ?

Il est parfaitement possible de se lancer dans un investissement locatif en Pinel à Bordeaux par le biais d’une SCI (société civile immobilière). Comment ça marche ? Est-ce que les conditions sont les mêmes que lors d’un achat immobilier classique en Pinel ? Les réponses dans cet article.

Comment investir en Pinel en tant que SCI ?

La SCI peut être propriétaire d’un ou de divers biens immobiliers. Le capital de la société est divisé en parts qui sont détenues par quelques investisseurs. Ces derniers se partagent ainsi le patrimoine immobilier, les pertes, les bénéfices ainsi que la gestion du ou des biens concernés.

Il faut bien faire la différence entre la SCI (société civile immobilière) et la SCPI (société civile de placement immobilier). La première est régie par les dispositions du Code civil et n’a pas de but commercial, il s’agit plutôt d’un outil de gestion du patrimoine. La deuxième est un outil d’investissement. Une SCI peut très bien investir en Pinel, dès lors qu’elle respecte les conditions fixées par le dispositif, comme les plafonds Pinel à Bordeaux, par exemple.

Comment fonctionne une SCI ?

Dans une SCI, les investisseurs devront choisir leurs biens et en assurer la gestion. Elle doit être constituée de deux associés, au minimum. L’investissement devra donc être divisé entre ces protagonistes. Aucune décision ne peut être prise sans l'accord de tous les associés. Petit point à préciser, la société civile immobilière n’est pas soumise à l’ISF (impôt sur la fortune). Si une SCI décide d’investir en Pinel, la réduction d’impôt sera appliquée à chaque investisseur sur leur part respective et non sur l’investissement en entier.

Cependant, les associés devront s’engager à conserver leurs parts jusqu’à la fin de la durée d’engagement de location. L’ensemble des titres est concerné par cet engagement. Cela signifie que personne ne pourra vendre ses parts.

Quelles sont les conditions d’un investissement en SCI Pinel ?

Une SCI peut acheter deux biens immobiliers en Pinel par an en respectant les plafonds imposés qui sont de 5 500 € par mètre carré et de 300 000 €. Le locataire choisi ne doit pas être un associé de la SCI et ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que la société. Il peut toutefois faire partie de la famille des associés, si ces conditions mentionnées sont respectées.

Tout comme dans un investissement Pinel classique, le locataire devra aussi respecter les plafonds de ressources autorisés dans la zone où se situe le bien immobilier. Les réductions d’impôt dont pourra profiter une SCI Pinel sont identiques à celles des particuliers, à savoir :

• 12 % de réduction pour une durée d’engagement de 6 ans
• 18 % de réduction pour 9 ans
• 21 % de réduction pour 12 ans

Pour profiter de tous les avantages du dispositif de défiscalisation, la SCI Pinel devra respecter des conditions relatives à la localisation, à la nature et à l’exploitation du logement.

Les conditions concernant la localisation du bien

Pour qu’une SCI puisse bénéficier du dispositif Pinel, il faudra que le logement concerné soit situé dans une des zones éligibles (A, A bis ou B1). Il faut savoir que depuis quelques années, les logements situés dans les communes qui ont fait l’objet d’une redynamisation de site de défense peuvent être éligibles au Pinel.

Bon à savoir : le zonage Pinel concerne aussi différents dispositifs liés au logement, comme le prêt à taux zéro, le prêt social accession location (PSLA) ou encore le prêt d’accession sociale à la propriété (PAS).

Les conditions concernant la nature du bien

Tout comme pour un engagement Pinel « classique », il n’est pas possible d’obtenir une réduction d’impôt sur tous les types de logements. La société devra choisir entre trois options : acheter un bien neuf, procéder à l’achat d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA) ou acheter et rénover un logement ancien pour qu’il puisse présenter les principales caractéristiques de décence. Une des conditions relatives à la nature du bien est la mise en conformité du logement aux normes de performances énergétiques en vigueur (RE2020).

Les conditions concernant l’exploitation du logement

Le logement d’une SCI en Pinel doit être mis en location nue (non meublé). Le locataire l'utiliser en tant que résidence principale pendant une des durées proposées par le dispositif : 6, 9 ou 12 ans. Une autre condition est à respecter, louer le logement au maximum 12 mois après sa livraison, son acquisition ou la fin des travaux de rénovation. Comme nous l’avons précisé un peu plus tôt, les locataires devront respecter un plafond de ressources annuel précis en fonction du nombre de personnes dans le foyer fiscal et de la zone où le bien est situé. Voici les plafonds imposés par le ministère des Finances Publiques en zone B1 :

• Une personne seule : 31 280 € ;
• Un couple : 41 772 € ;
• Une personne seule ou un couple, avec un enfant à charge : 50 233 € ;
• Une personne seule, ou un couple, avec deux enfants à charge : 60 643 € ;
• Une personne seule, ou un couple, avec trois enfants à charge : 71 340 € ;
• Une personne seule, ou un couple, avec quatre enfants à charge : 80 399 € ;
• Pour chaque enfant à charge supplémentaire à partir du cinquième enfant : +8 969 €.

Pourquoi investir en Pinel via une SCI ?

Outre la réduction d’impôts, investir en SCI Pinel offre l’opportunité de faciliter l’organisation de la transmission de son patrimoine, notamment si vous choisissez de créer une SCI familiale.

La SCI familiale est à choisir si vous souhaitez optimiser la gestion du patrimoine immobilier de votre famille. En créant ce type de SCI, vous bénéficierez d’une meilleure gestion de votre patrimoine détenu en commun et transmettre ce dernier plus facilement à vos descendants, en ayant une main prise sur le montant des droits de mutation.

Les obligations légales d’une SCI familiale sont les mêmes que celles d’une SCI classique. Ainsi, il faudra au moins deux associés et l’objet social de la société ne peut pas comporter un caractère commercial. Par ailleurs, il faudra désigner un gérant par acte annexe ou par les statuts pour fixer ses pouvoirs. Il pourra prendre en charge toutes les opérations concernant la gestion du patrimoine, sans devoir consulter les autres associés. Certaines décisions pourront toutefois être soumises à leur accord, si cela est prévu dans les statuts.