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Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Bordeaux

Auparavant réservé aux institutionnels, le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) permet désormais aux particuliers de réaliser un investissement locatif avantageux.

Constituez votre patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires dès aujourd’hui en investissant dans un logement locatif intermédiaire à Bordeaux.

Quels avantages offre le LLI ?

1. Avantage fiscal sur la TVA : une économie de 10 % sur le coût d'achat grâce à un taux de TVA réduit à 10 %, contre 20 % habituellement.
2. Exonération de taxe foncière prolongée : certains biens bénéficient d’une suppression totale de cette taxe pendant jusqu’à 20 ans.
3. Forte demande locative : l’encadrement des loyers assure une accessibilité aux locataires et limite les périodes de vacance.
4. Frais de notaire avantageux : dans l'immobilier neuf, ces frais s’élèvent entre 2 et 3 %, bien en dessous des 7 à 8 % pratiqués dans l’ancien.
5. Personnalisation des logements : grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA), il est possible d’adapter l’aménagement intérieur et les finitions selon ses préférences.
6. Stationnement privatif : la majorité des résidences neuves incluent des places de parking dédiées, garantissant confort et sécurité.
7. Investissement responsable : les logements respectent les normes énergétiques les plus strictes (RE2020), offrant une meilleure performance thermique et une empreinte écologique réduite.

Quelles sont les conditions d’un investissement en LLI à Bordeaux ?


© Shutterstock

Plusieurs conditions sont nécessaires pour pouvoir investir en LLI à Bordeaux. Voici lesquelles :

Créer une Société Civile Immobilière (SCI)

Pour acheter un bien via le dispositif LLI, il est nécessaire de créer une structure juridique, sous forme de SCI. La démarche permet de simplifier la gestion locative et de faciliter la transmission du patrimoine.

Louer le bien pendant 15 ans

Le bien doit être loué pour une période 15 ans minimum. La durée de location peut être prolongée sur 20 ans afin de conserver l’exonération de la taxe foncière.

Louer le bien en respectant les plafonds de loyer Pinel

Les loyers d’un bien LLI sont soumis à des plafonds spécifiques, attribués selon la zone géographique du logement. À Bordeaux, le plafond de loyer correspond à la zone A, imposant un loyer maximum de 14,03 €/m² en 2025. D’autres communes sont de la métropole sont quant à elles classées en zone B1, où le loyer est de 11,31 €/m².

Zone A	Zone B1
Bordeaux intramuros Mérignac Pessac Gradignan Talence Le Bouscat Léognan Cestas	Ambarès-et-Lagrave Ambès Artigues-près-Bordeaux Bassens Bègles Blanquefort Bouliac Bruges Carbon-Blanc Cenon Eysines Floirac Le Haillan Le Taillan-Médoc Lormont Martignas-sur-Jalle Parempuyre Saint-Aubin-de-Médoc Saint-Médard-en-Jalles Saint-Vincent-de-Paul Villenave-d’Ornon

Respecter les plafonds de ressources pour les locataires

Le bien doit être loué à des locataires dont les revenus répondent aux plafonds de ressources en vigueur dans la zone où se situe le logement.

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 et C
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €
1 personne à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €
2 personnes à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €
3 personnes à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €
4 personnes à charge	136 151 €	124 630 €	91 078 €	81 971 €
Majoration par personne supplémentaire	+15 168 €	+13 886 €	+10 161 €	+9 142 €

Pourquoi investir en LLI à Bordeaux


© marcociannarel - Shutterstock

Désignée comme la métropole la plus attractive de France par l’Observatoire des métropoles en 2023, Bordeaux ne manque d’atouts pour séduire investisseurs et nouveaux arrivants. Située au carrefour de l’océan Atlantique, de la forêt des Landes et de l’estuaire de la Gironde, Bordeaux profite d’une situation stratégique, faisant d’elle l’un des réacteurs économiques du Sud-Ouest.

Une économie florissante

Avec ses 831 500 habitants en 2023 et une croissance annuelle de 1,2 %, la métropole se distingue par une économie dynamique et diversifiée.

Secteur Tertiaire et Services

Le secteur tertiaire est prépondérant à Bordeaux, représentant 83 % de l’emploi local. En 2023, la métropole comptait 488 000 emplois, dont 189 000 dans les services marchands. Le commerce, l’hôtellerie-restauration et l’artisanat totalisent 117 800 emplois, avec une augmentation de 2 700 postes depuis 2021.

Industrie Aéronautique et Défense

L’industrie aéronautique est un pilier de l’économie bordelaise, employant 15 000 personnes. Des entreprises de renom telles que Dassault Aviation, ArianeGroup, Safran et Thales sont implantées contribuant à la production d’appareils emblématiques comme le Rafale et le Falcon.

Viticulture et Agroalimentaire

La viticulture est une composante essentielle de l’économie régionale. Le vignoble bordelais, couvrant environ 116 160 hectares, produit annuellement près de 960 millions de bouteilles, faisant de Bordeaux une référence mondiale en matière de vin.

Technologie et Innovation

Bordeaux se positionne également comme un centre d'innovation, avec des investissements significatifs dans les technologies de pointe. Entre janvier 2022 et octobre 2023, les startups locales ont levé 466 millions d'euros, illustrant le dynamisme du secteur technologique.

Un pôle étudiant majeur du Sud-Ouest

Chaque année, Bordeaux se hisse parmi les meilleures villes étudiantes de France, attirant par son cadre de vie privilégié et son dynamisme culturel. Avec 88 000 étudiants, dont de nombreux internationaux, la métropole girondine est un pôle d’excellence en matière d’enseignement supérieur, proposant une offre de formation riche et diversifiée, allant des sciences humaines et sociales au droit, en passant par la santé, le commerce et la gestion.

Ville tournée vers la modernité et l’innovation, Bordeaux facilite les déplacements grâce à un réseau de transport performant. Son tramway, ses nombreuses lignes de bus et ses infrastructures cyclables offrent une mobilité fluide entre les différents campus et le centre-ville.

Mais Bordeaux, c’est aussi une ville où il fait bon vivre et étudier. Située entre l’océan Atlantique et les vignobles qui font sa renommée, elle séduit par ses espaces verts, ses quais aménagés et son riche patrimoine architectural. Son centre historique, inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, offre un cadre de vie à la fois dynamique et inspirant.

Une ville au carrefour des grandes connexions

Bordeaux bénéficie d'un réseau de transports diversifié et efficace, facilitant les déplacements tant au sein de la métropole que vers d'autres grandes villes françaises.

La métropole bordelaise est desservie par un réseau de transports en commun complet, géré par Transports Bordeaux Métropole (TBM). Ce réseau comprend quatre lignes de tramway (A, B, C et D) et un vaste réseau de bus, offrant une couverture étendue de la ville et de ses environs.

La gare de Bordeaux Saint-Jean est un nœud ferroviaire majeur, offrant des liaisons rapides vers plusieurs grandes villes françaises. Grâce à la Ligne à Grande Vitesse (LGV) Sud Europe Atlantique, inaugurée en 2017, le trajet entre Bordeaux et Paris est réduit à environ 2 heures et 4 minutes.

Une tension locative de 7,11 en 2023

Bordeaux connaît une tension locative significative, reflétant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Selon une étude de LocService, en 2023, la ville affichait un score de tension locative de 7,11, plaçant Bordeaux parmi les cinq grandes villes françaises les plus touchées par la pénurie de logements à louer.

La ville présente une proportion notable de locataires, représentant environ 67 % de la population, selon les données de l'INSEE. Cette prédominance s'explique en partie par la forte présence étudiante, les jeunes adultes privilégiant souvent la location pour sa flexibilité.

Quels objectifs poursuit le LLI ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) poursuit plusieurs objectifs stratégiques visant à répondre aux besoins du marché immobilier tout en facilitant l’accès au logement pour une partie de la population. Les dispositions fiscales du LLI ont été introduites par l’article 73 de la loi de finances de 2014, ayant intégré l’article 279-0 bis A au Code général des impôts.

Le LLI s’adresse aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour être éligibles au logement social, mais insuffisants pour accéder au marché locatif privé. Il permet ainsi de proposer des loyers inférieurs de 10 à 15 % aux prix du marché, rendant le logement plus accessible aux classes moyennes.

Depuis son lancement, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a progressivement gagné en importance. Entre 2014 et 2021, environ 36 300 logements de ce type ont été validés ou enregistrés en Île-de-France, soit près de 5 % de l’ensemble des logements construits durant cette période.

Cette progression illustre l’engouement croissant pour ce dispositif, notamment dans les zones où la demande locative dépasse largement l’offre disponible. Son développement s’explique par la nécessité de proposer des alternatives accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires, particulièrement dans les régions sous forte pression immobilière.

Exemple d’investissement en LLI à Bordeaux


© stockfour - Shutterstock

En 2025, Julien, un ingénieur bordelais, décide de se constituer un patrimoine immobilier et d’optimiser sa fiscalité grâce à un investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Il choisit un appartement T2 neuf de 50 m², situé dans le quartier de Bassins à Flot, un secteur en pleine mutation qui attire à la fois jeunes actifs et familles grâce à ses infrastructures modernes et sa proximité avec le centre-ville de Bordeaux.

Un investissement attractif et sécurisé

Julien acquiert son bien pour 245 000 €, un prix incluant une TVA réduite à 10 %, ce qui représente une économie significative par rapport à un bien soumis à la TVA classique de 20 %.

Grâce à la classification de Bordeaux en zone A, le loyer du logement est plafonné à 14,03 €/m². Ainsi, pour une surface de 50 m², son revenu locatif mensuel atteint 701,50 €, soit 8 418 € par an. Cette régulation garantit une demande locative élevée, notamment auprès des jeunes actifs et des étudiants, qui représentent une part importante de la population bordelaise.

Les avantages financiers de l’investissement de Julien

L’achat de ce T2 permet à Julien de bénéficier de plusieurs avantages financiers :

• Exonération de taxe foncière : Julien profite d’une exonération pouvant aller jusqu’à 20 ans, lui permettant d’économiser environ 1 400 € par an, soit 28 000 € au total.
• TVA réduite à 10 % : L’application d’un taux de TVA avantageux lui permet d’économiser 24 500 € sur le prix d’acquisition.
• Frais de notaire réduits : À environ 2,5 % du prix d’achat dans le neuf, ces frais sont bien inférieurs aux 7-8 % pratiqués dans l’ancien, générant une économie d’environ 6 000 €.

Avec un revenu locatif annuel de 8 418 € pour un investissement total de 245 000 €, le rendement brut de l’opération atteint 3,44 %. Ce taux, combiné aux exonérations fiscales et à la forte tension locative de Bordeaux, assure à Julien un investissement pérenne et rentable, en phase avec les dynamiques du marché immobilier bordelais.