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Pinel, Pinel Plus ou Denormandie ? Choisissez le bon dispositif fiscal

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif en 2024 ? C'est le moment idéal pour profiter des dispositifs fiscaux en vigueur. La loi Pinel et le Pinel Plus sont prévus pour s'achever le 31 décembre 2024, sauf surprise de dernière minute. La loi Denormandie, quant à elle, a été prolongée jusqu'en 2027.

Chacun de ces dispositifs offre des avantages fiscaux attractifs, mais ils s'adressent à des projets différents. Comment choisir le dispositif le plus adapté à votre situation ? Dans cet article, nous décryptons les spécificités de chaque loi, avec des exemples chiffrés, pour vous aider à faire le meilleur choix.

Comprendre les objectifs et le fonctionnement du Pinel

La loi Pinel, instaurée en 2014 et prolongée jusqu'en 2024, vise à encourager la construction de logements neufs dans les zones où la demande locative est forte. En investissant dans un bien immobilier neuf, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt en échange d'un engagement de location sur une durée déterminée.

En 2024, le dispositif Pinel classique est toujours en vigueur. Parallèlement, le Pinel Plus est introduit comme une version améliorée, offrant des avantages fiscaux plus importants à condition de respecter des critères plus exigeants en matière de performance énergétique et de qualité du logement.

Les conditions de l’investissement Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bien doit être neuf ou en état futur d'achèvement et situé dans une zone éligible (zones A, A bis, B1). Le logement doit également être situé en programme collectif (les maisons sont exclues).

Le Pinel Plus impose des critères supplémentaires en termes de performance énergétique et de qualité d'usage (surface minimale, double orientation, etc.). De plus, les loyers sont plafonnés, ainsi que les ressources des locataires, afin de favoriser l'accès au logement pour les ménages modestes.

Avantages fiscaux : des économies substantielles

Les taux de réduction d'impôt pour un investissement en Pinel classique en 2024 sont les suivants :

• 10,5 % du montant de l'investissement pour une location de 6 ans,
• 15 % pour 9 ans,
• 17,5 % pour 12 ans.

Pour le Pinel Plus, les taux sont plus attractifs

• 12 % pour 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans.

Ces réductions s'appliquent sur un investissement maximum de 300 000 € par an, avec un plafond de 5 500 € par mètre carré.

Exemple chiffré : Investir en Pinel

Imaginons que vous achetiez un appartement neuf de 60 m² dans une zone éligible, au prix de 5 000 € le mètre carré, soit un investissement total de 300 000 €.

• En Pinel classique : En optant pour un engagement locatif de 9 ans, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 15 % sur 300 000 €, soit 45 000 € au total, répartis sur 9 ans. Cela représente une économie d'impôt de 5 000 € par an.
• En Pinel Plus : Si vous respectez les critères plus exigeants, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 18 %, soit 54 000 € sur 9 ans, ce qui équivaut à 6 000 € d'économie d'impôt par an.

La loi Denormandie : Jusqu’à 21% de réduction fiscale en louant un bien rénové

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La loi Denormandie, lancée en 2019 et prolongée jusqu'en 2027, encourage l'investissement dans la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes en difficulté. En achetant un bien ancien nécessitant des travaux, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt similaire à celle du Pinel d’origine.

L'objectif est de lutter contre la vacance des logements et de revitaliser les centres-villes en encourageant la rénovation du parc immobilier existant.

Pour permettre une réduction d’impôt avec la loi Denormandie, le bien doit être situé dans une des communes éligibles au dispositif. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Les travaux éligibles concernent l'amélioration de la performance énergétique du logement ou des travaux d'amélioration (rénovation de la toiture, installation d'une nouvelle chaudière, etc.).

Une défiscalisation équivalente au Pinel plus (ou Pinel d’origine)

Les taux de réduction d'impôt dans le cadre de la loi Denormandie sont les suivants :

• 12 % du montant de l'investissement pour une location de 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans.

Comme pour le Pinel, le plafond d'investissement est de 300 000 € par an, avec une limite de 5 500 € par mètre carré.

Exemple chiffré : Rénover un bien ancien avec Denormandie

Supposons que vous achetiez un appartement ancien de 80 m² dans une commune éligible pour 200 000 €, avec des travaux de rénovation s'élevant à 70 000 € (soit 25 % du coût total de l'opération). Le montant total de l'investissement est donc de 270 000 €.

En vous engageant à louer le bien pendant 9 ans, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 18 % sur 270 000 €, soit 48 600 €, répartis sur 9 ans. Cela représente une économie d'impôt de 5 400 € par an.

Pinel vs Denormandie : Les principales différences

Type d'investissement

Pour les investisseurs cherchant à sécuriser leur capital, le dispositif Pinel, ainsi que sa version Pinel Plus, constitue une option attrayante. En se concentrant sur l'acquisition de logements neufs ou en VEFA, ce dispositif réduit considérablement le risque de vacance locative.

Les biens sont situés dans des zones où la demande locative est particulièrement forte, garantissant ainsi une rentabilité stable. À l’inverse, le Denormandie permet d’investir dans l’immobilier ancien, mais cela implique de prendre en compte les risques liés à la rénovation. Si les travaux peuvent valoriser le bien, ils nécessitent aussi un investissement initial et une bonne gestion de projet.

Localisation géographique

La localisation est un facteur clé pour maximiser le rendement locatif. Le Pinel est gagnant sur ce critère puisqu'exclusivement appliqué dans des zones tendues, telles que les zones A, A bis et B1, où la concurrence entre locataires est élevée.

Cela signifie que les investisseurs peuvent s'attendre à des taux d'occupation plus élevés et à des loyers soutenus. En revanche, le Denormandie cible des communes en mutation, souvent moins attractives mais avec un potentiel de valorisation à long terme, surtout si le plan Action Cœur de Ville est mis en œuvre. Cela peut offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs prêts à prendre un risque calculé dans des zones en pleine revitalisation.

Critères de performance énergétique

L'accent mis sur la performance énergétique dans les deux dispositifs est également un atout pour les investisseurs. Le Pinel Plus impose des normes de qualité très élevées (DPE A en 2024), ce qui attire des locataires à l’heure où les prix des énergies explosent et ou les boucliers tarifaires sont révolus.

Pour le Pinel classique, bien que les exigences soient moindres, elles restent favorables à la location. Le Denormandie, quant à lui, impose des travaux de rénovation visant une amélioration significative de la performance énergétique (20 % pour les logements collectifs, 30 % pour les maisons individuelles). Les chances d’atteindre le niveau de performance d’un logement neuf RE2020 restent toutefois plutôt minimes.

Drazbedel

Quel dispositif choisir en 2024 pour votre investissement immobilier ?

Le choix entre Pinel, Pinel Plus et Denormandie dépend de votre stratégie d'investissement, de votre budget et de la localisation souhaitée.

Investir dans le neuf avec le Pinel classique

• Avantages : Idéal pour investir dans les grandes villes où la demande locative est forte (zones A, A bis, B1). Les avantages fiscaux sont intéressants sans exigences supplémentaires.
• À considérer : Le prix au mètre carré des appartements neufs est plus élevé, ce qui nécessite un investissement initial conséquent.

Maximiser la défiscalisation avec le Pinel Plus

• Avantages : Offre des réductions d'impôt plus importantes pour des logements neufs à haute performance énergétique (DPE A), attirant des locataires sensibles à l'écologie.
• À considérer : Prix au mètre carré plus élevé en raison des normes énergétiques strictes.

Investir dans l'ancien avec la loi Denormandie

• Avantages : Ticket d'entrée plus bas grâce aux prix de l'ancien. Possibilité d'utiliser MaPrimeRénov' pour financer une partie des travaux.
• À considérer : Travaux obligatoires représentant au moins 25 % du prix d'achat initial, ajoutant un surcoût significatif. Zones d'investissement limitées aux centres-villes éligibles, excluant les grandes métropoles comme Bordeaux, Nantes, Rennes ou Toulouse.

Quid de 2025 ?

D'ici 2025, le paysage des dispositifs fiscaux liés à l'immobilier va évoluer de manière significative. Le Pinel et le Pinel Plus devraient prendre fin le 31 décembre 2024, sauf décision contraire du gouvernement. Cette incertitude soulève des questions sur les opportunités d'investissement à venir.

La nouvelle ministre du Logement, Valérie Létard, a la possibilité d'étendre ou de modifier ces dispositifs. Par ailleurs, le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a confirmé avoir réitéré à la nouvelle ministre, la demande des promoteurs d’une prolongation du Pinel, ainsi qu'un retour aux anciens taux de réduction d'impôt de 21 %, 18 % et 12 %.

Il est donc probable que des ajustements soient envisagés, voire que de nouvelles mesures soient mises en place pour encourager l'investissement locatif. À suivre de près...