Accueil > Actualités immobilières à Bordeaux > La loi Pinel, un dispositif idéal pour devenir propriétaire sans apport

La loi Pinel, un dispositif idéal pour devenir propriétaire sans apport

Le rêve de devenir propriétaire sans apport peut sembler inaccessible pour bon nombre de personnes. Cependant, grâce à l’investissement locatif, il est possible d'accéder à la propriété sans avoir à constituer un apport de capital initial. La loi Pinel, notamment, facilite le processus. Dans cet article, nous vous montrerons comment tirer profit de ce dispositif pour devenir propriétaire sans apport et nous vous donnerons des conseils pour réussir votre investissement locatif avec la loi Pinel.

Comprendre la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal créé en 2014, qui a pour objectif de dynamiser la construction de logements neufs grâce à l'investissement locatif en France. En contrepartie de l'achat d'un logement neuf destiné à la location, le gouvernement français offre aux investisseurs une réduction d'impôt sur le revenu.

La réduction d'impôt accordée dans le cadre du dispositif varie en fonction de la durée de l'engagement locatif. Elle peut atteindre jusqu'à 17,5% du prix d'achat du bien pour un engagement locatif de 12 ans (21% avec la loi Pinel+), soit un montant maximum de 52 500€ pour un investissement au prix plafond de 300 000€.

Pour bénéficier de la défiscalisation liée à la loi Pinel, il faut impérativement que le bien acheté soit neuf ou en VEFA et situé dans une zone éligible Pinel ou dans un QPPV. L’engagement locatif minimum obligatoire est de 6 ans, avec possibilité de l’étendre à 9 et 12 ans, et le bien doit être loué non meublé. L’acquéreur doit se conformer au plafond de loyer Pinel relatif à sa zone Pinel, tandis que le locataire est soumis à un plafond de ressources déterminé de la même manière..

Le dispositif étant prisé depuis sa mise en vigueur, les logements neufs éligibles à la loi Pinel sont nombreux sur le parc immobilier français.

Le prêt immobilier sans apport

L’emprunt sans apport, aussi appelé prêt à 110%, est un crédit immobilier qui permet à un acheteur de financer la totalité de son acquisition et ce, y compris les frais annexes comme les frais de notaire, d’agence, de dossier ou encore les garanties etc.

Ces frais correspondent généralement à environ 10% du prix d’achat du bien immobilier, ce le minimum que les banques demandent en apport personnel lors d’une demande de prêt. En ajoutant à cela le prix du logement, qui lui représente 100%, on obtient 110%, et donc ce que l’on appelle le crédit immobilier sans apport, puisque tout sort de la poche de la banque.

Mais comment cela fonctionne ? Pourquoi un organisme prêteur accepterait d’octroyer un prêt sans le moindre centime versé en amont par l’acquéreur ? La réponse est simple : l’investissement locatif.

Mettre en place un projet d'investissement locatif sans apport avec la loi Pinel

L'un des avantages majeurs de la loi Pinel est qu'elle permet de financer l'achat du bien immobilier par un crédit bancaire, sans avoir à fournir d'apport personnel. En effet, les loyers perçus et la réduction d'impôt permettent de couvrir une partie importante des mensualités du prêt.

Pour un achat de résidence principale, il serait quasi-impossible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, mais s’il s’agit d’un investissement locatif, les banques sont beaucoup plus enclines à prêter. En effet, elles sont rassurées par la rentrée de loyers tous les mois qui vont servir en grande partie à rembourser le prêt, cela représente une assurance supplémentaire.

De plus, la défiscalisation apportée par le dispositif Pinel représente également une économie conséquente et donc une somme épargnée supplémentaire.

Pour réussir votre investissement locatif avec la loi Pinel et devenir propriétaire sans apport, il y a tout de même certaines étapes à respecter pour s’assurer les meilleures chances de succès.

Choisir le bon bien immobilier

Pour maximiser vos chances de réussite, il est essentiel de choisir un bien immobilier neuf dans une zone éligible à la loi Pinel et qui présente un fort potentiel locatif. Il est également important de veiller à la qualité du bien et à son adéquation avec les critères de la loi Pinel (performance énergétique, plafonds de loyers, etc.).

Il est important de réaliser ses recherches en amont sur les prix du marché et calculer notamment la rentabilité locative attendue du logement neuf pour avoir une meilleure idée de l’effort d’épargne à effectuer chaque mois.

Monter un dossier solide

Afin de convaincre la banque de vous octroyer un prêt immobilier sans apport, il est important de constituer un dossier solide et de présenter un projet d'investissement locatif bien ficelé. Pour cela, vous devrez fournir des documents tels que vos revenus, votre situation financière, un plan de financement détaillé et une étude du marché locatif de la zone concernée.

Faire appel à un courtier en prêt immobilier

Un courtier en prêt immobilier peut être d'une grande aide pour obtenir un financement sans apport. Il pourra vous aider à trouver la meilleure offre de prêt immobilier et à négocier les conditions de votre crédit auprès des banques. De plus, grâce à son expertise et à son réseau, le courtier peut faciliter l'acceptation de votre dossier par les établissements bancaires. En cette période où de nombreux dossiers de prêts immobiliers sont refusés, son aide peut s’avérer décisive.

Bénéficier de garanties pour rassurer la banque

Pour obtenir un prêt immobilier sans apport, il est important de rassurer la banque en mettant en place des garanties. Vous pouvez par exemple opter pour une garantie hypothécaire, une caution solidaire ou encore souscrire à une assurance emprunteur pour couvrir les risques liés à votre crédit.

L’assurance emprunteur est quasiment obligatoire aujourd’hui, il est presque impossible de trouver un établissement bancaire qui accorderait un prêt sans assurance emprunteur.

Légalement, l’apport financier personnel n’est pas obligatoire pour l’achat d’un bien immobilier, mais dans le marché d’aujourd’hui certaines banques demandent quasiment 50% du prix d’achat en apport personnel pour accepter un dossier de prêt.

La bonne nouvelle, c’est que l’investissement locatif est une excellente garantie en soi, puisque ce sont les recettes locatives qui vont rembourser l’emprunt, ce qui rend les établissements de crédit plus indulgents et plus enclins à valider la demande.

Optimiser votre investissement locatif avec la loi Pinel sans apport

Une fois votre financement obtenu, l’optimisation fiscale va vous permettre d’économiser encore une certaine somme. Pour tirer le meilleur parti de votre investissement locatif avec la loi Pinel, il est essentiel de bien gérer la fiscalité liée à votre bien immobilier. N'hésitez pas à faire appel à un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans cette démarche, il est toujours judicieux d’avoir une aide extérieure apportée par un professionnel de la fiscalité.

La réussite de votre investissement locatif avec la loi Pinel dépend également en grande partie de la qualité de la gestion locative. Assurez-vous de bien choisir vos locataires, de fixer des loyers conformes aux plafonds imposés par la loi Pinel et de respecter les conditions de location.

S’occuper de tout cela peut être fastidieux, c’est pourquoi là-aussi vous pouvez faire appel à une société de gestion locative si vous n’avez pas spécialement le temps ou la volonté de vous embarquer dans la gestion de votre bien immobilier. Un avantage supplémentaire est que vous n’aurez pas de problème de retards de paiements ou d’impayés puisque les services de ce style proposent de fournir une assurance loyer impayé.

Enfin, gardez toujours en tête la revente de votre bien immobilier à la fin de la période d'engagement locatif. Prévoyez dès le départ une stratégie de sortie pour maximiser la plus-value lors de la revente et optimiser votre investissement locatif avec la loi Pinel sans apport.

En résumé, devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel est une opportunité intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l'immobilier locatif sans disposer de capital initial. En suivant nos conseils et en mettant en place un projet solide, vous pourrez tirer profit de ce dispositif et réussir votre investissement locatif financé entièrement par l’emprunt immobilier.