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Loi Pinel : quelles sont mes obligations en tant que bailleur en 2022 ?

Dès lors que vous devenez propriétaire d’un bien immobilier et que vous décidez de le mettre en location, vous devenez un propriétaire-bailleur. En endossant ce rôle dans le cadre d’un investissement en Loi Pinel à Bordeaux, vous serez soumis à diverses obligations envers vos locataires. Les détails dans cet article.

Les obligations du propriétaire d’un bien en Pinel à Bordeaux

En tant que bailleur, vous devrez remplir plusieurs obligations en dehors du respect des plafonds Pinel à Bordeaux. Par exemple, vous devrez remettre un logement décent à vos locataires, en suivant les critères définis par la loi. Vous aurez aussi la responsabilité et l’obligation de réaliser les travaux nécessaires dans les logements que vous allez mettre à disposition et respecter la tranquillité de vos locataires. En prenant connaissance de vos obligations, vous serez plus à même de défendre vos droits en cas de litige. Les obligations du propriétaire dans le cas d’un investissement en loi Pinel sont encadrées par la loi ALUR.

Remettre un logement décent aux locataires

© Par Freedomz - Shutterstock

C’est l’une des principales obligations du bailleur envers ses locataires. On peut qualifier un logement de « décent » lorsqu’il répond favorablement à une longue liste de critères. Ces derniers concernent la surface, les équipements ainsi que la sécurité du logement. En ce qui concerne la surface, un logement décent loué en tant que résidence principale doit faire au moins 9 m2 et doit avoir une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 mètres.

Le logement doit disposer de tous les équipements dédiés à un usage quotidien que l’on retrouve dans les habitations « standards ». On parle ici de système de chauffage, d’un coin cuisine, de la présence d’eau chaude et de sanitaires comprenant une douche (ou une baignoire) ainsi que des toilettes.

Pour ce qui est de la sécurité du logement, il est question de l’état général du bâtiment et de ses équipements. Ainsi, le logement devra disposer d’un éclairage naturel dans toutes les pièces, d’un système de renouvellement d’air, d’un détecteur de fumée ainsi que de systèmes de sécurité sur les balcons. Il est également important que le logement ne contienne pas de matériaux dangereux pour la santé.

En dehors de ces critères, le logement proposé en location doit aussi être entièrement désinfecté et vide de tout parasite et nuisible. Avec les nouvelles normes en vigueur, le bailleur a aussi l’obligation d’optimiser le logement pour qu’il ait une excellente performance énergétique. Des travaux de rénovation énergétiques sont donc de mise avant de louer son appartement.

Rénover et entretenir le logement

L’obligation du bailleur en loi Pinel concerne aussi l’état du logement. En effet, en tant que propriétaire, vous devez vous assurer que les réparations et les rénovations qui vous incombent sont bien à jour. Par ailleurs, les équipements présents dans chaque pièce devront être fonctionnels. Il faut savoir que si le logement n’est pas dans un état optimal, mais qu’il répond tout de même aux normes de décence que l’on a citées précédemment, les travaux peuvent être pris en charge par le locataire en échange d’une réduction de loyer sur une certaine période. Cependant, pour que cette option soit disponible, vous devrez l’insérer dans le bail, dans la section V.

Le propriétaire a également pour obligation d’entretenir le logement pendant toute la durée du bail. Petite précision : en tant que bailleur, vous ne devrez réaliser que les travaux à votre charge qui sont stipulés dans le contrat. Par exemple, si une fenêtre venait à céder dans le logement parce qu’elle est trop vieille, son remplacement sera à votre charge.

Laisser les locataires s’installer et décorer l’appartement

© Vlada Karpovich - Pexels

C’est une des obligations les plus négligées par les propriétaires. En effet, en tant que bailleur, ce dernier n’a aucun droit de s’opposer aux aménagements intérieurs prévus par ses locataires, tant que ces derniers ne se lancent pas dans la transformation du logement. Ainsi, un locataire peut très bien réaliser des travaux de peinture ou poser du papier peint sur tous les murs sans demander l’accord du bailleur. Cependant, il ne peut pas faire de gros travaux, comme détruire une cloison ou remplacer des équipements fixes dans l’appartement (la baignoire, par exemple).

Détail important à souligner : si un locataire souhaite installer une antenne pour sa télévision sur le toit de l’immeuble ou sur le balcon, il devra demander l’autorisation au propriétaire. Comme l’antenne fait partie de la catégorie des éléments de confort, elle ne relève aucunement des obligations d’aménagement du bailleur.

Respecter la vie privée du locataire

Le respect de la vie privée du locataire est un point essentiel. Le bailleur doit s’assurer qu’il n’interfère pas dans la zone de confort de son locataire. Dès lors que ce dernier dispose de ses propres clés, il a droit à un usage exclusif de son logement. Le propriétaire n’est pas en droit d’interdire au locataire de faire entrer des gens chez lui, ni de l’interdire de fumer. Par ailleurs, il ne peut pas demander ce que l’on appelle un « droit de visite » pour vérifier de manière régulière que le logement est bien entretenu. La loi n’autorise qu’un seul droit de visite et il est réservé pour la vente du logement ou en cas de relocation.

Il faut préciser le fait que le propriétaire peut avoir un double des clés, mais qu’il ne peut pas en faire usage pendant toute la durée du bail. Dans le cas contraire, ce sera considéré comme une intrusion et donc une violation de domicile.

Donner une quittance de loyer

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Le bailleur doit impérativement donner une quittance de loyer à son locataire si celui-ci le demande après avoir réglé son loyer. Dans une quittance, il faudra mentionner les éléments obligatoires suivants : le nom et prénom du locataire, ses coordonnées, la date d’émission, le mois qui correspond au paiement, le montant des charges et des loyers payés par le locataire.

Adresser une lettre de mise en demeure aux locataires en cas de problème

C’est une pratique assez délicate pour le propriétaire, mais il s’agit d’une étape obligatoire en cas de litige. En effet, si le locataire ne respecte pas le voisinage et les règles établies par la copropriété, il devra faire face à des sanctions. Ainsi, s’il est avéré qu’il est le principal responsable des faits, le propriétaire devra impérativement lui adresser une lettre de mise en demeure. Selon le cas, le bailleur peut prendre toutes les dispositions qui peuvent convenir, en fonction des troubles causés, pour rétablir l’ordre dans la copropriété et ce, dans les meilleurs délais.

Respecter les plafonds de loyer Pinel

En tant que propriétaire d’un bien immobilier en Pinel, le bailleur doit appliquer les plafonds en vigueur dans sa zone. Pour Bordeaux, située dans la zone B1, les loyers sont plafonnés à 10, 51 € par mètre carré et par mois. Le non-respect des engagements prévus par la loi Pinel vis-à-vis de l’administration fiscale peut mettre les avantages fiscaux du propriétaire en cause. Ainsi, il pourrait ne plus bénéficier de la réduction d’impôt à laquelle il devrait avoir droit pour la période d’engagement qu’il lui reste. Par ailleurs, son impôt sur le revenu sera aussi augmenté des réductions dont il a bénéficié jusque-là.