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Quels avantages à louer à ses enfants en loi Pinel ?

La possibilité de louer son bien à ses enfants constitue l’un des nombreux avantages de la loi Pinel à Bordeaux et dans toutes les autres zones appartenant au dispositif. En effet, en plus de bénéficier d’une réduction fiscale, les propriétaires qui investissent dans un logement neuf en Pinel peuvent louer leur logement à des membres de leur famille. Voyons de plus près les avantages et les conditions de la loi Pinel pour louer à ses enfants.

Dispositif Pinel : petit rappel

La loi Pinel, entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2014 pour remplacer la loi Duflot, fait partie des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété mis en place par le gouvernement. Innovante et plus attractive que son aînée, elle permet aux ménages aux revenus modestes et/ou intermédiaires d’acquérir un bien immobilier neuf qui respecte toutes les normes en vigueur en matière de construction. Par ailleurs, ce dispositif, l’un des préférés des Français, rencontre un véritable succès auprès des particuliers comme des investisseurs. Cet engouement s’explique par les nombreux avantages qu’il offre, dont le principal est la réduction fiscale. Il faut, cependant, rappeler que le Pinel est réservé exclusivement aux acquisitions immobilières à des fins d’investissement locatif.

Loi Pinel, louer à ses enfants : quelles sont les conditions ?

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Investir en loi Pinel et louer à ses enfants est tout à fait réalisable depuis le 1er janvier 2015. Le dispositif ne pose pas de restrictions par rapport aux liens de parenté. Il permet, en effet, aux propriétaires bailleurs de louer le bien à leurs ascendants (parents ou grands-parents) ou descendants (enfants et petits-enfants), tout en profitant du bonus fiscal. Cependant, ce genre de projet ne consiste pas à héberger gratuitement des membres de sa famille. Il existe un certain nombre de critères à respecter. Conserver les preuves de paiement des loyers est, d’ailleurs, fortement recommandé étant donné que l’administration fiscale peut, à tout moment, réaliser des contrôles auprès des parents propriétaires bailleurs.

Les locataires d’un bien Pinel ne doivent pas être rattachés au foyer fiscal des propriétaires. Ces derniers, de leur côté, doivent opter pour une durée de mise en location comprise entre 6 et 12 ans pour pouvoir profiter des réductions d’impôt Pinel : une réduction de 12 % pour un engagement locatif de 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. L’investisseur peut s’engager sur 6 ans au départ et ensuite prolonger deux fois (une fois s’il a choisi une durée de 9 ans). En cas de revente avant la durée de location choisie, le bonus fiscal Pinel est annulé.

Sont interdits à la location Pinel par les parents propriétaires bailleurs : les mineurs, les étudiants qui ont entre 18 et 25 ans et qui font partie du foyer fiscal de leurs parents ainsi que les enfants qui bénéficient d’une aide au logement (comme l’ALS ou l’APL).

Les conditions relatives aux logements Pinel

Le type de bien est le premier critère indispensable. Pour rentrer dans le cadre de la loi Pinel, le logement doit être neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Les biens proposés sur le marché de l’ancien peuvent également être éligibles, à condition de réaliser des travaux de rénovation dont le coût représente 25 % de la valeur totale de l’acquisition.

Le dispositif Pinel est découpé en plusieurs zones afin de privilégier les secteurs les plus touchés par la crise du logement en France. Il s’agit donc des « zones tendues », des territoires français où la demande de logement est plus forte. Ce système de zonage permet ainsi de limiter les difficultés d’accès au logement. Pour jouir pleinement des avantages du dispositif, le logement Pinel à louer à ses enfants doit impérativement se situer dans l’une des zones établies :

• zone A bis Pinel : incluant Paris et plus de 70 communes de sa petite couronne.
• zone A Pinel : dont les grandes villes où le marché de l’immobilier est tendu, le reste de l’Île-de-France et de la Côte d’Azur, en particulier.
• zone B1 Pinel : les grandes villes qui abritent plus de 250 000 habitants comme Bordeaux, Toulouse, Nantes…

N.B : le zonage ne concerne pas uniquement la loi Pinel. Il est également lié à d’autres dispositifs relatifs au logement comme le PAS (prêt accession sociale à la propriété), le PTZ (prêt à taux zéro) ou encore le PSLA (prêt social accession location).

Le respect des plafonds de loyers Pinel

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Le respect des plafonds de loyers déterminés par le dispositif rentre également dans le cadre d’un investissement en loi Pinel pour louer à ses enfants. Les plafonds de loyers dépendent de la zone où se situe le logement. En 2021, pour un bien immobilier neuf à Bordeaux (zone B1 Pinel), par exemple, le loyer ne devra pas être supérieur à 10,51 euros par mètre carré (17,55 euros/m2 en zone A bis et 13,04 euros/m2 en zone A). Ces plafonds font l’objet d’une mise à jour annuelle.

Les parents propriétaires bailleurs qui louent en Pinel à leurs enfants doivent prendre en compte les prix du marché. Ils peuvent choisir un tarif moins élevé par rapport à la moyenne, mais doivent proposer un loyer « raisonnable » afin que leur éligibilité au dispositif ne soit pas remise en question.

Le respect des plafonds de ressources Pinel

Les membres de la famille du propriétaire à qui il loue le logement doivent, au même titre qu’un simple locataire, respecter les plafonds de ressources Pinel. Ces plafonds sont fixés en fonction de la zone dans laquelle le bien immobilier est implanté, mais aussi du nombre de personnes qui compose le foyer. Sont pris en compte les revenus de l’année N-2 (soit ceux de l’année 2019 pour les baux de location signés en 2021).

Le RFR ou revenu fiscal à ne pas dépasser pour chaque zone Pinel en 2021 sont les suivants :

• Une personne seule : 38 377 € (zone A bis), 38 377 € (zone A), 31 280 € (zone B1) ;
• Un couple : 57 357 € (zone A bis), 57 357 € (zone A), 41 772 € (zone B1) ;
• Une personne à charge : 75 188 € (zones A bis), 68 946 € (zone A), 50 233 € (zone B1) ;
• Deux personnes à charge : 89 769 € (zone A bis), 82 586 € (zone A), 60 643 € (zone B1) ;
• Trois personnes à charge : 106 807 € (zone A bis), 97 766 € (zone A), 71  340 € (zone B1) ;
• Quatre personnes à charge : 120 186 € (zone A bis), 110 017 € (zone A), 80 399 € (zone B1) ;
• Majoration par personne supplémentaire : + 13 390 € (zone A bis), + 12 258 € (zone A), + 8 969 € (zone B1).

Les démarches à effectuer

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Les parents propriétaires bailleurs en loi Pinel souhaitant louer à leurs enfants ou à d’autres membres de leurs familles doivent déclarer leurs impôts et remplir un formulaire qui sera joint à la déclaration de ressources en guise de preuve. Les informations mentionnées dans le formulaire sont :

• l’identité et l’adresse du propriétaire ;
• la date de l’acquisition ou de l’achèvement du logement ;
• la surface totale du logement ;
• la date de la première mise en location du logement ;
• l’engagement stipulant la mise en location du logement à titre de résidence principale du locataire, avec la durée choisie ;
• le calcul et le montant précis de la réduction fiscale.