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Bordeaux : le mandat Hurmic signe-t-il la fin des grands projets urbains ?

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Bordeaux avait des rêves plein la tête : du quartier Brazza à l’Euratlantique, en passant par les nouveaux Boulevards et la rue Bordelaise, les grands projets de ces dernières années ont profondément redéfini son paysage urbain.

Un véritable coup de fouet pour l’ensemble des professionnels de l’immobilier neuf, acteurs prépondérants de l’urbanisme bordelais. Effervescence qu’a souhaité freiner Pierre Hurmic, maire EELV de Bordeaux depuis 2020. Projets révisés, voire abrogés, annulation des permis de construire, déminéralisation, autant de termes qui sonnerait le glas de l’investissement en loi Pinel à Bordeaux ?

Qu’a prévu Pierre Hurmic en matière de logements à Bordeaux ? Faut-il craindre une baisse de la construction ?

”Casser du bitume” pour verdir Bordeaux

Pierre Hurmic n’a pas peur des mots. Et si l’expression a un peu agacé l’opinion politique, le maire est bien décider à “casser du bitume” pour renaturer Bordeaux, quitte à supprimer des places de stationnement aux bordelais, considérant qu’il est devenu ”impératif d’avoir un arbre devant chez soi plutôt que de pouvoir systématiquement garer sa voiture devant sa porte d’entrée”.

C’est le 25 novembre 2020, lors d’une conférence de presse consacrée à la végétalisation de la ville qu’Hurmic a annoncé son programme “Bordeaux Grandeur Nature”. Plan d’action cousu en 6 saisons, il vise la déminéralisation au profit de la végétalisation, au risque de paraître “impopulaire” selon ses mots.

Permis de végétaliser : l’ambition de "Bordeaux Grandeur Nature”

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Protéger, renouveler, planter et participer,

Dans les grandes lignes, le programme prévoit de renaturer Bordeaux à travers plusieurs actions : conservation des friches existantes, plantation et revalorisation de la nature dans l’espace urbain. Pour limiter l’artificialisation des sols et veiller à la bonne gestion des parcs et des jardins, une étude sera menée sur les différents espaces verts de Bordeaux.

Il s’agira aussi de mettre un coup d’accélérateur aux projets de végétalisation et mettre davantage à l’honneur les endroits de pleine terre. Engagée dans le programme “1 million d’arbres sur le territoire métropolitain”, Bordeaux devrait voir son nombre de micro-forêts augmenter, en même temps que le budget consacré aux projets, passé de 100 000 à 300 000 €.

Pour intégrer pleinement les citoyens au plan, la municipalité a intégré le permis de végétaliser en ville pour permettre aux citoyens, aux associations et aux commerçants de jardiner librement dans l’espace urbain public de manière individuelle ou collective.

Le logement reste une priorité

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Le débat sur la question du logement a monopolisé une bonne partie du Conseil Municipal qui se tenait le 4 mai dernier. Pierre Hurmic y a clairement affiché ses ambitions : réguler la construction à Bordeaux, “ancien el Dorado de la promotion immobilière”..

Pour répondre au déséquilibre entre offre et demande très présent à Bordeaux, le maire a présenté un programme de lutte contre les logements vacants visant à identifier les biens inoccupés et à les redispatcher aux Bordelais.

Mais le maire l’assure : ”notre volonté n’a jamais été d’arrêter de construire”. L’ambition est d’ailleurs de maintenir le plan local de l’habitat et de construire 3 000 logements par an dans les nouveaux quartiers de Bordeaux dont Brazza, Bassin à Flot ou encore Euratlantique. Ce sont donc plutôt les modes de construction qui seront révisés.

« Nous continuons à construire à Bordeaux, mais nous allons construire différemment » d’où la nécessité de penser une construction autour d’un ”espace public apaisé” et d’une “adaptation de l’offre existante en qualité et en prix ou encore par la qualité du bâti à partir de matériaux biosourcés et locaux”.

Pierre Hurmic, Maire de Bordeaux

Pas d’inquiétude donc, pour les investisseurs ?

En sus de l’objectif des 3 000 logements, la construction neuve se poursuivra tout en étant maintenue à moins d’1 milliers de biens par an. Mais l’accent sera surtout mis sur le logement social, dont le taux est actuellement estimé à seulement 18,5 % contre les 25 % attendus dans chaque commune de plus de 15 000 habitants.

Stéphane Pfeiffer, adjoint au logement, précise que cet objectif sera atteint en 2025. La production de logements sociaux s’élèverait donc à 1 500 par an. Si la loi exige que les programmes immobiliers de plus de 2 000 m² proposent 35 % de biens en locatif social, la ville pourrait rapidement exiger d’en prévoir 40 % même sur les immeubles de 1 500 m².

Pour les logements acquis en défiscalisation, Pierre Hurmic indique qu’ils seront acceptés mais uniquement à la marge. Le nombre variera d’un programme à un autre. Ces programmes ne seront donc pas majoritaires sans pour autant être supprimés.

Le prix du foncier revu à la baisse

Pour réguler les prix du foncier à Bordeaux et éviter les surenchères, l’adjoint au maire en charge de l’urbanisme résilient, Bernard-Louis Blanc entend totalement réviser la tendance. L’idée est de garder le contrôle sur les prix en misant sur la préemption et économiser les réserves foncières de la ville.

Les promoteurs s’adaptent au bâtiment frugal

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Pour correspondre au nouveau modèle immobilier défendu par Pierre Hurmic, certains promoteurs n’ont pas hésité à s’adapter au label bordelais bâtiment frugal, comme Nexity, engagé depuis plusieurs années dans la construction bas-carbone.

Le groupe se rêve déjà partenaire urbain de Bordeaux Métropole, comme c’est actuellement le cas pour la ville de Paris. Partisan du mieux construire, sans pour autant se ranger totalement du côté de l’équipe municipale, Nexity a déjà amorcé la construction d’un programme immobilier dans le quartier Brazza, premier “démonstrateur frugal” à Bordeaux en partenariat avec Immobilière Atlantic Aménagement.

Présent sur le chantier du quartier Belvédère, le promoteur en engagé la construction d’un immeuble inscrit dans la modernité de l’opération Euratlantique : hôtel, bureaux et restauration coexisteront au milieu d’un jardin de 2 hectares.

Qu’est-ce qu’un bâtiment “frugal” ?

Présenté comme une alternative au diverses règlementations thermiques. Un bâtiment frugal est conçu avec des matériaux responsables de façon bioclimatique. À Bordeaux, le label est exigeant. Pour être labellisé, le bâtiment devra répondre à 42 critères.

Quels sont les projets urbains qui ne bougent pas à Bordeaux ?

Si certains projets urbains avaient été annulés, Pierre Hurmic a surtout revu l’ensemble des grandes ambitions urbaines de Bordeaux. Fort heureusement pour les acteurs de l’immobilier neuf girondin, la construction de logements, elle, ne s’achève pas.

Projet Brazza, 4 950 logements prévus

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Brazza fait face aux Chartrons à l’embouchure du pont Chaban Delmas. Revu par Pierre Hurmic, ce projet prévoit d’inscrire le quartier dans le prolongement du fleuve et du Parc aux Angéliques. Étendu sur près de 53 hectares, Brazza se végétalise davantage sans pour autant abroger les programmes résidentiels et publics prévus.

Depuis 2019, la première phase des travaux a été entamée en plus de l’arrivée des premiers habitants. D’ici 2023, la livraison de plusieurs équipements devrait d’ailleurs en attirer de nouveaux. Parmi ces structures, sont prévues : la Cathédrale des Sports, un premier groupe scolaire, un gymnase, une crèche ainsi qu’un collectif d’animation.

On y investi ou pas ?

Si Brazza est encore à ses balbutiements, sa situation idéale, son campus universitaire et ses nouveaux lieux d’intérêts tels que le Darwin Eco-système devraient attirer de nouveaux habitants dans les prochaines années. Logements, transports, espaces verts, commerces, équipements publics... Bastide-Brazza se destine sans nul doute à une terre d’opportunités et d’investissement.

Projet Bassin à flot, 5 000 logements prévus

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Le quartier de la Cité du Vin a pris progressivement vie sur la rive gauche de la Garonne. Enserré entre fleuve et lac, le décor urbain rappelle son passé industriel tout en proposant des lieux de plus en plus fréquentés des soirées bordelaises comme le Joya Bar en front du port de plaisance ou l’IBOAT.

Parmi les objectifs majeurs de la mutation du secteur : valorisation de sa situation géographique et développement du pôle économique. Déjà pourvu d’écoles, collèges et commerces, Bassin à flot dispose d’un campus universitaire très complet comprenant écoles de management, d’arts appliqués, de digital et de tourisme.

Bastide-Niel : des programmes immobiliers réajustés

Le projet Bastide-Niel était l'un des grands projets problématiques ciblés par Pierre Hurmic pour sa bétonnisation excessive. Vaste chantier, le projet prévoit d’implanter 238 510 m² de logements, des équipements publics, des commerces et services, mais aussi des activités de production et des bâtiments tertiaires.

À cette occasion, le maire a pu rencontrer le porteur du projet, Winy Maas, le 10 juin pour revoir le projet.

L’objectif : verdir les constructions et construire de manière plus responsable. Pour expérimenter la végétalisation et la désartificialisation des sols, c’est l’îlot Queyries qui a été défini comme programme témoin pour tout le projet.

La rue Bordelaise : moins de commerces et plus d’économie solidaire

Même cas de figure pour le projet de la rue Bordelaise, déjà bien avancé. Si il a failli ne pas voir le jour, le maire a pourtant donné son feu vert tout en procédant à certaines modifications : suppression d’espaces dédiés aux commerces, création d'une maison pour les associations, locaux destinés à l’économie solidaire, 50 % de logements construits en plus... Des améliorations acceptées mais qui risquent de coûter cher au promoteur en charge du projet, Apsys. Le surcout se compte en millions d’euros.