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Le dispositif Jeanbrun à Bordeaux s'inscrit dans le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif. Aussi appelé « Relance Logement » ou « statut du bailleur privé », il est entré en vigueur le 21 février 2026 et remplace le Pinel par un mécanisme d'amortissement déductible du revenu, applicable sur tout le territoire.

Ce guide détaille son fonctionnement, ses conditions, les plafonds de loyers et les raisons pour lesquelles Bordeaux est un marché de référence.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun a été adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal Officiel le 20 février 2026). Il succède au Pinel, dont le mécanisme a pris fin le 31 décembre 2024, et concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d'impôt forfaitaire, le Jeanbrun fonctionne par amortissement fiscal annuel : l'investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables. Chaque année, une part de la valeur du bien s'efface ainsi de la base imposable des loyers.

Autre rupture majeure : le zonage géographique disparaît pour l'éligibilité, le dispositif s'appliquant sur l'ensemble du territoire, à condition que le logement se situe dans un bâtiment d'habitation collectif, les maisons individuelles étant exclues.

Pinel ou Jeanbrun : ce qui change

Pour bien comprendre le dispositif Jeanbrun, il est utile de le comparer au Pinel qu'il remplace. Le Pinel reposait sur une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'acquisition et imputée directement sur l'impôt sur le revenu.

Le Jeanbrun repose au contraire sur un amortissement annuel déductible, calculé sur 80 % de la valeur du bien hors terrain (la part foncière étant exclue forfaitairement à hauteur de 20 %) et imputé sur les revenus fonciers. L'économie d'impôt dépend donc de la tranche marginale de l'investisseur, et non plus d'un taux forfaitaire fixe.

Le zonage géographique, autrefois déterminant pour l'éligibilité au Pinel (zones A, A bis, B1), ne conditionne plus l'accès au dispositif Jeanbrun : il ne sert désormais qu'au calcul des plafonds de loyers. Enfin, l'engagement de location, qui pouvait être de six, neuf ou douze ans sous le Pinel, est fixé à neuf ans minimum avec le Jeanbrun.

Pourquoi Bordeaux est un marché de référence pour le Jeanbrun

Si le Jeanbrun s'applique partout, tous les marchés ne se valent pas : la réussite d'un investissement locatif tient avant tout à la solidité de la demande, qui limite la vacance et sécurise les loyers sur la durée de détention. Bordeaux réunit ces conditions.

La demande y est soutenue par environ 105 000 étudiants selon Bordeaux Métropole, deux universités et un bassin d'emploi diversifié (aéronautique, numérique, santé, tourisme). Les propriétaires ne représentaient qu'environ 33 % des résidences principales en 2023 selon l'INSEE, signe d'un parc majoritairement locatif.

La métropole cumule les atouts d'un investissement pérenne : connexion LGV avec Paris, centre classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, croissance démographique continue et grands projets urbains livrant des milliers de logements neufs aux normes RE2020 (Euratlantique, Bastide-Niel, Brazza, Ginko-Bacalan).

Ces programmes récents ouvrent droit aux taux d'amortissement les plus élevés du dispositif, ce qui rend le Jeanbrun particulièrement efficace sur ce marché.

Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?

Le cœur du dispositif est un amortissement calculé sur 80 % de la valeur du bien, hors terrain. Les logements neufs ou acquis en VEFA ouvrent droit à un taux compris entre 3,5 % et 5,5 % par an.

Les logements anciens rénovés (travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition) bénéficient d'un taux de 3 % à 4 % par an. Plus le niveau de loyer choisi est social, plus le taux d'amortissement est élevé.

Le montant d'amortissement déductible chaque année des revenus fonciers est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu'au moins 50 % des revenus bruts tirés des logements amortis proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale.

L'objectif du mécanisme est de réduire, voire de neutraliser, l'imposition des loyers perçus pendant la durée de détention. L'économie réelle dépend de la tranche marginale d'imposition du bailleur.

L'amortissement se déduit des seuls revenus fonciers. Mais en s'ajoutant aux autres charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux), il peut faire naître un déficit foncier.

Ce déficit s'impute alors sur le revenu global (salaires, pensions) dans les conditions de droit commun, soit 10 700 € par an. Le plafond est porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique éligibles, jusqu'au 31 décembre 2027.

La fraction non imputée reste reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Quels sont les taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun ?

Le taux d'amortissement dépend du type de bien et du niveau de conventionnement retenu. Un logement neuf ou acquis en VEFA, livré aux normes en vigueur, ouvre droit à un taux annuel de 3,5 % à 5,5 %.

Un logement ancien rénové, dès lors que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition, bénéficie d'un taux de 3 % à 4 %. Dans les deux cas, plus le niveau de conventionnement est social, plus le taux se rapproche du haut de la fourchette.

Quelles conditions respecter ?

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de neuf ans. La location est interdite à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ainsi qu'à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Le bailleur doit également respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, selon le niveau de conventionnement retenu.

Les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun à Bordeaux

Les plafonds de loyers Jeanbrun reprennent les barèmes du Pinel, définis par zone géographique. Ce zonage sert désormais uniquement au calcul des loyers, non à l'éligibilité.

Bordeaux est classée en zone A : pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, le plafond intermédiaire s'établit à 14,64 €/m². Les communes de la première couronne est et nord (Bègles, Cenon, Lormont, Floirac, Bruges, Eysines, Blanquefort) relèvent de la zone B1, dont le plafond 2026 est de 11,80 €/m².

Le bailleur choisit entre trois niveaux de conventionnement. Le conventionnement intermédiaire correspond à une décote d'environ 15 % par rapport au loyer de marché, le social à une décote d'environ 30 % et le très social à une décote d'environ 45 %. Le loyer maximum se calcule selon la formule : plafond €/m² × coefficient min(1,2 ; 0,7 + 19/surface) × surface utile.

Exemple de calcul de loyer à Bordeaux

Pour un appartement T3 de 68 m² avec un balcon de 10 m² situé à Bacalan (zone A), le loyer mensuel maximum en conventionnement intermédiaire s'établit autour de 1 026 €. En appliquant les décotes propres au conventionnement, le même logement se louerait environ 718 € en social (décote de 30 %) et environ 564 € en très social (décote de 45 %).

À Cenon (zone B1), le loyer intermédiaire pour un bien identique tomberait à environ 827 €, soit près de 200 € de moins par mois.

Ces montants sont donnés à titre indicatif : le loyer social et le loyer très social relèvent en pratique des barèmes Loc'Avantages, qu'il convient de vérifier au cas par cas.

Dans quels quartiers de Bordeaux investir avec le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif s'appliquant sans zonage, le choix du quartier dépend surtout du type de bien visé et du taux d'amortissement recherché. Deux logiques se distinguent : le neuf, qui ouvre les taux les plus élevés, et l'ancien rénové, réservé au bâti éligible aux travaux.

Pour le neuf en norme RE2020, les grands écoquartiers concentrent l'offre : Euratlantique autour de la gare, Bastide-Niel et Brazza sur la rive droite, Ginko-Bacalan au nord. Ces programmes livrent des appartements collectifs directement éligibles, avec les taux d'amortissement les plus hauts.

Pour l'ancien, le centre historique (Chartrons, Saint-Michel, Triangle d'Or) offre un patrimoine en pierre blonde propice à la rénovation lourde. L'éligibilité suppose toutefois un logement collectif et des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition portant le bien en classe énergétique performante.

À l'échelle de la métropole, Mérignac (zone A, bassin aéronautique, tram F et aéroport), Pessac et Talence (villes universitaires à forte demande étudiante et familiale) allient sécurité locative et profondeur de marché à la revente.

Enfin, Cenon et Lormont (zone B1, desservies par le tram A) affichent les prix d'entrée les plus accessibles et de nombreux programmes neufs mixtes, au prix d'un plafond de loyer plus bas qu'à Bordeaux intra-muros.

Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun à Bordeaux

Le Jeanbrun est-il le statut du bailleur privé ?

Oui. Le dispositif Jeanbrun correspond à ce que l'on appelle couramment le « statut du bailleur privé », même s'il ne crée pas de statut juridique à proprement parler.

Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien avec le dispositif Jeanbrun ?

Le neuf et la VEFA ouvrent les taux d'amortissement les plus élevés (3,5 % à 5,5 %). L'ancien est éligible à condition de réaliser des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition, pour un taux de 3 % à 4 %.

Jusqu'à quand peut-on investir en Jeanbrun ?

Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Non. La location est exclue à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ainsi qu'à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus (grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs, notamment).

Bordeaux est-elle en zone A ou B1 pour le dispositif Jeanbrun ?

La ville de Bordeaux est classée en zone A. Plusieurs communes de la première couronne (Bègles, Cenon, Lormont, Floirac, Bruges, Eysines, Blanquefort) relèvent de la zone B1, aux plafonds de loyers légèrement inférieurs.