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Revente d’un appartement neuf à Bordeaux : que faut-il savoir ?

Vous avez acheté un appartement neuf, mais à cause d’un événement particulier ou d’un autre projet immobilier, vous songez à le revendre ? Il faut savoir qu’un logement, qu’il s‘agisse d’un appartement ou d’une maison, est considéré neuf jusqu’à 5 ans après sa livraison. Une fois ce délai dépassé, le bien immobilier est classé « ancien ».

Quel est le meilleur moment pour vendre son appartement neuf ? Quelle plus-value pour un appartement neuf à Bordeaux peut-on faire ? On fait le tour de la question dans cet article pour vous guider dans les étapes à suivre pour la revente d’un appartement neuf.

Quel est le meilleur moment pour vendre son appartement neuf ?

C’est certainement une question qui mérite réflexion. Il est toutefois difficile d’y donner une réponse universelle. Selon les experts du milieu, il faut au minimum compter 6 ans après l’achat du logement pour pouvoir amortir tous les frais qui y sont liés : intérêts bancaires, frais de notaire, etc. En optant pour ce délai, un propriétaire peut espérer vendre son appartement au meilleur prix. Cependant, comme nous l’avons précisé dans l’introduction, un bien ne peut être considéré « neuf » que s’il a moins de 5 ans, d’un point de vue juridique. Avec ce statut, il pourra être revendu plus cher qu’un logement ancien. Il est alors intéressant de penser à la revente de son appartement neuf avant la limite des 5 ans.

© Lukas Blazek - Unsplash

Certains paramètres doivent être pris en compte avant de choisir le moment de revente de son appartement. Le plus important concerne les délais imposés par les éventuels dispositifs fiscaux qui engagent le propriétaire. Pour un engagement en Pinel, par exemple, il devra attendre la fin de son contrat (6, 9 ou 12 ans) avant de revendre son logement, sous peine de perdre tous ses avantages fiscaux.

Diverses analyses sont à faire pour connaître le bon moment pour vendre son appartement neuf. Premièrement, vous devrez faire une étude du marché de l’immobilier et des prix qui sont pratiqués. Cette étape est primordiale pour la définition d’un prix qui soit juste et en accord avec l’offre dans votre secteur. Deuxièmement, vous devrez faire une étude de la tension locative et du marché locatif. Vous devrez vous mettre à la place d’un potentiel investisseur qui achète un bien immobilier pour le louer par la suite. Est-ce qu’il pourra louer facilement le logement ? Il faudra avoir tous les éléments de réponses dont pourraient avoir besoin les acquéreurs.

Comment calculer la rentabilité financière pour la revente d’un appartement neuf ?

Si vous avez pour projet de vendre un logement neuf acheté il y a moins de 5 ans, vous devrez prendre en compte les frais que vous avez engagés dans l’opération immobilière. Différents coûts annexes sont à intégrer dans vos calculs :

• Les coûts liés au crédit immobilier : frais de dossier, assurance-emprunteur ou encore les intérêts d’emprunt ;
• Les impôts fonciers;
• Les frais de notaire;
• Les coûts des diagnostics immobiliers à réaliser. En effet, ces diagnostics sont aujourd’hui obligatoires pour chaque vente et représentent quelques centaines d’euros;
• L’éventuelle commission de l’agence immobilière pour la revente de votre bien immobilier;
• L’imposition sur la plus-value immobilière, si l’appartement faisait l’objet d’un investissement locatif ou s’il était une résidence secondaire.

Il vous faudra additionner tous ces coûts pour estimer la rentabilité de la revente de votre appartement neuf. Si le prix de revient est supérieur au prix estimé, vous aurez tout intérêt à attendre un peu avant de revendre votre appartement pour ne pas perdre d’argent. Pendant cette période d’attente, vous pourrez mettre votre logement en location afin de percevoir des revenus locatifs qui permettront de couvrir vos mensualités. Par ailleurs, vous pourrez également espérer une plus-value, mais il faudra attendre le moment opportun.

Il ne faudra pas hésiter à travailler avec un notaire ou une agence immobilière. Les professionnels de l’immobilier pourront valider ou non vos calculs et vous orienter sur les bonnes stratégies à suivre.

Qu’est-ce qu’il faut savoir sur la taxe de la plus-value immobilière ?

Rappelons que la plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Si la revente concerne un investissement locatif ou une résidence secondaire, il faudra prendre en compte l’imposition de la plus-value dans votre rentabilité financière. La taxe est de 19 % sur l’impôt sur le revenu et de 17,5 % au titre des prélèvements sociaux sur le montant de la plus-value, ce qui donne un taux global de 36,20 %. Une taxe supplémentaire rentre en compte pour les plus-values supérieures à 50 000 € (entre 2 et 6 %).

© Kelly Sikkema – Unsplash

Une exonération est possible dans certaines situations : si votre appartement neuf est votre résidence principale, si l’argent du bien vendu sert à l’acquisition d’une résidence principale (dans un délai de deux ans), si la cession du bien sert à un organisme du logement social ou si elle sert à un organisme privé qui s’engage dans la réalisation de logements sociaux.

Comment revendre un appartement neuf à Bordeaux ?

La revente d’un appartement neuf peut être réalisée de deux façons : la première est de vous en occuper vous-même et la deuxième est de confier la tâche à une agence immobilière. Dans les deux cas, les règles à suivre sont les mêmes, à savoir : proposer un prix de vente cohérent avec celui du marché, réaliser tous les diagnostics obligatoires dans le milieu de l’immobilier, rédiger une annonce de bonne qualité, avec de belles photos, organiser des visites pour les potentiels acheteurs et rester raisonnables pendant les périodes de négociation.

Si vous n’avez pas encore d’expérience dans le domaine, le mieux est de passer par une agence immobilière ou par un courtier. Ces intermédiaires vous seront d’une grande aide pendant tout le processus de vente, vous donneront de précieux conseils et sauront trouver les acquéreurs qui pourront vous acheter votre bien au meilleur prix.

Nous vous présentons la liste des diagnostics à réaliser pour la vente d’un appartement ou d’une maison :

• DPE : diagnostic de performance énergétique ;
• CREP : constat de risque d’exposition au plomb ;
• Le diagnostic des risques et pollutions ;
• Le diagnostic relatif à la présence de termites ;
• Le diagnostic bruit ;
• Le diagnostic de l’installation d’assainissement collectif et non collectif.

Peut-on revendre un appartement issu d’un investissement locatif ?

© Maria Ziegler - Unsplash

De nombreux investisseurs misent aujourd’hui sur des dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel ou le Censi-Bouvard, pour bénéficier d’une réduction d’impôt importante sur la durée de leur engagement. Notons que ce type de dispositif impose une durée minimale de détention du logement : 9 ans pour le dispositif Censi-Bouvard et de 6 à 12 ans pour le Pinel.

En Pinel, vous devrez vous assurer que vous n’êtes pas en déficit foncier et que la période d’engagement est terminée, sous peine de devoir rembourser les réductions d’impôt que vous avez déjà reçu de la part de l’État, en plus de perdre, bien évidemment, vos avantages fiscaux. C’est la même chose pour un investissement en Censi-Bouvard, si vous décidez de vendre le bien avant les 9 ans prévus. Il existe des cas spécifiques qui vous autoriseront à revendre un appartement avant ce délai : une revente pour cause de décès, une revente pour cause d’expropriation, une revente après une perte d’emploi ou une revente pour cause d’invalidité.