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Écrit par Hervé Koffel publié le 08 juin 2023
Cenon : Cette commune dynamique et verdoyante idéale pour un investissement Pinel
SOMMAIRE
Dans un contexte économique où l'immobilier reste une valeur refuge et une excellente option pour diversifier son portefeuille d'investissement, la loi Pinel offre une opportunité unique de se lancer dans l'investissement locatif. Cette loi, mise en place par le gouvernement français pour stimuler la construction de logements neufs et la rénovation de l'ancien, permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôt significatives en contrepartie de la location de leur bien pour une période définie.
L'un des éléments clés pour réussir un investissement en loi Pinel est le choix de la localisation du bien. Dans cette optique, choisir un logement neuf à Cenon, dans la métropole dynamique de Bordeaux, est potentiellement un bon plan pour un investissement locatif.
Contexte géographique et démographique
Cenon jouit d'une situation géographique privilégiée au sein de la métropole bordelaise. Située sur la rive droite de la Garonne, elle est limitrophe de Bordeaux par l’ouest, ainsi que de Lormont au nord, Floirac au sud et Artigues-Près-Bordeaux à l’est. De par son emplacement, elle profite d’une des aires urbaines les plus attractives de France tout en conservant une identité propre et un cadre de vie agréable.
En termes démographiques, Cenon comptait environ 26 000 habitants en 2020 et ce chiffre est en constante augmentation, reflétant le dynamisme de la métropole bordelaise. Sa population est caractérisée par sa diversité, tant en termes d'âge, avec une mixité entre étudiants, familles, jeunes actifs et seniors, qu'en termes de catégories socio-professionnelles. Cette diversité est un atout pour investir en loi Pinel autour de Bordeaux, car elle assure une demande locative variée et constante. Les 15-29 ans sont tout de même légèrement plus nombreux, suivis par les 30-44 ans.
Cenon est donc une commune qui offre à la fois la proximité de la grande ville de Bordeaux et un cadre de vie plus calme et plus verdoyant. Son dynamisme démographique et économique fait d'elle un choix stratégique pour un investissement en loi Pinel.
L'histoire de Cenon
Afin de comprendre le potentiel d'investissement de Cenon, il est important de jeter un coup d'œil à son histoire. La commune a une riche histoire qui remonte à l'époque romaine, mais c'est au 20ème siècle que Cenon connaît une expansion significative.
La croissance économique de la région de Bordeaux entraîne un développement rapide de la ville, qui s'intègre progressivement à la métropole bordelaise.
Au fil des siècles, la ville a su se renouveler tout en préservant son patrimoine. L'histoire de Cenon a façonné son paysage urbain et a donné naissance à une commune qui mêle avec harmonie le charme de l'ancien et le dynamisme du nouveau. Cette dualité rend Cenon attrayante pour de nombreux locataires potentiels, y compris les jeunes professionnels, les familles et les personnes âgées.
L'architecture et le patrimoine de Cenon
La ville de Cenon est riche en bâtiments historiques et en sites d'intérêt. Parmi les plus notables on trouve le Château Palmer, bel édifice du XVIIIe siècle entouré de 25 hectares de nature : Le Parc Palmer. Cet espace vert emblématique de Cenon offre une vue panoramique sur Bordeaux et constitue un véritable havre de paix au cœur de l'urbanisation.
On notera aussi la présence des églises Saint-Anges de Cenon et Saint-Romain. Cette dernière, construite au XIIe siècle, a subi la guerre et le temps, pour être finalement totalement restaurée dans les années 2000 pour un budget municipal de 850 000€.
De nombreux châteaux viticoles ont également été érigés sur le territoire de la commune entre le XVIIIe et le XIXe siècle : château au Moine, château de Serre, château d’Aurios, château Lamothe, Marly, Maréchal ou encore Camparian.
Ces éléments patrimoniaux contribuent non seulement à l'identité de Cenon, mais aussi à son attractivité pour les investisseurs. Ils confèrent à la ville un caractère unique qui peut séduire les locataires potentiels et valoriser les propriétés environnantes. En investissant à Cenon, vous investissez donc dans une ville avec un riche patrimoine, une histoire vibrante et une identité forte. Ces facteurs, combinés à la dynamique de croissance de la métropole bordelaise, font de Cenon un lieu de choix pour un investissement en loi Pinel.
Les transports à Cenon
L'un des atouts majeurs de Cenon est sa connectivité exceptionnelle avec le reste de la métropole bordelaise. La commune est desservie par le réseau de tramway de Bordeaux, et plus particulièrement la ligne A de celui-ci avec pas moins de 8 stations sur le territoire de Cenon, ce qui permet un accès facile et rapide à Bordeaux et à d'autres communes environnantes. De plus, une dizaine de lignes de bus du réseau TBM (Transports Bordeaux Métropole) quadrillent la commune. À noter que la ligne A du tram va faire l’objet d’une extension jusqu’à l’aéroport.
La gare de Cenon, quant à elle, est un hub important sur la ligne Paris-Bordeaux du réseau TGV. Ces options de transport offrent aux résidents de Cenon une grande mobilité, ce qui est un facteur attrayant pour de nombreux locataires potentiels, notamment les professionnels qui travaillent à Bordeaux ou ailleurs dans la métropole. C’est un argument également pour ceux qui travaillent sur Paris ou doivent s’y déplacer régulièrement.
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Urbanisme, espaces verts et développement de la ville
Cenon présente une mosaïque intéressante de zones résidentielles, commerciales et industrielles. La ville a connu de nombreux projets de rénovation urbaine au cours des dernières décennies, visant à améliorer la qualité de vie de ses résidents et à répondre à l'évolution de la demande de logements. Ces développements comprennent l'aménagement de nouveaux espaces publics, la rénovation d'anciennes zones industrielles et la construction de logements neufs.
De plus, l'urbanisme à Cenon est attentif à la préservation de l'environnement et au maintien d'espaces verts, offrant ainsi un cadre de vie agréable à ses résidents. En effet, 20% du territoire de la commune sont des espaces verts. Les poumons verts les plus importants de la ville sont :
- Le Parc du Loret (associé à la propriété viticole du même nom) qui s’étend sur 14 hectares et recèle séquoias géants, cèdres de l’Atlas ou encore ormes du Caucase ;
- Le parc du Cypressat, d’une surface de 17 hectares, est un lieu essentiel de l’écosystème local puisqu’il renferme de très nombreuses espèces végétales et animales ;
- Le Parc Palmer, précédemment mentionné, est un espace verdoyant et arboré de 25 hectares avec prairies et massifs floraux renfermant de nombreuses essences d’arbres, mais aussi des équipements sportifs, centres culturels, aires de jeux...
Cette approche de l'urbanisme, combinée à la dynamique de croissance de la métropole bordelaise, offre un potentiel d'appréciation des valeurs immobilières à Cenon.
Ces facteurs, en plus de la connectivité exceptionnelle de Cenon, rendent la ville particulièrement attrayante pour les investisseurs en loi Pinel, offrant un potentiel de rentabilité attrayant tout en contribuant à la vitalité de la commune.
Culture, loisirs et éducation à Cenon
La vie culturelle à Cenon est riche et variée. Le Rocher de Palmer, un complexe culturel majeur, offre une gamme diversifiée de festivals, spectacles et d’événements tout au long de l'année, allant des concerts aux expositions artistiques. Pour accueillir différents types d’événements, le Rocher dispose d’une grande salle de 1200 places, une salle moyenne de 650 places assises ainsi qu’une salle modulable de 250 à 450 spectateurs en capacité. En plus de cela, la proximité de Bordeaux permet aux résidents de Cenon d'accéder facilement à une offre culturelle encore plus large.
En termes de loisirs, le Parc Palmer est un lieu de détente populaire parmi les résidents. Avec sa vue panoramique sur Bordeaux, il offre un cadre idéal pour des promenades, des pique-niques ou simplement pour profiter de la nature. La ville dispose également de son lot d’équipements sportifs, dont un complexe tennis/padel tout neuf, des terrains de football et rugby et un stade multisports avec piste d’athlétisme.
En ce qui concerne l'éducation, Cenon abrite 9 écoles maternelles publiques, 8 écoles élémentaires publiques (dont 2 groupes scolaires, une école privée), 2 collèges et un lycée d’enseignement professionnel, assurant une offre éducative complète pour les familles résidant dans la commune. Il y a également 5 structures d’accueil pour la petite enfance. Cenon séduit aussi les étudiants car ceux-ci peuvent accéder facilement aux universités et établissements d'enseignement supérieur de Bordeaux, et ce rapidement grâce aux transports urbains.
L'économie de Cenon
L'économie de Cenon est dynamique et diversifiée. Elle comprend une combinaison de commerce, d'industrie et de services, reflétant la variété des opportunités économiques de la métropole bordelaise. Cette diversité économique assure une certaine stabilité, ce qui est un facteur rassurant pour les investisseurs immobiliers.
La commune compte 8276 emplois pour 2796 entreprises recensées, soit un bassin d’emploi plutôt fertile. La proximité de Bordeaux, l'une des plus grandes économies régionales de France, offre également de nombreuses opportunités d'emploi pour les résidents de Cenon. La commune est également proche de zones d’activités particulièrement recherchées à Floirac, Bègles ou encore Lormont. Cela favorise une demande locative constante, ce qui est un avantage important pour un éventuel investissement locatif.
En investissant à Cenon, vous bénéficiez donc d'une ville avec une offre culturelle et éducative riche, un cadre de vie agréable et une économie dynamique. Ces facteurs, combinés à la connectivité exceptionnelle de Cenon et à son intégration dans la dynamique de croissance de la métropole bordelaise, font de Cenon un excellent choix pour un investissement en loi Pinel.
Le marché immobilier à Cenon
Cenon se distingue par un marché immobilier dynamique qui a connu une croissance soutenue au cours des dernières années. En effet, on observe une hausse des prix de +41% sur les 5 dernières années, tous biens confondus. Le prix au mètre carré de l’immobilier neuf à Cenon lui, tourne actuellement autour de 4629€, soit 34% de plus qu’il y a 5 ans (chiffres Le Figaro Immobilier. En raison de sa proximité avec Bordeaux et de ses atouts intrinsèques, Cenon est un lieu de choix pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier.
Il y a 11 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation actuellement à Cenon. L’offre de logements y est très variée, avec des typologies qui vont du studio au T5. On y trouve des T1 à partir de 167 000€, des T2 à partir de 180 000€ ou encore des T3 à partir de 228 000€.
En 2023, le marché immobilier de Cenon continue de bénéficier de la croissance démographique et économique de la métropole bordelaise. La demande de logements est forte et diversifiée, ce qui se traduit par un taux d'occupation élevé et des rendements locatifs attractifs pour les investisseurs. La commune présente un bon équilibre entre l'offre et la demande de logements et apparaît comme une bonne alternative à Bordeaux pour ceux qui souhaitent investir en métropole.
Pourquoi investir en loi Pinel à Cenon
L'investissement en loi Pinel à Cenon offre un certain nombre d'avantages spécifiques. Tout d'abord, la forte demande locative, soutenue par la croissance démographique et économique de la métropole bordelaise, assure un taux d'occupation élevé pour les propriétés locatives.
Ensuite, le dispositif Pinel est bien évidemment avant tout un outil de défiscalisation important, qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée selon la durée de mise en location et le prix du bien neuf. Cette réduction d’impôt peut aller jusqu’à 52 500€ (17,5% du prix d’achat au plafond de 300 000€) pour 12 ans de location aujourd’hui. Avec le Pinel+, le montant peut s’élever jusqu’à 63 000€, soit 21% du prix d’achat.
En outre, la qualité de vie, la diversité culturelle, l'excellente desserte en transports en commun et la proximité avec Bordeaux rendent Cenon particulièrement attrayant pour de nombreux locataires potentiels. Étant donné la diversité démographique de la population Cenonnaise, de nombreux profils différents sont amenés à s’installer chaque année dans la commune.
Ces facteurs, associés à une politique urbaine dynamique, contribuent à une valorisation constante des propriétés, ce qui peut se traduire par un bon retour sur investissement pour les propriétaires.
Enfin, l'économie diversifiée de Cenon assure une certaine résilience face aux fluctuations économiques, ce qui est un facteur de stabilité pour les investisseurs immobiliers.
En somme, en investissant en loi Pinel à Cenon, vous avez l'opportunité de bénéficier de réductions d'impôt significatives, tout en contribuant à l'offre de logements dans une commune dynamique et en pleine croissance. C'est une option d'investissement qui offre un potentiel de rentabilité attractif, tout en favorisant une dynamique socio-économique positive.
La localisation stratégique de la commune, son dynamisme économique, sa richesse culturelle et éducative, son excellent réseau de transport, son cadre de vie agréable et ses espaces naturels sont autant de facteurs qui contribuent à rendre Cenon particulièrement attractive pour un investissement immobilier avec le dispositif Pinel.