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Le nouveau Pinel viendra-t-il suppléer au dispositif actuel ?

La relance du secteur du logement neuf est actuellement en marche après des mois difficiles dans le sillon de la crise sanitaire. La ministre déléguée en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, penche sérieusement sur un Super Pinel, un nouveau dispositif qui devrait bientôt prendre le relais du Pinel actuel, qui sera supprimé définitivement en 2024. La loi Pinel à Bordeaux, comme dans tout l’Hexagone, devrait donc connaître quelques changements pour permettre à la construction de logements de retrouver un nouveau souffle. Focus sur les détails du successeur du dispositif Pinel.

Un Super Pinel en cohabitation avec le dispositif Pinel ?

Plusieurs tables rondes ont été organisées dernièrement entre les représentants de la filière immobilière et le gouvernement pour trouver un digne successeur du dispositif Pinel. Désormais, la défiscalisation des biens immobiliers qui sont mis en location s’engage dans une autre étape, celle de la reprise des constructions de logements. Une aventure plutôt périlleuse dans un contexte de reprise après de longs mois de crise liée au Coronavirus.

Les premiers indices sur un Super Pinel avaient été révélés lors d’une réunion inscrite dans le programme « Habiter la France de demain », organisée en août dernier. Lors de cet événement, la ministre déléguée en charge du Logement a expliqué qu’un nouveau montage fiscal est actuellement à l’étude. Une information réjouissante pour tous les particuliers qui pourront investir dans l’immobilier neuf grâce au nouveau dispositif Pinel.

Rappel sur le principe du Pinel actuel

Le Pinel est un dispositif qui permet aux particuliers souhaitant acheter un logement neuf pour le louer par la suite de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente sur le revenu (sous certaines conditions). La réduction obtenue est l’équivalent de 2 % du montant total de l’acquisition (chaque année) sur une période de 6, de 9 ou de 12 ans.

L’économie d’impôt réalisée peut ainsi atteindre 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement selon la période choisie. En contrepartie, la réduction fiscale dont le propriétaire bénéficiera sera calculée sur un investissement plafonné à 300 000 euros et une surface habitable de 5 500 euros par mètre carré. La loi Pinel impose toutefois un plafond de loyer. Ce dernier est différent selon la zone Pinel où le logement est situé (zone A, A bis, B1, B2 et C). La règle du zonage est simple, plus la zone est tendue, plus le plafond de loyer imposé est élevé.

L’avantage fiscal du Pinel diminuera à partir de 2023

L’avantage fiscal accordé par le dispositif Pinel va bientôt diminuer, à la faveur de la Loi de Finances 2021. Ainsi, la réduction d’impôt concernant les constructions ou les acquisitions de logements neufs (à partir du 1er janvier 2023) sera conséquente. Elle passera à 10,5 % du prix d’acquisition pour toute location sur une période de 6 ans, à 15 % pour une location sur 9 ans et à 17,5 % pour un engagement sur 12 ans. Ces chiffres vont encore baisser une nouvelle fois à partir du 1er janvier 2024. Le pourcentage passera alors à 9 % pour une période de location sur 6 ans, à 12 % pour une période de 9 ans et à 14 % pour un engagement de location sur 12 ans.

Rappelons que les plafonds seront gardés au même niveau pour les locations qui sont en cours. Selon Emmanuelle Wargon, le Super Pinel cohabitera avec le Pinel, étant donné qu’il verra le jour en 2023 et que l’ancien dispositif ne disparaîtra complètement qu’en 2024.

Les conditions du « Super Pinel »

Le « Super Pinel » est donc en route pour succéder au dispositif actuel. L’avantage fiscal proposé devrait rester le même, mais les logements devraient répondre à certains critères pour être éligibles. Une des principales conditions concerne la RE 2020 (la réglementation environnementale), qui va succéder à la RT 2012 (réglementation thermique 2012) le 1er janvier 2022. En plus d’une performance énergétique renforcée à hauteur de 30 % de celle de la RT 2012, la nouvelle règlementation RE2020 contraindra les promoteurs à promouvoir les constructions bas carbone et à utiliser des matériaux de construction biosourcés.

Nous en saurons plus dans quelques semaines, mais d’autres critères concernant la qualité d’usage des logements pourraient aussi être à considérer pour bénéficier du nouveau dispositif Pinel. L’architecte-urbaniste, François Leclercq, et le directeur général d’Epamarne, Laurent Girometti, ont établi un rapport dans lequel ils précisent que la surface habitable est aujourd’hui un critère essentiel dans le point concernant cette qualité d’usage.

Les critères qui vont être mis en place prochainement décideront du taux de défiscalisation des biens immobiliers après évaluation. Le respect de ces diverses conditions est impératif pour que le propriétaire puisse bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein. Les responsables ont précisé que les contours de ces critères sont encore à préciser, mais ceux concernant les logements comporteront une composante architecturale de services associés, d’optimisation des espaces communs et d’ergonomie. La ministre du Logement a précisé que les critères du référentiel pourraient être utilisés pour le paramétrage de l’avantage fiscal de la loi Pinel à partir de 2023. La liste exhaustive des critères devrait bientôt être dévoilée.

Des risques pour la rentabilité avec le Super Pinel ?

Les spécialistes du milieu estiment que le « Super Pinel » sera plus contraignant que son aîné, tout en offrant moins d’avantages fiscaux. La rentabilité risquerait d’en souffrir fortement, d’autant plus que le nouveau dispositif Pinel impose des superficies plus importantes. Le directeur du Laboratoire de l’immobilier, Franck Vignaud, précise qu’au lancement de la loi Pinel, on pouvait espérer avoir un taux à 5,5 %, contre 3% actuellement. La hausse des prix sur le marché du neuf en est la principale cause. Les coûts devraient encore augmenter de 5 à 10 % avec la RE 2020. L’idéal pour un investissement dans le neuf actuellement est de se tourner vers les villes moyennes comprises dans la zone B1 où les prix proposés permettent d’avoir des rendements au-dessus de 3,5 %. Par ailleurs, la hausse des coûts des énergies est en faveur des biens immobiliers neufs. L’investissement dans le neuf a, de ce fait, encore plusieurs années devant lui.

Le ministère du Logement se concentre sur un accompagnement de la reprise du marché du neuf

En pleine reprise économique, flécher les investissements vers l’immobilier neuf est un des principaux objectifs du ministère du Logement, en améliorant le rapport entre l’offre et la demande. La mise en location permettra alors aux propriétaires de gagner en rentabilité sur leur bien et à l’État de réduire la tension sur les zones concernées. Une fois que les détails concernant le Super Pinel seront réglés, les propriétaires pourront porter fièrement leur projet locatif avec une toute nouvelle visibilité qui apportera sans nul doute un atout de taille dans leur portefeuille patrimonial. En effet, bientôt, les propriétaires pourront avoir accès à diverses options de financement pour un meilleur accompagnement de leurs logements.

Aujourd’hui, il est encore possible de profiter de l’actuel dispositif Pinel, comme on l’a toujours connu, tout en bénéficiant d’une réduction fiscale à taux plein, soit à 21 % jusqu’en 2022. C’est d’ailleurs le temps d’investir puisque les taux de crédit immobilier sont au plus bas. Il s’agit d’une opportunité à saisir, car les investisseurs pourront concrétiser leur projet dans le neuf dans les meilleures conditions.