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Écrit par Hervé Koffel publié le 22 décembre 2023

LMNP non-géré : En quoi ça consiste ?

SOMMAIRE
LMNP non-géré : En quoi ça consiste ?

En investissement immobilier, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue comme une option attrayante pour ceux qui cherchent à générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Au cœur de ce dispositif, deux variantes se présentent : le LMNP géré et le LMNP non-géré. Si le premier est souvent mis en avant pour sa facilité de gestion, le second, moins évoqué, offre une flexibilité et un contrôle accrus qui peuvent s'avérer particulièrement avantageux pour certains investisseurs.

Nous reviendrons ici sur le concept du LMNP non-géré, sa définition, son fonctionnement, et nous examinerons en détails ses avantages et inconvénients, ainsi que les différences avec le LMNP géré. Ce faisant, nous fournirons aux investisseurs potentiels et aux curieux du domaine immobilier une vision claire et complète de ce dispositif, leur permettant ainsi de faire des choix éclairés en matière d'investissement locatif.

Définition et caractéristiques du LMNP non-géré

LMNP non-géré : Définition

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) non-géré se définit par la possibilité pour un investisseur d'acquérir un bien immobilier neuf ou ancien, de l'équiper en mobilier et de le louer en conservant la gestion locative en main propre. Cette forme d'investissement se distingue par son approche plus personnelle et directe, offrant au propriétaire une maîtrise complète sur son bien, de la sélection des locataires à la fixation des loyers, en passant par la gestion quotidienne.

Différences entre LMNP géré et non-géré

La principale différence entre le LMNP géré et non-géré réside dans la gestion du bien. Dans le cadre géré, le propriétaire confie son bien à une société de gestion, souvent dans le contexte d'une résidence de services (étudiants, seniors, etc.). Cette délégation assure une gestion sans souci, mais limite la flexibilité du propriétaire en termes de décisions opérationnelles. En revanche, le LMNP non-géré permet au propriétaire de prendre toutes les décisions relatives à son bien, lui offrant ainsi une plus grande liberté, mais aussi une responsabilité accrue.

Critères d'éligibilité

Pour être éligible au statut de LMNP, que ce soit géré ou non-géré, plusieurs conditions doivent être remplies :

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Fonctionnement du LMNP Non-Géré

Acquisition et préparation du bien

L'investissement en LMNP non-géré commence par l'acquisition d'un bien immobilier. Ce bien, qui peut être un appartement ou une maison, doit être acheté vide. L'investisseur a alors la responsabilité de le meubler. Le mobilier doit répondre aux critères de la loi ALUR, qui stipule une liste d'équipements essentiels pour qu'un logement soit considéré comme meublé (literie, plaques de cuisson, occultation des fenêtres...). Cette étape est cruciale car elle influence directement l'attractivité du bien sur le marché locatif. L'investisseur doit donc veiller à équiper le logement de manière à le rendre confortable et fonctionnel pour les futurs locataires.

Gestion locative

Une fois le bien acquis et meublé, l'investisseur en LMNP non-géré doit s'occuper de la gestion locative. Cela implique plusieurs tâches : trouver et sélectionner les locataires, fixer le montant du loyer, gérer les contrats de location, s'occuper de l'entretien courant et des éventuelles réparations, et enfin, gérer les aspects administratifs et fiscaux.

Cette gestion peut être exigeante en termes de temps et d'efforts, mais elle offre une grande liberté et un contrôle total sur le bien. Pour ceux qui ne souhaitent pas gérer eux-mêmes, il est toujours possible de déléguer ces tâches à une agence immobilière, tout en conservant les avantages du statut non-géré.

Régimes fiscaux applicables

Le LMNP offre un choix entre deux régimes fiscaux pour la déclaration des revenus locatifs : le micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, simplifiant ainsi la déclaration fiscale. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire de nombreuses charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier, etc.) des revenus locatifs. Ce régime est souvent plus avantageux pour les propriétaires ayant des charges élevées, mais il requiert une comptabilité plus rigoureuse.

Avantages du LMNP non-géré

Flexibilité et contrôle

L’un des avantages principaux du LMNP non-géré est sans doute qu’il confère une grande liberté de gestion au propriétaire. Cette autonomie se traduit par la capacité de choisir ses locataires, de fixer les loyers en accord avec le marché local, et de décider des modalités de location.<:p>

Cette flexibilité est un avantage considérable, permettant aux propriétaires d'adapter leur stratégie locative en fonction de leurs objectifs et des conditions du marché. De plus, le propriétaire peut choisir de louer le bien à des membres de sa famille, ce qui n'est généralement pas possible dans le cadre d'un LMNP géré.

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Potentiel de valorisation du bien

Investir en LMNP non-géré offre également un potentiel de valorisation du bien. En choisissant soigneusement l'emplacement et le type de bien, ainsi qu'en assurant un ameublement et une maintenance de qualité, les propriétaires peuvent non seulement maintenir, mais aussi augmenter la valeur de leur investissement immobilier.

Cette valorisation peut se traduire par une demande locative plus forte et la possibilité de fixer des loyers plus élevés, améliorant ainsi le rendement global de l'investissement. Il ne faut pas négliger de prendre soin de son bien, l’aménager pour optimiser le confort et en faire un foyer chaleureux. Cela ne peut être que bénéfique pour la valorisation de celui-ci.

Avantages fiscaux

Techniquement c’est un avantage du statut LMNP en général, mais il convient tout de même de mentionner les bénéfices fiscaux. Les investisseurs ont la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC, offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, et le régime réel, qui permet la déduction de la plupart des charges liées au bien. Ce dernier peut inclure l'amortissement du bien immobilier et du mobilier, une caractéristique particulièrement avantageuse pour les investisseurs ayant des charges significatives.

Ces options fiscales peuvent conduire à une réduction substantielle de l'imposition sur les revenus locatifs, voire à une exonération totale dans certains cas, rendant l'investissement locatif en LMNP particulièrement attractif sur le plan fiscal.

Inconvénients et considérations

Malgré ses nombreux avantages, le LMNP non-géré comporte également des défis et des inconvénients qu'il est crucial de considérer avant de s'engager dans cette voie.

Gestion active et temps consacré

L'un des principaux inconvénients du LMNP non-géré est la nécessité d'une gestion active du bien. Contrairement au LMNP géré où la gestion est déléguée, ici, le propriétaire doit s'occuper de toutes les tâches liées à la location : de la recherche de locataires à la gestion des réparations, en passant par la comptabilité et les déclarations fiscales. Cette responsabilité peut être chronophage et nécessite une certaine expertise en matière de gestion immobilière.

Risques de vacance locative

Dans le LMNP non-géré, les revenus locatifs dépendent directement de l'occupation du bien. Contrairement au LMNP géré où les loyers sont souvent garantis par un bail commercial, ici, une période de vacance locative signifie une absence de revenus. Ce risque nécessite une planification financière prudente et peut demander une plus grande réactivité dans la gestion locative pour minimiser les périodes sans locataire.

Coûts de gestion et entretien

Les coûts associés à la gestion et à l'entretien du bien peuvent être significatifs. Bien que certains de ces coûts soient déductibles fiscalement, ils représentent néanmoins des dépenses réelles pour le propriétaire. Cela inclut les frais de réparation, l'entretien courant, les éventuels frais d'agence si la gestion est partiellement déléguée, ainsi que les coûts liés à la mise en conformité et à l'actualisation du mobilier.

Complexité administrative et fiscale

La gestion d'un LMNP non-géré implique également une certaine complexité administrative et fiscale. La déclaration des revenus locatifs, le choix du régime fiscal approprié, et la gestion des documents contractuels nécessitent une bonne compréhension des règles fiscales et des obligations légales en matière de location.

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