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Quel est le montant maximal d’un loyer Pinel à Bordeaux ?

Pour prétendre à la réduction d’impôt qui est définie dans la loi Pinel à Bordeaux, les investisseurs sont tenus de respecter des plafonds. Il existe deux types de plafonds : celui du montant du loyer et celui des ressources des locataires. Les plafonds Pinel à Bordeaux ont été fixés dans l’objectif de favoriser l’accès au logement neuf au plus grand nombre de personnes possible dans la métropole et dans sa périphérie. Il faut savoir que les plafonds du loyer Pinel à Bordeaux sont revus chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, ou IRL. Voyons de plus près les détails de ces plafonds et comment calculer son loyer Pinel à Bordeaux.

Les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux

Les plafonds de ressources qui sont définis à Bordeaux et son agglomération correspondent aux revenus maximums que les locataires peuvent toucher afin de bénéficier des avantages de la loi Pinel. Le calcul se fait en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone où le logement en location est situé. Dans le cas de Bordeaux et ses périphéries, les plafonds sont fixés selon le barème de la zone B1 du dispositif Pinel. Cette catégorisation témoigne de la force de la tension immobilière dans ce secteur. Rappelons que dans le département de la Gironde, aucune commune n’est classée dans les secteurs A et A bis, contrairement aux régions azuréennes, parisiennes ou du Genevois français. Certaines localités sont toutefois classées dans les secteurs B2 et C de la loi Pinel.

Voici un petit récapitulatif des plafonds de loyer Pinel à Bordeaux (et dans le reste de la France) en 2021 :

• Secteur A bis : 17,55 €/m2 ;
• Secteur A : 13,04 €/m2 ;
• Secteur B1 : 10,51 €/m2 ;
• Secteur B2 : 9,13 €/m2 ;
• Secteur C : 9,13 €/m2.

Mode de calcul du plafond de loyer Pinel à Bordeaux

Le plafond de loyer fixe le montant maximal auquel un acquéreur peut mettre son logement neuf en location. Il est basé sur des principaux indicateurs, à savoir la surface pondérée du logement et la zone d’éligibilité Pinel du bien. Les plafonds Pinel peuvent être modulés en fonction de la surface afin qu’ils augmentent pour les petites surfaces. Pour ce mode de calcul, le coefficient multiplicateur suivant est utilisé : 0,7 + 19/Surface pondérée. Cependant, ce coefficient est plafonné à 1,2. Le plafond de la zone B1, où se situe Bordeaux, a été établi à 10,51 €/m2 en 2021, ce qui signifie que le loyer mensuel ne devra pas excéder ce montant.

Ainsi, pour calculer le loyer Pinel maximal à Bordeaux, on utilisera la formule suivante : 10,51 x (0,7 + 19/surface pondérée) x surface pondérée. Prenons un exemple. Pour un appartement de 50 m2 à Bordeaux (zone B1), le loyer Pinel maximal sera de 11,35 €/m2. Par ailleurs, pour un appartement qui fait 100 m2, le loyer maximal sera de 9,35 €/m2.

Mode de calcul de la surface pondérée d’un logement

Il convient de souligner que la surface pondérée d’un logement correspond à sa surface habitable, à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, grenier…), dans la limite de 8 m2. L’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation stipule que la surface habitable est composée de la surface de plancher construite, sans celle occupée par :

• les murs ;
• les cages d’escaliers et les marches ;
• les embrasures des fenêtres et des portes ;
• les cloisons ;
• les gaines.

Par ailleurs, les articles R. 331-10 et R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation précisent que « les surfaces annexes concernent tous les espaces réservés à l’usage de l’occupant et qui ont au moins 1,80 mètre de hauteur sous-plafond ». Pour le calcul du loyer Pinel, les garages et les emplacements de stationnement ne sont pas à prendre en compte. Voici la liste des surfaces annexes à inclure dans le calcul :

• les vérandas, les loggias et les balcons ;
• les sous-sols, les caves, les celliers extérieurs au logement, les ateliers, les remises et les séchoirs ;
• les greniers et combles aménageables et les resserres ;
• les parties de terrasses aménagées sur ouvrage à moitié ou totalement enterré (dans la limite des 9 m2) et les terrasses accessibles en étage ;

Prenons l’exemple d’un calcul de surface pondérée pour un logement neuf de 52 m2 de surface habitable, avec 10 m2 de balcon. En utilisant la formule : surface pondérée = surface habitable + (surface annexe/2), on a donc 52 + (10/2) = 57 m2.

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Le montant des loyers Pinel à Bordeaux et dans sa proche périphérie

Comme nous l’avons survolé un peu plus tôt dans cet article, la métropole bordelaise et sa proche périphérie appartiennent à la zone B1 du dispositif Pinel. En 2021, le loyer mensuel maximal au mètre carré imposé à Bordeaux, Bègles, Mérignac et Cenon par le dispositif Pinel est de 10,51 €/m². En France, le secteur B1 rassemble les agglomérations qui abritent plus de 250 000 habitants et leurs communes périphériques.

Concrètement, pour un appartement de 52 m2, avec un balcon de 10 m2, qui est situé à Mérignac, le loyer maximum applicable sera calculé comme suit :

• Calcul de la surface : 52 + (10/2) = 57 m2 ;
• Plafond de loyer B1 : 10,51 €/m² ;
• Loyer maximum applicable : 10,51 x (0,7 + 19/57) x 57 = 619 €.

D’après ce calcul, l’investisseur propriétaire de cet appartement neuf à Mérignac pourra donc appliquer un loyer Pinel maximal de 619 €/ mois, hors charges. Mais selon le cas, il peut aussi décider d’appliquer un loyer plus s’il le souhaite.

Les loyers Pinel qu’il faudra appliquer dans les secteurs B2 et C à Bordeaux

Il est important de préciser que les secteurs B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel à Bordeaux depuis le 1er janvier 2018. De ce fait, les investissements qui ont été réalisés après le 31 décembre 2017 doivent être effectués dans les communes B1 afin que les propriétaires puissent profiter de la réduction d’impôt offerte par le dispositif. Soulignons que l’évolution des plafonds de loyers Pinel concerne les investissements qui ont été effectués antérieurement à 2018.

Les villes qui sont situées à plus de 30 km de la métropole bordelaise n’appartiennent plus au secteur B1 du zonage Pinel, mais au secteur B2. C’est, par exemple, le cas pour Saint-André-de-Cubzac, Marcheprime ou encore Arès. Dans ces villes, le loyer imposé est de 9,13 €/m².

Précisions : le dispositif qualifie le secteur Pinel B1 comme étant une zone intermédiaire. Cela signifie que les communes classées dans cette zone subissent une certaine augmentation du nombre d’habitants, grâce à leur attractivité, incluant une demande plus ou moins forte de logements. Bordeaux, par exemple, attire aussi bien les personnes actives que les étudiants ou les retraités. Le prix du loyer moyen y est estimé à 15,7 €/m2. Le risque de vacance locative est déjà très faible à Bordeaux, mais grâce au plafond des loyers, il peut fortement approcher du zéro absolu.