Accueil > Actualités immobilières à Bordeaux > Loi Pinel : Guide détaillé des charges déductibles lors d'un investissement locatif

Loi Pinel : Guide détaillé des charges déductibles lors d'un investissement locatif

La loi Pinel, du nom de l'ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, est un dispositif de défiscalisation qui offre une réduction d'impôt aux contribuables français qui investissent dans l'immobilier locatif neuf. L'un des avantages de ce dispositif est la possibilité de déduire certaines charges de ses revenus fonciers, ce qui peut considérablement réduire l'impôt sur le revenu. Mais qu'entend-on exactement par charges déductibles et comment fonctionnent-elles dans le cadre de la loi Pinel ? Dans cet article, nous allons explorer ces questions en détail.

Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel, mise en place en 2014, a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est forte. En incitant les particuliers à investir dans l'immobilier locatif neuf, le gouvernement espère répondre à la pénurie de logements dans ces zones, tout en offrant aux investisseurs des avantages fiscaux attractifs.

Pour bénéficier de la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées. Tout d'abord, l'investisseur doit acquérir un logement neuf ou en état futur d'achèvement, qui doit respecter certaines normes en matière de performance énergétique. Le bien doit ensuite être loué nu à titre de résidence principale du locataire, et ce, pour une durée minimale de 6 ans.

Le taux de réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location. Pour un engagement de 6 ans, la réduction est de 10,5% du prix de revient du logement. Pour un engagement de 9 ans, elle est de 15%. Enfin, pour un engagement de 12 ans, la réduction est de 17,5%. La réduction d'impôt est calculée sur la base d'un plafond de 300 000 euros et ne peut excéder 52 500 euros sur 12 ans (21% et 63 000 euros maximum avec le dispositif Pinel+).

Charges déductibles dans le cadre de la loi Pinel

Les charges déductibles sont des coûts associés à l'investissement immobilier qui peuvent être déduits des revenus fonciers. Cela permet de diminuer l'impôt sur le revenu. Les différentes charges que l’on peut déduire seront détaillées ici :

Les intérêts d'emprunt

Si l'achat du bien immobilier a été financé par un emprunt, les intérêts de cet emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Cela comprend non seulement les intérêts du prêt en lui-même, mais aussi les frais de dossier associés à l'obtention du prêt, les frais d'assurance emprunteur et les frais de garantie.

Ces charges peuvent représenter une somme significative, surtout dans les premières années du prêt où la part des intérêts est la plus importante.

Les frais de gestion

Si vous avez décidé de confier la gestion de votre bien à une agence immobilière, les honoraires que vous payez à cette agence sont déductibles. Cela inclut les frais de recherche et de gestion des locataires, de rédaction des baux, et généralement toute dépense liée à l'administration de la location.

Les charges de copropriété

En tant que propriétaire, vous aurez à payer des charges de copropriété. Certaines de ces charges, celles qui ne sont pas récupérables sur le locataire, sont déductibles de vos revenus fonciers.

Cela comprend les frais de nettoyage et d'entretien des parties communes, les frais de gardiennage, les dépenses liées à l'administration de la copropriété, etc.

© Virrage Images - shutterstock

Les travaux

Les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles. Il s'agit des travaux qui ont pour but de maintenir ou de remettre le logement en bon état sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Par contre, les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. Il est important de conserver toutes les factures relatives aux travaux pour justifier ces déductions.

La taxe foncière

En tant que propriétaire, vous serez redevable de la taxe foncière, qui est déductible de vos revenus fonciers. En effet, l’achat d’un logement neuf permet de prétendre à une exonération de la taxe foncière pendant au moins 2 ans (la commune décide de l’exonération partielle ou totale).

Cependant, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui fait partie de la taxe foncière, n'est pas déductible car elle est récupérable sur le locataire.

Les primes d'assurances

Les primes d'assurances liées à votre bien immobilier sont déductibles. Cela comprend l'assurance propriétaire non occupant, qui est obligatoire, et qui couvre les risques liés au logement (dégâts des eaux, incendie, etc.)

Pour bénéficier de la déduction, il convient de présenter les contrats des primes d’assurance avec les montants mentionnés sur les documents.

L'amortissement du bien

Dans le cadre du régime réel d'imposition, vous pouvez déduire l'amortissement de votre bien, c'est-à-dire la dépréciation de la valeur de votre bien due à l'usure et au temps qui passe.

Cependant, il est important de noter que cet amortissement est limité à la fraction du prix de revient du logement qui n'excède pas 300 000 euros. De plus, l'amortissement ne peut être pratiqué que si le bien est loué sous le régime réel et non sous le régime micro-foncier.

Il est essentiel de noter que toutes ces charges doivent être justifiées par des factures ou des documents officiels pour pouvoir être déduites. De plus, ces charges doivent être réellement payées durant l'année fiscale pour laquelle vous faites la déclaration.

Maintenant que nous avons examiné en détail les charges déductibles dans le cadre de la loi Pinel, passons à une particularité importante concernant les frais de notaire.

Particularités des frais de notaire

Une particularité importante à noter est que les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers dans le cadre de la loi Pinel. Cependant, ils ne sont pas pour autant à ignorer. En effet, ils entrent dans le calcul du coût total de l'investissement, qui sert à déterminer le montant de la réduction d'impôt.

Autrement dit, les frais de notaire augmentent le coût total de l'investissement et donc le montant de la réduction d'impôt que vous pouvez obtenir, mais ils ne réduisent pas directement vos revenus fonciers imposables. Cette subtilité est importante à comprendre pour optimiser son investissement en loi Pinel.

©metamorworks - Shutterstock

Exemples pratiques

Pour illustrer comment fonctionnent les charges déductibles, prenons quelques exemples concrets.

Exemple 1

Imaginons que vous ayez acheté un appartement en loi Pinel pour un montant de 200 000 euros. Vous avez emprunté la totalité de cette somme à la banque. Durant la première année, vous payez 7 000 euros d'intérêts d'emprunt, 2 000 euros de taxe foncière, 1 500 euros de frais de gestion et 1 000 euros de charges de copropriété non récupérables.

Vos revenus fonciers pour l'année sont de 12 000 euros. Vous pouvez donc déduire un total de 11 500 euros (7 000 + 2 000 + 1 500 + 1 000) de vos revenus fonciers, ce qui réduit vos revenus fonciers imposables à 500 euros (12 000 - 11 500).

Exemple 2

Prenons le même appartement, mais cette fois-ci, vous décidez d'effectuer des travaux d'entretien pour un montant de 3 000 euros. Ces travaux sont également déductibles, ce qui porte votre total de charges déductibles à 14 500 euros (11 500 + 3 000). Vos revenus fonciers imposables sont donc négatifs (-2 500 euros), ce qui signifie que vous n'aurez pas à payer d'impôt sur le revenu pour ces revenus fonciers. C’est ce que l’on appelle le déficit foncier.

Ces exemples montrent comment les charges déductibles peuvent avoir un impact significatif sur votre fiscalité et comment ils peuvent vous aider à optimiser votre investissement en loi Pinel.

Loi Pinel et charges déductibles : en résumé

La loi Pinel est un dispositif attrayant qui offre de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers. L'un de ces avantages est la possibilité de déduire certaines charges de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu.

Cependant, il est essentiel de bien comprendre quels types de charges sont déductibles et comment elles sont calculées. Des erreurs dans ce domaine peuvent vous coûter cher, tant en termes d'impôts que de pénalités.

Enfin, il faut noter que la loi fiscale peut changer et que les informations contenues dans cet article sont basées sur la loi en vigueur en 2023. Il est donc toujours recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un expert-comptable pour obtenir des conseils personnalisés et à jour.