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Pourquoi les logements neufs à Bordeaux tardent à se construire ?

La progression du nombre de constructions de logements neufs à Bordeaux est en train de ralentir dangereusement. Cette pénurie de logements qui frappe actuellement de plein fouet la métropole bordelaise est due selon certains experts à la réticence des français à voir s’édifier de nouvelles constructions.

D’un autre côté, on remarque un succès grandissant pour l’investissement dans l’immobilier neuf, à l’image de la loi Pinel à Bordeaux. Entre le mécontentement des riverains, la soif des investisseurs bordelais et le manque de permis de construire délivrés par la municipalité, les acteurs de la promotion immobilière à Bordeaux font face à de nombreux défis. Zoom sur cette situation alarmante.

Quels sont les principaux freins de la production de nouveaux logements à Bordeaux

© xiao yu – Shutterstock

Le département de la Gironde est à l’heure actuelle, l’un des plus attractifs de l’Hexagone. D’après une étude démographique menée par différents acteurs de la construction, environ 12 000 nouveaux ménages s’installent chaque année sur le territoire, dont la moitié sur la métropole bordelaise. Si certains ne voient pas d’inconvénients à ce que des programmes immobiliers fassent partie du paysage, d’autres riverains expriment leur mécontentement en essayant de bloquer l’édification de nouveaux immeubles. Causant du retard dans les projets, quelles sont les solutions qui pourraient permettre de se sortir de cette impasse ?

Une crainte de perdre les prochaines élections de la part des élus

Pour répondre à toute la demande, la métropole bordelaise a besoin de construire entre 7 000 et 10 000 logements neufs par an. En raison de la crise sanitaire et d’une municipalité réticente à l’artificialisation massive des sols, ce chiffre est bien loin d’être atteint. Le nombre de permis de construire a drastiquement chuté ces dernières années. En 2015, 10 260 permis avaient été accordés, contre seulement 5 000 en 2020.

Le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, Pierre Vital, a expliqué qu’il est compliqué pour les promoteurs de concilier avec des élus qui ne veulent pas construire. D’après lui, il s’agit d’un sujet d’électorat, car les constructions génèrent forcément des contraintes pour la collectivité. En effet, les riverains devront cohabiter avec un ballet incessant d’engins de construction sur les chantiers. De plus, une fois le programme livré, il y aura sans doute des contraintes collatérales. On parle ici du manque de stationnement et d’équipements publics, puisqu’il y aura plus d’habitants dans la zone concernée. L’ensemble de ces points pourra créer des tensions et les habitants ayant subi les « préjudices » pourraient ne plus voter pour le maire ayant donné les autorisations.

Un rythme de chantier soutenu

Le président du bailleur social Domofrance, Philippe Rondot, a, lui aussi, tenu à expliquer sa vision des choses. Selon lui, le rejet des nouvelles constructions pour la population est dû à plusieurs éléments, dont le caractère violent que peut avoir le rythme des chantiers. Lorsque la construction de Bastide-Niel, Brazza et Euratlantique a été annoncée, aucune objection n’avait été relevée. En ce moment, ces quartiers mettent la population sous tension. Les critiques ne sont pas l’encontre de l’inconfort de ces opérations, mais sont plutôt relatives à la défaillance des services qui les accompagnent. Les riverains doivent faire face à de gros problèmes de mobilité et d’énormes difficultés pour se déplacer. Ce genre de soucis n’a fait que renforcer la réticence des habitants face aux nouvelles constructions.

Une période de crise dans le milieu de la construction

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Au-delà de la crise du logement neuf, Pascal Boulanger, le président de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), pense à une crise plus profonde. Il précise que les ventes se portent bien et que la demande est soutenue. Le problème réside dans le fait que la population refuse de construire. Il avance également des arguments sur le paradoxe de la situation : « les Français veulent habiter à proximité des hôpitaux pour bénéficier des meilleurs soins, mais ne veulent pas entendre les sirènes des ambulances », souligne-t-il. En résumé, les acheteurs veulent uniquement les avantages d’un logement neuf, confortable et décent, sans les éventuels inconvénients que pourrait présenter la proximité des services dont ils ont besoin (aéroport, hôpitaux, écoles, etc.). La solution, selon lui, est de faire admettre à la puissance publique et à la population que ce type de raisonnement n’a pas sa place dans le contexte actuel. Il ajoute que la crise du logement neuf est une crise de conscience qui risque d’aboutir prochainement à une crise plus profonde de la construction.

Un non-respect avéré des PLU dans certains cas

La pression émise par des habitants pourrait avoir de lourdes conséquences sur la production de logements neufs à Bordeaux, notamment le non-respect du plan local d’urbanisme par les élus locaux. Il a été remarqué que certains d’entre eux privilégiaient des projets avec des dimensions ne respectant pas celles mentionnées dans le PLU. Sur ce sujet, le président de la Fédération française du bâtiment de Gironde, Thierry Leblanc, a tenu à préciser que les élus doivent assumer le fait qu’il faut de la densité si la priorité est de loger de nouveaux habitants. Pour cela, il ne faut pas avoir peur de respecter à la lettre les règles d’urbanisme dans les PLU.

D’un autre côté, la vice-présidente de Bordeaux Métropole en charge de l’aménagement urbain et naturel, et Maire d’Eysines, Christine Bost, explique qu’il est tout à fait normal qu’il y ait une forte mobilisation de la part des habitants en ce qui concerne les projets immobiliers. Elle a indiqué que dans sa commune, aucun permis de construire de plus de quatre logements ne passe sans une concertation avec les riverains. Malgré ce type d’approche, des recours sont encore déposés, ce qui fait perdre deux ans au chantier concerné.

Des signes d’amélioration en vue ?

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Avec le déficit de logements assez conséquent que l’on vit aujourd’hui, il faudrait se lancer dans la construction de 500 000 logements par an pour rattraper le retard concédé depuis 10 ans. Le rythme est actuellement de 300 000 logements par an environ, d’où la situation de « sous-offre » qui persiste. Pour que tout le monde puisse sortir de cette impasse, le Premier ministre a créé la commission Rebsamen, qui représente un point positif pour les promoteurs. L’objectif de cette commission est de permettre une identification précise des freins à la construction et de proposer des solutions adéquates. Le fait que le gouvernement ait pris conscience de la gravité de la situation et qu’il ait décidé d’agir est déjà une bonne chose selon les promoteurs.

Les maires ont besoin d’aide

La FPI a proposé quelques idées pour améliorer la situation actuelle. En premier lieu, selon Pascal Boulanger, il est indispensable d’aider les maires. Ainsi, si un élu souhaite bâtir, il faut qu’il ait des motivations et des outils supplémentaires. Ces dernières peuvent être financières, par exemple, par le biais des DSU (dotations de solidarités urbaines). Ensuite, les maires qui gaspillent les droits à construire devraient être sanctionnés d’après le président de la FPI. Pour appuyer ses propos, il présente un exemple simple : sur un terrain de 5 000 m2 de surface de plancher, il est possible de construire 100 logements environ, puisqu’un logement moyen mesure 50 m2. Si le maire décide d’utiliser l’ensemble de la surface, il faudra l’aider dans la réalisation du programme. Si, en revanche, il n’utilise que le quart du terrain, on considérera qu’il y a un énorme gaspillage de foncier, et il serait juste de le sanctionner.

D’après les prévisions des experts, la croissance démographique devrait se poursuivre dans les prochaines années. Il faudra donc trouver des solutions pérennes au plus vite pour éviter une crise encore plus importante.